ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5094/2015 NEMOVITÁ VĚC: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Vladislav Nos, V Zátiší 1015, 27801 Kralupy nad Vltavou, vlastnictví: výhradní Vladislav Nos, V Zátiší 1015, 27801 Kralupy nad Vltavou, vlastnictví: výhradní Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 9005/14 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA garáže na St. p.č. 997, k.ú. Kralupy nad Vltavou garáže na St. p.č. 998, k.ú. Kralupy nad Vltavou garáže na St. p.č. 2560, k.ú. Neratovice 89 700 Kč 81 100 Kč 73 800 Kč Datum místního šetření: 7.5. a 2.6.2015 Stav ke dni : 2.6.2015 Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 24 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 20.6.2015 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1) garáží bez č.p. na pozemku p.č. St. 997 a St. 998 a pozemky p.č. St. 997 a 998 v k.ú. Kralupy nad Vltavou, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník na listu vlastnictví č. 3385 2) garáže bez č.p. na pozemku p.č. St. 2560 a pozemku p.č. St. 2560 v k.ú. Neratovice, obec Neratovice, okres Mělník na listu vlastnictví č. 3761 Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.4.2015 LV č. 3385 pro kat. úz. Kralupy nad Vltavou - výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.4.2015 LV č. 3761 pro kat. úz. Neratovice - snímek z katastrální mapy ze dne 28.4.2015 pro kat. úz. Kralupy nad Vltavou - snímek z katastrální mapy ze dne 28.4.2015 pro kat. úz. Neratovice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-9005/14-27 ze dne 16.6.2014 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-9005/14-29 ze dne 16.6.2014 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-9005/14-127 ze dne 23.4.2015 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Kralupy nad Vltavou se nachází cca 15 km severozápadně od hlavního města Prahy po dálnici D8. Město má rozšířenou občanskou vybavenost, veškerá se nachází v okresním městě Mělník pod které Kralupy nad Vltavou spadají a nebo v hlavním městě. Doprava autobusy a železnicí. Město Neratovice se nachází cca 20 km severně od hlavního města Prahy. Ve městě je základní občanská vybavenost. Doprava autobusy a železnicí. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její 2
kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. 3385-Kralupy nad Vltavou 1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Garáže bez č.p. 1.1.2 Garáže bez č.p. 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky 2. 3761-Neratovice 2.1. Ocenění staveb 2.1.1 Garáž bez č.p. 2.2. Ocenění pozemků 2.2.1 Pozemek Obsah tržního ocenění majetku 1. 3385-Kralupy nad Vltavou 1.1. Porovnávací ocenění 1.1.1 Garáže bez č.p. na St. 997 1.1.2 Garáže bez č.p. na St. 998 2. 3761-Neratovice 2.1. Porovnávací ocenění 2.1.1 Garáž bez č.p. na St. 2560 OCENĚNÍ část 1.3385-Kralupy nad Vltavou, základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Kralupy nad Vltavou Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ III 0,85 3
O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) IV 1,01 I 1,00 I 1,00 II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 270,83 Kč/m 2 část 2.3761-Neratovice, základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Neratovice Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci I 0,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 270,83 Kč/m 2 Pro objekty bez zařazení do částí použito zatřídění: Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Býkev: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce 0,00 O4. Technická infrastruktura v obci 0,00 O5. Dopravní obslužnost obce 0,00 O6. Občanská vybavenost v obci 0,00 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 477,00 Kč/m 2 4
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. 3385-Kralupy nad Vltavou Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 5
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,070 Koeficient pp = I T * I P = 1,070 1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Garáže bez č.p. 11 i = 2 Oceňovaná garáž bez č.p. na pozemku p.č. St. 997 je situována v jihovýchodní okrajové části města Kralupy nad Vltavou, k.ú. Kralupy nad Vltavou, okres Mělník. Garáž je řadová krajní, zděná s plochou střechou krytou vlnitým eternitem. Garáž má ocelová dvoukřídlá vrata a je napojena na el. rozvod. Přístup ke garáži je přes pozemek p.č. 222/4, který je ve ve vlastnictví povinného (podíl 1/182). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 682,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6*3 = 18,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 18,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1.NP: (6*3)*(2,50) = 45,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 45,00 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s III 0,00 el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: 6
s = 1-0,005 * 40 = 0,800 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 6 * 0,800 = 0,792 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,070 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 682,- Kč/m 3 * 0,792 = 1 332,14 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 45,00 m 3 * 1 332,14 Kč/m 3 * 1,000 * 1,070= 64 142,54 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 64 142,54 Kč 1.1.2 Garáže bez č.p. Oceňovaná garáž bez č.p. na pozemku p.č. St. 998 je situována v jihovýchodní okrajové části města Kralupy nad Vltavou, k.ú. Kralupy nad Vltavou, okres Mělník. Garáž je řadová vnitřní, zděná s plochou střechou krytou vlnitým eternitem. Garáž má ocelová dvoukřídlá vrata a je napojena na el. rozvod. Přístup ke garáži je přes pozemek p.č. 222/4, který je ve ve vlastnictví povinného (podíl 1/182). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 682,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6*3 = 18,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 18,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1.NP: (6*3)*(2,50) = 45,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 45,00 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s III 0,00 7
el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 6 * 0,800 = 0,792 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,070 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 682,- Kč/m 3 * 0,792 = 1 332,14 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 45,00 m 3 * 1 332,14 Kč/m 3 * 1,000 * 1,070= 64 142,54 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 64 142,54 Kč 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,070 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,070 = 1,070 6 i = 1 8
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 270,83 1,070 1 359,79 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 997 21,00 1 359,79 28 555,59 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 998 19,00 1 359,79 25 836,01 nádvoří Stavební pozemky - celkem 40,00 m 2 54 391,60 Pozemky - zjištěná cena = 54 391,60 Kč 2. 3761-Neratovice Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 9
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,070 Koeficient pp = I T * I P = 1,070 2.1. Ocenění staveb 2.1.1 Garáž bez č.p. 11 i = 2 Oceňovaná garáž bez č.p. na pozemku p.č. St. 2560 je situována v jižní okrajové části města Neratovice, k.ú. Neratovice, okres Mělník. Garáž je řadová vnitřní, zděná s pultovou střechou krytou vlnitým eternitem. Garáž má plechová vrata a je napojena na el. rozvod (každá garáž má elektroměr a jistič). Přístup ke garáži je přes pozemek p.č. 562/2, který je ve ve vlastnictví města Neratovice. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 45 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 682,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6*3 = 18,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 18,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1.NP: 45+4,5 = 49,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 49,50 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 10
0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s III 0,00 el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 45 let: s = 1-0,005 * 45 = 0,775 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 6 * 0,775 = 0,767 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,070 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 682,- Kč/m 3 * 0,767 = 1 290,09 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 49,50 m 3 * 1 290,09 Kč/m 3 * 1,000 * 1,070= 68 329,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 68 329,62 Kč 2.2. Ocenění pozemků 2.2.1 Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 6 i = 1 11
Index polohy pozemku I P = 1,070 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,070 = 1,070 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 270,83 1,070 1 359,79 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 2560 18,00 1 359,79 24 476,22 nádvoří Stavební pozemek - celkem 18,00 m 2 24 476,22 Pozemek - zjištěná cena = 24 476,22 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. 3385-Kralupy nad Vltavou 1.1. Porovnávací ocenění 1.1.1 Garáže bez č.p. na St. 997 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 21,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Garáž Nabízíme Vám řadovou garáž na prodej. Zastavěná plocha garáže je 21m2 a nachází se v Kralupech n/vlt -lokalita Na Žebrech. V garáži je zavedená elektřina 220/380V. Garáž má zamykání na 2 zámky. Dobrá lokalita, garáž je prostorná, dobrý přístup. Lokalita Minická, Kralupy nad Vlatvou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 12
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 4 275 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m 2 21 m 2 90 000 Kč 4 500 Kč/m 2 Název: Garáž Naše společnost Vám zprostředkuje prodej zděné garáže v Kralupech nad Vltavou - Lobeček, ul. Kuzmínova (100m od tenisových kurtů). Garáž je v osobním vlastnictví o velikosti 6,5m x 3,3m. Nachází se v klidné lokalitě blízko zeleně. Lokalita Kuzmínova, Kralupy nad Vltavou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 4 750 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 24,00 m 2 24 m 2 120 000 Kč 5 000 Kč/m 2 Název: Garáž Naše společnost Vám zprostředkuje prodej garáže o velikosti 19m2, v osobním vlastnictví, za zimním stadionem v Kralupech nad Vltavou. Nachází se v bloku garáží, je v původním stavu, dobře udržovaná, s přípojkou elektřiny a vlastním elektroměrem. Lokalita U Transformátoru, Kralupy nad Vltavou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Celkový koef. K C 0,48 Upravená j. cena Kč/m 2 4 625 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 19,00 m 2 0 m 2 185 000 Kč 9 737 Kč/m 2 13
Název: Garáž Garáž, Mělník Jedná se o řadovou garáž ve 4.řadě od Kauflandu. Byla provedena oprava střechy, nové okapy- pozink. Elektřina je rozvedena do garáže,ale není připojena. Rozvod končí na hranici pozemku. Lokalita Bezručova, Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 3 432 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m 2 0 m 2 85 000 Kč 4 250 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3 432 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 271 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 4 750 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 4 271 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 21,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 89 691 Kč 1.1.2 Garáže bez č.p. na St. 998 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 19,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Garáž Nabízíme Vám řadovou garáž na prodej. Zastavěná plocha garáže je 21m2 a nachází se v Kralupech n/vlt -lokalita Na Žebrech. V garáži je zavedená elektřina 220/380V. Garáž má zamykání na 2 zámky. Dobrá lokalita, garáž je prostorná, dobrý přístup. Lokalita Minická, Kralupy nad Vlatvou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 14
K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 4 275 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m 2 21 m 2 90 000 Kč 4 500 Kč/m 2 Název: Garáž Naše společnost Vám zprostředkuje prodej zděné garáže v Kralupech nad Vltavou - Lobeček, ul. Kuzmínova (100m od tenisových kurtů). Garáž je v osobním vlastnictví o velikosti 6,5m x 3,3m. Nachází se v klidné lokalitě blízko zeleně. Lokalita Kuzmínova, Kralupy nad Vltavou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 4 750 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 24,00 m 2 24 m 2 120 000 Kč 5 000 Kč/m 2 Název: Garáž Naše společnost Vám zprostředkuje prodej garáže o velikosti 19m2, v osobním vlastnictví, za zimním stadionem v Kralupech nad Vltavou. Nachází se v bloku garáží, je v původním stavu, dobře udržovaná, s přípojkou elektřiny a vlastním elektroměrem. Lokalita U Transformátoru, Kralupy nad Vltavou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Celkový koef. K C 0,48 Upravená j. cena Kč/m 2 4 625 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 15
19,00 m 2 0 m 2 185 000 Kč 9 737 Kč/m 2 Název: Garáž Garáž, Mělník Jedná se o řadovou garáž ve 4.řadě od Kauflandu. Byla provedena oprava střechy, nové okapy- pozink. Elektřina je rozvedena do garáže,ale není připojena. Rozvod končí na hranici pozemku. Lokalita Bezručova, Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 3 432 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m 2 0 m 2 85 000 Kč 4 250 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3 432 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 271 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 4 750 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 4 271 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 19,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 81 149 Kč 2. 3761-Neratovice 2.1. Porovnávací ocenění 2.1.1 Garáž bez č.p. na St. 2560 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 18,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Garáž Nabízíme Vám řadovou garáž na prodej. Zastavěná plocha garáže je 21m2 a nachází se v Kralupech n/vlt -lokalita Na Žebrech. V garáži je zavedená elektřina 220/380V. Garáž má zamykání na 2 zámky. Dobrá lokalita, garáž je prostorná, dobrý přístup. 16
Lokalita Minická, Kralupy nad Vlatvou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 4 061 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m 2 21 m 2 90 000 Kč 4 500 Kč/m 2 Název: Garáž Naše společnost Vám zprostředkuje prodej zděné garáže v Kralupech nad Vltavou - Lobeček, ul. Kuzmínova (100m od tenisových kurtů). Garáž je v osobním vlastnictví o velikosti 6,5m x 3,3m. Nachází se v klidné lokalitě blízko zeleně. Lokalita Kuzmínova, Kralupy nad Vltavou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 4 513 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 24,00 m 2 24 m 2 120 000 Kč 5 000 Kč/m 2 Název: Garáž Naše společnost Vám zprostředkuje prodej garáže o velikosti 19m2, v osobním vlastnictví, za zimním stadionem v Kralupech nad Vltavou. Nachází se v bloku garáží, je v původním stavu, dobře udržovaná, s přípojkou elektřiny a vlastním elektroměrem. Lokalita U Transformátoru, Kralupy nad Vltavou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 17
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Celkový koef. K C 0,45 Upravená j. cena Kč/m 2 4 394 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 19,00 m 2 0 m 2 185 000 Kč 9 737 Kč/m 2 Název: Garáž Garáž, Mělník Jedná se o řadovou garáž ve 4.řadě od Kauflandu. Byla provedena oprava střechy, nové okapy- pozink. Elektřina je rozvedena do garáže,ale není připojena. Rozvod končí na hranici pozemku. Lokalita Bezručova, Mělník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 3 432 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m 2 0 m 2 85 000 Kč 4 250 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3 432 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 100 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 4 513 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 4 100 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 18,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 73 800 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. 3385-Kralupy nad Vltavou 1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Garáže bez č.p. 64 143,00 Kč 1.1.2 Garáže bez č.p. 64 143,00 Kč 128 286,00 Kč 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky 54 392,00 Kč 18
1. 3385-Kralupy nad Vltavou - celkem 182 678,00 Kč 2. 3761-Neratovice 2.1. Ocenění staveb 2.1.1 Garáž bez č.p. 68 330,00 Kč 2.2. Ocenění pozemků 2.2.1 Pozemek 24 476,00 Kč 2. 3761-Neratovice - celkem 92 806,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. 3385-Kralupy nad Vltavou 1.1. Porovnávací ocenění 1.1.1 Garáže bez č.p. na St. 997 89 691,00 Kč 1.1.2 Garáže bez č.p. na St. 998 81 149,00 Kč 170 840,00 Kč 2. 3761-Neratovice 2.1. Porovnávací ocenění 2.1.1 Garáž bez č.p. na St. 2560 73 800,00 Kč Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí 3385-Kralupy nad Vltavou Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Zjištěná cena dle cenového předpisu Obvyklá cena slovy: Jedno sto sedmdesát tisíc osm set Kč 3761-Neratovice Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Zjištěná cena dle cenového předpisu Obvyklá cena slovy: Sedmdesát tři tisíc osm set Kč 0 Kč 0 Kč 170 840 Kč 0 Kč 182 677 Kč 170 800 Kč 0 Kč 0 Kč 73 800 Kč 0 Kč 92 806 Kč 73 800 Kč 19
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: dostupnost garáží, garáže v dobrém stavu, c) parametry ponižující cenu: nezjištěny Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu garáže na p.č. St. 997 ve výši 89 700,- Kč (k.ú. Kralupy nad Vltavou), obvyklou cenu garáže na p.č. St. 998 ve výši 81 100,- Kč (k.ú. Kralupy nad Vltavou), obvyklou cenu garáže na p.č. St. 2560 ve výši 73 800,- Kč (k.ú. Neratovice). V Praze 20.6.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5094/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 105/2015. 20
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti Kralupy nad Vltavou 1 Mapa oblasti Neratovice 1 Fotodokumentace nemovitosti Kralupy nad Vlatvou 1 Fotodokumentace nemovitosti Neratovice 1 21
22
23
24