ZNALECKÝ POSUDEK. č. 748/218/2011. Usnesení č. j. 132 EX 1525/09-13/Fe

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 748/218/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p na pozemku č. parc. St vč. příslušenství a pozemku č. parc. St k. ú. Čáslav, obec Čáslav, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora. Objednatel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Účel posudku: Usnesení č. j. 132 EX 1525/0913/Fe Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 16 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Jar. Vrchlického Čáslav Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Čáslav Katastrální území: Čáslav Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Prohlídka a zaměření interiéru rodinného domu nebylo znalkyni umožněno prohlídka byla provedena pouze zvenku. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú. Čáslav 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Čáslav 3) Usnesení č. j. 132 EX 1525/0913/Fe 4) Informace získané při místním šetření dne ) Informace získané na Stavebním úřadě Čáslav dne Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p na pozemku č. parc. St vč. příslušenství a pozemku č. parc. St k. ú. Čáslav, obec Čáslav, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora. Typ stavby Rodinný dům, koncový řadový (severní polovina dvojdomu), stávající dokončený Vlastník staveb: SJM Kaudl Richard a Kaudlová Oksana Jurijivna, oba bytem Jar. Vrchlického 1071/34, ČáslavNové Město, Čáslav Vlastník pozemků: SJM Kaudl Richard a Kaudlová Oksana Jurijivna, oba bytem Jar. Vrchlického 1071/34, ČáslavNové Město, Čáslav Katastrální úřad: Katastrální úz.: Obec: pro Středočeský kraj KP Kutná Hora Čáslav Čáslav LV č Kraj: část obce: Středočeský Čáslav

3 3Ulice: č.p. na pozemku další pozemky: Jar. Vrchlického 1071 č. parc. St. 1441, výměra 330 m2 počet obyvatel: způsob ochrany: druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří druh pozemku: Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v Čáslavi. Čáslav je město, ležící asi 20 km jihovýchodně od Kolína. Ve městě je dobrá občanská vybavenost, včetně muzea, galerie, divadla, kina, koupaliště a moderních sportovišť. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Pardubice dobře dostupném po silnicích č. 17 a č. 37 cca 35 km. V Čáslavi je základna taktického letectva Armády ČR, letiště leží Poloha a okolí asi 1 km severně od města. Stavba domu č.p se nachází v jihozápadní okrajové části města, v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů. Na přilehlé komunikaci je pouze místní provoz. Podél přilehlé komunikace vede železniční trať rušivý vliv. Stavba se nachází v ochranném pásmu železniční trati. Vzdálenost do centra města je asi 0,75 km. Rušivá a obtěžující Přilehlá železnice rušivý vliv. Asi 3 km severozápadně je letiště taktického letectva zařízení Armády ČR mírně rušivý vliv provozu letiště. Dopravní dostupnost Zastávka autobusů MHD cca 300 m, autobusové nádraží cca 400 m, železniční zastávka Čáslav cca 1 km. Přípojky inženýrských sítí Elektro, vodovod, kanalizace; plyn v ulici. Základové poměry Druh zástavby Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry ohledání pouze zvenku. Rodinný dům, koncový řadový (severní polovina dvojdomu), stávající dokončený. Popis staveb budova č.p Rok a) dokončení 1941 (dle dokumentů ve složce domu na Stavebním úřadě Čáslav) v nezjištěném roce nová fasáda b) přístavby, nástavby c) modernizace/rekonstrukce Druh konstrukce (zděná, betonová, zděná dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 1 podsklepeno cca 50 % ZP nadzemních NP + obytné podkroví Dům č.p je částečně podsklepený, má 1 NP a obytné podkroví. Nad Popis podkrovím je půdní prostor. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová s polovalbou na severní straně, krytina pálené tašky. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná klasická. Vstupní dveře jsou dřevěné, částečné prosklené, s proskleným nadsvětlíkem. Vnitřní povrchy podlah nezjištěno. Vnitřní povrchy stěn nezjištěno. Povrch fasády stříkaný břizolit, kamenný sokl, okenní ostění jsou celá obložena keramickými dlaždicemi. Vybavení a zařizovací předměty nezjištěno. Topení nezjištěno. Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace; plyn v ulici. Dispoziční řešení (dle stavební dokumentace ve složce domu č.p na Stavebním úřadě Čáslav):

4 4 Rekonstrukce a modernizace Dům má dvě bytové jednotky jednotka v 1. NP, jednotka v podkroví. PP: schodiště, chodba 2,3 m2, prádelna 9,8 m2, sklad 17,6 m2 1.NP: zádveří 2,2 m2, schodiště do sklepa a do podkroví 10,6 m2, hala 5,4 m2, kuchyň 17,9 m2, spíž 0,8 m2, koupelna s WC 4,7 m2, pokoj 20,0 m2, pokoj 18,9 m2. Podkroví: schodiště, schodiště do půdního prostoru 2,1 m2, hala 5,4 m2, kuchyň 17,9 m2, spíž 0,8 m2, koupelna s WC 4,7 m2, pokoj 20,0 m2, pokoj 18,9 m2. Na severní straně nad zádveřím je balkon cca 4 m2. Celkem UP: 180 m2 Při ohledání zvenku zjištěno pouze provedení nové fasády v nezjištěném roce. Stav je průměrný, prováděna údržba. Vedlejší stavby a příslušenství Na severu pozemku č. parc. St je umístěna zděná garáž, rok kolaudace 1986 (kolaudační rozhodnutí ve složce domu č.p na Stavebním úřadě Čáslav). Užitná plocha garáže 21,8 m2. Svislé konstrukce jsou zděné, strop je dřevěný z fošen s podbitím z heraklitu, omítaný, s rovným podhledem. Z jihozápadní strany má garáž postranní vchod dřevěnými dveřmi. Vnější omítka stříkaný břizolit. Vrata Popis jsou plechová, zvedací. Stavba garáže zasahuje svým severozápadním rohem na sousední pozemek č. parc. 509/5 soukromého vlastníka. Garáž není předmětem evidence katastru nemovitostí. Pozemky Pozemek č. parc. St je částečně zastavěn stavbou rodinného domu a zděné garáže, zbytek tvoří předzahrádka a zahrada. Pozemek má nepravidelný, přibližně trojúhelníkový tvar, je rovinný. Přístup je z východní strany po zpevněné komunikaci. Oplocení Zpevněné plochy Napojení inž. sítí Drátěné pletivo v kovových rámech, ocelové sloupky, kamenná podezdívka ve zhoršeném stavebně technickém stavu. Vrata a vstupní vrátka jsou kovová. beton Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod v ulici Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav Při ohledání zvenku zjištěno pouze provedení nové fasády v nezjištěném roce. staveb Stav je průměrný, prováděna pouze základní údržba. Poloha vzhledem k Lokalita s dobrou dostupností občanské vybavenosti. Mírně rušivé vlivy železnice a užívání provozu letiště. Středně vhodné k trvalému bydlení. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Vlastnická práva 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č k.ú. Čáslav Omezení 2) Zástavní práva exekutorská zapsaná v části C LV č k.ú. Čáslav vlastnických práv 3) Zástavní právo zákonné zapsané v části C LV č k.ú. Čáslav Vnější zařízení

5 54) Exekuční tituly zapsané v části C LV č k.ú. Čáslav Zahrnuta v obvyklé 1), 2), 3), 4) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. ceně Zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti stavba garáže na pozemku č.parc. Stav zápisu katastru 1441 není předmětem evidence katastru nemovitostí. Stavba garáže zasahuje svým nemovitostí a severozápadním rohem na sousední pozemek č. parc. 509/5 jiného soukromého skutečnosti vlastníka. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius je stavba v ohrožení zaplavením a zatopením nízké riziko. Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Nebyla zjištěna Z komunikace č. parc (ostatní komunikace, vlastník Město Čáslav). Bez rizika.

6 6 CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2] POZEMKY Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m2] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St zastavěná pl. a nádvoří I. CENA POZEMKU STAVBY budovy č.p vedlejší stavby: garáž OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] [m3] [Kč/m3] [%] [Kč] [%] současný stav 70 let let stáří Reprodukční cena staveb RD celková UP: 180 m2 Z toho: PP 1. NP Podkroví Kč II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) současný stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) 29,7 m2 80,5 m2 69,8 m Kč budoucí stav

7 7 POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Čáslav, ul. Jasanová, RD, 2 x BJ UP 148 m2, pozemek 260 m2 Nabídková cena: Kč, 9/2011 Částečně podsklepen. Vytápění ústřední, plynový kotel. Elektro, voda, kanalizace, plyn. menší UP menší pozemek podobná lokalita stejná dispozice Porovnatelný RD č. 2: Močovice, RD 7 + 1, ZP 150 m2, UP 171 m2, pozemek 1050 m2 Stáří domu 35 let, 2x WC, 2x koupelna. Podsklepen, ústřední vytápění, kotel na tuhá paliva, TUV el. bojler. Vodovod, kanalizace, studna. Dílna, dvojgaráž, kryté venkovní parkovací stáni, kůlna. Nabídková cena: Kč, 9/ větší pozemek + menší stáří domu + větší dispozice horší lokalita Porovnatelný RD č. 3: Vrdy, RD, 2 BJ ZP 140 m2, UP 180 m2, pozemek 302 m2 Dva byty se společným vchodem, halou a schodištěm. Dům po částečné rekonstrukci nová střecha, omítky, nově vybavené koupelny v obou BJ. Garáž, dílna. Nabídková cena: Kč, 9/ po částečné rekonstrukci horší lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

8 8 URČENÍ OBVYKLÉ CENY Rušivé vlivy železnice, provoz letiště. Stavba garáže není předmětem evidence KN a částečně zasahuje na pozemek jiného vlastníka. menší pozemek. Stav RD je průměrný, prováděna základní údržba. V domě jsou 2 bytové jednotky. Dobrá dostupnost občanské vybavenosti. Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Zohledněna je skutečnost, že znalkyni nebyla umožněna prohlídka interiéru nemovitosti, proto je obvyklá cena stanovena cenovým intervalem. Horní hranice cenového intervalu předpokládá standardní vybavení stavby podle účelu jejího užívání. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p na pozemku č. parc. St vč. příslušenství a pozemku č. parc. St k. ú. Čáslav, obec Čáslav, zapsáno na LV č u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 748/218/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/218/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Čáslav 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú. Čáslav

9 9 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Čáslav 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 10 RD vchod Garáž jihovýchodní pohled Garáž přesah rohu na cizí pozemek RD půdorys 1 NP Přístupová komunikace