ZNALECKÝ POSUDEK . 546/020/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 546/020/2011 o cen obvyklé rodinného domu.p. 87, na pozemku. parc. St. 124 v. p íslušenství a pozemk. parc. St. 124,. parc. 404, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší, obec Rtyn v Podkrkonoší, zapsáno na LV. 743 u Katastrálního ú adu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov. Objednatel posudku: el posudku: JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4. j. 132 EX 35720/09-23/Zl Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel , marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje 12 stran v etn p íloh. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Pod Rychtou Rtyn v Podkrkonoší Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Rtyn v Podkrkonoší Katastrální území: Rtyn v Podkrkonoší Po et obyvatel: Prohlídka a zam ení nemovitosti Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka nemovitostí nebyla znalkyni ze strany povinného umožn na. Na Stavebním ú ad Rtyn nebyla k domu.p. 87 v archivu nalezena žádná projektová dokumentace, získán pouze nedatovaný seznam místností v dom.p. 87. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 743 ze dne , k.ú. Rtyn v Podkrkonoší 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší 3) Usnesení.j. 132 EX 35720/09-23/Zl 4) Informace získané p i místním šet ení dne ) Infornace získané na Stavebním ú ad Rtyn v Podkrkonoší dne Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty pouze zvenku. Ur ení obvyklé ceny rodinného domu.p. 87, na pozemku. parc. St. 124 v. p íslušenství a pozemk. parc. St. 124,. parc. 404, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší, obec Rtyn v Podkrkonoší, zapsáno na LV. 743 u Katastrálního ú adu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov. Typ stavby Vlastníci staveb: Rodinný d m, stávající dokon ený, samostatn stojící Podíl ½: Zienert Luboš, Pod Rychtou 87, Rtyn v Podkrkonoší podíl ½: Zienertová Hana, Letná 301, ervený Kostelec

3 Vlastníci pozemk : Podíl ½: podíl ½: Zienert Luboš, Pod Rychtou 87, Rtyn v Podkrkonoší Zienertová Hana, Letná 301, ervený Kostelec Katastrální ú ad: pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov LV. 743 Katastrální úz.: Rtyn v Podkrkonoší Kraj: Královéhradecký Obec: Rtyn v Podkrkonoší ást obce: Rtyn v Podkrkonoší Ulice: Pod Rychtou po et obyvatel: 3051.p. 87 zp sob ochrany: - na pozemku. parc. St. 124, vým ra 197 m 2 druh pozemku: zastav ná pl. a nádvo í další pozemky:. parc. 404, vým ra 2084 m 2 druh pozemku: zahrada Všeobecný popis Oce ované nemovitosti se nacházejí v obci Rtyn v Podkrkonoší. Rtyn v Podkrkonoší je malá obec ležící mezi Trutnovem a Náchodem, cca 50 km severovýchodn od Hradce Králové. Ve m st je základní ob anská vybavenost, nap. mate ská školka, ZŠ, pošta, lékárna. Kompletní ob anská vybavenost se Poloha a okolí nachází v erveném Kostelci, dob e dostupném po silnici. 14, cca 5km. Stavba rodinného domu.p. 87 je situována v širším centru obce Rtyn v Podkrkonoší, ulice Pod Rychtou, v lokalit s podobnou zástavbou starších rodinných dom. RD leží na uli ní e, ulice Pod Rychtou je klidná ulice pouze s místním provozem. V docházkové vzdálenosti je ob anská vybavenost v. zastávky autobus. Klidné místo, vhodné pro bydlení. Rušivá a obt žující Nebyla zjišt na za ízení Dopravní prost edky a Autobusové nádraží cca 100 m. Vlakové nádraží cca 800 m. dostupnost ípojky inženýrských sítí Elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace nezjišt no, nebyla umožn na prohlídka. Základové pom ry Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry, ohledání provedeno pouze zvenku. Druh zástavby Samostatn stojící rodinný d m, stávající dokon ený. Popis stavby Rok dokon ení cca r ístavby, nástavby - zapo atá rekonstrukce nezjišt ného rozsahu v jihovýchodní ásti modernizace/rekonstrukce domu. Druh konstrukce (zd ná, betonová, d ev ná apod.) smíšená Po et podlaží podzemních 1 malý sklípek nadzemních NP + podkroví k bydlení neupravené Po et bytových jednotek 1 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Stavba rodinného domu.p. 87 je osazena v Popis mírném severovýchodním svahu, má áste né PP áste zapušt né ve svahu, 1. NP a p dní prostor, pravd podobn k bydlení neupravený. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, st echa je sedlová. St ešní krytina jsou eternitové šablony, klempí ské konstrukce jsou plechové s nát rem. Okna d ev ná, áste zabedn ná, dve e jsou d ev né. Fasáda áste

4 - 4 - kamenný obklad, áste hladká omítka. Parkování je možné na vlastním pozemku nebo na ulici p ed domem. Podle zjišt ní na obecním ú ad jsou dispozice domu,nedatováno: 1. PP sklep - 8m 2 1. NP kuchy - 25 m 2, komora - 4 m 2,kuchy - 14 m 2, pokoj - 12 m 2, chlév - 8 m 2, k lna, - 9 m 2, stodola - 12 m 2, záchod, - 1 m 2 Podkroví p da m 2 Stavebn technický stav: byl zjišt n pouze ohledáním zvenku zhoršený. ípojky: elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace nezjišt no, nebyla umožn na prohlídka. Pozemky Pozemek. parc. St. 124 je z ásti zastav n stavbou domu, zbytek tvo í zpevn ná plocha na jihozápadní stran pozemku, Pozemek. parc. 404 je situován severovýchodn od domu, je mírn svažitý na severovýchod, na severovýchodní hranici pozemku je potok, je na n m neudržovaná zahrada. Pozemky jsou užívány ve funk ním celku, dohromady mají nepravidelný tvar. P ístup je z jihozápadní strany ze zpevn né komunikace. Oplocení ocelové sloupky, drát né v rámech, bez podezdívky Zpevn né plochy nezjišt no Napojení inž. sítí Elektro ano Vn jší za ízení Vodovod ano Kanalizace nezjišt no Plynovod ano Telefon nezjišt no ístup po zpevn né komunikaci ano Vedlejší stavby a p íslušenství Popis Stavba zd né králíkárny svislé konstrukce zd né,omítka hladká, áste chybí. Materiál st echy plech. Stavebn technický stav špatný, nebyla provád na údržba. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Na základ vn jšího ohledání je rodinný d m p evážn v p vodním Technický stav stavby stavu se zapo atou rekonstrukcí nezjišt ného rozsahu. Celkový stav je zhoršený. Vhodná pro bydlení, širší centrum m sta, lokalita s p evahou dokon ených rodinných dom. Mírn zhoršená dostupnost Poloha vzhledem k užívání v zimních m sících p ístupová komunikace je úzká a pom rn strmá. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a Užívání nemovitosti skute ností. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV. 743, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší

5 - 5 - Zahrnuta v tržní cen ad 1) Nejsou zohledn na v cen obvyklé. Stav zápisu katastru Nebyly zjišt ny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a nemovitostí a skute nosti stavem zjišt ným p i místním šet ení. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, podle ohledání zvenku jsou tak i Užívání nemovitosti užívány. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Ze zpevn né komunikace, ulice Pod Rychtou,. parc. 3323/35, k.ú. Rtyn v Prov ení p ístupu Podkrkonoší, ostatní komunikace, vlastník M sto Rtyn v Podkrkonoší. k nemovitosti Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [K /m 2 ] Cena pozemku [K ]. parcelní vým ra [m 2 ] sou asný stav budoucí stav sou asný stav druh pozemku St zastav ná pl. a nádvo í zahrada I. CENA POZEMKU K STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opot. stavby Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ] stá í [m 3 ] [K /m 3 ] [%] [K ] [%] sou asný stav stavba RD cca 80 let Reproduk ní cena staveb - - II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) K sou asný stav budoucí stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) K -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD. 1: Mst tín, RD, ZP 120m2, UP 110 m2, pozemek 2300m2 Zem lská usedlost, v dobrém technickém stavu, zapo ata rekonstrukce. Elekt ina, obecní vodovod. Nabídková cena cena: K, 11/2010 srovnatelná nemovitost srovnatelná lokalita Porovnatelný RD. 2: Rtyn v Podkrkonoší, RD, 4+1 ZP 170m2, UP 200 m2, pozemek 4000 m2 Podsklepeno, po rekonstrukci nová st echa i krovy. WC a koupelna v p vodním stavu. El., vlastní studna, žumpa. Nabídková cena: K 10/ v tší OP, lepší stav domu stejná lokalita Porovnatelný RD. 3: Olešnice, RD, ZP 110 m2, UP 100 m2, pozemek 685 m2 Po áste né rekonstrukci, nová koupelna, rozvody vody a plovoucí podlahy. Využité podkroví. Nabídková cena: K, 10/ menší UP, menší pozemek srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY K

8 UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zd vodn ní ceny obvyklé RD p evážn v p vodním stavu, neobývaný, neudržovaný. RD situován v širším centru obce v v klidné tvrti rodinných dom, dobrá dostupnost ob anské vybavenosti a centra obce. V tší pozemek. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot, umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledn na je skute nost, že znalkyni nebyla umožn na prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu p edpokládá standardní vybavení stavby podle elu jejího užívání OBVYKLÁ CENA rodinného domu.p. 87, na pozemku. parc. St.124. p íslušenství a pozemk. parc. St. 124,. parc. 404, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší, obec Rtyn v Podkrkonoší, zapsáno na LV. 743 u Katastrálního adu pro Královéhradecký kraj, KP Trutnov K K podíl 1/2: Luboš Zienert K K V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 546/020/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. Z/020/2011. ílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 743 ze dne , k.ú. Rtyn v Podkrkonoší

9 - 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Rtyn v Podkrkonoší 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 - 10 -