ZNALECKÝ POSUDEK č. 3706/263/2017 O ceně obvyklé trvalých travních porostů č. parc. 271/6, č. parc. 275/1 a ostatních ploch č. parc. 273/2 a č. parc. 275/6 s rozestavěnou stavbou bez čp./ če. v obci a katastrálním území Valašská Bystřice. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: 28776836 Černilov 396 503 43 Černilov Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé hodnoty za účelem nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 4.11.2017 znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 telefon: 602411603 e-mail: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové 4.11.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé hodnoty předmětné nemovitosti za účelem nedobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Trvalé travní porosty č. parc. 271/6, č. parc. 275/1 a ostatní plochy č. parc. 273/2 a č. parc. 275/6 s rozestavěnou stavbou bez čp./če. Adresa předmětu ocenění: Valašská Bystřice 756 27 Valašská Bystřice LV: 1849 Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Valašská Bystřice Katastrální území: Valašská Bystřice Počet obyvatel: 2 259 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 934,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 269,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.11.2017 za přítomnosti bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí LV č. 1849 Snímek pozemkové mapy k.ú. Valašská Bystřice Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí Místní šetření uskutečněné znalcem Informace získané na místě samém, vlastník nekontaktní Fotodokumentace pořízená znalcem 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 1849 Jaroslav Válek, bytem Valašská Bystřice čp. 223 k celku - 2 -
Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č. 1849 ke dni 5.10.2017 - zástavní právo smluvní a zákaz zcizení a zatížení 6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Znalec nebyl do objektu vpuštěn. Vlastník nemovitosti byl nekontaktní i přes několikeré pokusy telefonické a na místě samém. Nemovitost volně přístupná. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi a byla stanovena na základě porovnání s nabízenými nemovitostmi na realitním trhu a realizovanými nemovitostmi v daném místě a čase. 7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika obce: Obec Valašská Bystřice se nachází v Moravskoslezském pohoří Beskydy cca 7 km od Rožnova pod Radhoštěm. S počtem obyvatel 2 259 jde o větší obec s vybudovanou přiměřenou infrastrukturou - MŠ, ZŠ, zdravotní středisko a přiměřené obchodní příležitosti vzhledem k velikosti obce. Pracovní příležitosti v dojezdových vzdálenostech do 20 km- Valašské Meziříčí, Rožnov pod Radhoštěm a podobně. Jedná se o oblast rozsáhlé chráněné krajinné oblasti s rozvinutým turistickým ruchem. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří nebyly nalezeny obdobné nemovitosti, které by byly obchodovány na realitním trhu jako rozestavěné stavby. Z tohoto důvodu jsou do posudku začleněny pouze dokončené stavby v blízkém okolí a nabízené pozemkové parcely bez zastavění pro porovnání. Dále pro porovnání znalec použil propočet nemovitosti dle platného cenového předpisu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Rozestavěný rodinný dům bez čp./če. 2. Pozemkové parcely - trvalý travní porost a ostatní plochy B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se - 3 -
provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,720 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti komerčního využití II 0,00-4 -
9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - dobrá poloha v rezidenční zástavbě II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,070 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,770 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,070 1. Rozestavěný rodinný dům bez čp./če. Rozestavěný rodinný dům postavený na pozemkových parcelách č. parc. 271/6 a č. parc. 275/1 v obci a katastrálním území Valašská Bystřice. Dům je postaven ve svažitém terénu, je rozestavěný nedokončený. Provedené konstrukce jsou základové pasy s izolacemi vodorovnými pod nosnými konstrukcemi, obvodové nosné zdivo z Ytongu, podkladní beton v přízemí, stropní konstrukce nad přízemím trámová, dřevěný krov vázaný s laťováním pro střešní taškovou krytinu s pojistnou folií. Ostatní konstrukce nejsou provedeny. Dům je rozestavěný dva roky. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Nemovitá věc je součástí pozemku 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 9,20*14,90 = 137,08 podkroví 9,20*14,90 = 137,08 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha přízemí 137,08 m 2 2,60 m podkroví 137,08 m 2 2,50 m Obestavěný prostor - 5 -
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] přízemí 137,08*2,80 = 383,82 m 3 podkroví a střešní prostor 137,08*4,50/2 = 308,43 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor přízemí NP 383,82 m 3 podkroví a střešní prostor Z 308,43 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 692,25 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy izolované S 100 2. Zdivo Ytong S 75 2. Zdivo Ytong C 25 3. Stropy dřevěné S 50 3. Stropy dřevěné C 50 4. Střecha dřevěný krov vázaný S 100 5. Krytina tašková C 100 6. Klempířské konstrukce kompletní C 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky C 100 8. Fasádní omítky zateplovací systém a neprovedené, bez C 100 povrchové úpravy 9. Vnější obklady keramické C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady C 100 11. Schody běžné konstrukce C 100 12. Dveře do obložkových zárubní C 100 13. Okna dřevěné s dvojsklem C 100 14. Podlahy obytných místností standardní povrchy, keramické, C 100 plovoucí, koberce 15. Podlahy ostatních místností standardní C 100 16. Vytápění kotlem na pevná paliva, radiátory, C 100 podlahové topení v části 17. Elektroinstalace světelná, třífázová C 100 18. Bleskosvod bleskosvod C 100 19. Rozvod vody běžné rozvody teplé a studené vody C 100 20. Zdroj teplé vody bojler C 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace běžné potrubí C 100 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou C 100 deskou 24. Vnitřní vybavení běžné zařizovací předměty C 100-6 -
25. Záchod běžná WC C 100 26. Ostatní krbová vložka s rozvodem, STA C 100 Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 23,20 100,00 23,20 2. Zdivo S 21,20 75 1,00 15,90 44,98 100,00 44,98 2. Zdivo C 21,20 25 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 3. Stropy S 7,90 50 1,00 3,95 11,17 100,00 11,17 3. Stropy C 7,90 50 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 20,65 100,00 20,65 5. Krytina C 3,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 6. Klempířské konstrukce C 0,90 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 7. Vnitřní omítky C 5,80 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 8. Fasádní omítky C 2,80 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 12. Dveře C 3,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 13. Okna C 5,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 14. Podlahy obytných místností C 2,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 16. Vytápění C 5,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 17. Elektroinstalace C 4,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 19. Rozvod vody C 3,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 22. Kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 24. Vnitřní vybavení C 4,10 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 25. Záchod C 0,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 35,35 Rozestavěnost: 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,3535 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3535 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1630 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 764,99 Plná cena: 692,25 m 3 * 1 764,99 Kč/m 3 = 1 221 814,33 Kč Výpočet nedokončené stavby - 7 -
Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 1,0000 Nedokončená stavba = 1 221 814,33 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 98 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 100 = 2,0 % Koeficient opotřebení: (1-2,0 % / 100) * 0,980 Nákladová cena stavby CS N = 1 197 378,04 Kč Koeficient pp * 1,070 Cena stavby CS = 1 281 194,50 Kč Rozestavěný rodinný dům bez čp./če. - zjištěná cena = 1 281 194,50 Kč 2. Pozemkové parcely - trvalý travní porost a ostatní plochy Trvalé travní porosty a ostatní plochy v obci a katastrálním území Valašská Bystřice se nacházejí v kopcovitém terénu na obcí v zastavěné části rezidenční zástavbou. Z inženýrských sítí je možný veřejný vodovod, kanalizace a elektrická síť. Plynovod není v obci vybudován. Pozemky č. parc. 271/6 a č. parc. 275/1 jsou částečně zastavěny rozestavěnou stavbou rodinného domu. Všechny pozemky se nacházejí v zastavitelné oblasti schváleného územního plánu obce a z tohoto důvodu jsou oceněny jako pozemky stavební a pozemky přilehlé k zastavěným pozemkům. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,070 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,02 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Snížená únosnost základové půdy II -0,05 (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) - ztéžené zakládání, kopcovitý terén 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,930 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,930 * 1,070 = 0,995 6 i = 1-8 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 269,- 0,995 267,65 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 trvalý travní porost 271/6 119,00 267,65 31 850,35 4 odst. 1 trvalý travní porost 275/1 916,00 267,65 245 167,40 4 odst. 1 ostatní plocha 273/2 288,00 267,65 77 083,20 4 odst. 1 ostatní plocha 275/6 186,00 267,65 49 782,90 Stavební pozemky - celkem 1 509,00 403 883,85 Pozemkové parcely - trvalý travní porost a ostatní plochy - zjištěná cena = 403 883,85 Kč - 9 -
C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Rozestavěný rodinný dům v atraktivní lokalitě Moravskoslezských Beskyd v kopcovitém terénu. Nemovitosti tohoto typu se běžně na realitním trhu neobchodují a jde o ojedinělé případy. Na základě výše uvedených skutečností a po prozkoumání trhu s nemovitostmi, porovnáním s nemovitostmi nabízenými na realitním trhu a porovnáním s již realizovanými nemovitosti v daném místě a čase navrhuji hodnotu za jeden metr čtverečný pozemkové parcely ve výši 290,- Kč a za jeden metr obestavěného prostoru nedokončeného domu na 1 700,- Kč a to vzhledem k použitému konstrukčnímu systému a kvalitě provedených prací. pozemkové parcely č. parc. 271/6, č. parc. 275/1, č. parc. 273/2, č. parc. 275/6 o celkové výměře 1 509 m 2 * 290,- Kč/m 2 = 437 610,- Kč rozestavěný RD na č. parc. 271/6 a č. parc. 275/1 o o.p. 692 m 3 * 1 700,- Kč/m 3 = 1 176 400,- Kč součet zaokrouhleně 1 614 010,- Kč 1 615 000,- Kč Obvyklou hodnotu předmětných nemovitostí - pozemkových parcel s rozestavěným rodinným domem navrhuji na hodnotu 1 615 000,- Kč Slovy: jedenmilionšestsetpatnácttisíckorunčeských. V Hradci Králové 4.11.2017 Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 telefon: 602411603 e-mail: resding@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.3.1987 čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3706/263/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3706/263/2017. - 10 -