ZNALECKÝ POSUDEK. č / 17

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 17 O ceně nemovité věci stavební parcely č. 462, s garáží č.e Katastrální území a obec T R M I C E, obec a okres Ú S T Í N A D L A B E M, kraj Ú S T E C K Ý. Stanovení obecné (obvyklé) ceny nemovité věci. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: soudní exekutor Exekutorského úřadu Prostějov, paní Mgr. Lenka Černošková Dolní Prostějov Stanovení obecné ceny nemovitosti - podklad pro exekuční řízení č.j. 018 Ex 02137/17 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Jan Valentík Žižkova Trmice telefon: odhady.nem@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 4 vyhotovení. v Trmicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou (obecnou cenu) nemovitosti, garáže č.e se stavební parcelou č 462, obojí v KÚ Trmice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: garáž č.e na stavební parcele č. 462 Adresa předmětu ocenění: Gogolova Trmice LV: 187 Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Trmice Katastrální území: Trmice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 122,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 544,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Jen znalce, povinná p. Sakajtová Helena na uvedené adrese údajně není.. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí, vyhotoveno dálkovým přístupem, LV č. 187 pro KÚ Trmice Snímek Katastrální mapy předmětného území Skutečnosti zjištěné na místě. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: paní Helena Sakajtová, Hrbovická 111/41, Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní paní Helena Sakajtová, Hrbovická 111/41, Ústí nad Labem, vlastnictví: výhradní - 2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena. Posudek vychází ze skutečností zjištěných na místě 7. Celkový popis nemovité věci Oceňována je garáž přistavěná k domu č.p. 123, situovaná v ul. Gogolova v Trmicích. Jedná se o místo v přiměřeném dosahu centra obce, zastávka MHD 150 m. Příjezd je z ulice Gogolova. Pozemek je rovinatý. 8. Obsah znaleckého posudku 1. garáž č.e stavební parcela č

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - Nedořešený přístup I -0,04 a příjezd po sousedním pozemku, který je ve vlastnictví obce 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. III 0, leté vody) 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovanou v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,832 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,855 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku: Rezidenční zástavba I 0,04 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce: Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II -0,01 i = 1-4 -

5 4. Dopravní dostupnost: Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti: Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikaci 6. Výhodnost pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - další vlivy nejsou II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,824 7 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,686 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, garáž č.e Oceňována je garáž přistavěná k boční zdi domu č.p Je situována v obci Trmice v ul. Gogolova. Z této ulice je také přístup ke garáži. Přístup je však pouze po obecním pozemku a není zde dořešena služebnost (věcné břemeno) chůze a jízdy. Základy jsou betonové, svislé konstrukce zděné, vrata dvoukřídlá, ocelová. Střecha je rovná s živičnou krytinou. Omítky jsou standardní, vápenné. Vzhledem k tomu, že jsem se nedostal do objektu garáže, předpokládám, že podlaha je betonová. Z instalací je minimálně zaveden světelný proud viz osvětlení nad vstupem, zásuvka na boční stěně. Z venkovního pohledu je patrno, že je zde prováděna pravidelná údržba. Stáří odhaduji na 40 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec nad do obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 193,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: = 25,00 m 2-5 -

6 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 25,00 m 2 2,70 m Obestavěný prostor 1.NP: 25,00*2,70 = 67,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 67,50 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby: samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce: obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení: jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy: bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav: stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 5 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 6 * 0,800 = 0,776 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,855 Index polohy pozemku I P = 0,824 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 193,- Kč/m 3 * 0,776 = 925,77 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 67,50 m 3 * 925,77 Kč/m 3 * 0,855 * 0,824= ,08 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,08 Kč 2. stavební parcela č. 462 Jedná se o stavební parcelu č. 562 s garáží. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,

7 Index polohy pozemku I P = 0,824 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - nedořešený přístup na pozemek I -0,25 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,750 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,855 * 0,750 * 0,824 = 0,528 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,23 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří ,00 287, ,75 Stavební pozemek - celkem 25, ,75 Stavební parcela č zjištěná cena = 7 180,75 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE 1. garáž č.e ,10 Kč 2. stavební parcela č ,80 Kč Výsledná cena - celkem: ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Padesátjednatisícdvěstědeset Kč Stanovení obecné (obvyklé) ceny nemovitosti: ,- Kč Stanovení obecné (obvyklé) ceny je provedeno porovnávací metodou. Pro porovnání byly použity nabídky z realitního servru SREALITY.CZ a Reality.iDNES.cz a dále byla podpůrně použita cena vypočtená podle platného oceňovacího předpisu. Protože srovnávané nemovitosti jsou v podobných lokalitách, neporovnávám některé skutečnosti, které mají jinak vliv na cenu, protože jsou shodné. Jedná se např. o pracovní příležitosti, infrastrukturu, dopravní obslužnost, životní prostředí, skladba obyvatel a pod. 1. Ústí n.l. - Střekov, Novoveská Jedná se o zděnou garáž mírně menších rozměrů, 23 m 2 zastavěné plochy. Garáž je v osobním vlastnictví. Inženýrské sítě nejsou zavedeny. Nabídková cena je ,-- Kč. ID zakázky Jedná se o srovnatelnou nemovitost v oblasti s vyšší poptávkou. 2. Ústí n.l. - Čajkovského Jedná se o zděnou garáž menších rozměrů, pouze 20 m 2 zastavěné plochy. Garáž je v osobním vlastnictví. Je zde zaveden světelný proud. Nabídková cena je ,-- Kč. Stavebně-technický stav je mírně horší. ID zakázky Jedná se o mírně horší nemovitost v oblasti s mírně vyšší poptávkou. 3. Ústí n.l. - Krásné Březno, Růžová Jedná se o zděnou garáž menších rozměrů, pouze 18 m 2 zastavěné plochy. Garáž je v osobním vlastnictví. Je bez instalací. Nabídková cena je ,-- Kč. ID zakázky Jedná se o kvalitnější a mladší nemovitost v lokalitě s mírně vyšší poptávkou. 4. Bílina - Teplické Předměstí Jedná se o zděnou garáž srovnatelných rozměrů, zastavěná plocha je 24 m 2. Garáž je v osobním vlastnictví. Je bez instalací s možností napojení na el. síť. Nabídková cena je ,-- Kč. ID zakázky Jedná se o srovnatelnou nemovitost ve srovnatelné lokalitě. Poptávka po garážích je srovnatelná. úprava ceny váženým průměrem: nemovitost č. cena vážený průměr cena po úpravě - 8 -

9 1. ÚL - Novoveská ,-- Kč 0, ,-- Kč 2. ÚL - Čajkovského ,-- Kč 0, ,-- Kč 3. ÚL - Růžová ,-- Kč ,-- Kč 4. ÚL - Bílina ,-- Kč 0, ,-- Kč cena po úpravě: ,-- Kč Vzhledem k tomu, že se jedná o nabídkové ceny kterých nemusí být a často ani není, dosaženo a dále z nabídek je patrné, že je zde není započtena provize RK uvažuji se snížením ceny o 20 %. Cena po celkovém snížení o 20 % ,--Kč z a o k r o u h l e n o: ,-- Kč Z á v ě r: Předmětné hodnocení vyjadřuje subjektivní názor zpracovatele obecné ceny (obvyklé ceny), jako by byl nabídnut ve volném prodeji na trhu Oceňovaný majetek patří mezi nemovité věci, které jsou nabízeny v dostatečném množství a jsou často předmětem obchodu. Na současném realitním trhu je dostatek obdobných nemovitých věcí a je tedy použita porovnávací metoda. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda ocenění vyjadřuje nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po podobných nemovitých věcech. Přesto jsem cenu stanovenou porovnávací metodou snížil. Viz zdůvodnění výše. Sníženou porovnávací metodu proto považuji za rozhodující a přisoudil jsem ji 100 %. Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazku vůči předmětu ocenění. Vycházel jsem plně z údajů uvedených v listu vlastnictví š. 187 pro KÚ Trmice. Omezující podmínky a předpoklady: Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná zodpovědnost za právní popis nebo náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k oceňované nemovité věci je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo v budoucnu něco jiného. Případné informace z jiných zdrojů na nichž je založena část, nebo celá zpráva, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká správnosti a přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením na místě, případně z projektové dokumentace nebo z veřejně přístupných registrů jako je např. Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy jednotlivých nemovitých věcí jsou v ocenění uvedeny pouze k identifikačním účelům a neslouží k jiným účelům. Také by neměly být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce nebyly zaznamenány žádné nedostatky, oceňovaný nemovitý majetek nejeví ani ekologickou zátěž jako je např. azbest, močovino formaldehydová pojiva nebo jiné potenciálně škodlivé látky a materiály, které by mohly v případě jejich výskytu nepříznivě ovlivnit hodnotu oceňovaného majetku. Rovněž nebyly provedeny žádné rozbory půdy, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. Nepřebírá se žádná zodpovědnost za případné změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by byl nějaký závazek důvodem k přezkumu tohoto ocenění, kde by se zohlednily jakékoliv - 9 -

10 události, které vznikly po datu ocenění (prohlídky a místního šetření) Pokud by se zjistilo něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými zákony a nařízeními. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití na nichž je postaven odhad hodnoty nemovitého majetku obsažený v tomto ocenění. Výhody oceňované nemovité věci: - dobrá poloha v klidné části obce s dobrým dosahem služeb (širší centrum obce) - stabilizovaná oblast - údržba je prováděna pravidelně - vlastní pozemek - inženýrské sítě (elektřina) Nevýhody oceňované nemovité věci: - menší kupní síla obyvatel regionu - nedořešený přístup a příjezd. V době ocenění je pouze po pozemku obce Současná obvyklá cena garáže č.e se stavební parcelou č. 462, bez dalšího příslušenství, vše v katastrálním území a obci Trmice, okres Ústí nad Labem, zapsáno na LV č. 462, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, podle tohoto odhadu k datu ocenění tj po zaokrouhlení na ,-- Kč. slovy: padesátšettisíckorun českých. Podmínka platnosti této obvyklé (obecné) ceny je dořešení vjezdu do garáže, tj. zřízení služebnosti k pozemkové parcele č. 461, která je ve vlastnictví obce Trmice. Vjezd je s vědomím obce využíván min. 30 roků, ale není právně dořešen. V Trmicích Jan Valentík Žižkova Trmice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný dekretem Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č. j. Sprv. 2911/80 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 17 znaleckého deníku

11 Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 086 / 17. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: výpis z KN, LV č snímek katastrální mapy 1 mapa oblasti 1 výpis z KN, LV č. 187 pro KÚ Trmice

12 snímek katastrální mapy

13 mapa oblasti

14 - 14 -