ZNALECKÝ POSUDEK č. 4200-500/2014 O ceně pozemku p.č.4629/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 253 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.1985 v ulici Nová, České Budějovice 3 a p.č.4629/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 23 m 2, jehož součástí je garáž bez čp/če v ulici Nová, České Budějovice 3, včetně příslušenství a pozemku p.č.4630, zahrada, o velikosti 453 m 2, vše zapsáno na LV č.38 pro k.ú.české Budějovice 3 Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 22.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 22.12.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.4629/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 253 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.1985 v ulici Nová, České Budějovice 3 a p.č.4629/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 23 m 2, jehož součástí je garáž bez čp/če v ulici Nová, České Budějovice 3, včetně příslušenství a pozemku p.č.4630, zahrada, o velikosti 453 m 2, vše zapsáno na LV č.38 pro k.ú.české Budějovice 3 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům a garáž Adresa předmětu ocenění: Nová 1985/38 370 01 České Budějovice 3 Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: České Budějovice Katastrální území: České Budějovice 3 Počet obyvatel: 93 467 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 290,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.12.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.38 pro k.ú.české Budějovice 3 - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 641020/1127, Pan Mgr. Jiří Stárek, Nová 1985/38, 37004 České Budějovice 3, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 641020/1127, Pan Mgr. Jiří Stárek, Nová 1985/38, 37004 České Budějovice 3, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly částečně změřeny, částečně odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, zřejmě nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, zdivo smíšené, tl.90 cm. Má sedlovou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je břízolitová a vápenná hrubá. Vnitřní dveře jsou plné svlakové. Podlahy jsou z prken. Celkové vybavení předpokládám minimální. Stav domu je zhoršený, k rekonstrukci. Stáří domu odhaduji na nejméně 70 roků. V posledních letech byla započata modernizace. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a zřejmě i plyn. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby, garáž a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD a garáží 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD a garáží Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-4 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,070 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,070 = 0,963 11 i = 2-5 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 290,- 0,963 2 205,27 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 4629/1 253,00 2 205,27 557 933,31 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 4629/2 23,00 2 205,27 50 721,21 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 4630 453,00 2 205,27 998 987,31 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 607 641,83 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: České Budějovice Stáří stavby: 75 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 3 071,- Kč/m 3-6 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 101,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 101,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 101,0*2,97 = 299,97 m 3 zastřešení: 101,0*3,6/2 = 181,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 481,77 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 101,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 101,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD II -0,05-7 -
8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 75 let: s = 1-0,005 * 75 = 0,625 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,635 = 0,249 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02-8 -
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,070 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 3 071,- Kč/m 3 * 0,249 = 764,68 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 481,77 m 3 * 764,68 Kč/m 3 * 0,900 * 1,070= 354 769,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 354 769,09 Kč Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec nad 50 000 obyvatel Stáří stavby: 45 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 948,- Kč/m 3-9 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 23,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 23,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 23,0*2,5 = 57,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 57,50 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: s = 1-0,005 * 45 = 0,775 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 6 * 0,775 = 0,646 i = 1-10 -
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,070 11 i = 2-11 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 948,- Kč/m 3 * 0,646 = 1 258,41 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 57,50 m 3 * 1 258,41 Kč/m 3 * 0,900 * 1,070= 69 681,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 69 681,31 Kč Cena staveb celkem = 424 450,40 Kč Pozemky s RD a garáží - zjištěná cena = 2 032 092,23 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno Věcné břemeno užívání - Korandová Hana Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 15 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 15 000,00 Kč * 100 % = 15 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 15 000,- Kč * 10 let = 150 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 150 000,- Kč - 12 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD a garáží 2 032 092,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 032 092,20 Kč Celkem 2 032 092,20 Kč Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno 150 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 150 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 1 882 092,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 882 092,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD a garáží 2 032 092,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 032 092,20 Kč Celkem 2 032 092,20 Kč - 13 -
Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno 150 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 150 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 1 882 092,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 882 092,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 882 090,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetosmdesátdvatisícdevadesát Kč - 14 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno užívání pozemku p.č.4629/2 s garáží.. Tato závada je zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 29.300,- Kč s příslušenstvím - Central system s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 700.000,- Kč s příslušenstvím a úplatou ve výši 200.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 2.660.000,- Kč apohledávky vyplývající z čl. V. a VI. zást. smlouvy - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Domek o dispozici 4+1 se nachází v klidné části čtvrti Čtyři Dvory v Č.Budějovice. Dům je situován na úzké parcele o výměře 313m2, s přístupem ze severu po asfaltové komunikaci s dobrou možností parkování a s klidnou zahrádkou orientovanou na jih. Pro dosažení současného standardu - 15 -
bydlení domek potřebuje kompletní rekonstrukci. Domek je napojen na městskou kanalizaci a vodovod, je zavedena elektřina. Plyn vyveden do HUP na hranici pozemku. Parkování na vlastním pozemku na zastřešeném parkovacím stání. Požadovaná cena 1.850.000,- Kč vč. právních služeb, provize RK a DPH. Prodej menšího rodinného domu v Českých Budějovicích v klidné části Suchého Vrbného, ul. Želivského, s dispozicí 2+1 o ploše cca 75 m2. Vytápění ústředním plynovým topením. Na pozemku samostatná dílna o CP 18 m2 a zahradou o ploše 246 m2. Veškerá občanská vybavenost je v místě. Požadovaná cena 1.999.000,- Kč včetně provize. - 16 -
objekt v Suchém Vrbném - ulice Jiřího z Poděbrad. Jedná se prakticky o skelet budovy, kterou je možno využít dle záměru nového vlastníka. Open space cca 200 m2. Napojeno na veškeré inženýrské sítě. Nová střešní krytina. Požadovaná cena 2.160.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu (k jednání). Obvyklou cenu, garáže, vedlejších staveb a porostů určuji částkou 150.000,- Kč (obsaženo v celkové obvyklé ceně). Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.100.000,- Kč Obvyklá cena závad : 150.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.950.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondevětsetpadesáttisíc Kč V Tršicích 22.12.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.5. - 17 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4200-500/2014 znaleckého deníku. - 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 38 ze dne 1.12.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-19 -
Fotodokumentace nemovitosti - 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -