Obsah. Ekonomika Shrnutí 3. čtvrtletí Investice...4 Shrnutí čtvrtletí Předpověď...4. Kanceláře Předpověď...

Transkript

1 Česká republika PŘEHLED TRHU Q3 2016

2 Obsah Ekonomika... 3 Shrnutí 3. čtvrtletí Investice...4 Shrnutí čtvrtletí Předpověď...4 Kanceláře... 5 Shrnutí 3. čtvrtletí Předpověď... 6 Průmysl a logistika... 7 Shrnutí 3. čtvrtletí Předpověď Přehled trhu Q Praha, ČESKÁ REPUBLIKA

3 F 2017F 2018F 2019F 2020F F 2017F 2018F 2019F 2020F Ekonomika Růst a předpověď růstu HDP (meziroční) 9% 7% 5% 3% Shrnutí 3. čtvrtletí % -1% > Ve druhém čtvrtletí růst české ekonomiky zpomalil, avšak ne v takovém rozsahu, jak bylo předpovídáno. Pro celý rok 2016 očekává Česká Národní Banka (ČNB) růst HDP o 2,8%, což je oproti jejich předchozím předpovědím mírné vylepšení. -3% -5% Zdroj: Focus Economics > Trh práce zaznamenal opět další pokles nezaměstnanosti. Na konci října 2016 bylo bez práce pouze 4,1% práceschopného obyvatelstva. > Meziroční inflace se v červenci a srpnu zvýšila na 0,5% respektive 0,6% a již tak není blízko k nule. Tento nárůst se dá připisovat zejména vyšším cenám potravin, avšak inflace je stále daleko od cílové hodnoty stanovené ČNB na 2%. > V následujících letech je očekáván růst ekonomiky na úrovni roku Na jedné straně by měla ekonomika profitovat z obnovení veřejných investic, na druhou stranu však očekávané ukončení intervencí ze strany ČNB, což pravděpodobně zdraží české exporty. > S přibližujícím se ukončením intervencí ČNB na regulaci kurzu koruny vůči Euru rovněž očekáváme zvýšení aktivity nových investorů do nemovitostí. Investoři obecně očekávají zhodnocení koruny a hledají proto alternativní typy investic, přičemž nemovitosti jsou svými výnosy dostatečně atraktivní. PRŮMĚRNÁ MZDA VE 2. ČTVRTLETÍ: 1,036 4% y-o-y Míra nezaměstnanosti (% práceschopné populace) 8% 7% 6% 5% 4% 3% UNEMPLOYMENT (% OF ACTIVE POPULATION, AOP) Zdroj: Focus Economics MÍRA NEZAMĚSTNANOSTI 4.1% v září Přehled trhu Q Praha, ČESKÁ REPUBLIKA

4 Investice Shrnutí čtvrtletí 2016 > Během prvních třech čtvrtletí roku 2016 se zvýšil objem investic do komerčních nemovitostí na více než 1,45 miliardy EUR. V meziročním srovnání je to pokles o 37%. > Ve třetím čtvrtletí proběhly investice ve výši 489 milionu EUR. V mezičtvrtletním srovnání je to 4% nárůst, v meziročním srovnání je to však výrazný pokles, neboť 3. čtvrtletí 2015 bylo nejaktivnějším čtvrtletím v historii trhu. > Maloobchodní a kancelářské nemovitosti ve třetím čtvrtletí dominovaly trhu, s podílem 37%, respektive 34,5% na celkovém objemu investic. > Z hlediska zdroje kapitálu byli velmi aktivní lokální investoři, s podílem 55% na celkovém objemu investic, následováni jihoafrickými investory s podílem 11% a britskými investory se 7%. > Největší transakcí 3. čtvrtletí byla koupě City Tower v Praze 4 místním investičním fondem Reico za zhruba 163 milionů EUR. Objem investic v České republice (v milionech EUR) Q1-Q3 Kanceláře Maloobchod Průmysl a logistika Ostatní Zdroj: Colliers International Podíl jednotlivých typů investic na celkovém objemu v čtvrtletí % 21% 50% Zdroj: Colliers International 19% Kanceláře Maloobchod Průmysl Ostatní (včetně hotelů) Předpověď > Ve čtvrtém čtvrtletí očekáváme uzavření řady transakcí, z nichž u několika předpokládáme cílovou částku investice přesahující 200 milionů EUR. Výnosové míry (v %) za nejlepší nemovitosti v ČR 10 8 > I přes nižší objem investic v čtvrtletí předpovídáme, že rok 2016 prolomí předchozí rekordní objemy transakcí a investice překročí hranici 3 miliard EUR. 6 4 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q VÝNOS ZA NEJLEPŠÍ KANCELÁŘE VÝNOS ZA HLAVNÍ OBCHODNÍ ULICE VÝNOS ZA NEJLEPŠÍ SKLADY VÝNOS ZA NÁKUPNÍ CENTRA Zdroj: Colliers International 4 Přehled trhu Q Praha, ČESKÁ REPUBLIKA

5 Kanceláře Shrnutí 3. čtvrtletí 2016 NABÍDKA > Na konci 3. čtvrtletí 2016 narostl celkový objem kancelářských ploch v Praze jen minimálně na 3,24 milionu m2. Během 3. čtvrtletí byly dokončeny tři nové projekty: Futurama Busines Park F ( m2) v Praze 8, Harrachovský palác (1 380 m2) v Praze 1 a Antal Business Centre (2 369 m2) v Praze 4. NEOBSAZENOST/DOSTUPNOST > I přes určitou míru neobsazenosti v nově dokončených budovách celková míra neobsazenosti mezičtvrtletně poklesla o 0,6 procentního bodu na 11,7% na konci čtvrtletí. > Celkový objem volných kanceláří dosahoval na konci 3. čtvrtletí m2, což byl pokles o m2 za čtvrtletí. > Největší objem dostupných ploch byl na Praze 4, která je rovněž největším dílčím trhem v Praze. Ve 3. čtvrtletí zde došlo k výraznému zvýšení neobsazenosti na 12,5%, vyjádřeno plochou o více než m2, a to zejména kvůli uvolnění prostor po přesunu firmy Hewlett- Packard. Celkový objem volných ploch na Praze 4 tak narostl na m2, což představuje 27,4% všech volných ploch v Praze. > Druhý největší objem volných ploch poskytovala Praha 1 s m2, což bylo 15,8% ze všech dostupných ploch. Přeloženo do míry neobsazenosti v této městské části, na Praze 1 bylo volných 13% kanceláří. > Neobsazenost poklesla s pár výjimkami ve všech městských částech. V metrech čtverečních došlo k největšímu poklesu neobsazenosti na Praze 1, kde došlo k poklesu o m2 a poklesu míry neobsazenosti o 1,6 procentního bodu. BUDOUCÍ NABÍDKA > Během posledního čtvrtletí 2016 bude dokončen jediný projekt, South Point na Praze 4 s m2. > Vzhledem k tomu, že některé projekty dříve plánované k dokončení v roce 2017 byly posunuty do dalších let, došlo k mírné úpravě očekávaných ploch k dokončení v roce 2017 na cca m2. > Celkový objem ploch pro rok 2018 bude postupně narůstat. V současné době je ve výstavbě již cca m2 kanceláří s plánovaným dokončením v roce > Celkový objem prostor ve výstavbě přesahoval m2, z čehož bylo již 14% pronajato. POPTÁVKA > Celkový hrubý objem pronájmů dosáhl m2, což byl v mezičtvrtletním srovnání pokles o 3%, avšak v meziročním srovnání je to nárůst o 19%. > V souhrnu za první tři čtvrtletí činil hrubý objem pronájmů m2. V meziročním srovnání byl o 10% vyšší. > Čistý objem pronájmů (bez přejednaných smluv, podnájmů a relokací) byl ve 3. čtvrtletí m2, o 5% více mezičtvrtletně a o 62% více meziročně. Kumulativní objem pronájmů za tři čtvrtletí dosáhl m2, meziročně o 64% více. > Přejednaných smluv bylo relativně omezené množství, s objemem pronájmů ve výši m2, což bylo 20% z hrubého objemu pronájmů. Kumulativně za tři čtvrtě roku tvořily přejednané smlouvy 24% hrubého objemu pronájmů. > I přes nově dokončované plochy trh úspěšně absorbuje neobsazené kanceláře. Čistá absorpce volných prostor tak byla již šest po sobě jdoucích čtvrtletí pozitivní. > Největším pronájmem čtvrtletí byl nový pronájem firmy Johnson & Johnson na budově Mechanica 01 v Praze 5 5 Přehled trhu Q Praha, ČESKÁ REPUBLIKA

6 '000 sq m Q1'09 Q4'09 Q3'10 Q2'11 Q1'12 Q4'12 Q3'13 Q2'14 Q1'15 Q4'15 Q3'16 Q2'17 Q1'18 PRAGUE 1 PRAGUE 2 PRAGUE 3 PRAGUE 4 PRAGUE 5 PRAGUE 6 PRAGUE 7 PRAGUE 8 PRAGUE 9 PRAGUE 10 ( m2), uzavřeným před dokončením budovy. Mezi další významné transakce patří pronájem firmy MSD na budově Five v Praze 5 (6 731 m2), rovněž podepsaný před dokončením budovy, a přejednání smlouvy firmy Škofin na budově Argonit v Praze 5 (6 446 m2). > Praha 5 byla nejaktivnější městskou částí ve 3. čtvrtletí s m2, tedy 34% z celkového hrubého objemu pronájmů. Praha 4 byla druhá s m2 (17%), následována Prahou 8 s m2 (14%). Ostatní městské části nezaznamenaly pronájmy přesahující m2. Plochy moderních kanceláří v městských částech > Nejaktivnějším sektorem poptávky během roku 2016 byly prozatím IT firmy, s 16% podílem na hrubém objemu pronájmů. Farmaceutické firmy byly druhé nejaktivnější s 13% podílem, profesionální služby třetí s 12% a finance čtvrté s 11%. NÁJEMNÉ > Nájemné za nejlepší kanceláře zůstalo nezměněné a pohybovalo se v rozmezí 18,50 až 19,50 Euro za m2 za měsíc. > Nájemné ve vnitřní části města zůstalo taktéž na totožné úrovni mezi 14,50 až 16,50 Euro za m2 za měsíc, v okrajových částech města pak mezi 13,00 a 14,50 Euro za m2 za měsíc. > Průměrné nájemné v celém hlavním městě je taktéž nezměněné na úrovni 13,20 Euro za m2 na měsíc. > Čisté efektivní nájemné je obecně o 12-15% nižší než základní nájemné, avšak úroveň nájemních pobídek se liší nemovitost od nemovitosti a je závislá na řadě faktorů jako je lokalita, nová nabídka na trhu, přetrvávající úroveň neobsazenosti apod. Předpověď > Poptávka ze strany nájemců zůstává relativně silná a očekáváme, že tomu tak bude i v roce > Neobsazenost bude nadále klesat i ve 4. čtvrtletí S nárůstem objemu nově dokončených ploch v roce 2017 může dojít k mírnému nárůstu neobsazenosti, a to zejména ve 2. pololetí, neboť 62% ploch bude dodáno na trh až po první polovině roku. > Ačkoliv v posledních 18 měsících došlo k výraznému poklesu míry neobsazenosti, množství dostupných kanceláří je i nadále relativně vysoké a proto nevidíme prostor pro růst nájemného. I přesto se na trhu objevuje několik projektů v centru města, které se vymezují vůči obvyklému nájemnému za nejlepší prostory a požadují nájemné o 10-15% nad normou. OBSAZENÉ KANCELÁŘE (M2) Zdroj: Colliers International, Prague Research Forum Vývoj a předpověď vývoje neobsazenosti 18% 16% 14% 12% 10% Zdroj: Colliers International, Prague Research Forum Objem pronájmů Zdroj: Colliers International, Prague Research Forum VOLNÉ KANCELÁŘE (M2) MÍRA NEOBSAZENOSTI REALISTICKÝ SCÉNÁŘ VÝVOJE OPTIMISTICKÝ SCÉNÁŘ PESIMISTICKÝ SCÉNÁŘ Předpověď Q1-Q PŘEJEDNANÉ SMLOUVY A RELOKACE ČISTÝ OBJEM PRONÁJMŮ 6 Přehled trhu Q Praha, ČESKÁ REPUBLIKA

7 Průmysl a logistika Shrnutí 3. čtvrtletí 2016 NABÍDKA > Na konci 3. čtvrtletí dosáhla nabídka průmyslových a logistických prostor v ČR úrovně 6,08 milionu m2. > Během 3. čtvrtletí bylo dokončeno m2 nových prostor v šesti halách, a to zejména v Praze a okolí, ale rovněž v Plzeňském kraji. > Při dokončení bylo neobsazeno pouze 22% prostor. Tři skladové haly byly plně pronajaty, jedna menší hala byla zcela prázdná. > Největším dokončeným projektem ve 3. čtvrtletí byla první hala v Panattoni Parku Prague Airport II o velikosti m2. > Praha a okolí je i nadále největším logistickým regionem v zemi s 2,4 miliony m2 skladových ploch, což je zhruba 40% z celkového objemu těchto ploch v České republice. NEOBSAZENOST/DOSTUPNOST PLOCH > Na konci 3. čtvrtletí poklesla neobsazenost na 4,4%, mezičtvrtletně o 0,3 procentního bodu. > Celkový objem neobsazených ploch představoval m2, což je mezičtvrtletní pokles o m2. > Dostupnost větších ploch (nad m2) mezičtvrtletně poklesla a je omezena na 15 nemovitostí. > Největší objem dostupných ploch byl v Praze a okolí. S m2 to představuje 32% všech neobsazených ploch v zemi. 43% neobsazených ploch v Praze a okolí je v pouhých pěti nemovitostech, které nabízejí větší volné jednotky. > Druhý největší objem dostupných ploch byl v Plzeňském kraji se m2 ploch (24% neobsazených ploch v republice). Jižní Morava nabízela zhruba m2 volných průmyslových ploch, Moravsko-Slezský kraj m2. Neobsazenost a objem pronájmů průmyslových ploch Q Q Q Q Q ČISTÝ OBJEM PRONÁJMŮ (M2) Q Zdroj: Colliers International, Industrial Research Forum Q PŘEJEDNANÉ A OBNOVENÉ SMLOUVY (M2) NEOBSAZENOST (%) BUDOUCÍ NABÍDKA > Na konci 3. čtvrtletí bylo ve výstavbě kolem m2 nových skladových prostor. Téměř 70% z nich již bylo předem pronajato. > 48% z těchto ploch by mělo být dokončeno ve 4. čtvrtletí, zbývajících 52% pak v roce > Zhruba m2 ploch se staví v Praze a okolí, m2 pak zamíří do Plzeňského kraje. Karlovarský kraj, který do 2. čtvrtletí nedisponoval žádnými komerčně pronajímanými sklady, očekává dokončení m2 nových prostor, které jsou již zcela pronajaty. 10% 8% 6% 4% 2% 0% 7 Přehled trhu Q Praha, ČESKÁ REPUBLIKA

8 > Dalších zhruba m2 nových ploch je ve fázi pozastavené výstavby. Většinou se jedná o projekty dokončené do fáze hrubé stavby, u nichž se s dokončením čeká na budoucího nájemce.. POPTÁVKA > Hrubý objem pronájmů ve 3. čtvrtletí 2016 byl m2, což je pokles o 17% mezičtvrtletně a o 15% meziročně. Čistý objem pronájmů byl m2, což je pokles o 62% mezičtvrtletně a o 55% meziročně. > Praha a okolí byla nejaktivnějším regionem se m2 (41% pronájmů), následovalo Plzeňsko s m2 (33%) a Moravskoslezský kraj s m2 {11%). > Souhrnný objem pronájmů v tomto roce činil m2, což byl meziroční pokles o 4%. Čistý objem pronájmů pak dosáhl m2, meziročně o 20% méně. > Největším pronájmem čtvrtletí bylo přejednání smlouvy MD Logistika v P3 Horní Počernice ( m2). Největší nový pronájem podepsala společnost Weltbild v CTParku Bor ( m2). NÁJEMNÉ > Základní smluvní nájemné se v regionech při pětileté smlouvě pohybovalo v rozmezí 3,70 až 3,9) Euro za m2 na měsíc v Praze; 3,70 až 4,00 Euro za m2 na měsíc v Plzni; mezi 3,75 a 3,95 Euro za m2 na měsíc v Ostravě a mezi 3,95 až 4,25 Euro za m2 na měsíc v Brně. > Kancelářské prostory v rámci průmyslových objektů se pronajímaly mezi 8,00 a 9,00 Euro za m2 na měsíc. > Servisní poplatky se v moderních průmyslových parcích pohybovaly typicky mezi 0,50 a 0,70 Euro za m2 na měsíc. > Nájemní pobídky jsou víceméně nezměněné, typická nabídka je měsíc nájemních prázdnin na rok pronájmu. Celkový objem poskytnutých pobídek pak záleží na délce pronájmu, k níž je ochoten se nájemce zavázat. V některých případech může být pronajímatel ochoten i převzít část nákladů na přemístění nájemce. Předpověď > Poptávka ze strany nájemců zůstává silná a očekáváme, že hrubý objem pronájmů průmyslových ploch přesáhne 1,2 milionu m2. Čísla poptávky naznačují, že z hlediska aktivity nájemců v ČR se bude jednat o další silný rok. > Nejvyhledávanější regiony se potýkají s problémy v dostupnosti pracovní síly. V kombinaci s rozvojem infrastruktury by to mohlo přispět k posunu nabídky a poptávky do prozatím méně rozvinutých krajů České republiky. CELKOVÝ OBJEM PLOCH A NEOBSAZENOST V KRAJÍCH ČR Legenda: TOTAL celkový objem ploch v tisících m2 VACANT neobsazené plochy v m2 8 Přehled trhu Q Praha, ČESKÁ REPUBLIKA

9 Klíčové pojmy PRIME NET INITIAL YIELD (ČISTÝ VÝNOS): Výnosové procento, které je investor ochoten zaplatit za plně obsazenou budovu třídy A s kvalitními nájemci za nájemné odpovídající prémiové lokalitě. Nájemní podmínky by měly být odpovídající trhu. Jako kalkulace čistý výnos=čistý příjem za první rok/kupní cena (před zaplacením provizí, poplatků a daní). PRIME HEADLINE RENT (NÁJEMNÉ ZA NEJLEPŠÍ PROSTORY): Představuje nejvyšší dosažitelné nájemné na trhu, které je očekávané u standardní velikosti jednotky a odpovídá poptávce, v budově nejvyšší kvality a specifikací, v nejlepší lokalitě na trhu v době průzkumu trhu. Mělo by reflektovat úroveň, za které se v dané době dojednávají smlouvy na trhu, ale nemusí nutně představovat konkrétní transakci, zejména pokud se na trhu neuskutečňuje mnoho transakcí nebo pokud jsou na trhu neobvyklé jednorázové transakce. Pokud v dané době na trhu není dostatek transakcí, jedná se o hypotetickou hodnotu opřenou o názor odborníků na trhu. Hodnota je bez servisních poplatků, daní a nájemních pobídek. HRUBÝ OBJEM PRONÁJMŮ (GROSS TAKE-UP): Celkový hrubý objem pronájmů je celková plocha, o níž je známo že se pronajala nebo prodala jako jeden z následujících typů transakcí: předpronájem (smlouva před započetím výstavby)/ nový nájem / prodloužení smlouvy / přejednání smlouvy / expanze / podnájem / prodej a zpětný pronájem. > ČISTÝ OBJEM PRONÁJMŮ (NET TAKE-UP): Kancelářský trh: čistý objem pronájmů představuje souhrn objemu pronájmů, které zahrnují aktivity zvyšující poptávku po prostorách, tedy očištěno o přejednané smlouvy prodloužené smlouvy a přemístění nájemců v rámci existujících budov. > Průmyslový trh: Čistý objem pronájmů představuje hrubý objem pronájmů očištěný o aktivity, které nezvyšují poptávku na trhu, tedy o přejednané a prodloužené smlouvy > CELKOVÝ OBJEM PLOCH (TOTAL COMPETITIVE STOCK): Kancelářský trh: Zahrnuje hrubou pronajímatelnou plochu v budovách třídy A a B, včetně těch kde vlastník je nájemce (owner occupier) a vládních budov. Doplňkové kancelářské prostory jsou zahrnuty pouze v případě, že je lze rozumně využívat nezávisle na primárním užití ploch budov, v nichž se nacházejí. > Průmyslový trh: Zahrnuje hrubou pronajímatelnou plochu v budovách třídy A, včetně spekulativně stavěných a pronajímatelných ploch, ale bez budov kde vlastník je uživatelem (owner occupier). Dalším pravidlem bývá, že budova musí být vytápěná a mít čistou využitelnou výšku minimálně 6 m. > PROSTORY VE VÝSTAVBĚ: Představuje celkový objem pronajímatelných prostor v budovách, kde probíhá aktivní výstavba nebo kde dochází k zásadní rekonstrukci či renovaci v době průzkumu trhu. > NEOBSAZENÝ PROSTOR: Kancelářský trh: Celkový hrubý objem pronajímatelných ploch, který odpovídá svou kvalitou definici Total Competitive Stock (viz výše) a který je k datu průzkumu fyzicky neobsazen a aktivně nabízen na trhu. Prostor by měl být připraven k okamžitému nastěhování. > Průmyslový trh: Čistý objem ploch v existujících budovách odpovídající definici Total Competitive Stock (viz výše), který je fyzicky neobsazen v době průzkumu trhu. Jakékoliv kanceláře a mezaniny, sanitární a technické prostory stejně jako na míru vestavěné chodby jsou v tomto čísle zahrnuty PRO VÍCE INFORMACÍ: PŘISPĚVATELÉ: Ondřej Vlk Head of Research Czech Republic Ondrej.Vlk@colliers.com Omar Sattar Managing Director Czech Republic Omar.Sattar@colliers.com Iva Caňková Head of Office Agency Andrew Thompson Head of Capital Markets Czech Republic & Slovakia Petr Zaoral Head of Industrial Agency Marcel Kolesár Head of Valuations 9 Přehled trhu Q Praha, ČESKÁ REPUBLIKA

10 554 offices in 66 countries on 6 continents United States: 153 Canada: 34 Latin America: 24 Asia Pacific: 231 EMEA: 112 MARKET CONTACT: Ondřej Vlk Head of Research Czech Republic Ondrej.Vlk@colliers.com Colliers International Czech Republic Slovanký dům, Building B/C Na Příkopě 859/ Prague billion in annual revenue 185 million square meters under management 16,000 professionals and staff About Colliers International Group Inc. Colliers International Group Inc. (NASDAQ: CIGI; TSX: CIG) is a global leader in commercial real estate services with more than 16,000 professionals operating from 554 offices in 66 countries. With an enterprising culture and significant insider ownership, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide. Services include brokerage, global corporate solutions, investment sales and capital markets, project management and workplace solutions, property and asset management, consulting, valuation and appraisal services, and customized research and thought leadership. Colliers International has been ranked among the top 100 outsourcing firms by the International Association of Outsourcing Professionals Global Outsourcing for 10 consecutive years, more than any other real estate services firm. Copyright 2016 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to w consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report. 10 Přehled trhu Q Praha, ČESKÁ REPUBLIKA