Znalecký posudek. 1551/2009-1 o cen obvyklé - 1/2 domu.p. 281 umístného na pozemku parc.. St. 9 a 1/2 pozemku tvoeného parcelami parc.. St. 9, parc.. 14 a parc.. 155 v kat. úz. Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova, okres eská Lípa, ve vlastnictví Hájkové Antonie. Objednatel posudku: Úel posudku: JUDr. Ondej Mareš Exekutorský úad v Litomicích Novobranská 20 412 01 Litomice Aktualizace znaleckého posudku. 1551/2009 ze dne 30.11.2011 Dle zákona. 151/1997 Sb. o oceování majetku ve znní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve znní vyhlášky. 364/2010 podle stavu ke dni 12.5.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holekova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíe 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu vetn titulního listu a 8 stran píloh. Objednateli se pedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 1.7.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat aktualizaci znaleckého posudku. 1551/2009 se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitostí zapsaných na LV. 165, vedených Katastrálním úadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracovišteská Lípa, kat. úz. Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: dm 471 55 Kunratice u Cvikova 281 Region: Liberecký Okres: eská Lípa Katastrální území: Kunratice u Cvikova 3. Prohlídka a zamení nemovitosti: Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne 12.5.2011 bez pítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.4.2011, LV 165, kat. úz. Kunratice u Cvikova, Katastrální úad pro Liberecký kraj, KP eská Lípa, vyhotoven dálkovým pístupem - kopie mapy katastrální ze dne 19.2.2007, mapový list. VS VI-5-17, mítko 1:2880, kat. úz. Kunratice u Cvikova - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 3110/06-3 ze dne 30.11.2006 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 3110/06-50 ze dne 14.10.2009 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 3110/06-81 ze dne 20.4.2011 k vypracování aktualizace - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutenosti a výmry zjištné na míst samém 5. Vlastnické a evidenní údaje: Vlastnictví k oceovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenn vyznaeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 165, kat. úz. Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova, okres eská Lípa, ze dne 20.4.2011 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pedmtu ocenní je: Hájková Antonie, Kunratice u Cvikova 281, 471 55 Kunratice u Cvikova 1/2 eháková Petra, Budyšínská 502/4, 460 01 Liberec 1 1/2 2
oddíl B - nemovitosti: dm.p. 281 umístná na pozemku parc.. St. 9 pozemek parc.. St. 9 - zastavná plocha a nádvoí o výme 54 m 2 pozemek parc.. 14 - zahrada o výme 187 m 2 pozemek parc.. 155 - zahrada o výme 79 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Naízení exekuce - Pvodní JPV vytvoen na prac.: Katastrální úad pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt Rumburk na základ listin: Okresního soudu v Dín sp.zn.: 7Nc-5494/2006-3 - Exekuní píkaz soudního exekutora JUDr. Mareše. j. 124 Ex-3110/2006-3 ze dne 30.11.2006. Právní moc ke dni 22.12.2006. - Usnesení soudu o naízení exekuce Okresního soudu v eské Líp.j. 9 Nc-8729/2007-4 ze dne 26.09.2007. Právní moc ke dni 03.11.2007. - Exekuní píkaz soudního exekutora JUDr. Doležala.j. 16 Ex-12507/2007 ze dne 12.10.2007. - Usnesení soudu o naízení exekuce Okresního soudu v eské Líp.j. 16 Nc-6075/2008-5 ze dne 18.06.2008. - Usnesení soudu o naízení exekuce Okresního soudu v eské Líp.j. 9 Nc-6762/2008-8 ze dne 07.08.2008. - Exekuní píkaz soudního exekutora JUDr. Grosama.j. 025 Ex-3825/2008-6 ze dne 20.08.2008. - Usnesení soudu o naízení exekuce Okresního soudu v eské Líp.j. 9 Nc-4628/2009-5 ze dne 23.02.2009. - Usnesení soudu o naízení exekuce Okresního soudu v eské Líp.j. 16 Nc-4515/2009-3 ze dne 27.01.2009. - Exekuní píkaz soudního exekutora JUDr. Pazáka.j. 59 Ex-130/2009-17 ze dne 03.06.2009. - Exekuní píkaz soudního exekutora Mgr. Pánka.j. 112 Ex-1771/2009-9 ze dne 03.06.2009. - Usnesení soudu o naízení exekuce Okresního soudu v eské Líp.j. 16 Nc-6065/2009-4 ze dne 28.05.2009. - Exekuní píkaz soudního exekutora Mgr. Pánka. j. 112 Ex-2328/2009-8 ze dne 07.07.2009. - Usnesení soudu o naízení exekuce Okresního soudu v eské Líp.j. 16 Nc-7543/2009-4 ze dne 26.10.2009. - Usnesení soudu o naízení exekuce Okresního soudu v eské Líp.j. 37 Nc-6853/2009-6 ze dne 22.10.2009. - Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí soudního exekutora JUDr. Luhana.j. 099 Ex- 1777/2010-10;12 ze dne 16.4.2010 a oprava ze dne 17.05.2010 - Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Pazáka.j. 59 Ex-130/2009-23 ze dne 16.08.2010. Právní moc ke dni 26.08.2010. - Usnesení soudu o naízení exekuce Okresního soudu v eské Líp.j. 25 EXE-3371/2011-8 ze dne 16.02.2011. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Rozhodnutí o ddictví D 469/1986 Státního notáství v eské Líp, právní moc dne 29.7.1986. - Kupní smlouva V11 4204/1997 ze dne 25.11.1997.Právní úinky vkladu ke dni 26.11.1997. 3
6. Dokumentace a skutenost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla pedložena stavební dokumentace, byly veškeré výpoty uskutenny z namených hodnot a zjištných skuteností pi místním šetení. Zastavná a užitná plocha byla vypotena pouze orientan, proto nemusí vypotené celkové plochy odpovídat pesn skutenosti. Souasn byl posouzen stavebn-technický stav jednotlivých konstrukních prvk, charakter jejich údržby a stanovena jejich pedpokládaná další životnost a stupe opotebení. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Kunratice u Cvikova leží v Severních echách na silnici E442, mezi Cvikovem a Jablonném v Podještdí. V obci se základní obanskou vybaveností je zastávka autobusu. Oceovaný dm stojí v jižní ásti širšího centra obce. K domu náleží oplocený pozemek. Pístup k domu je z výchovu po nezpevnné komunikaci. 8. Obsah posudku: a) Ocenní porovnávacím zpsobem a 1 ) Dm b) Pozemky b 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk: a) Ocenní porovnávacím zpsobem a 1 ) Dm Oceovaný dm.p. 281 je umístn na pozemku parc.. St. 9 a leží v jižní ásti širšího centra obce. Pístup k domu je z východu po nezpevnné komunikaci. Dm v severní ásti sousedí s nemovitostí jiného vlastníka, stojí na hranici pozemku, je jednopodlažní s pipravovanou pdní vestavbou. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce smíšené zdivo, omítka místy opadávající štuková. Stecha je sedlová a pultová, krytá osinkocementovými šablonami a živinými pásy. Vchodové dvee jsou devné, okna devná špaletová v pipravovaném podkroví plastové, klempíské konstrukce z pozink. plechu. Zásobování pravdpodobn vodou z veejného vodovodu, odpadní vody svedeny do trativodu, el. pípojka vzdušným kabelem, pípojka zemního plynu. Nemovitost je v pvodním stavu, na svislých stnách je patrná zemní vlhkost. Užitná plocha a stáí domu stanoveno odhadem. c) Pozemky c 1 ) Pozemky Pozemek tvoený parc. St. 9, parc.. 14 a parc.. 155 se nachází v jižní ásti rozšíeného centra obce, je nepravidelného tvaru, rovinný, oplocen, pístupný z východu po nezpevnné cest, napojen na elektrorozvod, plyn a vodovod. Parcela. St. 9 je zastavna domem s.p. 281. 4
B. Posudek Výmry, hodnocení a ocenní objekt: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Dm - 26a Zatídní pro poteby ocenní: Typ objektu: Rodinný dm Poloha objektu: Liberecký kraj - do 2 000 obyvatel Stáí stavby: 132 rok Indexovaná prmrná cena IPC (píloha. 20a): 4 274,- K/m 3 Zastavné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8*10+2*2 = 84,00 m 2 Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1.NP: 84,00 m 2 3,00 m Obestavný prostor: 1.NP: (8*10+2*2)*(3,00) = 252,00 m 3 zastešení: = 109,60 m 3 Obestavný prostor celkem: = 361,60 m 3 Podlažnost: Zastavná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 84,00 m 2 Zastavná plocha všech podlaží: ZP = 84,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpoet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou stechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dm adový II -0,01 2. Provedení obvodových stn - Na bázi devní hmoty nezateplené nebo zdivo I -0,08 smíšené nebo kamenné 3. Tlouška obvod. stn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sít (pípojky) - Pípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan - pravdpodobn odkanalizování trativodem 6. Zpsob vytápní stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. píslušenství v RD - Pouze ástené ve stavb nebo úplné podstand. II -0,05 5
nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvoící píslušenství k RD - Standardní píslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáí 132 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,223 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez vtšího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostedí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchod nebo služeb, pohostinské a III 0,03 kulturní zaízení 5. Školství a sport v obci - základní škola a sportovní zaízení III 0,03 6. Zdravotní zaízení v obci - žádné zdravotnické zaízení I -0,03 7. Veejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu pímstských linek vel. III 0,04 mst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezamstnanost v obci a okolí - nižší než je prmr v kraji III 0,06 10. Zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,140 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na dílím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - spoluvlastnický podíl I -0,02 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,930 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,223 * 1,140 * 0,930 = 0,236 Ocenní: Cena upravená CU = IPC * I = 4 274,- K/m 3 * 0,236 = 1 008,66 K/m 3 Cena zjištná porovnávacím zpsobem CP = CU * OP = 1 008,66 K/m 3 * 361,60 m 3 = 364 731,46 K Cena stanovená porovnávacím zpsobem = 364 731,46 K 364 731,46 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Dm - zjištná cena = 182 365,73 K 6
Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) Dm = 182 370,- K Cena objektiní celkem 182 370,- K Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) dm Popis porovnávaných objekt: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceované stavby: 75,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dm v Kunraticích u Cvikova, okr. eská Lípa. Samostatn stojící rodinný dm na pozemku o výme 350 m 2 je v pvodním stavu. U domu je zdná garáž a kolny. Nemovitost je nabízena k prodeji od bezna 2011 prostednictvím realitní kanceláe za 699.000 K. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dm v Hemanicích v Podještdí, okr. Liberec. Samostatn stojící dm po rozsáhlejší rekonstrukci se nachází na pozemku o výme 1.054 m 2, je vytápn kamny na tuhá paliva, voda erpána z vlastního zdroje, odpadní vody svedeny do septiku. Dm je pístupný po asfaltové komunikaci a náleží k nmu hospodáská budova, klna, sklad a udržovaná zahrada. Tetí srovnávaná nemovitost - rodinný dm ve Cvikov, okr. eská Lípa. Podsklepený rodinný dm je vystavn na pozemku o výme 442 m 2, napojen je na vodovod a kanalizaci, vytápn tuhými palivy. K domu náleží klna sloužící jako garáž. Nemovitost je nabízena k prodeji od dubna 2011 prostednictvím realitní kanceláe za 1,449.000 K. Seznam porovnávaných objekt: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K/jedn.] RD Kunratice u 699 000,- K 1,00 0,98 0,97 0,97 1,00 0,95 140,00 4 373,63 Cvikova RD Hemanice v 1 399 000,- K 0,85 1,00 0,83 0,97 0,80 0,85 110,00 5 918,38 Podještdí RD Cvikov 1 449 000,- K 0,80 0,98 0,88 0,97 1,00 0,90 145,00 6 018,85 Souet: 16 310,86 K/jedn. / 3 Prmrná jednotková cena: 5 436,95 K/jedn. Minimální jednotková cena: 4 373,63 K/jedn. Maximální jednotková cena: 6 018,85 K/jedn. Základní cena: 5 436,95 K 75,00 á 5 436,95 K/ = 407 771,25 K - výsledná cena = 407 771,25 K 7
Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) dm = 407 770,- K Cena objektiní celkem 407 770,- K Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] zastavná plocha a nádvoí St. 9 54,00 35,00 1 890,- Souet 1 890,- Úprava ceny píloha. 21: 2.1. pístup po nezpevnné komunikaci -10 % 2.3. není-li v míst možnost napojení na veejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -17 % - 321,30 Mezisouet 1 568,70 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 1,3040 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 4 436,87 Pozemky zahrad a ostatních ploch ocenné dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- K/m 2. Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] zahrada 14 187,00 35,00 6 545,- zahrada 155 79,00 35,00 2 765,- Souet 9 310,- Úprava ceny - píloha. 21: 2.1. pístup po nezpevnné komunikaci -10 % 2.3. není-li v míst možnost napojení na veejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -17 % - 1 582,70 Mezisouet 7 727,30 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 1,3040 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky ocenné dle 28 odst. 5 - celkem 8 742,28 13 179,15 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjištná cena = 6 589,58 K 8
Rekapitulace ocenní pozemk a) Pozemky = 6 590,- K Cena pozemkiní celkem 6 590,- K C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objekt: Administrativní cena pozemk: Administrativní cena celkem: 182 370,- K 6 590,- K 188 960,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt: Porovnávací cena celkem: 407 770,- K 407 770,- K Stanovisko znalce: Pi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm, vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pi stanovení obvyklé ceny oceované nemovitosti, bylo teba vzít v úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: - klidná ást obce - možnost pdní vestavby - v blízkosti CHKO Lužické hory c) parametry ponižující cenu: - stáí objektu - zemní vlhkost zvyšující blízkost potoka - pístup po nezpevnné komunikaci - chybjící odkanalizování - chybjící izolace - podílové spoluvlastnictví - pedpoklad vložení investic do rekonstrukce a modernizace 9
Na základ zjištných hodnot výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 204.000 K Obvyklá cena ½ nemovitosti: 204 000,- K slovy: dv sttyi tisíc K V Praze dne 1.7.2011 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 1551/2009-1 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleností B plus B, spol. s r.o., Holekova 657,150 00 Praha 5 - Košíe, IO: 61056049, pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souasn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 190/2011. E. Seznam píloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10