ZNALECKÝ POSUDEK č. 2190/2013 O ceně obvyklé rozestavěného rodinného domu bez č.p. s příslušenstvím a s pozemky č.par. 280 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 1095/10 orná půda v obci Litohlavy, okres Rokycany, kat. území Litohlavy, kraj Plzeňský Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Rokycanech 9 EXE 428/2013-10 064 EX- 220/13-28 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: nemecekznal@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 22.12.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé rozestavěného rodinného domu bez č.p. s příslušenstvím a s pozemky č.par. 280 zastavěná plocha a nádvoří, č.par. 1095/10 orná půda v obci Litohlavy, okres Rokycany, kat. území Litohlavy, kraj Plzeňský 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Litohlavy 337 01 Litohlavy Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Litohlavy Katastrální území: Litohlavy Počet obyvatel: 496 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j): ZC = C p * 2,0 = 70,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.12.2013 za přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 372 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Petr Hromádka, Osek 263, 338 21 Osek, vlastnictví: výhradní Petr Hromádka, Osek 263, 338 21 Osek, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.12.2013 za přítomnosti soudního znalce a vlastníka nemovitosti. - 2 -
7. Celkový popis nemovitosti Obec Litohlavy leží východně cca 12 km od krajského města Plzeň a cca 2 km od Dálnice D -5 Praha - Rozvadov. V obci je občanská vybavenost školka, obecní úřad a prodejna potravin. Vyšší občanská vybavenost v Rokycanech a nebo v Plzni krajské město. Dopravní obslužnost zajišťují autobusy ČSAD. Nemovitost je samostatný rodinný dům ležící na okraji obce v zástavbě nových rodinných domů na klidném místě. Přístup je po místní nezpevněné komunikaci - štěrková, kde jsou veškeré inženýrské sítě, které jsou připojené do nemovitosti ( obecní vodovod, kanalizace, elektřina a zemní plyn). Nemovitost je stavebně nedokončena stavba bez kolaudace již užívána od roku 2011. S nutností dokončení fasády v částech, zpevněných ploch a oplocení. Nemovitost byla přístupná a proto lze přesně stanovit dispozici a technický stav a vybavení. Rodinný dům je nepodsklepen s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, které je stavebně upraveno. Rodinný dům je zděná stavba se sedlovou střechou dřevěný krov s krytinou pálená taška Tondach, klempířské prvky titan-zinek, okna plastová, střešní okna v podkroví, fasáda zateplená s zatřenou omítkou, sokl neobložen, stropy keramické, vytápění kotel na zemní plyn a krbová kamna na přitápění dřevem. Zařízení koupelen jsou sprchové kouty a vany, omítky sádrové a krytiny podlah dlažby a textilní. V podkroví jsou sádrokartonové podhledy s tepelnou izolací. Dispozice : V přízemí je zádveří, chodba, WC, koupelna s vanou, obývací pokoj, jídelna, kuchyně, pokoj a technická místnost, kde je kotel a bojler. V podkroví jsou dva dětské pokoje, ložnice, WC s koupelnou a šatna. Pod střechou je upravený půdní prostor pro děti na hraní. Ohřev teplé vody bojler, topení kotel na zemní plyn a kamna na dřevo. Příslušenství: přípojky obecní vody, čistička odpadní vody s přípojkou na obecní kanalizaci, elektřiny, zemního plynu, a pozemek. Nemovitost je obydlena, ale bez kolaudace. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 1 rok Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 516,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Přízemí: 10,3*9,95 = 102,49 m 2 podkroví: 10,3*9,95 = 102,49 m 2 půda: 2,15*9,90 = 21,29 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Přízemí: 102,49 m 2 2,55 m podkroví: 102,49 m 2 2,25 m půda: 21,29 m 2 0,63 m Obestavěný prostor Přízemí: (10,3*9,95)*(2,55) = 261,34 m 3 podkroví: (10,3*9,95)*(2,25) = 230,59 m 3 půda: (2,15*9,90)*(0,63) = 13,41 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 505,34 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 102,49 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 226,27 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,21-4 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby IV 0,04 zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - v převažující části vytápění podlahové, IV 0,05 teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu - nedokončené II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,25 Koeficient pro stáří 1 rok: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 1,00 = 1,538 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - pozitivní změny - IV 0,03 výstavba nových rodinných domů 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je IV 0,05 vyšší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,050 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,538 * 1,000 * 1,050 = 1,615 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 516,- Kč/m 3 * 1,615 = 5 678,34 Kč/m 3 CP = CU * OP = 5 678,34 Kč/m 3 * 505,34 m 3 = 2 869 492,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 869 492,34 Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: vyhledávaná lokalita Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,6080 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 70,- 1,00 2,1460 1,6080 65,00 398,56 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 70,- 0,40 2,1460 1,6080 65,00 159,43 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 280 101,00 398,56 40 254,56 nádvoří 28 odstavec 5 orná půda 1095/10 777,00 159,43 123 877,11 Stavební pozemky - celkem 164 131,67 Pozemky - zjištěná cena = 164 131,67 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 869 492,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 869 492,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 164 131,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 164 131,70 Kč Celkem 3 033 624,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 3 033 624,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 869 492,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 869 492,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 164 131,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 164 131,70 Kč Celkem 3 033 624,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 033 624,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 3 033 620,- Kč slovy: Třimilionytřicettřitisícšestsetdvacet Kč - 8 -
ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1. Prodej, dům rodinný, 200 m2, celková cena: 2 632 020 Kč Adresa: Osek Typ domu: Patrový Rok kolaudace: 2008 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Popis:Předmětem prodeje je samostatný rodinný dům o dispozici 5kk+G v obci Osek, vzdáleného od Rokycan 4km. Dům je postaven na pozemku o rozloze 657 m2, zastavěná plocha domu činí 110 m2, užitná plocha domu činí 200 m2, u domu je prostorná garáž o rozloze 20 m2. V přízemí domu se nachází předsíň, koupelna se sprchovým koutem a toaletou, v této časti je zabudovaný plynový kotel, obývací pokoj s francouzskými dveřmi, ze kterých je přístup na terasu a do zahrady, obývací pokoj přechází do kuchyňského koutu, který nabízí velké množství variací kuchyňské linky. V patře domu se nachází čtyři neprůchozí pokoje, prostorná koupelna s moderní vanou. Jedná se o klidnou lokalitu s bezprostřední dostupností do Rokycan a na dálnici D5 směr PRAHA a ROZVADOV. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost: školka, škola, pošta, lékaři, restaurace, obchody, městský úřad, dopravu do obce zajišťuje linkový autobus. 2. Prodej, dům rodinný, 120 m2, celková cena: 2 900 000 Kč za nemovitost Adresa: Škroupova, Nové Město Plocha pozemku: 242 m2 Popis: Nabízíme k prodeji dům 5KK (120m2) v Rokycanech. Vhodný pro 4-5 člennou rodinu. Domek se skládá z přízemí a podkroví. V přízemí o rozloze 49,37 m2 se nachází zádveří a chodba ( 2,46 m2 - je zde položena keramická dlažba / v ostatním pokojích je plovoucí podlaha), obývací pokoj s kuchyňským koutem (30,75 m2), pracovna (7,64 m2), šatna (2,64 m2 ) a koupelna s WC (4,56 m2 ). V podkroví o rozloze 45,06 m2 je chodba (2,27m2), ložnice (9,84m2), první pokoj (12,42m2), druhý pokoj (9,27m2), šatna (4,27 m2), WC (1,49m2) a koupelna (5,5m2). Lokalita: Rokycany, Škroupova ul. - 9 -
3.Prodaný rodinný dům, plocha zastavěná: 100 m2, prodaný za 1 990 000 Kč Adresa: Rokycany Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 100 m2 Plocha pozemku: 600 m2 Popis: prodaný pěkný cca 5 let po kolaudaci, zděný rodinný dům se zahradou a garáží v Rokycanech blízko centra města - klidné místo. Dům napojen na veškeré inženýrské sítě, příjezdová komunikace městská asfaltová, oplocen, podsklepen, zateplen, dílna, podkroví. Dispozice domu o velikosti 4+1 s příslušenstvím. Velmi výhodná nabídka pro rychlé jednání. ZÁVĚR: Při porovnání s nabízenými a prodanými rodinnými domy v okrese Rokycany a v okolí. Při posouzení ceny bylo přihlédnuto k technickému stavu a nutnosti investice do dokončení stavby ke kolaudaci. Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné přihlédnout k přesycenému trhu s nemovitostmi a menšímu zajmu o nemovitosti. Nemovitost byla přístupná a lze určit technický stav a dispozici nemovitosti Cenu obvyklou v místě a čase lze stanovit na částku...2 895 000,- Kč Cena nákladová ( vyhlášková)...3 033 620,- Kč Cena obvyklá ( tržní)...2 895 000,- Kč Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice Ve Vejprnicích 22.12.2013-10 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2190/2013 znaleckého deníku. - 11 -