ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3985/2013 NEMOVITOST: Garáž, 1/2 garáže bez č.p./č.ev. na pozemku St. parc. č. 249 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Česká Kamenice, k.ú. Horní Kamenice Adresa nemovitosti: Palackého, 407 21 Česká Kamenice Vlastníci stavby: Pavlína Hyhlanová, Vysočany 33, 431 43 Hrušovany, vlastnictví: podílové, Josef Moucha, Žiželice 7, 438 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Michal Moucha, Havlíčkova 715, 407 21 Česká Kamenice, vlastnictví: podílové, Rostislav Moucha, náměstí Míru 219, 407 21 Česká Kamenice, vlastnictví: podílové, Barbora Strobachová, Prácheň 154, 471 14 Kamenický Šenov, vlastnictví: podílové, Vlastníci pozemku: Pavlína Hyhlanová, Vysočany 33, 431 43 Hrušovany, vlastnictví: podílové, Josef Moucha, Žiželice 7, 438 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Michal Moucha, Havlíčkova 715, 407 21 Česká Kamenice, vlastnictví: podílové, Rostislav Moucha, náměstí Míru 219, 407 21 Česká Kamenice, vlastnictví: podílové, Barbora Strobachová, Prácheň 154, 471 14 Kamenický Šenov, vlastnictví: podílové, OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 124 EX 7741/11-14 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ 28 500 Kč Datum místního šetření: 28.3.2013 Stav ke dni : 28.3.2013 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 16.4.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 garáže bez č.p./č.ev. na pozemku č. parc. St.249 a 1/2 pozemku č. parc. St. 249 v kat. úz. Horní Kamenice, obec Česká Kamenice, okres Děčín, vše zapsáno na LV č. 965. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.3.2013 LV č. 965 pro kat. úz. Horní Kameníce, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Děčín - snímek z katastrální mapy ze dne 26.3.2013 pro kat. úz. Horní Kamenice, list mapy č. Děčín 2-2/13 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-7741/11-14 ze dne 12.7.2011 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-7741/11-68 ze dne 8.3.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Česká Kamenice patří územně do okresu Děčín a náleží pod Ústecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Děčín. Obec Česká Kamenice se rozkládá asi 17 km východně od Děčína. Česká Kamenice se dále dělí na deset části: Česká Kamenice, Dolní Kamenice, Filipov, Horní Kamenice, Huníkov, Kamenická Nová Víska, Kerhartice, Líska, Pekelský Důl a Víska pod Lesy. Obec je vzdálená přibližně 12 km od německých hranic.v obci je základní občanská vybavenost Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1094/1 silnice - město Česká Kamenice 22/2 ostatní plocha - město Česká Kamenice 2
Celkový popis: Oceňovaná garáž se nachází v obci Česká Kamenice, kat. úz. Horní Kamenice, při ulici Palackého. Garáž je na vlastním pozemku parc. č. St. 249 a nemá přiděleno č.p. Garáž je řadová vnitřní, přístupná po nezpevněné cestě. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou 3
OCENĚNÍ Garáž bez č.p. na pozemku p.č. St. 249 Výpočet věcné hodnoty stavby Popis: Řadová vnitřní garáž na vlastním pozemku parc. č. St. 249, je jednopodlažní s plochou střechou. Základy jsou betonové, svislé konstrukce zděné, strop betonový. Krytina střechy je lepenka, oplechování pozink. plechu. Vrata kovová. Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 6,0*3,0 = 18,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 18,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP+zastřešení (6,0*3,0)*(2,50)+4,50 = 49,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP+zastřešení NP 49,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 49,50 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 Upravený obj. podíl 4
3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 5,70 100 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100 1,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4,80 100 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 95,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,9590 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m 3 ] = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9590 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 759,88 Plná cena: 49,50 m 3 * 2 759,88 Kč/m 3 = 136 614,06 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 80 = 31,250 % - 42 691,89 Kč Garáž bez č.p. na pozemku p.č. St. 249 - zjištěná cena = 93 922,17 Kč 5
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 18,00 m 2 Obestavěný prostor: 49,50 m 3 Zastavěná plocha: 18,00 m 2 Plocha pozemku: 20,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Garáž Prodej krajní řadové garáže. Garáž Prodej cihlové řadové garáže v garážovém dvoře v Dubické ulici. Garáž je velmi dobře udržovaná a prodává se včetně vybavení na fotografiích (nástěnná bruska, kompresor, ponk se svěrákem, nářadí). Dvoukřídlá plechová vrata. Zavedena a připojena elektřina 220V. Ve dvoře je k dispozici nájezdová rampa k opravám vozu a voda. Ideální pro kutila jako dílna Garáž Udržovaná pěkná garáž, Sukova ul., Děčín II Prodej garáže ve výborném technickém stavu, která se nachází v zástavbě řadových garáží, v ulici Sukova. Zastavěná plocha garáže 18 m2, vlastní přípojka elektrické energie. Nová střešní krytina. Srovnatelné nemovitosti Název: Garáž Lokalita Česká Kamenice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 3 167 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 18,00 m 2 20 m 2 57 000 Kč 3 167 Kč/m 2 6
Název: Garáž Lokalita Dubická, Česká Lípa Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 2 786 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m 2 20 m 2 69 000 Kč 3 450 Kč/m 2 Název: Garáž Lokalita Sukova, Děčín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 3 589 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 18,00 m 2 18 m 2 80 000 Kč 4 444 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 786 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 181 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 589 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 3 181 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 18,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 57 258 Kč 7
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 57 258 Kč 0 Kč 93 922 Kč 0 Kč 28 500 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami. je na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: dobrá dostupnost nemovitosti c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2 Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 28 500,- Kč. V Praze 16.4.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3985/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 86/2013. 8
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 26.3.2013 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 965 ze dne 8.3.2013 3 9
10