Znalecký posudek. 3756/2012

Znalecký posudek. 3756/2012 o cen obvyklé - 1/4 rodinného domu.p. 919 umíst ného na pozemku parc.. 1817 a 1/4 pozemk parc.. 1817 a parc.. 1818 v kat. úz. Hluk, obec Hluk, okres Uherské Hradišt, ve vlastnictví Gomelské Moniky. Objednatel posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská 20 412 01 Litom ice Ú el posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 6794/12-20 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 1.11.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Hole kova 657 150 00 Praha 5 Koší e MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 5 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 18.12.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 2179, vedené Katastrálním úadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracovišt Uherské Hradišt, kat. úz. Hluk, obec Hluk. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dm Horní Drahy 919 687 25 Hluk Region: Zlínský Okres: Uherské Hradišt Katastrální území: Hluk 3. Prohlídka a zamení nemovitosti: Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne 1.11.2012 za pítomnosti spolumajitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.10.2012, LV 2179, kat. úz. Hluk, Katastrální úad pro Zlínský kraj, KP Uherské Hradišt, vyhotoven dálkovým pístupem - mapy katastrální poízená prostednictvím internetu - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 6794/12-20 ze dne 24.5.2012 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 6794/12-37 ze dne 5.10.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. obana - informace z realitního trhu - skutenosti a výmry zjištné na míst samém 5. Vlastnické a evidenní údaje: Vlastnictví k oceovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenn vyznaeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 9, kat. úz. Nový Bor, obec Nový Bor, okres eská Lípa, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pedmtu ocenní je: Gomelská Monika, Horní Drahy 919, 687 25 Hluk 1/4 Gomelská Nikola, Horní Drahy 919, 687 25 Hluk 1/4 H.FINANCE GROUP spol. s r.o., Biskupský dvr 2095/8, 110 00 Praha 1 1/2 2

oddíl B - nemovitosti: rodinný dm.p. 919 umístný na pozemku parc.. 1817 pozemek parc.. 1817 - zastavná plocha a nádvoí o výme 226 m 2 pozemek parc.. 1818 - zahrada o výme 49 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Rozhodnutí správce dan o zízení zástavního práva 160060/12/001941109497 ze dne 27.03.2012. - Usnesení soudu o naízení exekuce OS Uherské Hradišt, 10EXE 371/2012-18 ze dne 26.04.2012.; uloženo na prac. Uherské Hradišt - Vyrozumní soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 124 EX-6794/2012-32 (usnesení 10 EXE 371/2012-18 nabylo právní moci dne 27.6.2012) ze dne 17.09.2012.; uloženo na prac. Uherské Hradišt - Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX-6794/2012-19 vydán dle exekuce 10 EXE 371/2012-18 ze dne 24.05.2012. Právní moc ke dni 11.06.2012. - Usnesení soudu o naízení exekuce 49 EXE-1526/2012 32 OSP1 ze dne 17.07.2012.; uloženo na prac. Praha - Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX-6794/2012-19 vydán dle exekuce 10 EXE 371/2012-18 ze dne 24.05.2012. Právní moc ke dni 11.06.2012. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu o schválení ddické dohody D-779/2003 ze dne 09.05.2005. Právní moc ke dni 01.06.2005. - Smlouva o zajišovacím pevodu práva ze dne 24.10.2006. Právní úinky vkladu práva ke dni 24.10.2006. 6. Dokumentace a skutenost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla pedložena stavební dokumentace, byly veškeré výpoty uskutenny z namených hodnot a zjištných skuteností pi místním šetení. Zastavná a užitná plocha byla vypotena pouze orientan, proto nemusí vypotené celkové plochy odpovídat pesn skutenosti. Souasn byl posouzen stavebn-technický stav jednotlivých konstrukních prvk, charakter jejich údržby a stanovena jejich pedpokládaná další životnost a stupe opotebení. 7. Celkový popis nemovitosti: Hluk leží ve Zlínském kraji, jihovýchodn od okresního msta Uherské Hradišt, jihozápadn od Uherského Brodu, severovýchodn od Veselí nad Moravou a východn od Uherského Ostrohu. V obci s rozšíenou obanskou vybaveností je doprava zajišována autobusy. Oceovaná nemovitost se nachází v jižní okrajové ásti Hluku, s pístupem od severu z ulice Horní Drahy. Pozemek je rohový, mírn svažitý, dm je ásten podsklepený, jednopodlažní, napojen na elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do žumpy, plyn piveden na hranici pozemku. 3

8. Obsah posudku: a) Ocenní porovnávacím zpsobem a 1 ) Rodinný dm b) Pozemky b 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk: a) Ocenní porovnávacím zpsobem a 1 ) Rodinný dm Oceovaná nemovitost se nachází v jižní okrajové ásti Hluku, okres Uherské Hradišt. Koncový adový rodinný dm do tvaru L je ásten podsklepený, jednopodlažní s pdním prostorem, pístupný ze severu z ulice Horní Drahy, napojen na elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do žumpy, plyn piveden na hranici pozemku. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce zdná, stropy betonové, krovy devné, krytina pálená taška. Venkovní povrchy upraveny bízolitem a nátrem, klempíské konstrukce z pozink. plechu. Okna a dvee jsou devné, okna sklepa a dílny kovové, vrata garáže jsou kovová. Dm je vytápn ústedn kotlem na tuhá paliva, voda ohívána el. bojlerem. Garáž a sklep tvoí ástené podsklepení rodinného domu, obytnou ást tvoí pt pokoj, kuchy a koupelna s WC. b) Pozemky b 1 ) Pozemky Oceované pozemky se nachází v jižní okrajové ásti Hluku, okres Uherské Hradišt. Pozemky tvoí celek nepravidelného tvaru, jsou mírn svažité, rohové, pístupné z ulice Horní Drahy, pevážn zastavny rodinným domem. B. Posudek Výmry, hodnocení a ocenní objekt: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dm - 26a Zatídní pro poteby ocenní: Typ objektu: Rodinný dm Poloha objektu: Zlínský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáí stavby: 40 rok Indexovaná prmrná cena IPC (píloha. 20a): 2 865,- K/m 3 4

Zastavné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 8*7,5 = 60,00 m 2 1.NP: 16*8 = 128,00 m 2 Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1.PP: 60,00 m 2 2,00 m 1.NP: 128,00 m 2 3,50 m Obestavný prostor: 1.PP: (8*7,5)*(2,00) = 120,00 m 3 1.NP: (16*8)*(3,50) = 448,00 m 3 zastešení: = 165,50 m 3 Obestavný prostor celkem: = 733,50 m 3 Podlažnost: Zastavná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 128,00 m 2 Zastavná plocha všech podlaží: ZP = 188,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,47 Výpoet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou stechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dm adový II -0,01 2. Provedení obvodových stn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouška obvod. stn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 vetn II 0,01 5. Napojení na sít (pípojky) - Pípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 do žumpy nebo septiku 6. Zpsob vytápní stavby - Ústední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. píslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvoící píslušenství k RD - Standardní píslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáí 40 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,80 = 0,874 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez vtšího významu I 0,00 5

2. Úady v obci - obecní úad, pop. mstský úad se stavebním úadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostedí - pevažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a II 0,00 služeb, pohostinské a popípad kulturní zaízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zaízení III 0,04 7. Zdravotnické zaízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické pée 8. Veejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 tymi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezamstnanost v obci a okolí - nižší než je prmr v kraji III 0,04 11. Zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,090 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na dílím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,874 * 1,090 * 0,850 = 0,810 Ocenní: Cena upravená CU = IPC * I = 2 865,- K/m 3 * 0,810 = 2 320,65 K/m 3 Cena zjištná porovnávacím zpsobem CP = CU * OP = 2 320,65 K/m 3 * 733,50 m 3 = 1 702 196,78 K Cena stanovená porovnávacím zpsobem = 1 702 196,78 K 1 702 196,78 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 4 Rodinný dm - zjištná cena = 425 549,20 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) Rodinný dm = 425 550,- K Cena objektiní celkem 425 550,- K 6

Porovnávací metoda a) Rodinný dm a 1 ) rodinný dm Popis porovnávaných objekt: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceované stavby: 115,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dm v ulici Hradišská, Hluk. Vnitní adový rodinný dm stojí na pozemku o výme 136 m 2, je dvoupodlažní o dispozici 5+1, po ástené rekonstrukci, napojen na veškeré IS. K domu náleží garáž. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dm v ulici Mladá, Hluk. adový dm na pozemku o výme 279 m 2 je po rekonstrukci, vytápn plynovým kotlem. K domu náleží uzavený dvr a prjezdná garáž do dvora. V kuchyni je kuchyská linka na míru vetn spotebi. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Tetí srovnávaná nemovitost - rodinný dm v ulici Mladá, Hluk. adový vnitní dm na pozemku o výme 680 m 2, je ásten podsklepený, dvoupodlažní s pdním prostorem, v pvodním udržovaném stavu, napojen na veškeré IS. K domu náleží garáž. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. tvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný dm v Hluku, okres Uherské Hradišt. Krajní adový dm s garáží je podsklepený, napojen na veškeré IS s pozemkem o výme 2.807 m 2. Nemovitost je nabízena k prodeji prostednictvím realitní kanceláe. Seznam porovnávaných objekt: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K/jedn.] RD Hluk 1 510 000,- K 1,00 1,00 0,95 0,97 1,05 1,00 136,00 10 742,93 RD Hluk 2 000 000,- K 1,00 1,00 0,90 0,97 1,00 1,00 160,00 10 912,50 RD Hluk 2 090 000,- K 1,00 1,00 0,90 0,97 1,00 1,00 180,00 10 136,50 RD Hluk 1 790 000,- K 1,00 1,00 0,85 0,97 1,00 1,00 160,00 9 224,09 Souet: 41 016,02 K/jedn. / 4 Prmrná jednotková cena: 10 254,01 K/jedn. Minimální jednotková cena: 9 224,09 K/jedn. Maximální jednotková cena: 10 912,50 K/jedn. Základní cena: 10 254,01 K 115,00 á 10 254,01 K/ = 1 179 211,15 K - výsledná cena = 1 179 211,15 K 7

Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) rodinný dm = 1 179 210,- K Cena objektiní celkem 1 179 210,- K Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] zastavná plocha a nádvoí 1817 226,00 120,77 27 294,02 Souet 27 294,02 Úprava ceny píloha. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 2 729,40 Mezisouet 30 023,42 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 0,9750 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 63 082,96 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocenný dle 28 odst. 5. Základní cena = 120,77 K/m 2. Název Parcelní íslo Výmra [m 2 ] Jedn. cena [K/m 2 ] Cena [K] zahrada 1818 49,00 120,77 5 917,73 Souet 5 917,73 Úprava ceny - píloha. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 591,77 Mezisouet 6 509,50 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití): * 0,9750 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 5 - celkem 5 470,91 68 553,87 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 4 Pozemky - zjištná cena = 17 138,47 K 8

Rekapitulace ocenní pozemk a) Pozemky = 17 140,- K Cena pozemkiní celkem 17 140,- K C. Rekapitulace Administrativní cena ¼ nemovitosti: Administrativní cena objekt: Administrativní cena pozemk: Administrativní cena celkem: Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt: Porovnávací cena celkem: 425 550,- K 17 140,- K 442 690,- K 1 179 210,- K 1 179 210,- K Stanovisko znalce: Pi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm, vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pi stanovení obvyklé ceny oceované nemovitosti, bylo teba vzít v úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je stední b) parametry povyšující cenu: rozšíená obanská vybavenost v obci, okresní msto cca 12 km c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, malá výmra pozemku Na základ zjištných hodnot výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/4 nemovitosti ve výši 294.000 K. Obvyklá cena ¼ nemovitosti: 294 000,- K slovy: dv st devadesát tyi tisíc K V Praze dne 18.12.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 9

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 3756/2012 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleností B plus B, spol. s r.o., Holekova 657,150 00 Praha 5 - Košíe, IO: 61056049, pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souasn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 431/2012. E. Seznam píloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10

Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 46117340-28769-130330212626, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 10 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne 30.03.2013 46117340-28769-130330212626 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.