ZNALECKÝ POSUDEK. č. 521/203/2010

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 521/203/2010 o ceně obvyklé stavby bez čp/če, jiná st., na pozemku č. parc. St. 7/3 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 7/3, k.ú. Ostrov u Ouběnic, obec Ouběnice, zapsáno na LV č. 212 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 č. j. 132 EX 8761/10-30/Zl Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: , marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bez č.p./č.e. Adresa nemovitosti: Ostrov bez č.p./č.e Ouběnice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Ouběnice Katastrální území: Ouběnice u Dobříše Počet obyvatel: 187 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pí. Černé, zástupce provozovatele. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 212 ze dne , k.ú. Ostrov u Ouběnic 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Ostrov u Ouběnic 3) Informace získané při místním šetření dne Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zaměřeny. Určení obvyklé ceny stavby bez č.p./č.e., jiná st., na pozemku č. parc. St. 7/3 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 7/3, k.ú. Ostrov u Ouběnic, obec Ouběnice, zapsáno na LV č. 212 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram Typ stavby Vlastník pozemků: Jiná stavba bez č.p/č.e., komerční využití jako autodílna, dokončená, samostatně stojící AUTO-MOTO-SPORT v.o.s., Ostrov 45, Dobříš, Vlastník staveb: AUTO-MOTO-SPORT v.o.s., Ostrov 45, Dobříš, Katastrální úřad: pro Středočeský kraj, KP Příbram LV č. 212 Katastrální úz.: Ostrov u Ouběnic Kraj: Středočeský Obec: Ouběnice část obce: Ostrov Ulice: - počet obyvatel: 187 č.p. bez č.p/č.e. způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 7/3 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 552 m 2 další pozemky: - Všeobecný popis Poloha a okolí Oceňované nemovitosti jsou v obci Ouběnice, místní části

3 - 3 - Rušivá a obtěžující zařízení Ostrov. Ouběnice je malá obec 15 km východně od Příbrami. V obci Ouběnice je jen minimální občanská vybavenost, základní vybavenost je v Dobříši, dobře dostupné po místních komunikacích a rychlostní silnici R4 cca 10 km. Kompletní vybavenost je ve správním centru Příbram dobře dostupném po místní komunikaci a silnici č. 18 cca 15 km. Místní část Ostrov je od Ouběnic stavebně oddělena. Objekt autodílny bez č.p/č.e. je na východním okraji místní části Ostrov. Stavba je součástí uzavřeného komerčního areálu složeného z několika staveb a pozemků, areál je užívaný jako sídlo a provozovna firmy, činnost spočívá především v opravách aut. Nebyly zjištěny. Dopravní prostředky a dostupnost Zastávka autobusů cca 200 m. Přípojky inženýrských sítí Elektro, voda ze společné studny pro celý areál, kanalizace do žumpy. Základové poměry Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Povrchová úprava, tvar pozemku Pozemek č. parc. St. 7/3 má tvar do písmene L, je zastavěn stavbou autodílny bez č.p./č.e. Je rovinný. Druh zástavby Samostatně stojící stavba bez č.p/č.e. Popis stavby Rok dokončení r původní zemědělská stavba přístavby, nástavby - modernizace/rekonstrukce v r provedena přestavba na autodílnu, z původní stavby - svislé konstrukce a střecha. Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních 0 není podsklepeno nadzemních NP s půdním prostorem užívaným jako půda Počet bytových jednotek 0 komerčních garážových stání 1 jednotek - samostatná garáž 0 Popis Stavba autodílny není podsklepená, má 1 NP a půdní prostor. Stavba je po rekonstrukci, byla přestavěna na autodílnu z původního zemědělského objektu - byla opravena vnější i vnitřní omítka, zřízeno ústřední topení s kotlem na dřevo, opraveny podlahy a stropy, osazeno zařízení (zařízení není předmětem ocenění, dle sdělení na místním šetření p. Černou není ve vlastnictví spol. AUTO- MOTO-SPORT v.o.s). Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy jsou zčásti dřevěné, zčásti zděné, omítané s rovným podhledem. Střecha je sedlová, krytina původní pálené tašky. Okapové prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná, klasická, zdvojená, dveře jsou ocelové v kovových zárubních. Okna jsou osazena železnými mřížemi. Vnitřní povrchy keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah keramická dlažba, beton, železné rošty. Fasáda - hladká omítka. Vybavení a zařizovací předměty v koupelně 2x umyvadlo,2x sprchový kout. Topení ústřední, kotel na tuhá paliva. Přípojky: elektro, voda studna na pozemku jiného vlastníka, kanalizace

4 - 4 - žumpa na pozemku jiného vlastníka. Rekonstrukce a modernizace Dispoziční řešení: 1.NP: hala 1 UP 242 m2, užívaná na opravy motorových vozidel hala 2 - UP 91 m2, užívaná na opravy motorových vozidel lakovna UP 50 m2, osazena odsáváním a technologií sklad barev UP 12 m2, určeno pro skladování, přísluší k lakovně šatna, sociální zařízení UP 25 m2, umývárna s umyvadla, 2x sprcha, 2x WC dílna, vč. kotelny a skladu UP 86 m2, je zde betonové schodiště do půdního prostoru Podkroví: vstup po betonovém schodišti, půda. Stavba je po rekonstrukci v r. 1993, původní jsou svislé konstrukce a střecha. Oplocení - Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano Vnější zařízení Vodovod studna společná pro celý areál Kanalizace žumpa na pozemku jiného vlastníka Plynovod ne Přístup po zpevněné komunikaci ano Vedlejší stavby a příslušenství Popis - Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Po rekonstrukci v r. 1993, původní pouze svislé konstrukce a střecha. Při místním šeření byla zjištěna netěsná místa střešní krytiny, na fasádě jsou známky nefunkčních izolací proti zemní vlhkosti. Celkový stav budovy je uspokojivý. Vhodná pro komerční činnost, situování na okraji zastavěné části obce, k areálu je samostatný přístup z veřejné komunikace. Předmětem ocenění je pouze pozemek pod stavbou autodílny, přístup přes pozemek jiného vlastníka. V katastru nemovitostí zapsáno jako jiná stavba bez č.p./č.e., ke komerčním účelům. Soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 212, k.ú. Ostrov u Ouběnic 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 212, k.ú. Ostrov u Ouběnic 1),2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé Zahrnuta v tržní ceně Stav KN Při místním šetření nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem v KN a skutečností. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Přes pozemek č. parc. 44/3, trvalý travní porost, vlastník Marcela Černá, Nečín 179, Nečín, Prověření přístupu Přes pozemek č. parc. 44/7, trvalý travní porost, vlastník Marcela Černá, Nečín k nemovitosti 179, Nečín, Z komunikace č. parc. 236, vlastník Středočeský kraj, Zborovská 81/11, Praha, Smíchov,

5 - 5 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St. 7/ zastavěná pl. a nádvoří I. CENA POZEMKU Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD cca 50 let Reprodukční cena staveb II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč -

6 - 6 - VÝNOSOVÁ HODNOTA č. plocha - účel podlaží podlahová plocha v m 2 čistý nájem Kč/m2/měsíc nájem Kč/m 2 /rok nájem Kč/rok 1. hala 1 1. NP Kč 2. hala 2 1. NP Kč 3. lakovna 1. NP Kč 4. sklad barev 1. NP Kč 5. šatna, sociální zařízení 1. NP Kč 6. dílna (vč. kotelny, skladu) 1. NP Kč 0 Kč Hrubý výnos za rok celkem Kč údaje v Kč ztráta nájemného 5% Kč hrubý výnos celkem Kč roční výdaje na: daň z nemovitostí Kč pojištění Kč odpisy vyjadřující střádací funkci Kč běžná údržba a správa Kč nájem za přístup a zařízení na cizím ostatní pozemku Kč roční výdaje celkem: čistý výnos za rok celkem: Kč Kč uvažovaná míra kapitalizace 8% VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM Kč

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelná stavba č. 1: Příbram-Zdaboř, výrobní prostory, UP 1660 m2, pozemek 755 m2, výrobní plocha 906m2 Krytá výrobní hala, jeřáb o nosnosti 3t, kancelář, šatna. Centrální topení. Areál je oplocen. Nabídková cena: Kč, 12/ výrazně větší pozemek, výrazně větší UP, lepší lokalita, lepší vybavení - horší stav nemovitosti Porovnatelná stavba č. 2: Osov, výrobní prostory, UP 540 m2, pozemek 5800 m2 ve stylu venkovské usedlosti, novostavba z r 2006, autobus přímo u domu. Alarm, žaluzie, el. vrata. Nabídková cena: Kč, 11/ výrazně větší pozemek, + lepší stav nemovitosti + novostavba, samostatný funkční areál Srovnatelná lokalita Porovnatelná stavba č. 3: Dlouhá Lhota, komerční objekt UP 1200 m2, pozemek 1500 m2 Komerční objekt s výrobní halou, kancelářskými prostory, šatnami, sociálním zařízením a kuchyňkou. parkoviště pro 15 vozidel. Nabídková cena: Kč, 09/ lepší stav nemovitosti, výrazně větší UP i pozemek, samostatný fční areál se zázemím Srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

8 - 8 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé - oceňované nemovitosti jsou součástí areálu jiného vlastníka, přístup k budově není z veřejné komunikace, je napojen na zdroj vody a odkanalizování jiného vlastníka - původní svislé konstrukce a střecha - obvodové stěny jeví známky nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, zčásti nefunkční střešní krytina - v obci je jen minimální občanská vybavenost - účelně řešená provozovaná autodílna - stavby jsou v uspokojivém stavu - dobrá dostupnost silnice I/4 Cena obvyklá je stanovena na základě výnosové hodnoty a porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. PŘEHLED HODNOT věcná hodnota výnosová hodnota porovnávací hodnota Kč Kč Kč OBVYKLÁ CENA stavba bez č.p./č.e., jiná st., na pozemku č. parc. St. 7/3 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 7/3, k.ú. Ostrov u Ouběnic, obec Ouběnice, zapsáno na LV č. 212 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: , marcela@rebikova.cz

9 - 9 - Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 521/203/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z203/2010. Přílohy: 1) Kopie katastrální mapy, k.ú. Ostrov u Ouběnic, stav k , Nahlížení do KN 2) Situace, fotodokumentace ke dni ) Výpis z KN, LV č. 212, k.ú. Ostrov u Ouběnic, ze dne

10 - 10-1) Kopie katastrální mapy, k.ú. Ostrov u Ouběnic, stav k , Nahlížení do KN 2) Situace, fotodokumentace ke dni

11 - 11 -

12 - 12 -