ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0160-10/2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitým věcem sestávající z pozemků: pozemek parc. č. 531/30, pozemek parc. č. 531/31, pozemek parc. č. 532/2, pozemek parc. č. 573/16, pozemek parc. č. 2202, pozemek parc. č. 2983, pozemek parc. č. 3186, vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín, pro obec Komárov, katastrální území Komárov u Napajedel, na listu vlastnictví č. 322. Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Zlín, obec Komárov, k.ú. Komárov u Napajedel Adresa nemovité věci: Komárov, 763 61 Vlastníci pozemku: Daniel Doležel, náměstí Míru 12, 760 01 Zlín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Lukáš Doležel, Voženílkova 5561, 760 05 Zlín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Matěj Doležel, náměstí Míru 12, 760 01 Zlín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Romana Doleželová, nám. 3. května 1340, 765 02 Otrokovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, soudní exekutor Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město Ing. Ladislav Vaculík Věžové domy 863, 760 01 Zlín pro Exekuční příkaz Č.j. 124 EX 2148/14-35, pro Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, soudní exekutor (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 24 300 Kč Datum místního šetření: 20.10.2016 Stav ke dni : 20.10.2016 Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 16 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 Ve Zlíně, dne 24.10.2016 Ing. Ladislav Vaculík
NÁLEZ Znalecký úkol Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitým věcem sestávající z pozemků: - pozemek parc. č. 531/30, pozemek parc. č. 531/31, pozemek parc. č. 532/2, pozemek parc. č. 573/16, pozemek parc. č. 2202, pozemek parc. č. 2983, pozemek parc. č. 3186 vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín, pro obec Komárov, katastrální území Komárov u Napajedel, na listu vlastnictví č. 322. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, hodnotě výše uvedených nemovitostí pro potřeby Exekučního příkazu č.j. 124 EX 2148/14-35 Základní pojmy a metody ocenění Zvolené metody pro ocenění Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter. K účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tuto metodu výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 322, k.ú. Komárov u Napajedel, obec Komárov, okres Zlín, pořízen elektronickým náhledem do KN přes internet, blíže viz. příloha posudku - Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí na LV 322, pro k.ú. Komárov u Napajedel, obec Komárov - příloha posudku. -Vyhláška MF č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. - Objednávka znaleckého posudku z USNESENÍ Č.j. 124 EX 2148/14-69 pro potřeby Exekučního řízení Č.j. 124 EX 2148/14-35. - Mapa okolí, viz. elektronický náhled - Informace a sdělení získána realitních kanceláří a vlastní databáze -Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Ladislavem Vaculíkem, dne 20.10.2016 bez přítomnosti majitele - odborná literatura Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně - Teorie oceňování nemovitostí. Místopis Oceňované nemovitosti se nachází v k.ú. Komárov u Napajedel, obec Komárov. Blíže viz výpis a zákresy do KN. K nemovitostem je přístup po nezpevněné komunikaci. - 2 -
Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Celkový popis Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 2/3 k nemovitým věcem sestávající z pozemků: - pozemek parc. č. 531/30 o výměře 57 m 2, druh lesní pozemek, - pozemek parc. č. 531/31 o výměře 84 m 2, druh lesní pozemek, - pozemek parc. č. 532/2 o výměře 8 m 2, druh ostatní plocha, ostatní komunikace, - pozemek parc. č. 573/16 o výměře 254 m 2, druh trvalý travní porost, - pozemek parc. č. 2202 o výměře 711 m 2, druh orná půda, - pozemek parc. č. 2983 o výměře 845 m 2, druh orná půda, - pozemek parc. č. 3186 o výměře 838 m 2, druh orná půda, vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín, pro obec Komárov, katastrální území Komárov u Napajedel, na listu vlastnictví č. 322. Nemovitosti - vedeny v KN jako orná půda, jsou v době zpracování posudku řádně zemědělsky obdělávány. Silné stránky Jedná se o zemědělsky obdělávané pozemky průměrné kvality. - pozemky vedené jako orná půda v současné době zemědělské účely obdělávané. Slabé stránky - pozemky vedené jako lesní pozemek jsou umístěny v extravilánu obce Komárov a jsou velmi malé výměry s neudržovaným zalesněním. - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu. V obdobných lokalitách není na trhu nabídka srovnatelných pozemků nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu podprůměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za poměrně obtížně obchodovatelný. Pozemek parc. č. 532/2 v k.ú. Komárov u Napajedel je veden jako ostatní plocha, ostatní komunikace, nachází se taktéž v extravilánu obce Komárov, tento pozemek má však nevhodný tvar - 3 -
(a je značně plošně malý jde o 8m 2 ) blíže viz. zákres do KN v příloze posudku. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za poměrně obtížně obchodovatelný. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nemovitost je již zatížena - zástavními právy Exekutorskými dle par. 69a exekučního řádu Blíže viz. podrobné výpisy z katastru nemovitostí Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovité věci v odlehlých končinách Komentář: Nemovitosti se nechází v záplavovém území. K nemovitostem je obtížný přístup. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Nemovitost je již zatížena - zástavními právy Exekutorskými dle par. 69a exekučního řádu - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu Dle výpisu z katastru nemovitostí není nemovitost zatížena věcnými břemeny. Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně znalec nebyl žádnou osobou upozorněn. Ocenění je provedené v obvyklé (tržní) hodnotě bez vlivu zástav a stavu exekucí. Práva (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Komentář: S majitelem se nepodařilo si před oceněním sjednat prohlídku nemovitosti, prohlídka nemovitostí byla provedena bez přítomnosti majitele. Je zde však předpoklad, že nemovitosti vedené v katastru jako orná půda a trvalý travní porost, jsou řádně zemědělsky obdělávané, tudíž budou i s největší pravděpodobností majiteli pronajímány. Ocenění je provedené v obvyklé (tržní) hodnotě bez vlivu zástav a stavu exekucí. Práva (nájemní smlouva, pacht) nebyla majitelem předložena. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných zemědělských pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Karlovice, okres Zlín KRC: 0,94 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,95 Parcela č.: 30 367 592 000 19,49 0,89 17,40 Popis pozemku: Prodej pole 30 367 m Karlovice, okres Zlín 592 000 Kč (19 Kč za m2) Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky ve dvou sousedících katastrálních území Lhota u Zlína a Karlovice u Zlína. Všechny pozemky jsou ve výlučném vlastnictví a prodávaná výměra činí 30.367 m2. V k.ú. Lhota u Zlína tvoří pozemky jeden funkční celek o výměře 15.074 m2. Do k.ú. Karlovice u Zlína spadají pozemky tvořící několik samostatných celků a rozloze 15.293 m2. Pozemky jsou zatíženy platným pachtovním vztahem. Kupní cena je uvedena bez Daně z nabytí nemovitých věcí, kterou nově hradí kupující. Podrobnější informace sdělí makléř zakázky. Celková cena: 592 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m : 19 Kč ID zakázky: VS-4166 Lokalita: Napajedla, okres Zlín KRC: 0,94 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,95 Parcela č.: 21,00 0,89 18,75 Popis pozemku: Prodej pole 9 543 m Napajedla, okres Zlín 196 000 Kč (21 Kč za m2) Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky ve spoluvlastnickém podílu v rozsahu v katastrálním území Napajedla. Celková výměra odpovídající podílu činí 9.543 m2. Pozemky nejsou zatíženy pachtovní smlouvou. Podrobnější informace sdělí makléř zakázky. Celková cena: 196 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m : 21 Kč ID zakázky: LF-3965 Lokalita: Žlutava, okres Zlín KRC: 0,94 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,95 Parcela č.: 7 298 182 450 25,00 0,89 22,33 Popis pozemku: Prodej pole 7 298 m Žlutava, okres Zlín 182 450 Kč (25 Kč za m2) - 5 -
Exkluzivní prodej 3/4 podílu pozemku o celkové výměře 7.298 m2 vedeného v katastru jako orná půda. Půda je nyní využívána pro pěstování obilovin - kvalitní černozem. Možnost financování naším hypotečním centrem. Celková cena: 182 450 Kč za nemovitost Hypotéka: 660,77 Kč měsíčně Cena za m : 25 Kč Poznámka k ceně: cena včetně provize RK ID zakázky: N01019 Aktualizace: 19.10.2016 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 7298 m 2 Komunikace: Asfaltová Průměrná jednotková cena 19,49 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena po zaokrouhlení 20,00 Kč/m2 Druh pozemku trvalý travní porost orná půda orná půda trvalý travní porost Parcela č. 573/16 2202 2983 3186 Výměra [ m 2 ] 254 711 845 838 Jednotková cena [ Kč/m 2 ] 20 20 20 20 Celková cena pozemku [Kč] 5 080 14 220 16 900 16 760 Celkem zeměď. pozemky 52 960 Základní popis oceňovaných lesních pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Hřivínův Újezd, okres Zlín KRC: 0,97 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 8 383 23 000 2,74 0,97 2,66 Popis pozemku: Prodej lesa 8 383 m Hřivínův Újezd, okres Zlín 23 000 Kč (3 Kč za m ) Realitka Green Vám zprostředkuje prodej lesního pozemku v katastrálním území - 6 -
Hřivínův Újezd, okres Zlín. Celková plocha je 8383 m2. Pozemek je po úmyslné mýtní těžbě, částečně uklizen od klestu. Rovina až mírný svah. Nachází se cca 280 m od hlavní cesty, přístup po polní cestě. V případě zájmu zašlu LHO + porostovou mapu. Celková cena: 23 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Hypotéka: 83,30 Kč měsíčně Cena za m : 3 Kč Poznámka k ceně: včetně poplatků, včetně provize, včetně právního servisu ID zakázky: 13732 Aktualizace: Včera Umístění objektu: Samota Plocha pozemku: 8383 m 2 Lokalita: Lutonina, okres Zlín KRC: 0,97 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 13 214 67 000 5,07 0,97 4,92 Popis pozemku: Prodej lesa 13 214 m Lutonina, okres Zlín 67 000 Kč (5 Kč za m ) Realitka Green Vám zprostředkuje prodej pozemků v katastrálním území Lutonina, okres Zlín. Celková plocha je 13 214 m2, z toho je 11 638 m2 lesní pozemek a 1 576 m2 trvalý travní porost. Na pozemku zůstává zásoba ve věku 36 let - 37 m3 SM, DBZ a porost ve věku 61 let - 32 m3 SM, DBZ. Vytěženo je zde 0,78 ha a uklizeno od klestu.v případě zájmu zašlu LHO + porostovou mapu. Dobrá dostupnost. Celková cena: 67 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Hypotéka: 242,65 Kč měsíčně Cena za m : 5 Kč Poznámka k ceně: včetně poplatků, včetně provize, včetně právního servisu ID zakázky: 13609 Aktualizace: Včera Umístění objektu: Samota Plocha pozemku: 13214 m 2 Lokalita: Trnava, okres Zlín KRC: 0,97 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 2 666 24 620 9,23 0,97 8,95 Popis pozemku: Prodej lesa 2 666 m Trnava, okres Zlín 24 620 Kč (9 Kč za m ) Prodej lesa, 2 666 m2, lokalita Títěž, Trnava okr. Zlín. Prodej pro IS nejvyšší nabídce. Více informací u makléře. Celková cena: 24 620 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 89,16 Kč měsíčně Cena za m : 9 Kč ID zakázky: 474267 Aktualizace: 04.10.2016 Umístění objektu: Samota - 7 -
Plocha pozemku: 2666 m 2 Komunikace: Neupravená Průměrná jednotková cena 5,51 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena po zaokrouhlení 6,00 Kč/m 2 Druh pozemku lesní pozemek lesní pozemek ostatní plocha Parcela č. 531/30 531/31 532/2 Výměra [ m 2 ] 57 84 8 Jednotková cena [ Kč/m 2 ] 6 6 6 Celková cena pozemku [Kč] 342 504 48 Celkem lesní pozemky 894 Celkem pozemky na LV 322, k.ú. Komárov u Napajedel, obec Komárov 53 854,-Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídkových cen realitních kanceláří získané prostřednictvím realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné zemědělské pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 19,- Kč do 25,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, ve výši 20,- Kč/m 2. Dále dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídkových cen realitních kanceláří získané prostřednictvím realitních internetových serverů se v současné době porovnatelné lesní pozemky v obdobných lokalitách nabízejí v rozmezí od 3,- Kč do 9,- Kč/m 2. S ohledem na situování, přístup k pozemkům a s ohledem na další výše uvedené skutečnosti odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, ve výši 6,- Kč/m 2. Po vynásobení celkovou výměrami pozemků a zaokrouhlením dostáváme k hodnotu ve výši 54 000,- Kč. Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedenému předmětu ocenění. V našich podmínkách trhu neexistuje velká poptávka po takovýchto spoluvlastnických podílech. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V tomto konkrétním případě volím redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 10%. S ohledem na výše uvedené skutečnosti a z důvodu nejistoty realizovatelnosti inzerovaných cen u nabízených nemovitostí odhaduji obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí ve výši 24 300,- Kč (zaokrouhleno). Ve Zlíně 24.10.2016 Obvyklá cena 24 300,- Kč slovy: dvacetčtyřitisíctřista Kč Ing. Ladislav Vaculík Věžové domy 863 760 01 Zlín - 8 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 18.9.2007, č.j. Spr 3353/07 pro základní obor 1/ ekonomika, 2/stavebnictví pro odvětví 1/ ceny a odhady nemovitostí, 2/ stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0160-10/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 0160-10/2016. Ve Zlíně 24.10.2016 Ing. Ladislav Vaculík Věžové domy 863 760 01 Zlín - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z KN pro č. LV 322, k.ú. Komárov u Napajedel, obec Komárov 2 Zákresy do KN pro č. LV 322, k.ú. Komárov u Napajedel, obec 2 Komárov Ortofotomapy se zákresem do katastru pro č. LV 322, k.ú. Komárov u 1 Napajedel, obec Komárov Mapy oblasti 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
Pozemky parc č. 531/30, parc. č. 531/31, parc. č. 532/2 a parc. č. 2202 Pozemky parc č. 573/16, parc. č. 2983 a parc. č. 3186-15 -
Mapy oblasti Mapa oblasti č.1 Mapa oblasti č.2-16 -