ZNALECKÝ POSUDEK č. 860/037/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 860/037/2012 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 169 na pozemku č. parc. St. 37 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 37, k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce, obec Deštná, zapsáno na LV č. 606 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec. Objednatel znaleckého posudku: Exekuční úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych Ve Studeném 117/5a Praha 4 Účel znaleckého posudku: Usnesení č. j. 132 EX 10423/10-29/Ri Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy telefon: marcela@rebikova.cz Znalecký posudek obsahuje včetně příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy,

2 Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Stránská Deštná Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Deštná Katastrální území: Deštná u Jindřichova Hradce Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Bylo provedeno pouze ohledání zvenku, prohlídka interiéru nebyla znalkyni ze strany povinného umožněna, povinný nebyl přítomen. Oznámení o konání místního šetření bylo povinnému odesláno doporučeně dne a bylo vráceno jako nedoručené důvod odstěhoval se. Popis rodinného domu č.p. 169 vychází z dokumentace ze složky domu předložené na Městském úřadu Deštná. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Výpis z KN, LV č. 606 ze dne , k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce, obec Deštná 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce, obec Deštná 3) Usnesení č. j. 132 EX 10423/10-29/Ri 4) Informace získané při místním šetření dne ) Informace získané ze složky rodinného domu č.p. 169 na Městském úřadu Deštná dne Obsah znaleckého posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 169 na pozemku č. parc. St. 37 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 37, k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce, obec Deštná, zapsáno na LV č. 606 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec. Typ stavby Vlastník staveb: Rodinný dům, samostatně stojící, dokončený. Podíl 1/3: Ing. Ladislav Malý, V Hůrkách 424, Dolní Břežany Podíl 1/3: Václav Malý, Čerchovská 2129/3, Praha 2 Podíl 1/3: Zdeněk Malý, Čerchovská 2129/3, Praha 2-2 -

3 Vlastník pozemků: Katastrální úřad: Podíl 1/3: Ing. Ladislav Malý, V Hůrkách 424, Dolní Břežany Podíl 1/3: Václav Malý, Čerchovská 2129/3, Praha 2 Podíl 1/3: Zdeněk Malý, Čerchovská 2129/3, Praha 2 pro Jihočeský kraj LV č. 606 KP Jindřichův Hradec Katastrální úz.: Deštná u Jindřichova Hradce Kraj: Jihočeský Obec: Deštná část obce: Deštná Ulice: Stránská počet obyvatel: 751 č.p. 169 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 37 výměra 370 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: - druh pozemku: - Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Druh zástavby Oceňované nemovitosti jsou v Deštné, ulici Stránská. Deštná je menší město ležící v Jihočeském kraji, asi 15 km severovýchodně od Jindřichova Hradce. V Deštné je základní občanská vybavenost mateřská a základní škola, zdravotní středisko, pošta. Úplná vybavenost je v Jindřichově Hradci, dobře dostupném po silnici č. 128 do centra cca 16 km. Oceňované nemovitosti se nachází v jihovýchodní části obce, v lokalitě se zástavbou starších dokončených rodinných domů. Severozápadně od lokality teče Dírenský potok. Přístup je po zpevněné komunikaci, ulici Stránská. Pěší dostupnost občanské vybavenosti - vzdálenost do centra města cca 400 m. Na přilehlé komunikaci je pouze místní provoz bez rušivého vlivu. Místo pro bydlení vhodné. Nebyla zjištěna. Zastávka autobusů cca 400 m. Dobrá dostupnost Jindřichova Hradce po silnici č Elektro, vodovod, žumpa. Plynovod v ulici. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry ohledání pouze zvenku. Rodinný dům, samostatně stojící, dokončený. Popis staveb budova č.p. 169 Rok dokončení stáří více než 100 let (nebylo dokladováno, odborný odhad) přístavby, nástavby modernizace, rekonstrukce Druh konstrukce v roce 1986 provedena přístavba verandy na severozápadě domu - v letech provedena rekonstrukce interiéru domu výměna podlah, vnitřních a vchodových dveří - v roce 1986 provedena rekonstrukce přestavba jedné obytné místnosti na samostatné WC, spíž, dílnu a chodbu. Nové schodiště na půdu. Provedeny izolace proti zemní vlhkosti v obytných místnostech. zděná, částečně kamenná Počet podlaží podzemních 0 budova není podsklepena nadzemních NP + podkroví k bydlení neupravené - 3 -

4 Popis Popis rodinného domu č.p. 169 vychází z dokumentace ze složky domu předložené na Městském úřadu Deštná. Dům č.p. 169 je samostatně stojící budova. Stavba domu není podsklepena, má 1 NP a podkroví k bydlení neupravené. Svislé konstrukce domu jsou zděné z kamene, přístavba verandy na severozápadě domu je zděná z tvárnic. Stropy jsou trámové, strop přistavěné verandy je z hurdisek do I profilů. Střecha je sedlová, krov dřevěný, krytina tašková, pálená. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná špaletová. Fasáda hladká omítka. Vnitřní povrchy podlah nezjištěno. Vnitřní povrchy stěn nezjištěno. Vchodové dveře dřevěné, částečné prosklené. Vybavení a zařizovací předměty nezjištěno. Topení nezjištěno. Ohřev TUV nezjištěno. Přípojky: elektro, vodovod, žumpa. Plynovod v ulici. Dispoziční řešení: 1. NP: veranda 8,00 m 2, předsíň 4,60 m 2, WC 1,10 m 2, koupelna 3,50 m 2, chodba 4,90 m 2, dílna 5,00 m 2, pokoj 19,70 m 2, kuchyň 13,20 m 2, spíž 1,00 m 2, pokoj 18,50 m 2, Podkroví: půdní prostor Celková UP: 79,50 m 2 Rekonstrukce a modernizace V letech byla provedena rekonstrukce interiéru domu kompletní výměna podlah, výměna vnitřních a vchodových dveří. V roce 1986 provedena přestavba jedné obytné místnosti na samostatné WC, spíž, dílnu a chodbu. Bylo provedeno nové schodiště do podkroví, provedeny izolace proti zemní vlhkosti v obytných místnostech. Byla provedena přístavba zděné verandy na severozápadě domu. Vedlejší stavby a příslušenství Ohledání vedlejší stavby bylo provedeno pouze zvenku. Popis Stavba kolny na stavbu rodinného domu navazuje kolna. Je situována severovýchodně od domu, na pozemku č. parc. St. 37, ZP je cc 25 m 2. Svislé konstrukce kolny jsou částečné zděné, částečně dřevěné, střecha je pultová, střešní krytina tašková. Okap je plechový bez nátěru, osazen pouze na dřevěné části kolny. Okna jsou dřevěná, jeden okenní otvor zděné části je vyzděn luxferami. Dveře do kolny jsou dřevěné, částečné prosklené. Vstup do kolny je z jihozápadu ze dvora rodinného domu. Fasáda zděná část má hladkou omítku. Stavebně technický stav budovy stáří cca 40 let (nebylo dokladováno, odborný odhad), klempířské konstrukce ve zhoršeném stavu, dřevěná část kolny je bez nátěru. Celkově průměrný stav, prováděna základní údržba. Pozemky Pozemek č. parc. St. 37 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu a vedlejší stavbou kolny, zbytek tvoří částečně zpevněný dvůr a udržovaná zahrada travní porost a několik vzrostlých stromů. Na jihozápadě pozemku je umístěn provizorní garážový přístřešek z prken a sklolaminátových vlnitých desek. Pozemek má nepravidelný tvar protáhly ve směru severovýchod jihozápad. Je rovinný, oplocený. Vstup je ze severozápadní strany ze zpevněné komunikace bez chodníku

5 Vnější zařízení Vstupní vrátka jsou kovová, vjezdová vrata jsou dřevěná Oplocení v kovovém rámu. Plot je z kovového pletiva v kovových rámech, kovové sloupky, betonová podezdívka. Plot je v dobrém stavu, udržovaný. Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí elektro ano vodovod ano kanalizace žumpa plynovod v ulici telefon nezjištěno přístup po zpevněné komunikaci ano, přesný druh povrchu komunikace nezjištěn díky souvislé vrstvě sněhu a ledu Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav staveb Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v obvyklé ceně Stav zápisu KN a skutečnosti Vyhodnocení V rodinném domě byly provedeny dvě rekonstrukce v letech a v roce Dle ohledání zvenku je dům v dobrém stavu, prováděna pravidelná údržba. Vedlejší stavba kolny je v průměrném stavu, prováděna základní údržba. Lokalita s dobrou dostupností základní občanské vybavenosti, bez rušivých vlivů. Vhodná k trvalému bydlení. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. 1) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 606 k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce 1) Není zohledněno v ceně obvyklé. Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius je stavba v ohrožení zaplavením a zatopením mírné riziko. Nebyla zjištěna Z komunikace č. parc k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce (ostatní komunikace, vlastník Město Deštná) přes pozemek č parc. 266 k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce (trvalý travní porost, vlastník Město Deštná) a přes pozemek č parc. 2334/1 k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce (ostatní komunikace, vlastník Město Deštná). Bez rizika

6 CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St zastavěná pl. a nádvoří I. CENA POZEMKU Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budovy stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav č.p. 169 více než 100 let stavba kolny cca 40 let Reprodukční cena celkem RD UP: 79,5 m 2 II. CENA STAVEB (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč

7 POROVNÁVACÍ HODNOTA - 7 -

8 URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Stavba rodinného domu je v ohrožení zaplavením a zatopením mírné riziko Stáří rodinného domu více než 100 let. V rodinném domě byla provedeny dvě rekonstrukce v letech a v roce Dle ohledání zvenku je dům v dobrém stavu, prováděna pravidelná údržba. Klidné místo bez rušivých vlivů. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. Cena obvyklá je určena se zohledněním skutečnosti, že nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví a předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3. Oceňované nemovitosti jsou bez věcných břemen nebo jiných věcných práv zapsaných na listu vlastnictví. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C LV č. 606 k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce (exekuční tituly) nejsou zohledněna v ceně obvyklé. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 169 na pozemku č. parc. St. 37 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 37, k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce, obec Deštná, zapsáno na LV č. 606 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec Kč Podíl 1/3 Václav Malý Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy telefon: marcela@rebikova.cz - 8 -

9 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 860/037/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z037/2012. Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Deštná 1 u Jindřichova Hradce 2) Situace, fotodokumentace z ) Výpis z KN, LV č. 606 ze dne , k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce, 2 obec Deštná 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Deštná u Jindřichova Hradce - 9 -

10 2) Situace, fotodokumentace z Fotodokumentace z RD - severní pohled RD - JZ pohled RD - JZ pohled Ul. Stránská

11 Fotodokumentace z RD - JZ pohled Kolna - SZ pohled Kolna - severní pohled RD - severní pohled