Znalecký posudek č. 1/151/2015

Transkript

1 Znalecký posudek č. 1/151/2015 O obvyklé ceně nemovitosti pozemku parc.č. 939/1 se stavbou rodinného domu č.p. 421 vč. příslušenství, pozemku parc. č. 939/3 se stavbou garáže bez č.p./č.e. a pozemku parc.č. 942/1 v k.ú. Sobědruhy, obec Teplice, okres Teplice podle LV č. 562 a LV č Objednatel posudku: VRŠANSKÝ a spol., v.o.s. Kollárova 1879/ Teplice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti k datu prohlídky podle stavu ke dni Vyhotovil: ESTIMATES Consulting s.r.o. - Znalecký ústav Rokycanova 379/ Teplice tel.: laibl@ .cz Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotovení. V Teplicích, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti pozemku parc.č. 939/1 se stavbou rodinného domu č.p. 421 vč. příslušenství, pozemku parc. č. 939/3 se stavbou garáže bez č.p./č.e. a pozemku parc.č. 942/1 v k.ú. Sobědruhy, obec Teplice, okres Teplice podle LV č. 562 a LV č Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce a p. Vršanského. 3. Podklady pro vypracování posudku: - požadavek objednatele ze dne výpis z LV č. 562 pro katastrální území Sobědruhy - výpis z LV č. 903 pro katastrální území Sobědruhy - kopie katastrální mapy pro k.ú. Sobědruhy - skutečnosti a výměry zjištěné na místě šetření - Malý lexikon obcí ČR, vydaný ČSÚ r fotodokumentace ze dne zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů 4. Vlastnické a evidenční údaje: Na LV č. 562 pro k.ú. Sobědruhy je vlastník uveden: Demeter Emil, Na rozhraní 377, Sobědruhy, Teplice podíl 1 / 5 Demeter Miroslav, Mostecká 122/3, Teplice podíl 1 / 5 Demeterová Dana, Bohosudovská 421, Sobědruhy, Teplice podíl 1 / 5 Mitterlová Jana, Bohosudovská 421, Sobědruhy, Teplice podíl 1 / 5 Zajícová Iveta, Bohosudovská 421, Sobědruhy, Teplice podíl 1 / 5 Na LV č. 903 pro k.ú. Sobědruhy je vlastník uveden: Demeter Emil, Na rozhraní 377, Sobědruhy, Teplice podíl 6 / 10 Demeter Miroslav, Mostecká 122/3, Teplice podíl 1 / 6 Demeterová Dana, Bohosudovská 421, Sobědruhy, Teplice podíl 1 / 6 Mitterlová Jana, Bohosudovská 421, Sobědruhy, Teplice podíl 1 / 6 Zajícová Iveta, Bohosudovská 421, Sobědruhy, Teplice podíl 1 / 6 Na LV č. 562 pro k.ú. Sobědruhy se nacházejí údaje o mezení vlastnických práv: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Demeter Emil Nařízení exekuce - Demeter Miroslav 2

3 Nařízení exekuce - Demeterová Dana Nařízení exekuce - Zajacová Iveta Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Demeterová Dana Zahájení exekuce - Demeter Emil Zahájení exekuce - Demeter Miroslav Zahájení exekuce - Zajacová Iveta Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Na LV č. 903 pro k.ú. Sobědruhy se nacházejí údaje o mezení vlastnických práv: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Demeter Emil Nařízení exekuce - Demeter Miroslav Nařízení exekuce - Demeterová Dana Nařízení exekuce - Zajacová Iveta Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Demeterová Dana Zahájení exekuce - Demeter Emil Zahájení exekuce - Demeter Miroslav Zahájení exekuce - Zajacová Iveta Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Na LV č. 562 a č. 903 pro k.ú. Sobědruhy nejsou zapsaná žádná věcná břemena. 5. Dokumentace a skutečnost: Projektová dokumentace ani kolaudační rozhodnutí k objektu nebylo znalci předloženo. Při místním šetření bylo zjištěno, že se jedná o stavbu rodinného domu vč. příslušenství, garáže, pozemků. 6. Celkový popis nemovitosti: Statutární město TEPLICE, jehož jsou Sobědruhy částí, je okresní a lázeňské město v severních Čechách na úpatí Krušných hor. V Teplicích žije obyvatel. Centrum města tvoří významný urbanistický celek, prohlášený za městskou památkovou zónu. Město je také přirozeným obchodním a kulturním centrem severních Čech. Ve městě odpovídající zastoupení orgánů státní správy a odpovídající nabídka obchodů a služeb (MÚ, FÚ, Policie, banky, pojišťovny, katastrální úřad, nemocnice, poliklinika, školy, gymnázium, učiliště, vlakové a autobusové nádraží atd.). Oceňovaná nemovitost je rodinný dům vč. příslušenství, garáže, venkovních úprav, pozemků nacházející se na severozápadním okraji Teplic, v části Sobědruhy v ul. Bohosudovská. Přístup k nemovitosti je z ulice Bohosudovská z místní komunikace. Nemovitost je napojena na inženýrské sítě: elektro, vodovod, kanalizace a plyn. 7. Obsah posudku: Obvyklá cena nemovitosti č.p. 421 vč. příslušenství, garáže a pozemků 3

4 B. Posudek 1. METODY OCEŇOVÁNÍ Oceňované nemovitosti jsou oceněny v souladu s principem nejlepšího využití. To je obecně definováno jako využití ze všech přiměřeně pravděpodobných a zákonem povolených využití, které bylo označeno jako fyzicky možné, náležitě oprávněné, finančně uskutečnitelné a jeho výsledkem je nejvyšší obvyklá cena (tržní hodnota) oceňovaných aktiv. Nejvyšší a nejlepší využití musí splňovat čtyři kritéria: - dodržení právních předpisů - fyzická realizovatelnost - finanční proveditelnost - maximální využití Obecné metody ocenění Pro potřeby nemovitého majetku jsou používány tři základní obecně uznávané postupy: - nákladový - výnosový - porovnávací Nákladová metoda (zjištění věcné hodnoty) Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které je nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potencionálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je potřeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání stanovené pomocí známých metod Porovnávací metoda Tato metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s obdobnými porovnatelnými nemovitostmi obchodovanými v nedávné minulosti. Tato metoda vyžaduje shromáždění potřebných informací o převodech porovnatelných nemovitostí a znalosti a analýze realitního trhu Stanovení obvyklé ceny Definice ceny obvyklé je popsána v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento odhad obvyklé ceny je zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: - zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku 4

5 - zpracovatel vychází z toho, že informace získané od jsou věrohodné a nebyly proto ve všech případech ověřovány z hlediska jejich přesnosti - zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu v době jeho vyhotovení a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od obvyklé ceny (tržní hodnoty) zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorů jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (způsob financování atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. 5

6 2. OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Věcná hodnota stavby rodinného domu č.p. 421 na pozemku parc. č. 939/1 Jedná se o koncový podsklepený dvoupodlažní rodinný dům s mansardovou střechou s využitelným podkrovím. V domě jsou dva byty (2x 2+1) vč. příslušenství. V 1.NP je chodba, byt 2+1 (kuchyně, 2 pokoje, koupelna, WC). Ve 2.NP je chodba a byt 2+1 (kuchyně, 2 pokoje, koupelna s WC). V podkroví jsou dvě obytné místnosti a půdní prostor. Základy tvoří základové pasy bez funkční izolace. Svislé nosné konstrukce jsou smíšené zděné a kamenné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, v 1.PP klenbové. Střešní konstrukce je dřevěná mansardová s mírným spádem. Střešní krytina je z osinkocementových šablon a živičná. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Bleskosvod není instalován. Fasáda je vápenná cementová hladká. Vnější obklad se nevyskytuje. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené. Vnitřní omítky jsou vápenné štukované. Vnitřní obklady jsou v kuchyních a v koupelnách. Podlahy jsou betonové a dřevěné prkenné s PVC, plovoucí laminátovou krytinou a koberci. Schodiště je železobetonové. Vybavení kuchyní: plynový sporák a kuchyňská linka, byt v 1.NP je bez kuchyňské linky. Vybavení koupelen: vana, umyvadlo a splachovací WC. Vytápění domu je ÚT - plynovým kotlem. Ohřev vody je plynovým kotlem. Elektroinstalace je světelná i motorová. Odpad je sveden do veřejné kanalizace. Plyn je zaveden. Stáří stavby je na základě ústního sdělení majitele nemovitosti z roku 1897 tedy 117 let. Současný technický stav je po poslední modernizaci, která proběhla v roce 2014 (rozvody elektřiny, omítky), průměrný s nepravidelnou údržbou. Střešní konstrukce je z části napadena dřevokazným hmyzem, doporučuji rychlou nápravu. Celkovou životnost objektu odhaduji vzhledem k současnému technickému stavu na 150 let. Opotřebení vypočítám k výše uvedenému analytickou metodou. Zastavěná plocha Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 4,80*8,80 = 42,24 1.NP (9,40*10,30)-((2,3*2,3)/2) = 94,18 2.NP (9,40*10,30)-((2,3*2,3)/2) = 94,18 podkroví (9,40*10,30)-((2,3*2,3)/2) = 94,18 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (4,80*8,80)*(1,80+0,30) = 88,70 m 3 1.NP ((9,40*10,30)-((2,3*2,3)/2))*(2,80+0,30) = 291,94 m 3 2.NP ((9,40*10,30)-((2,3*2,3)/2))*(3,00+0,30) = 310,78 m 3 podkroví (((9,40*10,30)-((2,3*2,3)/2))*(2,70))-((9,40*10,30)- = 239,33 m 3 ((2,3*2,3)/2)*2,7)/6 Obestavěný prostor - celkem: 930,75 m 3 Pozn. Pro zjištění věcné hodnoty bude použito postupu podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů, bez započítání příslušného koeficientu prodejnosti Kp a koeficient polohy K 5 je 1,00. Podle vlastních zkušeností hodnoty zjištěné tímto způsobem odpovídají reálných hodnotám. 6

7 RD č.p. 421, ul. Bohosudovská, Teplice - Sobědruhy typ B Základní cena ŹC Kč/m Koeficient podkroví Kpod - 1,12 Koeficient řadového domu Křad - 1,00 Základní cena po úpravě ŹC*Kpod*Křad ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m ,10 Koeficient polohový příloha č. 14 K 5-1,00 Koeficient změny cen příloha č. 38 Ki - 2,126 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 Kp - 1,000 Podklady pro neuvedené konstrukce Pořizovací cena konstrukce CK Kč Podíl ceny konstrukce neuvedené (=CPK/ZC*OP*K5*Ki) PK - 0,00000 Koeficient vybavení stavby S = standard. provedení N = nadstandardní P = podstandardní C = chybějící Pol.č. Konstrukce a vybavení provedení Stand. podíl pod.uprav..(1).(2).(3).(4).(5).(6) 1 základy vč. zem. prací základové pasy bez funčkní izolace P 0,071 0, svislé konstrukce smíšené S 0,223 0, stropy s rovným podhledem, 1.PP klenbové S 0,084 0, zastř. mimo krytinu dřevěná mansardová S 0,052 0, krytiny střech osinkocementových šablon a živičná S 0,032 0, klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 0,008 0, vnitřní omítky štukové omítky S 0,062 0, fasádní omítky vápenné cementové S 0,031 0, vnější obklady nevyskytují se C 0,004 0, vnitřní obklady v kuchyních a koupelnách S 0,023 0, schody železobetonové S 0,024 0, dveře dřevěné plné a prosklené S 0,033 0, okna dřevěná zdvojená S 0,052 0, podlahy obyt. místností betonové a dřevěné prkenné s PVC, plovoucí laminátovou Skrytinou a koberci 0,022 0, podlahy ostat. místností betonové S 0,011 0, vytápění ÚT kotel na plyn S 0,044 0, elektroinstalace světelná i motorová S 0,041 0, bleskosvod není instalován C 0,006 0, rozvod vody studená i teplá S 0,030 0, zdroj teplé vody plynový kotel S 0,018 0, instalace plynu rozveden S 0,005 0, kanalizace veřejná kanalizace S 0,028 0, vybavení kuchyní plynový sporák a kuchyňská linka S 0,005 0, vnitřní hyg. vybavení vana a umyvadlo S 0,051 0, záchod splachovací WC S 0,004 0, ostatní nevyskytují se C 0,036 0,00000 celkem 1,00 0,91566 Koeficient vybavení stavby K 4-0,91566 Základní cena upravená ZC*K4*K5*Ki ZCU Kč/m ,09 př.14 7

8 Rodinný dům č.p. 421, Teplice - Sobědruhy Základní cena upravená ZCU Kč/m ,09 Obestavěný prostor objektu OP m ,10 Výchozí cena CN Kč ,27 Cena uprav. rozestavěností 100,00 CR Kč ,27 Odpočet na opotřebení 56,65% OK Kč ,70 Cena snížená o opotřebení CS Kč ,57 Věcná hodnota rodinného domu č.p. 421 činí ke dni odhadu Kč slovy: dva milióny čtyřista tisíc devětsetpadesát korun českých. 8

9 2.1.2 Věcná hodnota stavby bez č.p./č.e. na parc.č. 939/3 - garáž Jedná se o samostatně stojící jednopodlažní zděnou stavbu s plochou střechou určenou pro garážování dvou aut. Technický stav je průměrný s pravidelně prováděnou údržbou. Stáří stavby je na základě ústního sdělení majitele nemovitosti z roku 2002 tedy 12 let. Současný technický stav je průměrný. Opotřebení zjistím lineární metodou. Upozorňuji, že příjezd a přístup ke garáži je přes cizí pozemek parc. č. 941 Garáž typ B Základní cena příloha č.8 ŹC Kč/m Koeficient podkroví Kpod - 1,00 Základní cena po úpravě ŹC*Kpod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu Op m 3 92,30 Koeficient vybavení stavby příloha č. 8 K 4 0,95 Koeficient polohový příloha č. 14 K 5-1,00 Koeficient změny cen příloha č. 38 K i - 2,126 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 K p - 1,000 Základní cena upravená bez Kp ZC*K4*K5*Ki ZCU Kč/m ,09 Výpočet opotřebení Rok odhadu roky 2014 Rok pořízení roky 2002 Stáří S roky 12 Životnost Z roky 80 Opotřebení O % 15,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,09 Obestavěný prostor OP m 3 92,30 Výchozí cena CN Kč ,18 Koeficient zohledňující základy stavby Kz - 1,00 Stupeň dokončení D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení CNd Kč ,18 Odpočet na opotřebení O Kč ,78 Cena snížená o opotřebení CO Kč ,40 Věcná hodnota kolny činí ke dni odhadu Kč slovy: dvěstěsedmnáct tisíc osmsetosmdesát korun českých. 9

10 2.1.3 Příslušenství Jedná se o venkovní úpravy (oplocení, opěrné zdi, plotová vrata, zpevněné plochy a přípojky IS apod.), které tvoří příslušenství rodinného domu. Jejich hodnotu určím odborným odhadem a to 3,5 % z reprodukční či věcné hodnoty rodinného domu. Reprodukční hodnota domu činí cca 5,5 mil. Kč, tedy 193 tis. Kč, resp. věcná hodnota činí cca 84 tis. Kč. Věcná hodnota příslušenství činí Kč Pozemky Město Teplice nemá platnou Cenovou mapu stavebních pozemků (CMSP). Oceňované pozemky jsou evidované v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, zahrada. Pozemky jsou rovné, tvoří jednotný funkční celek s možností napojení na inženýrské sítě: elektro, plyn a vodovod. Ceny stavebních pozemků pro rezidenční bydlení se v okrajových částech Teplic pohybují od Kč/m 2 v závislosti na poloze, dopravním napojení, technické připravenosti, velikosti, apod. Cena pozemků je odhadována, s ohledem na frekventovanou komunikaci u domu a skladbu sousedního obyvatelstva, na cca 500 Kč/m 2. pozemky: parc. č. 939/1 zastavěná plocha a nádvoří 159 m 2 parc. č. 939/3 zastavěná plocha a nádvoří 36 m 2 parc. č. 942/1 zahrada 326 m 2 celková výměra 521 m 2 jednotková cen stavebních pozemků 500 Kč/m 2 zjištěná hodnota pozemku Kč Celková hodnota pozemků činí Kč Rekapitulace zjištěných hodnot: Název objektu Reprodukční Věcná hodnota RD č.p cena 100,00 Kč ,00 Kč Garáž ,00 Kč ,00 Kč Příslušenství ,00 Kč ,00 Kč Pozemky ,00 Kč ,00 Kč Celkem ,00 Kč ,00 Kč 10

11 2.2 Výpočet ceny výnosovým způsobem Oceňovaný objekt je určen a stavebně upraven k trvalému rodinnému bydlení. Pronájem domů není v této lokalitě obvyklý a z tohoto důvodu není výnosová hodnota nemovitosti zjišťována. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí nebyla stanovena. 11

12 2.3. Výpočet ceny porovnávacím způsobem Pro zjištění porovnávací hodnoty oceňovaných nemovitosti byly použity údaje z odhadcovy databáze doplněné o nabídky RK. Jedná se o nemovitosti z Dubí a okolí. Poptávka po rodinných domech v Teplicích a okolí odpovídá nabídce. 1. RD, ul. Bohosudovská, Teplice - Sobědruhy Jedná se o řadový částečně podsklepený dvoupodlažní rodinný dům s mansardovou střechou s obytným podkrovím. V domě jsou dva byty (2+1,1+1) vč. příslušenství a nebytový prostor v 1. NP. Technický stav je po částečné modernizaci průměrný. Lokalita porovnávané nemovitosti je shodná. OP = 841 m 3, ZP = 87 m 2, UP= 165 m2, Poz = m 2. Kupní cena mil Kč, datum 09/2014, ( Kč/m2). 2. RD v ul. Zahradní, Dubí. Jedná se o samostatně stojící částečně podsklepený dvoupodlažní rodinný dům se sedlovou střechou. V domě je jedna bytová jednotka 2+1 vč. příslušenství, samostatné pokoje s WC, čtyři pokoje v podkroví, které nesplňují charakter obytných místností, dále nebytový prostor, který dříve sloužil jako bazar a garáž pro jeden osobní automobil. Technický stav domu je spíše podprůměrný bez pravidelné údržby. Lokalita porovnávané nemovitosti je obdobná. ZP = 132 m 2, OP = m 3, UP = 216 m2, pozemky = 449 m 2. Kupní cena Kč, datum 02/2014, (5 560 Kč/m2). 3. Rodinný dům ul. Husova, Dubí Běhánky. Jedná se o koncový částečně podsklepený dvoupodlažní rodinný dům se sedlovou střechou. V domě jsou dva byty (2+1,3+1) vč. příslušenství. Technický stav je průměrný vyžadující modernizaci. Lokalitu porovnávané nemovitosti lze hodnotit jako srovnatelnou. ZP = 98 m2, OP = 825 m 3, UP = 163 m 2, pozemek = 348 m 2. Kupní cena Kč, datum 5/2013, (8 527 Kč/m2). 12

13 4. Bytový dům v ul. Střední, Dubí - Pozorka. Objekt je koncový podsklepený třípodlažní s pultovou střechou s mírným spádem. V domě jsou tři bytové vč. příslušenství a nebytový prostor 1. NP. Technický stav objektu je mírně podprůměrný s lokálně se vyskytujícími závadami (zemní vlhkost) vyžadující zlepšení tepelně izolačních vlastností domu. Lokalita porovnávané nemovitosti je obdobně atraktivní. ZP = 133 m 2, OP = m 2, UP = 287 m 2 a pozemky 314 m 2. Obvyklá cena Kč, datum 04/2014, (4 700 Kč/m2). 5. Rodinný dům v ul. U Staré školy, Teplice - Prosetice. Jedná se o koncový podsklepený dvoupodlažní rodinný dům se sedlovou a plochou střechou. V domě jsou dvě bytové jednotky 3+1 vč. příslušenství a garáž. Technický stav objektu je po modernizaci v r průměrný. Lokalita porovnávané nemovitosti je srovnatelná. ZP = 120 m 2, OP = 910 m 2 UP = 184 m 2 a pozemky 319 m 2. Kupní cena Kč, datum 02/2012, ( Kč/m2). 6. RD, ul. Josefská, Novosedlice. Jedná se o řadový částečně podsklepený jednopodlažní rodinný dům se sedlovou střechou s vikýři s obytným podkrovím. V domě jsou dva byty 3+1 vč. příslušenství. Technický stav je průměrný bez pravidelné údržby. Lokalita porovnávané nemovitosti je obdobná. OP = 945 m 3, ZP = 130 m 2, UP = 248 m 2, Poz = 371 m 2. Kupní cena mil Kč, datum 04/2014, (6 050 Kč/m 2 ). Porovnávané rodinné domy byly obchodovány nebo nabízeny v rozmezí 1,2 2,75 mil. Kč. Toto rozpětí je dáno rozdílnou lokalitou, velikostí, možností maximálního využití, technickým stavem a standardem vybavení. V případě přepočtu na jednotkovou cenu (JC) užitné plochy (ÚP) se tyto hodnoty pohybují v rozmezí Kč/m 2. V případě oceňovaného domu, jehož technický stav a standard vnitřního vybavení je spíše podprůměrný, lokalita nepatří mezi vyhledávané, se domnívám, že jednotková cena 13

14 užitné plochy, odpovídá spodní hranici uvedeného rozpětí JC = Kč/m 2, při výměře užitné plochy cca UP = 155 m 2, pak porovnávací hodnota odpovídá cca 1,24 mil. Kč. Hodnota garáže s ohledem na právně nezajištěný přístup je minimální a není do zjištěné hodnoty domu připočtena. Porovnávací hodnota oceňovaných nemovitostí činí Kč. slovy: jeden milión dvěstěčtyřicet tisíc korun českých. 14

15 3. Souhrnná rekapitulace majetku Jedná se o koncový částečně podsklepený dvoupodlažní rodinný dům s mansardovou střechou s částečně využitelným podkrovím. V domě jsou dva byty s příslušenstvím. Dále se zde nachází garáž a další venkovní úpravy vč. pozemků a porostů. Oceňované nemovitosti se nacházejí na severozápadním okraji města Teplic, v části Sobědruhy v Bohosudovské ulici. Technický stav oceňovaných nemovitostí je spíše podprůměrný vyžadující modernizaci. Střešní konstrukce je z části napadena dřevokazným hmyzem, doporučuji rychlou nápravu. Lokalita oceňované nemovitosti není příliš atraktivní s ohledem na rušnou komunikaci. Výsledný odhad tržní hodnoty stanovený touto metodou (současný stav) je platný za předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění objektu a jeho technický a právní stav se od doby prohlídky nezměnil. Výnosová hodnota nemovitostí pro nedostatek informací nebyla stanovena. Porovnávací hodnota nemovitostí byla stanovena na základě výsledků analýzy s obdobným typem nemovitého majetku. Tržní hodnota odpovídá zjištěné porovnávací hodnotě se zohledněním nezbytných nákladů na odstranění dřevokazného hmyzu a částečné výměně střešní konstrukce. Majetek Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota Tržní hodnota Kč Kč Kč Kč Objekt vč. příslušenství a pozemku Celkem Kč Kč Kč Věcná hodnota: slovy: Kč dva milióny devětsetšedesáttři tisíc tři sta korun českých. Výnosová hodnota: - slovy: Porovnávací hodnota: slovy: Kč jeden milión dvěstěčtyřicet tisíc korun českých. Tržní hodnota: slovy: Kč jeden milión dvěstě tisíc korun českých. 15

16 C. CELKOVÁ REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH HODNOT Úkolem znalce bylo zjištění obvyklé ceny nemovitosti - pozemku parc.č. 939/1 se stavbou rodinného domu č.p. 421 vč. příslušenství, pozemku parc. č. 939/3 se stavbou garáže bez č.p./č.e. a pozemku parc.č. 942/1 v k.ú. Sobědruhy, obec Teplice, okres Teplice podle LV č. 562 a LV č Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena za předpokladu, že se zde nevyskytují žádné ekologické zátěže nebo jiná enviromentální omezení, dále pak žádné omezení vlastnických práv či majetkové vady nebo jiná omezení. Na oceňovaných nemovitostech jsem na základě mne dostupných informací a místního šetření neshledal žádná práva ani závady na nemovitosti váznoucí vyjma omezení uvedených na LV č. 562 a LV č. 903 pro k.ú. Sobědruhy ze dne V zjištěné obvyklé ceně nejsou zohledněny zapsaná omezení vlastnických práv (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí: slovy: jeden milión dvěstě tisíc korun českých Kč V Teplicích, dne Vypracoval: Ing. Jiří Laibl E. Znalecká doložka ESTIMATES Consulting s.r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 149/2012-OSD-SZN/12 do I. oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady - oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1/151/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu účtuji fakturou č podle připojené likvidace. 16