ZNALECKÝ POSUDEK. č. 744/214/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 744/214/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 17 na pozemku č. parc. St. 37 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 37, č. parc. 140, č. parc. 141/1, č. parc. 141/2, č. parc. 615, č. parc. 3060, k.ú. Číčová, obec Čermná nad Orlicí, zapsáno na LV č. 47 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Usnesení č. j. 132 EX 30116/09-18/Zl Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Číčová Čermná nad Orlicí Kraj: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Obec: Čermná nad Orlicí Katastrální území: Číčová Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a nemovitosti byla provedeno dne za přítomnosti paní Anežky Šejnové, spolumajitelky nemovitosti, která podala o nemovitosti částečné informace. Prohlídka a zaměření interiéru rodinného domu nebyla znalkyni umožněna omezená prohlídka byla provedena pouze zvenku. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 47 ze dne , k.ú. Číčová 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Číčová 3) Usnesení č. j. 132 EX 30116/09-18/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 17 na pozemku č. parc. St. 37 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 37, č. parc. 140, č. parc. 141/1, č. parc. 141/2, č. parc. 615, č. parc. 3060, k.ú. Číčová, obec Čermná nad Orlicí, zapsáno na LV č. 47 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou. Typ stavby Vlastník staveb: Vlastník pozemků: Katastrální úřad: Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený Podíl 1/2: Šejnová Anežka, Číčová 17, Čermná nad Orlicí, Kostelec nad Orlicí Podíl 1/2: Vizváryová Marie, Seč 31, Ústí nad Orlicí 1 Podíl 1/2: Šejnová Anežka, Číčová 17, Čermná nad Orlicí, Kostelec nad Orlicí Podíl 1/2: Vizváryová Marie, Seč 31, Ústí nad Orlicí 1 pro Královéhradecký kraj LV č. 47 KP Rychnov nad Kněžnou

3 - 3 - Katastrální úz.: Číčová Kraj: Královéhradecký Obec: Čermná na Orlicí část obce: Číčová Ulice: - počet obyvatel: č.p. 17 způsob ochrany: CHKO Železné Hory na pozemku č. parc. St. 37, výměra 543 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 140, výměra 427 m 2 č. parc. 141/1, výměra 895 m 2 další pozemky: č. parc. 141/2, výměra 347 m 2 č. parc. 615, výměra 237 m 2 č. parc. 3060, výměra 1565 m 2 Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní prostředky a dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Druh zástavby druh pozemku: zahrada zahrada trvalý travní porost ostatní komunikace trvalý travní porost Oceňované nemovitosti jsou v obci Čermná nad Orlicí, místní části Číčová. Čermná nad Orlicí je malá obec, ležící asi 10 km vzdušnou čarou severozápadně od Chocně. V obci je základní občanská vybavenost obecní úřad, základní a mateřská škola, pošta, zastávka autobusů. Lepší občanská vybavenost je v Chocni dobře dostupné po silnici č. 317 cca 10 km. Místní část Číčová je stavebně oddělena od obce Čermná na Orlicí, leží od ní asi 2 km jihovýchodně. V místní části Číčová není občanská vybavenost pouze zastávka autobusů. Úplná občanská vybavenost je ve správních centrech Pardubice nebo Hradec Králové obě dobře dostupná po silnicích č. 36 a č. 35 obě cca 30 km. Stavba domu č.p. 17 leží asi 300 m západně od místní části Číčová, ve stavebně oddělené lokalitě dvou rodinných domů. Na přilehlé komunikaci je slabý provoz bez rušivých vlivů. Klidné místo. Asi 200 m západně od oceňovaného domu teče řeka Tichá Orlice; asi 300 m západně od domu se nachází rybník Velký Karlov - plocha 13 ha. Nebyla zjištěna. Zastávka autobusů cca 700 m, železniční zastávka Čermná nad Orlicí cca 1 km Elektro, voda - studna, odkanalizování - nezjištěno. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry ohledání pouze zvenku. Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený. Popis staveb budova č.p. 17 Rok a) dokončení stáří více než 100 let b) přístavby, nástavby - c) modernizace/rekonstrukce v nezjištěném roce byla zřízena koupelna Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) smíšená Počet podlaží podzemních 0 není podsklepeno nadzemních NP + půdní prostor k bydlení neupravený Dům č.p. 17 je zděný, svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva. Střecha je sedlová Popis s dřevěným krovem, krytina betonové tašky. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Jihozápadní strana domu tvoří hospodářská část, na kterou navazuje do tvaru písmene L zděná kolna. Okna rodinného domu jsou dřevěná špaletová. Vstupní dveře jsou dřevěné.

4 - 4 - Rekonstrukce a modernizace Vnitřní povrchy podlah nezjištěno. Vnitřní povrchy stěn nezjištěno. Povrch fasády hladká omítka. Vybavení a zařizovací předměty nezjištěno. Dle sdělení na místě, není v domě proveden rozvod vody. Suché WC na dvoře. Topení lokální na tuhá paliva. Přípojky: elektro, voda ze studny, odkanalizování - nezjištěno. Dispoziční řešení (dle ústního sdělení na místě): 1.NP: chodba, kuchyň, dva pokoje, koupelna, chodba, schody na půdu. Hospodářská část se samostatným vchodem ze dvora. Podkroví: půdní prostor k bydlení neupravený. Dům je převážně v původním stavu, stav je podprůměrný, při ohledání zvenku prováděna pouze základní údržba. Obvodové stěny vykazují zvnějšku známky nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Popis Vedlejší stavby a příslušenství Na jihovýchodě navazuje na rodinný dům do tvaru písmene L zděná kolna. Svislé konstrukce kolny jsou zděné, střecha je sedlová, krytina betonové tašky. Fasáda hladká omítka ve zhoršeném stavu, místy opadaná. Dveře dřevěné, okno dřevěné, jednoduché. Klempířské prvky plechové s nátěrem. Stavebně technický stav je podprůměrný, bez pravidelné údržby. Pozemky Pozemek č. parc. St. 37 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu a zděné kolny, zbytek tvoří částečné zpevněný dvůr a oplocená zahrada. Pozemek č. parc. 140 je užíván jako sad se vzrostlými ovocnými stromy. Pozemek č. parc. 141/1 je užíván jako sad se vzrostlými ovocnými stromy. Pozemek č. parc. 141/2 je užíván sad se vzrostlými ovocnými stromy. Pozemek č. parc. 615 je nezpevněná příjezdová komunikace s travním porostem, lemovaná vzrostlými ovocnými stromy. Pozemek č. parc je louka s travním porostem. Přes pozemek vede nadzemní elektrické vedení. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, leží v rovině. Dohromady mají nepravidelný tvar, přístup je z jihovýchodní strany. Oploceny jsou pouze pozemky č. parc. St. 37 a č. parc Pozemek č. parc je oddělen od sousedních pozemků na severozápadní a severovýchodní straně elektrickým ohradníkem. Vnější zařízení Oplocení Drátěné pletivo, ocelové sloupky, bez podezdívky. Vstupní vrata jsou kovová vyplněná drátěným pletivem. Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod studna Kanalizace nezjištěno Plynovod ne Telefon ne ano (35 m od silnice k domu Přístup po zpevněné komunikaci je po vlastním pozemku nezpevněno) Stav budov, udržování, rekonstrukce Dům je převážně v původním stavu, stav je podprůměrný, při ohledání zvenku Technický stav prováděna pouze základní údržba. Obvodové stěny vykazují zvnějšku známky staveb nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Poloha vzhledem k Lokalita s horší dostupností občanské vybavenosti. Klidné místo. Vhodné

5 - 5 - užívání k trvalému bydlení. Užívání nemovitosti Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v obvyklé ceně 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 47 k.ú. Číčová 1) Není zohledněno v ceně obvyklé. Stav zápisu katastru nemovitostí a Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. skutečnosti Vyhodnocení Podle registru Aquarius je stavba v ohrožení zaplavením a zatopením vysoké Záplavové území riziko. Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Nebyla zjištěna Z komunikace č. parc (silnice, vlastník Královéhradecký kraj). Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St zastavěná pl. a nádvoří zahrada 141/ zahrada 141/ trvalý travní porost ostatní komunikace trvalý travní porost I. CENA POZEMKU STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budovy stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav č.p. 17 více než 100 let vedlejší stavby: více než kolna 100 let Reprodukční cena staveb II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Čermná nad Orlicí - Korunka, RD, UP 175 m 2, pozemek m 2 Nabídková cena: Kč, 7/2011 Sklep 10 m2, stodola, dílna, garáž, hospodářský přístavek. Elektro, vodovod + studna.topení lokální na tuhá paliva. + větší UP + v lepším stavu + garáž, dílna, stodola + sklep - menší pozemek Porovnatelný RD č. 2: stejná lokalita. Žďár nad Orlicí, RD 3+ kk, ZP 415 m 2, pozemek 415 m 2 Stáří cca 80 let, rekonstrukce v r Hospodářské stavení, kůlna, sklípek 6 m 2. Elektro, vodovod, kanalizace, plyn. Nabídková cena: Kč, 9/ menší pozemek + po rekonstrukci + kanalizace, plyn srovnatelná lokalita Porovnatelný RD č. 3: Veliny, RD, ZP 111 m 2, pozemek 800 m 2 Stáří cca 70 let Po částečné rekonstrukci. Garáž dílna, stodola. Elektro, vodovod, kanalizace, plyn na hranici pozemku. Vytápění - tuhá paliva. Nabídková cena: Kč, 8/ menší pozemek + po částečné rekonstrukci + garáž, dílna, stodola + kanalizace, plyn srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

8 - 8 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Dům je převážně v původním stavu, stav je podprůměrný. Obvodové stěny vykazují zvnějšku známky nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Lokalita s horší dostupností občanské vybavenosti. Klidné místo. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka interéru nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 17 na pozemku č. parc. St. 37 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 37, č. parc. 140, č. parc. 141/1, č. parc. 141/2, č. parc. 615, č. parc. 3060, k.ú. Číčová, obec Čermná nad Orlicí, zapsáno na LV č. 47 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou Kč Podíl 1/2: Marie Vizváryová Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 744/214/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/214/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Číčová 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 47 ze dne , k.ú. Číčová

9 - 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Číčová 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 RD západní pohled Zděná kůlna jihozápadní pohled Ovocný sad severovýchodní pohled Pozemek č. parc jihovýchodní pohled Přístupová komunikace Přístupová komunikace poz. č. parc. 615