ZNALECKÝ POSUDEK. č. 766/236/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 766/236/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 525 na pozemku č. parc. St. 645 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 645, č. parc. 133/6, k.ú. Lysá nad Labem, obec Lysá nad Labem, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Nymburk. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Usnesení č. j. 132 EX 34593/09-31/Zl Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Sojovická Lysá nad Labem Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Lysá nad Labem Katastrální území: Lysá nad Labem Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Prohlídka a zaměření interiéru rodinného domu nebylo znalkyni umožněno prohlídka byla provedena pouze zvenku. Ohledání bylo ztíženo skutečností, že větší část domu není z ulice viditelná. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú. Lysá nad Labem 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Lysá nad Labem 3) Usnesení č. j. 132 EX 34593/09-31/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne ) Informace získané na Stavebním úřadě Lysá nad Labem dne Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 525 na pozemku č. parc. St. 645 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 645, č. parc. 133/6, k.ú. Lysá nad Labem, obec Lysá nad Labem, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Nymburk. Typ stavby Vlastník staveb: Vlastník pozemků: Katastrální úřad: Rodinný dům, koncový řadový, stávající dokončený Podíl 1/6: Jiránek Dušan, Sojovická 525/29, Lysá nad Labem Podíl 4/6: Jiránek Stanislav, Sojovická 525/29, Lysá nad Labem Podíl 1/6: Jiránková Nela, Sojovická 525/29, Lysá nad Labem Podíl 1/6: Jiránek Dušan, Sojovická 525/29, Lysá nad Labem Podíl 4/6: Jiránek Stanislav, Sojovická 525/29, Lysá nad Labem Podíl 1/6: Jiránková Nela, Sojovická 525/29, Lysá nad Labem pro Středočeský kraj LV č KP Nymburk

3 - 3 - Katastrální úz.: Lysá nad Labem Kraj: Středočeský Obec: Lysá nad Labem část obce: Lysá nad Labem Ulice: Sojovická počet obyvatel: č.p. 525 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. 645, výměra 497 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 133/6, výměra 486 m 2 druh pozemku: zahrada Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Druh zástavby Oceňované nemovitosti jsou v Lysé nad Labem. Město Lysá nad Labem leží vzdušnou čarou asi 20 km severovýchodně od Prahy. V Lysé nad Labem je dobrá občanská vybavenost. Lepší občanská vybavenost je v okresní městě Nymburk, dobře dostupném po silnici č. 331 cca 15 km. Úplná vybavenost je v Praze, dobře dostupné po silnici č. 272 a dálnici D11 cca 35 km. Jižně v blízkosti města protéká řeka Labe. Stavba domu č.p. 525 se nachází v širším centru města, v ulici Sojovická, v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů. Stavba RD je osazena na uliční čáře. Nedaleko se nachází rozsáhlý Zámecký park. Přilehlá komunikaci silnice č. 331 je frekventovaná, má rušivý vliv. Vzdálenost do centra města je asi 0,5 km. Přilehlá silnice č. 331, ulice Sojovická rušivý vliv. Zastávka autobusů cca 500 m, vlakové nádraží Lysá nad Labem cca 1 km. Elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace napojení nezjištěno. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry ohledání pouze zvenku. Rodinný dům, koncový řadový, stávající dokončený. Popis staveb budova č.p. 525 (dle dokumentace ve složce domu č.p. 525 na Stavebním úřadě Lysá nad Labem) Rok dokončení 1939 přístavby, nástavby 1990 kolaudace přístavby na jihozápadě domu modernizace/rekonstrukce 1999 zavedení plynu Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) původní RD zděná, kamenná přístavba (cca 35 % OP domu) - zděná Počet podlaží podzemních 0 sklep je v částečně zapuštěném 1 NP. nadzemních NP + půdní prostor k bydlení neupravený Dům č.p. 525 je podsklepený, sklep je v částečně zapuštěném 1 NP. Podsklepeno je Popis 100% původního rodinného domu, přístavba není podsklepena. Dům má 2 NP a půdní prostor k bydlení neupravený. Svislé konstrukce původního domu jsou kamenné. Materiál vodorovných konstrukcí nezjištěn. Střecha je sedlová, krytina tašková. Klempířské prvky jsou plechové bez nátěru. Okna jsou dřevěná klasická. Vstupní dveře jsou dřevěné. Vchod do domu je po čtyřech betonových schodech. Přístavba na jihozápadě domu má 2 NP, je funkčně propojena s původním RD. Svislé konstrukce přístavby jsou zděné z pórobetonových tvárnic, vodorovné konstrukce jsou z keramické (Hurdis) do ocelových nosníků. Vnitřní schodiště je

4 - 4 - betonové. Střecha přístavby je pultová, materiál střešní krytiny nezjištěn. Vnitřní povrchy podlah nezjištěno. Vnitřní povrchy stěn nezjištěno. Fasáda na severovýchodní (uliční) straně břizolit ve zhoršeném technickém stavu. Na zbytku domu, včetně přístavby, není vnější omítka.. Vybavení a zařizovací předměty nezjištěno. Topení ústřední. Přípojky: elektro, vodovod, plynovod. Kanalizace napojení nezjištěno. Dispoziční řešení: 1.NP (částečně zapuštěné): chodba 8,5 m 2, sklad 11,0 m 2, sklad 11,4 m 2, uhelna se vchodem ze dvora 18,6 m 2, chodba 5,5 m 2, pokoj 14,8 m 2, pokoj 22,0 m 2, chodba 6,0 m 2, šatna 6,7 m 2, sprchový kout 2,3 m 2 2.NP: schodiště na půdu 1,4 m 2, chodba 10,1 m 2, pokoj se samostatným vchodem z ulice 16,8 m 2, pokoj 15,1 m 2, pokoj 15,4 m 2, chodba 4,5 m 2, WC 2,0 m 2, koupelna 5,8 m 2, pokoj 26 m 2, kuchyň 11,7 m 2, spíž 5,1 m 2, šatna se schody do 1. NP 11,0 m 2 Celkem započitatelná UP: 207,0 m 2 Rekonstrukce a modernizace Stav RD je podprůměrný, při ohledání zvenku není v posledních letech prováděna údržba. Přístavba v jihozápadní části domu, zkolaudovaná v roce 1990, má dvě nadzemní podlaží. V 1. NP je součástí přístavby chodba se vchodem ze dvora a dva pokoje. Ve 2. NP je součástí přístavby chodba se schodištěm do 1. NP, pokoj, kuchyň a spíž. Zároveň s provedením přístavby byla provedena částečná rekonstrukce původního RD v 1. NP byla zmenšena uhelna a byly vestavěny sprchový kout a šatna. Ve 2. NP byla do původní haly vestavěna koupelna. Kolaudační rozhodnutí v roce 1990 bylo vydáno pouze na byt ve 2. NP. Stav dokončenosti rekonstrukce a přístavby v 1. NP nebyl zjištěn. Vedlejší stavby a příslušenství Popis Nebyly zjištěny. Pozemky Vnější zařízení Pozemek č. parc. St. 645 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu vč. přístavby, zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Pozemek č. parc. 133/6 je neudržovaná zahrada. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, mají dohromady nepravidelný tvar čtyřúhelníku, protáhlý ve směru severovýchod jihozápad, leží v mírném jihozápadním svahu. Přístup je ze severovýchodní strany ze zpevněné komunikace s chodníkem. Vrata a vrátka mají železný rám, prkenná výplň, ocelové Oplocení sloupky. Na východní straně cihlová zeď se zděnými sloupky, bez omítky. Zbytek oplocení nezjištěn. Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace nezjištěno Plynovod ano Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano

5 - 5 - Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav staveb Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Dle údajů ve spise - částečná rekonstrukce a přístavba v roce 1990, zavedení plynu v roce Podle ohledání na místě - stavba RD je z větší části bez fasády, nezateplená. Při ohledání zvenku je stav RD podprůměrný, v posledních letech zanedbaný, bez údržby. Lokalita s dobrou dostupností občanské vybavenosti. Rušivý vliv přilehlé komunikace hlavní průjezdná komunikace městem. Lokalita je hodná k trvalému bydlení. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. Vlastnická práva Omezení 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č k.ú. Lysá nad Labem vlastnických práv Zahrnuta v obvyklé 1) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé. ceně Stav zápisu KN a skutečnosti Vyhodnocení Byl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti přístavba RD z roku 1990 není zakreslena v katastrální mapě. Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Nebyla zjištěna Z komunikace s chodníkem č. parc. 3451/88 (silnice, vlastník Středočeský kraj). Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St zastavěná pl. a nádvoří 133/ zahrada I. CENA POZEMKU STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budovy stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav č.p let (přístavba 21 let) Reprodukční cena staveb RD celková UP: 207,0 m 2 Z toho: 1. NP částečně zapuštěné 82,1 m 2 2. NP 124,9 m 2 II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Lysá nad Labem, Litol, RD ZP 200 m 2, pozemek 487 m 2 Nabídková cena: Kč, 10/2011 Podsklepený RD. Elektro, studna, kanalizace. Vytápění ústřední. - menší pozemek podobná lokalita Porovnatelný RD č. 2: Lysá nad Labem, RD ZP 75 m 2, UP 140 m 2, pozemek 160 m 2 Nabídková cena: Kč, 10/2011 Elektro, vodovod, kanalizace. Vytápění lokální, tuhá paliva. Rekonstrukce v roce Obvodové zdivo 1. NP smíšené zdivo; 2. NP ytong. - menší pozemek - menší UP - není podsklepen stejná lokalita Porovnatelný RD č. 3: Lysá nad Labem, RD ZP 198 m 2, UP 113 m 2, pozemek 198 m 2 Nabídková cena: Kč, 10/2011 Řadový jednopodlažní RD Nová střecha, nový krov. Zateplen, nová plastová okna. Elektro, vodovod, kanalizace, plyn. Vytápění ústřední, kotel na plyn. - menší pozemek - menší dispozice + v lepším stavu podobná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

8 - 8 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Při ohledání zvenku podprůměrný stav, v posledních letech bez údržby. RD je z větší části bez fasády, nezateplený. Rušivý vliv přilehlé komunikace. Stavba RD je osazena na uliční čáře. Velikost pozemku. Přístavba a částečná rekonstrukce v roce Dobrá dostupnost občanské vybavenosti. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka interiéru nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Zohledněna je skutečnost, že kolaudační rozhodnutí v roce 1990 bylo vydáno pouze na část přístavby, stav dokončenosti zbývající části přístavby nebyl zjištěn. Cena obvyklá byla stanovena dále s ohledem na to, že je oceňován pouze podíl 1/6 nemovitosti. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 525 na pozemku č. parc. St. 645 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 645, č. parc. 133/6, k.ú. Lysá nad Labem, obec Lysá nad Labem, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Nymburk Kč Podíl 1/6 Dušan Jiránek Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 766/236/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/236/2011.

9 - 9 - Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Lysá nad Labem 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú. Lysá nad Labem 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Lysá nad Labem 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 Severovýchodní pohled Severozápadní pohled Pozemek č. parc. St. 645 severní pohled Přilehlá komunikace Sojovická ul. RD vstup