ZNALECKÝ POSUDEK č. 8-4144 O ceně pozemku čísla parcel st. 262 a p.p. 2017/3 s rodinným domem č.p. 45 postaveném na st. 262, v katastrálním území Bavorov, obec - Bavorov, okr. Strakonice. Vlastník nemovitosti : Best Home Plus s.r.o., U Havlíčkových sadů 1526/7, 120 00 Praha 1 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 2948/13-28 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 3.3.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 7.3.2014
1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rodinných domů tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o starý jednoduchý rodinný dům s pozemkem na okraji města. Nemovitost nebyla znalci zcela zpřístupněna (jen venkovní obhlídka) a proto je při odhadu obvyklé ceny dodržena větší míra opatrnosti. Pro ocenění je dále použita kombinace metod nákladová, věcná a zejména porovnávací. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti rodinný dům č.p. 45 s pozemkem (rodinný dům je součást pozemku), v katastrálním území Bavorov, obec Bavorov, okr. Strakonice. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 237. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinné společnosti. Pozn. Rodinný dům je součástí pozemku. - 2 -
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : L & MT Holding SE proti povinnému : Best Home Plus s.r.o. se sídlem : U Havlíčkových sadů 1526/7, 120 00 Praha 2. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou. 1.4. Ocenění je provedeno ke dni 3.3.2014. 1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Zákon č. 89/2012 Sb. NOZ - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Vyhl.č. 358/2013 Sb. - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2013 2014 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu, nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - 3 -
- Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 3.3.2014 osobně znalec, jen venkovní obhlídka. Povinný přes doporučené obeslání nemovitost nezpřístupnil, ani se znalcem jinak nespolupracoval. Dále znalec provedl šetření v místě archiv Městského úřadu a informace z města (inž. sítě apd.). 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 237 pro katastrální území Bavorov, obec Bavorov, okr. Strakonice. V části A je zapsán vlastník Best Home Plus s.r.o.... 1/1 V části B vlastnictví pozemku st. 262 a p.p. 2017/3, na pozemku stojí stavba Bavorov, č.p. 45, bydlení V části C - nařízení exekuce, zástavní právo... V části E nabývací listiny (smlouvy), Podrobně viz přílohy ocenění. Upozornění Práva k nemovitosti jsou dotčena změnou Z 190/2014-307 2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : Best Home Plus s.r.o., na základě exekučního příkazu. V tomto příkazu je majetek specifikován rodinný dům č.p. 45 a pozemek st. 262, p.p. 2017/3 v k.ú. Bavorov, obec Bavorov, okr. Strakonice. Vše evidované na LV číslo 237. - 4 -
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Jako hlavní část ocenění je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 441/2013 (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rodinných domů a pozemků používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky a ocenění stavebních pozemků (Bližší - viz dále). 3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - pozemku čísla parcel st. 262 a p.p. 2017/3 s rodinným domem č.p. 45 postaveném na st. 262, vše v katastrálním území Bavorov, okr. Strakonice. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 2, č.j. 33 EXE 611/2013-30 ze dne 14.6.2013, a další, k vymožení pohledávky oprávněného : L & MT Holding SE se sídlem Pražská 636, 252 41 Dolní Břežany, proti povinnému : Best Home Plus s.r.o. se sídlem U Havlíčkových sadů 1526/7, 120 00 Praha 2. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ) Žádná práva, nebo závady ve smyslu výše uvedeného nejsou zjištěny. Zástavní práva k nemovitosti nejsou závadou ve smyslu výše uvedeného. - 5 -
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek st. 262 a p.p. 2017/3 s rodinným domem č.p. 45 Adresa předmětu ocenění: Blanická 45 387 73 Bavorov Kraj: Jihočeský Okres: Strakonice Obec: Bavorov Katastrální území: Bavorov Počet obyvatel: 1 569 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 880,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce III 0,85 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 395,84 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.3.2014 za přítomnosti - osobně znalec ( jen venkovní obhlídka ). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 13.2.2014, číslo listu vlastnictví 237, katastrální území Bavorov, okr. Strakonice - - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - ( jen venkovní obhlídka ) - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 2948/13-28 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 2948/13-23 - ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, sreality.cz a další databáze ) - Informace získané znalcem osobně na Měst. úřadě Bavorov - ( archiv ) - Rozhodnutí o dědictví ze dne 29.11.1984 ( obecná cena 19 638,- Kčs ) - Rozhodnutí a dohoda o osobním užívání pozemku - - Povolení výměny oken ze dne 4.10.1976 - - Informace o obvyklých cenách nemovitých věcí v místě a čase - - 6 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 237 pro katastrální území Bavorov, okr. Strakonice. Bližší - viz příloha posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Nemovitost nebyla, přes písemné doporučené obeslání, zpřístupněna. Znalec vychází z možné venkovní obhlídky a možného zaměření ( také odměření z katastrální mapy v měřítku ). Event. možné menší nepřesnosti neovlivní podstatně závěry ocenění! Znalec upozorňuje na LV kde je uvedeno : Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou Z - 190/2014-307, z bezplatného náhledu do KN není přesně zjištěno čeho se toto omezení týká! ( Ukončení řízení 27.2.2014 ) 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nalézá v zastavěném území malého města, jihozápadní, již okrajová část. Umístěna u křižovatky místní komunikace, ulice Blanická, s hlavní silnicí procházející centrálně městem dále na Prachatice, Prachatická ulice. Bavorov je situován v severozápadní části Jihočeského kraje, v okrese Strakonice u řeky Blanice. Nemovitost je starým obytným domem s menším, neudržovaným pozemkem. Průčelím na hranici uliční čáry. Okraj města, poměrně klidné a čisté prostředí, dále již navazuje příroda. Okolní zástavba - převážně starší rodinné domy se zahradami, do centra města cca 1 km. Nemovitost je napojena na elektro NN ( vrchní vedení, odpojené měření ), pravděpodobně vodovodní přípojka ( skružená šachta u domu ). Dále v přímém sousedství jsou rozvody zemního plynu, kanalizace. Nemovitá věc je delší období neužívána, dle venkovní obhlídky ( a částečně okny ) je interiér ve špatném, zdevastovaném stavu. Ve městě je běžná občanská vybavenost, dopravní spojení BUS, zastávka ČD, autem. Poblíž je město Vodňany, Prachatice. Strakonice již více vzdálené. Trh s nemovitými věcmi je v místě a okolí značně omezený. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 45 b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek - ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 45 Stavba je situována na parcele číslo st. 262, boční stěnou na hranici uliční čáry. Vnitřní vybavení a - 7 -
provedení je určeno převážně technickým odhadem. Stavba je přízemní, sklep není zjištěn, v podkroví půda. Směrem do pozemku je obdélníkový půdorys 2 x mírně rozšířen. Vnitřní dispozice( předpoklad ) 3+1 s příslušenstvím bytu. Nebytové prostory nejsou. Stavba je rodinným domem ve smyslu vyhl. č. 501/2006 Sb. Stavba je dokončena, obestavěný prostor do 1 100 m 3. Pro ocenění ( administrativní cena ) se použije porovnávací způsob dle hlavy III. cenové vyhlášky. Přístavby, modernizace, rekonstrukce v rozsahu více jak 50 % z celku nejsou zjištěny. S ohledem zejména na masivní obvodové smíšené zdivo, je stáří stavby odhadováno na 100 let. Protáhlý obdélníkový tvar, místnosti za sebou. Zděné provedení ze smíšeného zdiva, štuková fasáda, k sousedům hrubá zatřená. Dvojitá okna ze 76 roku. Hambalkový krov, střecha sedlová. Obnovená tašková betonová krytina, klempíř. prvky pozink. Dřevěné trámové stropy. Předpokládáno jednoduché vnitřní vybavení a provedení. Dle venkovní obhlídky ( zčásti náhled okny ) je stavebně - technický stav kvalifikován jako velmi zhoršený ( možná i na demolici ). Pozn. Případné venkovní úpravy, s výjimkou vyjmenovaných položek, a vedlejší stavby se zastavěnou plochou do 25 m 2, jsou zahrnuty v ceně rodinného domu zjištěné porovnávacím způsobem. V tomto případě nejsou žádné venkovní úpravy, příslušenství RD zjištěny. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 564,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 18,0*5,50+15,0*1,0+6,0*1,0 = 120,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 120,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Stavba: 120,0*(2,60+3,20/2,0) = 504,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 504,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 120,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 120,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02-8 -
5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva - předpoklad I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Úzký dům, I -0,10 nevhodná vnitřní dispozice, reálně spíše jako chalupa 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) - Jedná se o technický odhad na základě vizuální prohlídky! Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,50 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,60 = 0,154 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce, I -0,01 nemovitost nebyla zpřístupněna 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,960 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00-9 -
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III -0,03 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Průčelím na hranici uliční čáry, úzký pozemek, obtížné plnohodnotné využití I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,968 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 564,- Kč/m 3 * 0,154 = 394,86 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 504,00 m 3 * 394,86 Kč/m 3 * 0,960 * 0,968= 184 935,49 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 184 935,49 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek - Pozemek sestává ze dvou parcel, které spolu tvoří jednotný funkční celek. Zhruba obdélníkový protáhlý tvar. Nezastavěná část pozemku je neudržovaná, zarostlá plevelem, nerovný povrch. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Event. důvody pro snížení, zvýšení, základní ceny pozemku - viz dále. Rodinný dům je ve vlastnictví stejného právního subjektu, RD je součástí pozemku. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití I -0,02 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Úzký nevhodný tvar, delší stranou u komunikace ( cena bez korekce je vyšší, než obvyklé ) II -0,25 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,730 6 i = 1-10 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce, I -0,01 nemovitost nebyla zpřístupněna 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,960 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III -0,03 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Průčelím na hranici uliční čáry, úzký pozemek, obtížné plnohodnotné využití I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,968 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 0,730 * 0,968 = 0,678 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Index Koef. Upr. cena - 11 -
[Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 395,84 0,678 268,38 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zast. plocha 262 234,00 268,38 62 800,92 4 odst. 1 ostatní plocha 2017/3 271,00 268,38 72 730,98 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 135 531,90 Pozemek - - zjištěná cena = 135 531,90 Kč REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 45 184 935,50 Kč a) Ocenění staveb celkem 184 935,50 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek - 135 531,90 Kč b) Ocenění pozemků celkem 135 531,90 Kč Celkem 320 467,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 320 467,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 320 470,- Kč slovy: Třistadvacettisícčtyřistasedmdesát Kč 3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami na klíč apd.). - 12 -
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Rodinný dům č.p. 45 ------------------------------------- 3.4.2. Pozemek 3.4.1. Rodinný dům č.p. 45 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) 504,0 m3 ZCU základní cena 4 000,- Kč/m3 OP (předpoklad velmi jednoduché vnitřní vybavení a provedení) Reprodukční cena 504,0 m3 OP * 4 000,- Kč 2,016.000,- Kč Znehodnocení opotřebením - (technický odhad) 70% - 1,411.200,- Kč Věcná hodnota rodinného domu č.p. 45 ke dni ocenění 604.800,- Kč 3.4.2. Pozemek Obvyklé ceny stavebních pozemků se pohybují v místě a okolí v rozpětí Dále určuji hodnotu 268,- Kč/m2 (v souladu s cenovou vyhláškou) Celkem 505,0 m2 * 268,- Kč Věcná hodnota pozemku ke dni ocenění 200,- Kč 400,- Kč/m2. 135.340,- Kč 135.340,- Kč 3.4. Věcná hodnota rekapitulace 3.4.1. Rodinný dům č.p. 45 604.800,- Kč 3.4.2. Pozemek 135.340,- Kč 3.4. Věcná hodnota ke dni ocenění celkem 740.140,- Kč Tj. slovy : Sedmsetčtyřicettisícstočtyřicet Kč 3.5. Stanovení výnosové hodnoty - 13 -
Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen). Výnosová hodnota se nestanovuje! 3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí rodinných domů jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro město Bavorov a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Přímo v Bavorově je méně nabízených nemovitostí, proto jsou použity i srovnatelné okolní lokality. Inzerce lze po určité korekci objektivně vyhodnotit. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, technický stav, běžný pozemek a také skutečnost, že nemovitost byla zpřístupněna jen zvenku. V tomto případě jsou také zohledněny informace z místního šetření : zájem o uvolněné nemovitosti je malý. V místě jsou omezené pracovní příležitosti, často nutné dojíždět. Zájem o trvalé bydlení bude velmi malý. Alternativně lze uvažovat nemovitost jako rekreační chalupu. Z výše uvedeného je zřejmé, že trh s nemovitostmi obecně je v místě a okolí značně omezený. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. V tomto případě lze také již zohlednit zjištěnou cenu dle platné cenové vyhlášky. Tato vyhláška od 1.1.2014 výrazně změnila jednotlivé postupy ocenění a každá nemovitost i pozemky se různými korekčními koeficienty blíží (shodují) k obvyklým cenám v konkrétní lokalitě. Proto je zjištěná cena jednou z důležitých kategorií ocenění za účelem návrhu obvyklé ceny. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru (informace získané v místě) a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí - 250.000,- Kč 400.000,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob rodinného domu č.p. 45-14 -
s pozemkem, evidované na LV číslo 237, v katastrálním území Bavorov, obec Bavorov, okr. Strakonice, je odhadována u střední hranice cenového rozpětí (princip opatrnosti) - 300.000,-Kč - 3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění 3.3. Administrativní cena (pozemek s RD) 320.470,- Kč 3.4. Věcná hodnota nemovitosti (pozemek s RD) 740.140,- Kč 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti - se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota rozpětí (celá nemovitá věc) 250.tis. 400.tis.Kč 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti rodinného domu č.p. 45 (součást pozemku) včetně pozemku čísla parcel st. 262 a p.p. 2017/3 evidované na LV číslo 237 pro katastrální území Bavorov, obec Bavorov, okr. Strakonice, ve výši (dodržení principu opatrnosti) : 300.000,- Kč Tj. slovy : Třistatisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Říčanech 7.3.2014 Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail: janovsky_j@post.cz - 15 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8-4144 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8-4144. - 16 -