Znalecký posudek č. 156-14/2014 o ceně nemovitosti: garáže č. e. 2148, na pozemku p. č. KN 7260 zastavěná plocha a nádvoří, v obci a k. ú. Hodonín (kód 640417), na LV 3516, včetně součástí a příslušenství Vlastník nemovitosti: Miroslav Dymáček, Masarykovo nám. 53/1, 695 01 Hodonín, Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení Exekutorského úřadu Brno - město, Minská 54, 616 00 Brno ve věci oprávněného: Česká spořitelna, a.s., IČ: 45244782, se sídlem Olbrachtova 1929/62, Praha 4, PSČ: 140 00 proti povinnému: Miroslav Dymáček, IČ: 67001211, se sídlem Masarykovo nám. 53/1, 695 01 Hodonín, na základě usnesení Okresního soudu v Hodoníně ze dne 3. 4. 2012, č.j. 42EXE 58/2012-18 Objednatel posudku: Exekutorský úřad v Brně - městě, JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno, č. spisu: 97EX 33/12 Posudek vypracoval: Ing. Jitka Koluchová, znalec, bytem Martina Benky 13, 695 01 Hodonín Datum místního šetření: 29. 3. 2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 29. 3. 2014 Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Hodoníně dne 1. 4. 2014 Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních. 1
1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 10. 3. 2014, LV 3516 A: Vlastník : Miroslav Dymáček, Masarykovo nám. 53/1, 695 01 Hodonín B: Nemovitosti: Pozemky: parcela st. 7260 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 18 m 2 Stavby: budova č. e. 2148, se způsobem využití garáž na pozemku p. č. st. 7260 B1: Jiná práva - bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: nařízení exekuce (Z-2261/2012-706) nařízení exekuce (Z-4254/2012-706), listina Z-1529/2013-706 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-4292/2012-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-9801/2012-706) zástavní právo exekutorské (Z-11145/2012-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitostí (Z-12228/2012-706) zástavní právo exekutorské (Z-13110/2012-706) nařízení exekuce (Z-3778/2013-706), listina Z-1529/2013-706 zástavní právo exekutorské (Z-3777/2013-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitostí (Z-3782/2013-706) zástavní právo soudcovské (Z-11190/2013-706) zahájení exekuce (Z-162/2014-404) exekuční příkaz k prodeji nemovitostí (Z-90/2014-706) zahájení exekuce (Z-8937/2014-101) D: Jiné zápisy změna číslování parcel, p. č. st. 7260 vznikla z pozemku p. č. 2864/280 (Z-100345/1989-706) Plomby a upozornění: práva k nemovitostem jsou dotčena změnou V-95/2014-706, V-581/2014-706, V-1038/2014-706 upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu OO-1/2011-706 E: Nabývací tituly: Dohoda o zřízení práva osobního užívání RII 510/1982 ze dne 6. 12. 1982, registrováno dne 9. 12. 1982. (Z-100200/1983-706) pro Miroslava Dymáčka Kolaudační rozhodnutí č. j. -719/1989 o přidělení č. e. ze dne 20. 6. 1986, právní moc dne 10. 7. 1989 (Z-4960/2001-706) F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám bez zápisu 1.1.2 Kopie katastrální mapy ze dne 31. 3. 2014 z www.cuzk.cz 1.1.3 Cenová mapa stavebních pozemků města Hodonín č. 9, účinnost od 31. 12. 2013. 1.1.4 Usnesení soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno město, JUDr. Karla Urbana, č.j. 97EX 33/12-95 ze dne 10. 3. 2014, o ustanovení znalce z oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí ke stanovení ceny nemovitostí 1.1.5 Exekuční příkaz č.j. 97EX 33/12-22 ze dne 17. 4. 2012 1.1.6 Výsledky místního šetření ze dne 29. 3. 2014 bez účasti povinného, pana Miroslava Dymáčka. Vlastník nepředložil znalci žádné podklady týkající se práv a závazků spojených s nemovitostmi. 1.1.7 Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.. 1.2 Úkol znalce: Úkolem znalce je stanovit: cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: garáže č. e. 2148 na pozemku p. č. st. 7260 zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p. č. st. 7260 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 18 m 2 Vše zapsáno na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, k. ú. Hodonín (kód 640417), obec Hodonín. označit součásti a příslušenství nemovitostí cenu jednotlivých závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu 2
1.3 Popis oceňovaného objektu Předmětem ocenění je stavba č. e. 2148, na pozemku p. č. st. 7260 a pozemek p. č. st. 7260, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Hodonín (kód 640417). Dopisem ze dne 19. 3. 2014 byl vyzván znalcem povinný, pan Miroslav Dymáček, k umožnění prohlídky a zaměření nemovitosti garáže č. e. 2148, v k. ú. Hodonín a k předložení dokladů od nemovitosti (kolaudačního rozhodnutí, případně stavebního povolení, projektové dokumentace, podkladů o provedených rekonstrukcích, opravách, přípojkách, případné nájemní smlouvy, smlouvy o věcném břemeni, apod.) a sdělení dalších informací souvisejících s nemovitostmi, které mají vliv na určení jejich ceny. Povinný na dopis nereagoval, prohlídky a zaměření nemovitosti se nezúčastnil a znalci neposkytl žádné doklady ani informace o oceňované nemovitosti. Znalec nepřebírá odpovědnost za odlišnost a takové rozdíly, které by mohly mít vliv na celkovou obvyklou cenu nemovitosti. Hodonín je město s 25 094 obyvateli. Ve městě se nachází kompletní síť obchodů a služeb, základní, učňovské, střední školy a vysoká škola. Jsou zde také ubytovací zařízení, hotely, poštovní úřad, městský úřad, stavební úřad, kulturní zařízení kino, muzeum, galerie, výstavní síň, ze sportovních zařízení jsou to zimní stadion, hřiště, tenisové kurty, krytý bazén, koupaliště, kryté sportovní haly. V okolí města jsou převážně lesy, rybníky a pole. Oceňovaná stavba a pozemek se nacházejí v jihozápadní okrajové části města, v průmyslové zóně, v lokalitě Kapřiska, v sousedství železniční tratě ČD, v ploše určené Územním plánem města Hodonín pro stavby garáží, v řadě garáží. Jedná se o vnitřní řadovou garáž. Ke garážím je umožněn příjezd po místní komunikaci z ulice Průmyslová. Průjezd lokalitou garáží je po zpevněné panelové komunikaci, přístup k samotné garáži je po nezpevněné komunikaci. Docházková vzdálenost do centra města je cca 3000 m, jezdí zde také městská autobusová doprava. Vzdálenost oceňované nemovitosti k autobusové zastávce MHD je cca 370 m. Vzdálenost k nádraží ČD je cca 3450 m, k autobusovému nádraží cca 3350 m. Oceňovaná stavba je jednopodlažní, nepodsklepená, s plochou střechou. Stavba není napojena na vodovodní, kanalizační, plynovodní veřejnou síť ani na zdroj elektrické energie z veřejné sítě. Dle výpisu z katastru nemovitosti nejsou garáž ani pozemek, na kterém se garáž nachází, zatíženy věcnými břemeny. 2. POSUDEK 2.1 Ocenění podle cenového přepisu a to: zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů. V tomto případě slouží zjištění ceny dle cenového předpisu pouze jako pomocná metoda ke stanovení ceny obvyklé a nelze ji použít k jiným účelům. Ocenění porovnávacím způsobem, 37 Vzhledem k charakteru stavby a způsobu jejího užívání se jedná, dle oceňovací vyhlášky, o stavbu jednopodlažní řadové garáže, která netvoří příslušenství jiné stavby. Cena dokončené garáže se zjistí podle 37 vyhlášky. Takto zjištěná cena zahrnuje i cenu venkovních úprav tvořících její příslušenství. Pozemek se ocení samostatně podle části druhé, 2. 2.1.1 Garáž, 37 2.1.1.1 Popis Jedná se o stavbu garáže č. e. 2148, na pozemku p. č. st. 7260, v k. ú. Hodonín (kód 640717), umístěné na jihozápadním okraji zastavěné části města, na okraji průmyslové zóny zvané Kapřiska, v sousedství trati ČD. Ke garáži je přístup po nezpevněné komunikaci. Garáž není napojena na zdroj elektrické energie, není zde proveden rozvod vody, není vytápěna a není odkanalizována. Garáž je řadová, vnitřní. Má půdorysně obdélníkový tvar, není podsklepena, má jedno nadzemní podlaží, střecha je pultová. Vstup do garáže je umožněn otvorem z čelní strany. Stavba je založena na základových pásech. Obvodové cihelné zdivo je tloušťky 150-300 mm. Stropní konstrukce je zároveň střešní. Krytina je živičná. Strop je z ocelových nosníků profilu I a keramických 3
stropních desek HURDIS. Podlaha je betonová. Vnější a vnitřní povrchy stěn a stropu jsou opatřeny omítkou. Denní osvětlení garáže zajištěno není. Větrání je zajištěno pouze otvorem u podlahy v levé části čelní obvodové zdi a otvorem ve stropní konstrukci umístěným v zadní části garáže a opatřeným odvětrávacím komínkem. Zjištěné závady: chybí garážová vrata, kovový rám, chybí dešťové okapy a svody, zatéká střešní konstrukcí a vlivem nefunkční izolace proti zemní vlhkosti jsou zavlhlé zdi objektu po celém obvodu. Vnitřní omítky jsou narušeny vlivem vlhkosti a olupují se. Objekt není užíván a je bez jakékoli údržby. 2.1.1.2 Výměry pro ocenění: Měření a výpočet výměr se provede dle přílohy číslo 1 vyhlášky. Vrchní stavba: délka 5,88 m, šířka 3,00 m, výška 2,39 2,73 m. OP = (5,88 m x 3,0 m x (2,39 m + 0,34 m / 2) = 45,16 m 3 2.1.1.3 Stáří Dle výpisu z Katastru nemovitostí je objekt užíván od roku 1982 na základě dohody o zřízení práva osobního užívání RII 510/1982 ze dne 6. 12. 1982. Registrováno dne 9. 12. 1982. Kolaudační rozhodnutí a přidělení čísla evidenčního bylo vydáno dne 20. 6. 1989, pod č. j. -719/1989. Právní moci nabylo dne 10. 7. 1989. Stáří je určeno odborným odhadem 32 let. 2.1.1.4 Výpočet ceny garáže Cena dokončené garáže se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 26 v tabulce č. 1, upravenou indexem konstrukce a vybavení. V základní ceně garáže je zahrnuto její standardní vybavení uvedené v příloze č. 13. Ocenění garáže porovnávacím způsobem podle 37 a příloh č. 26 a 3 vyhlášky Hodonín Malý lexikon obcí ČR 2014 Počet obyvatel obce 25 094 Kraj Jihomorav. Základní cena příloha č. 26, tab. 1: ZC Kč/m3 1 955 Index trhu: IT - příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak č. Název znaku Pásmo Popis pásma Hodnota Ti P1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi II. Nabídka vyšší jak poptávka -0,03 P2 Vlastnické vztahy IV. Stavba na vlastním pozemku 0,00 P3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 P4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 0,00 P5 Povodňová rizika IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 Index trhu: IT = P5 x (1 + P1-4) 0,970 Index polohy pro pozemky zastavěné a určené k zast.: Ip - příloha č. 3, tabulka č. 4 Znak č. Název znaku Pásmo Popis pásma Hodnota Pi P1 Druh a účel užití stavby I. Garáž 0,80 P2 Možnost napojení na inženýrské sítě v obci II Lze napojit pouze na některé sítě 0,00 P3 Dopravní dostupnost I. Špatná-přístup po nezpevněné komunikaci -0,10 P4 Parkovací možnosti I. Na pozemku 0,00 P5 Výhodnost polohy z hlediska komerční využiteln. III. Bez vlivu 0,00 P6 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: IP = P1 x (1 + P2-6) 0,720 Index konstrukce a vybavení: Iv příloha č. 26, tabulka č. 2 Znak č. Název znaku Pásmo Popis pásma Hodnota Vi 0 Typ stavby II. Zděná s plochou střechou B 1 Druh stavby I. Řadová -0,01 4
2 Konstrukce II. Obvodové zdivo do tloušťky 30cm 0,00 3 Technické vybavení I. Bez vybavení -0,05 4 Příslušenství venkovní úpravy II. Bez příslušenství -0,01 5 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00-0,07 6 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu 0,65 s s = 1 0,005 x y 32 0,84 Index konstrukce a vybavení: Iv = (1 + V1-12) x V13 0,508 Základní cena upravená: ZCU = ZC x Iv Kč/m3 993,14 Obestavěný prostor: OP m3 45,16 Cena garáže ( vč.ev. příslušenství) bez pozemku: CSp = OPxZCUxI V Kč 31 323,38 Zaokrouhleno dle 50 Kč 31 320,00 Cena garáže č. e. 2148 na pozemku p. č. st. 7260 činí, ke dni odhadu, 31 320 Kč. 2.1.2 Pozemky 2 Přehled pozemků: Katastrální území Hodonín, pozemek p. č. st. 7260 Počet obyvatel dle malého lexikonu obcí pro rok 2014 : 25 094 Město Hodonín vydalo obecně závaznou vyhláškou č. 3/2010 cenovou mapu stavebních pozemků města Hodonína č. 9. Vyhláška nabyla účinnost 31. 12. 2013 a je platná ke dni ocenění nemovitostí. 2.1.2.1 Ocenění stavebního pozemku p. č. 7260 o výměře 18m 2-2 Pozemek je veden v Katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se k dnešnímu dni nachází stavba garáž s č. e. 2148. Město Hodonín vydalo obecně závaznou vyhláškou č. 4/2013 cenovou mapu stavebních pozemků města Hodonína č. 9. Vyhláška byla schválena zastupitelstvem města dne 10. 12. 2013, usnesením č. 1879, nabyla účinnost 31. 12. 2013 a je platná ke dni ocenění. Podle cenové mapy stavebních pozemků města Hodonína č. 9 činí cena stavebního pozemku č. 7260 50 Kč/m 2. Cena pozemku p. č. 7260: 18m 2 x 50Kč/m 2 = 900Kč Zaokrouhleno dle 50-900 Kč. Cena pozemku p. č. 7260 o výměře 18m 2 ke dni odhadu činí 900 Kč. 2.1.3 Rekapitulace ocenění garáže dle cenového předpisu: 2.1.1 Garáž...31 320 Kč 2.1.2 Pozemek.. 900 Kč Celkem 32 220 Kč Cena garáže č. e. 2148 na pozemku p. č. st. 7260 včetně součástí a příslušenství, ke dni ocenění, činí 32 220 Kč. 2.2 Stanovení ceny obvyklé 2.2.1 Zjištění věcné hodnoty Ke zjištění věcné hodnoty byl použit nákladový způsob oceňování staveb dle vyhlášky č. 441/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 441/2013 Sb., bez koeficientu úpravy ceny dle trhu a polohy pp. Garáž, 15: Popis a výpočet výměr viz část 2.1. 5
Stáří a opotřebení Stáří Stáří objektu S = 2014-1982 = 32let Předpokl. životnost Z = 80 let Opotřebení se vypočte dle přílohy č. 21 analytickou metodou. Pol.č. Konstrukce Podíl Podíl Stáří Životnost Opotřebení Přepočtené a vybavení upravený přepočtený prvku opotřebení A A B C B/C AxB/C 1 Základy 0,0285 0,0371 32 80 0,4000 0,0148 2 Obvodové stěny 0,3010 0,3917 32 60 0,5333 0,2089 3 Stropy 0,2620 0,3409 32 50 0,6400 0,2182 4 Krov 0,0000 0,0000 0,0000 5 Krytina střechy 0,0570 0,0742 32 32 1,0000 0,0742 6 Klempířské konstrukce 0,0000 0,0000 0,0000 7 Úpravy povrchů 0,0480 0,0625 32 32 1,0000 0,0625 8 Dveře 0,0000 0,0000 0,0000 9 Okna 0,0000 0,0000 0,0000 10 Vrata 0,0000 11 Podlahy 0,0720 0,0937 32 50 0,6400 0,0600 12 Elektroinstalace 0,0000 0,0000 0,0000 Celkem 0,7685 1,0000 0,6385 Výpočet ceny Cena garáže se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou v příloze č. 13, v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky.. Koeficienty a) K 4...koeficient vybavení stavby: určí se dle 16 vyhlášky, odst. 2 Pol.č. Konstrukce Provedení Standard Podíl Podíl a vybavení (příloha č. 21) upravený Typ IB 1 Základy Základové pásy S 0,062 0,0285 2 Obvodové stěny Zděné, tl. 15-30cm S 0,301 0,3010 3 Stropy Ocel. nosníky + keram.desky S 0,262 0,2620 4 Krov (podhled) Bez krovu S 0,000 0,0000 5 Krytina Asfaltové pásy S 0,057 0,0570 6 Klempířské konstrukce Chybí CH 0,029 0,0000 7 Úpravy povrchů Omítky S 0,048 0,0480 8 Dveře Nejsou CH 0,027 0,0000 9 Okna Nejsou CH 0,014 0,0000 10 Vrata Nejsou CH 0,068 0,0000 11 Podlahy Betonová S 0,072 0,0720 12 Elektroinstalace Chybí CH 0,060 0,0000 Celkem 1,000 0,7685 Koeficient vybavení stavby K4 0,7685 a) K 5... koeficient polohový dle přílohy č. 20 pro město Hodonín činí 1,05 K 5 = 1,05 b) K i... koeficient změn cen staveb dle přílohy č. 41 SKP 46.21.19.9 (CZ-CC 1274) budovy ostatní jinde neuvedené K i = 2,075 6
c) pp... koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu dle 4 odst. 1 vyhlášky pp = I T x I P = 0,970 x 0,720 = 0,6984 (podle stavby hlavní) Výpočet ceny a) Zjištění základní ceny ZC stavby Základní cena za m 3 obestavěného prostoru stavby se zjistí z přílohy č. 13. Kód CZ-CC Číslo SKP typ Účel užití stavby Konstrukční charakteristika Kč/m 3 obest. prostoru 1274 46.21.19.9 I B Budova ostatní, Zděná 1 375,- jinde neuvedená Dle tabulky činí základní cena stavby a její standardní vybavení za 1 m 3 obestavěného prostoru 1 375,- Kč. b) Zjištění základní ceny upravené ZCU Základní cena upravená za m 3 obestavěného prostoru se zjistí vynásobením základní ceny koeficienty K 4, K 5, K i ZCU = ZC x K 4 x K 5 x K i ZCU = 1 375 Kč x 0,7685 x 1,05 x 2,075 ZCU = 2 302,26Kč c) Výpočet ceny stavby nákladovým způsobem, 11 Cena stavby nákladovým způsobem CS N CS N = OP x ZCU = 45,16m 3 x 2 302,26Kč/m 3 = odpočet opotřebení: 63,85 % Cena stavby nákladovým způsobem 103 970,06 Kč - 66 384,88 Kč 37 585,18 Kč d) Výpočet ceny stavby, 10 Cena stavby se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 13 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle příslušných ustanovení vyhlášky Cena stavby CS CS = CS N x pp = 37 585,18Kč x 0,6984 = 26 249,49 Kč Zaokrouhleno dle 50 26 250,00 Kč Cena garáže na pozemku p. č. st. 7260 ke dni odhadu činí 26 250 Kč. Pozemky 4 Popis a výpočet viz část 2.1.2. Výsledná cena je převzata z části posudku 2.1.2.1. 2.1.2.1 Pozemek p. č. st. 7260 900 Kč Pozemky celkem 900 Kč Rekapitulace: název položky cena nákladová dle vyhl. v Kč cena dle vyhl. bez pp v Kč Garáž 26 250 37 590 Stavby celkem 26 250 37 590 Pozemky 900 900 Cena celkem 27 150 38 490 Věcná hodnota celkem 38 490 Kč 2.2.2 Zjištění výnosové hodnoty Vzhledem ke špatnému stavebně-technickému stavu garáže nelze předpokládat její pronajímání, proto ke zjištění obvyklé ceny nebude výnosová metoda použita. 7
2.2.3 Zjištění ceny srovnávací metodou 1. Hodonín, Pančava Řadová garáž o zastavěné ploše 20 m 2. Garáž je cihelná, napojena na přívod el. energie 220V. Přístup ke garáži je po nezpevněné komunikaci. Garáž se nachází v blízkosti centra města, zastávka MHD je ve vzdálenosti cca 400 m. Prodej: 2013 95 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, velikost. Oproti srovnávané nemovitosti má menší opotřebení, větší vybavenost. Nachází se v blízkosti centra obce. 2. Hodonín, Sv. Čecha Řadová garáž o zastavěné ploše 18 m 2. Garáž je cihelná, není napojena na žádné inženýrské sítě. Garáž se nachází v blízkosti centra města, v oplocené dvorní části bytových domů. K samotné garáži je přístup po zpevněné komunikaci. Zastávka MHD je ve vzdálenosti cca 370 m. Prodej: 2013 54 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, velikost, vybavenost. Oproti srovnávané nemovitosti má menší opotřebení. Nachází se u centra obce. 3. Hodonín, Bažantnice Řadová garáž o zastavěné ploše 20 m 2. Garáž je cihelná, napojena na přívod el. energie 220V. Nachází se v okrajové části města, v blízkosti sídliště, příjezd je po nezpevněné komunikaci. Zastávka MHD je ve vzdálenosti cca 580 m. Prodej: 2013 92 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, velikost. Oproti srovnávané nemovitosti má menší opotřebení, větší vybavenost. Nachází se blíže centra obce. 4. Hodonín, u masokombinátu Řadová garáž o zastavěné ploše 26 m 2. Garáž je zateplena, napojena na přívod el. energie 220V. Je možné využívat společnou nájezdovou rampu a elektřinu 380V. Garáž se nachází v okrajové části města, zastávka MHD je ve vzdálenosti cca 300 m. Nabídka: 2014 130 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter. Oproti srovnávané nemovitosti je větší, má menší opotřebení, větší vybavenost. Nachází se blíže centra obce. 8
5. Hodonín, za Černým mostem Řadová garáž o zastavěné ploše 21 m 2. Garáž je cihelná, opravená střecha, nově natřená vrata. Je napojena na přívod el. energie 220V a 380V. Garáž se nachází v okrajové části města, zastávka MHD je ve vzdálenosti cca 600 m. Ke garáži je příjezd po nezpevněné komunikaci. Nabídka : 2014 100 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter. Oproti srovnávané nemovitosti je větší, má menší opotřebení, větší vybavenost. Nachází se blíže centra obce. 6. Hodonín, U Kyjovky Řadová garáž o zastavěné ploše 17 m 2. Garáž je panelová, s montážní jámou, nově natřená vrata a vnitřní stěny. Není napojena na žádné inženýrské sítě. Garáž se nachází v okrajové části města, zastávka MHD je ve vzdálenosti cca 300 m. Ke garáži je příjezd po nezpevněné komunikaci. Nabídka : 2014 55 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, velikost, vybavenost. Oproti srovnávané nemovitosti má menší opotřebení. Nachází se ve stejné lokalitě. 7. Hodonín, Kapřiska Řadová garáž o zastavěné ploše 18 m 2. Garáž je zděná, nově natřená vrata a vnitřní stěny. Není napojena na žádné inženýrské sítě. Garáž se nachází v okrajové části města, zastávka MHD je ve vzdálenosti cca 300 m. Ke garáži je příjezd po nezpevněné komunikaci. Nabídka : 2014 49 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, velikost, vybavenost. Oproti srovnávané nemovitosti, má menší opotřebení. Nachází se ve stejné lokalitě. 8. Hodonín, Kapřiska Řadová garáž o zastavěné ploše 18 m 2. Garáž je zděná. Není napojena na žádné inženýrské sítě. Garáž se nachází v okrajové části města, zastávka MHD je ve vzdálenosti cca 300 m. Ke garáži je příjezd po nezpevněné komunikaci. Nabídka : 2014 50 000 Kč Objekt má srovnatelný charakter, velikost, vybavenost. Oproti srovnávané nemovitosti, má menší opotřebení. Nachází se ve stejné lokalitě. 9. Hodonín, Kapřiska Řadová garáž o zastavěné ploše 20 m 2. Na pozemku se nachází pouze obvodové zdi. Objekt není napojen na žádné inženýrské sítě. Garáž se nachází v okrajové části města, zastávka MHD je ve vzdálenosti cca 300 m. Ke garáži je příjezd po nezpevněné komunikaci. Nabídka : 2014 22 000 Kč 9
Objekt má srovnatelný charakter, velikost, vybavenost. Oproti srovnávané nemovitosti má větší opotřebení. Nachází se ve stejné lokalitě. Informace byly získány z vlastní databáze, realitních kanceláří a z webových stránek sreality.cz. Nemovitost č. 9 (č. 9 22 000Kč) je srovnatelná co do velikosti, vybavenosti, nachází se ve stejné lokalitě. Oproti srovnávané nemovitosti má větší opotřebení. Nemovitosti č. 6, 7, 8 (č. 6 55 000Kč, č. 7 49 000Kč, č. 8 50 000Kč) jsou srovnatelné co do velikosti, vybavenosti, nacházejí se ve stejné lokalitě. Oproti srovnávané nemovitosti mají menší opotřebení. Nemovitost č. 2 (č. 2 54 000Kč) je srovnatelná co do velikosti a vybavenosti. Oproti srovnávané nemovitosti má menší opotřebení a nachází se v lokalitě u centra města. Nemovitosti č. 1, 3 (č. 1 95 000Kč, č. 3 92 000Kč) jsou srovnatelné co do velikosti. Oproti srovnávané nemovitosti mají lepší vybavenost, menší opotřebení a jsou umístěny v lokalitách blíže centra města. Nemovitosti č. 4, 5 (č. 4 130 000Kč, č. 5 100 000Kč) mají větší velikost, lepší vybavenost, menší opotřebení a jsou umístěny v lokalitách blíže centra města. V současné době jsou nabízeny v obci, prostřednictvím realitních kanceláří, řadové garáže v rozmezí 22 000 Kč až 130 000 Kč, v závislosti na lokalitě, velikosti, vybavenosti, opotřebení. Jedná se o garáže, situované převážně v okrajových částech města, mimo obytné zóny. Jejich nabídka převyšuje poptávku. Zájem je však spíše o garáže v obytných zónách. Vzhledem k tomu, že ceny garáží se liší, v závislosti na lokalitě, až o 100%, byly vybrány pro srovnání pouze garáže ze stejné lokality obce. Na rozdíl od oceňované garáže jsou však všechny srovnávané objekty (kromě č. 9) v dobrém stavu, s pravidelnou údržbou, případně po částečné rekonstrukci, nebo opravě. minimum : maximum : průměr : 22 000 Kč 55 000 Kč 38 500 Kč Cena zjištěná srovnávací metodou Cp = 38 500 Kč (0,15 x (55 000 22 000)) Kč = 33 550 Kč 3. Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé 3.1 Vyhodnocení Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcí vyhlášky...32 220 Kč Věcná hodnota...38 490 Kč Výnosová hodnota...0 Kč Srovnávací hodnota...33 550 Kč Cena dle zákona je pouze administrativní. Věcná hodnota nevystihuje situaci na trhu s nemovitostmi. Vyjadřuje pouze částku, za kterou by se oceňovaná nemovitost dala pořídit v místě ocenění a k datu ocenění, sníženou o opotřebení. Výnosová hodnota vyjadřuje příjem z pronájmu garáže. Jelikož je nemovitost ve špatném stavebně-technickém stavu a nelze předpokládat její pronajímání, nebyla výnosová metoda ke stanovení obvyklé ceny použita. Srovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovitosti stejného charakteru, obdobné velikosti, opotřebení a vybavenosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovitosti nejsou však dokladem skutečné prodejní ceny. 3.2 Stanovení obvyklé ceny práv a závad spojených s nemovitostmi Podle výpisu z Katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem soudcovským k zajištění pohledávky, zástavními právy exekutorskými k uspokojení pohledávek, nařízeními exekucí, exekučními příkazy k prodeji, zahájením exekucí. Tato práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna Na LV nejsou zapsána žádná věcná břemena a znalci nebyly předloženy žádné nájemní smlouvy spojené s oceňovanými nemovitostmi ani poskytnuty informace o jiných právech a závazcích spojených s těmito nemovitostmi. 3.3 Stanovení obvyklé ceny Na základě prohlídky nemovitosti, s přihlédnutím k charakteru, ke konstrukčnímu, materiálovému a dispozičnímu řešení, velikosti obestavěného prostoru, funkční úrovni stavby, jejímu stáří 10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20