ZNALECKÝ POSUDEK. Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor 17. listopadu 2995/1a, Břeclav IČ:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2016 dle Usnesení č.j. 160 EX 10163/ Objednavatel: Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor Sídlo: 17. listopadu 2995/1a, Břeclav IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 160 EX 10163/ vydaného Soudním exekutorem Mgr. Marcelou Petrošovou, dne Posudek obsahuje: 53 stran včetně příloh Posudek se předává: ve dvou vyhotoveních Výtisk číslo: 2 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Uznávané metody ocenění...5 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...10 C REKAPITULACE...33 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...34 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 160 EX 10163/13-127: - stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených - specifikovat příslušenství nemovitých věcí. Jedná se o ocenění: 1) spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech: Vedlejší stavby: přístavba dílny ke garáži (součástí pozemku parc.č. 983/1), stodola (součástí pozemku parc.č. St. 180/1), kůlna (součástí pozemku parc.č. 983/1). Příslušenství: oplocení, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy, kotec pro psa. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka. Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. St. 180/1: okrasné keře (cca 6 kusů), pozemek parc.č. 983/1: ovocný strom (1 kus), pozemek parc.č. 983/2: ovocné stromy (7 kusů). Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek. Upozorňujeme, že dle sdělení povinného byla samostatná stavba dílny na pozemku parc.č. 983/1 postavena na náklady jiného investora, s plánovaným převodem do jeho vlastnictví; stavba není zapsána na LV č Dle Vyjádření k výzvě ze dne poskytnutého stavebním úřadem při Městském úřadu Český dub, č.j. MUCD 1369/2016, K výše uvedenému sd ě lujeme, že výše uvedená stavba je doposud stavbou rozestavěnou a jejím stavebníkem a vlastníkem není p. Martin Glaser (nar ) či jeho manželka. Tuto stavbu dílny proto dále neoceňujeme. 3

4 2) spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: Příslušenství nemovitých věcí v rámci LV č. 171 nebylo zjištěno. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ 1) LV č. 106 Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne za přítomnosti povinného pana Martina Glasera (mladšího), který však neumožnil vnitřní prohlídku, pouze poskytl popis staveb a identifikaci příslušenství. 2) LV č. 171 Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Jedná se o volně přístupný pozemek. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 106, k.ú. Všelibice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 171, k.ú. Modlibohov, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Územní plán obce Všelibice, odkaz: - Územní plán obce Český Dub, odkaz: - Usnesení č.j. 160 EX 10163/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. - vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o.,

5 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů. 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V... čisté příjmy z nemovitých věcí i... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield 5

6 Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. 6

7 Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě 7

8 V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress

9 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je rodinný dům a pozemky, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení a pozemku pro zemědělskou prvovýrobu primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 9

10 2 OCENĚNÍ Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. 1) LV č. 106 Popis: Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru písmen "L", je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Dále je naproti domu stodola s přístavbou kůlny, garáž s přístavbou dílny a samostatně stojící dílna (tato není předmětem ocenění). Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné a bytové domy. Centrum obce Všelibice je ve vzdálenosti 100 m, do Liberce je vzdálenost 22 km. Přístup ke stavbě je možný přes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno včetně zahrady a pozemku parc.č. 983/2 druhu orná půda. Pozemky na sebe navazují a tvoří jeden funkční celek. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 39: Doba výstavby: dle sdělení před 111 lety; údržba: zanedbaná Počet podlaží: částečně podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je z části upravené podkroví) Základy: kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z cihel a kamene; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy: Střecha: Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dřevěné trámové; podbití rákosem a omítnutí tvar sedlový s navazující pultovou částí, vikýř; krov je dřevěný Krytina střechy: osinkocement (šablony) dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: brizolit Schody: nosná část železobetonová s teracovou úpravou Dveře: dřevěné plné s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné částečně prosklené; svlakové Vrata: nejsou Okna: dřevěná se zdvojeným jednoduchým zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: PVC, teraco, betonová mazanina, dřevěné prkenné 10

11 Vytápění: lokální; na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: je proveden rozvod pouze studené vody Hygienické vybavení: Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; kamenina, litina, plast, není provedena Vnitřní plynovod: WC mimo dům - ve stodole; v koupelně vana a sprch. kout není proveden, rozvod je proveden pouze do kotelny Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno dle sdělení povinného; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.PP: skladová místnost 1.NP: 2 vstup, zádveří, chodba, schodišťový prostor, koupelna, kuchyň, spižírna, ložnice 2.NP: chodba, schodišťový prostor, místnost, půda; terasa Konstrukční řešení a technické vybavení garáže na pozemku parc.č. St. 180/2 vč. navazující přístavby dílny na pozemku parc.č. 983/1: Garáž je samostatně stojící, půdorysně postavena ve tvaru obdélníka s přístavbou dílny. Stáří objektu je cca 35 let. Objekt je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím. Základy tvoří betonové pasy. Nosná konstrukce obvodových stěn je z cihel. Střecha je pultová, krytina plechová. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, opatřeny nátěrem, částečně zkorodované; chybí dešťový žlab a svod. Fasádní omítka je na původní části břízolitová, na přístavbě vápenocementová. Vnitřní omítky vápenocementové. Vrata jsou dřevěná dvoukřídlá. Podlahu tvoří betonová mazanina. Výplně otvorů dílny jsou vyplněny luxfery, okno dřevěné s jednoduchým zasklením. Rozvod el. instalace 230/400 V. Konstrukční řešení a technické vybavení stodoly na pozemku parc.č. St. 180/1 a navazující kůlny na pozemku parc.č. 983/1: Stodola je samostatně stojící, je půdorysně postavena ve tvaru obdélníka. Objekt je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Stáří stavby je obdobné jako u rodinného domu. Nosná konstrukce obvodových stěn je zděná z cihel v kombinaci s dřevěnou konstrukcí a jednostranným dřevěným obitím. Střecha je pultová, krytinu tvoří živičné pasy. Stropní konstrukce je dřevěná trámová s jednoduchým prkenným záklopem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu (dešťový žlab a svod). Venkovní omítky jsou vápenocementové. Vrata a výplně vstupních 11

12 otvorů jsou plná dřevěná svlaková, na jednoduchém kovovém závěsu. Okna dřevěná s jednoduchým zasklením. Podlahy nejsou provedeny (stávající zhutněný terén). Proveden rozvod el. instalace 230/400 V. Na objekt stodoly navazuje dřevěná kůlna. Dispozice: 1.NP: dřevník, dílna, sklad, suché WC; dřevěná přístavba (kůlna) 2.NP: seník Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům č.p ,66 113,21 Garáž na pozemku parc.č. St. 180/2 s přístavbou na pozemku parc.č. 983/1 34,56 25,20 Stodola na pozemku parc.č. St. 180/1 85,88 67,52 Přístavba kůlny na pozemku parc.č. 983/1 15,20 10,88 Dílna na pozemku parc.č. 983/1 60,00 50,76 Pozemky (po zaokrouhlení) Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Krytina je místy na hranici své životnosti. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak jsou stavby bez viditelných statických poruch a jejich stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a pouze nutné údržbě. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů a podlahových krytin, které přestože jsou funkční, již pravděpodobně neodpovídají nárokům současného standardu. Dále upozorňujeme na absenci rozvodu teplé vody vč. ohřevu a suché WC mimo stavbu rodinného domu. Oplocení, které je částečně tvořeno dřevěnými laťky, je v některých místech již na hranici životnosti. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 106 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní 12

13 právo, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Upozorňujeme, že dle sdělení povinného byla samostatná stavba dílny na pozemku parc.č. 983/1 postavena na náklady jiného investora, s plánovaným převodem do jeho vlastnictví; stavba není zapsána na LV č Dle Vyjádření k výzvě ze dne poskytnutého stavebním úřadem při Městském úřadu Český dub, č.j. MUCD 1369/2016, K výše uvedenému sd ě lujeme, že výše uvedená stavba je doposud stavbou rozestavěnou a jejím stavebníkem a vlastníkem není p. Martin Glaser (nar ) či jeho manželka. Tuto stavbu dílny proto dále neoceňujeme. 2) LV č. 171 Popis: Pozemek parc.č. 957/5 je rovinatého terénu, na okraji obce; v lokalitě místního názvu "Pod Kapličkou", k.ú. Modlibohov. V blízkosti pozemku protéká potok Ještědka, v okolí tohoto vodního toku jsou spontánně rostoucí stromy a keře, na okolních pozemcích je pak dále mokřina a trvalý travní porost. Dle územního plánu se pozemek nachází v plochách NP plochy přírodní, katastrem nemovitostí je veden dle druhu jako trvalý travní porost. Centrum obce Český Dub je ve vzdálenosti 2,1 km, do Liberce je vzdálenost cca 13 km. Přístup k pozemku je přes okolní zemědělské pozemky, pouze zemědělskými stroji. Srovnávací parametry: Název Výměra [m 2 ] Zemědělský pozemek (trvalý travní porost) 535 Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 171 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 13

14 Srovnávací nemovité věci (SN): Rodinné domy: 1) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Cetenov - Těšnov, okres Liberec Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Samota Plocha zastavěná: 248 m2 Užitná plocha: 483 m2 Plocha pozemku: 3098 m2 Sklep: 80 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Popis: Dům: 2 byt, restaurace, sál, pozemek 3098 m2, na samotě u lesa. Byla započata rekonstrukce: vnitřní omítky, podříznutí, střecha. Vytápění na tuhá paliva, krb s vložkou, krbová kamna. Voda ze studny, ohřev vody elektrickým bojlerem. V přízemí restaurace, navazuje kuchyně dále pískovcový sklep. V patře sál 65 m2 a 2x WC v dobrém stavu. Ve druhém patře byt 2+1. Podkroví byt 3+KK v rekonstrukci, koupelna v přípravě. Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY Mlýnská 39/2, Česká Lípa Tel.:

15 2) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Všelibice, okres Liberec Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Plocha zastavěná: 80 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha pozemku: 9615 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Rok kolaudace: 1990 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V Popis: Domek s dispozicí 4+kk s pozemky o výměře m2. V přízemí je obývací pokoj, kuchyňský kout, koupelna s WC. Do obytného podkroví vedou dřevěné schody, 3x pokoj, komora. Dům je napojen na obecní vodovod, má i vlastní studnu s užitkovou vodou, je částečně podsklepen. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva, krbová kamna v přízemí. K domku náleží garáž. Zdroj: Realitní kancelář RELIA s.r.o. 8. března 12/3, Liberec V-Kristiánov 15

16 3) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Jeřmanice, okres Liberec Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 1195 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha pozemku: 2891 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V Popis: Rodinný dům včetně stodoly a okolních pozemků. Dispozice: 2+1 s výměrou cca 70 m2 a 2+kk s výměrou cca 50 m2. Obě jednotky prošly částečnou rekonstrukcí přibližně v roce Vytápění domu je kotlem na tuhá paliva. Technické závady: vzlínání vlhkosti zdiva, dokončení oprav v obou bytech, vyspravení střechy (15 let stará). V domě je dále chlév, půda, klenutý sklep. K domu dále náleží kůlna a stodola, které jsou ve špatném technickém stavu. V okolí domu jsou pozemky o celkové výměře m2 + zastavěná plocha. Dům je napojen na obecní elektřinu, odpad je řešen septikem a voda je z vlastní studny. Zdroj: Realitní kancelář RIA REALITY a.s. Železná 248/10, Liberec I-Staré Město Tel.:

17 4) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Rokytá, okres Mladá Boleslav Stavba: Smíšená Užitná plocha: 100 m2 Plocha pozemku: 3000 m2 Sklep: 8 m2 Rok rekonstrukce: 2010 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V Popis: V domě se nachází vstupní chodba, obývací pokoj s jídelním koutem, ložnice, pokoj, kuchyň, spíž a sociální zařízení. Dům je po částečné rekonstrukci: střešní krytina včetně krovů a latí, podlahy, okna stropy, bojler, příprava na ústřední topení (radiátory jsou osazeny). Dům je částečně podsklepen, součástí domu je stodola. K domu náleží pozemek se stromy a s užitkovou a okrasnou zahradou, na pozemku je dřevník a přístavky na zahradní techniku. Zdroj: Realitní kancelář Finaco MB, s.r.o. tř. Václava Klementa 824, Mladá Boleslav II 17

18 5) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Žďárek, okres Liberec Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 380 m2 Plocha pozemku: 2548 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Topení: Ústřední tuhá paliva Popis: RD 4+1; garáž s betonovou podlahou, stodola, dílna, klenutý sklep. Zahrada je mírně svažitá a udržovaná. Vzdálenosti: Turnov 7 km, Liberec 19 km. Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz U libeňského pivovaru 63/2, Praha - Libeň 18

19 6) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Český Dub - Starý Dub, okres Liberec Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 715 m2 Užitná plocha: 160 m2 Plocha pozemku: 6105 m2 Plocha zahrady: 5390 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Popis: Zděná obytná budova, na kterou navazuje hospodářská část stavení, která se skládá z bývalého chléva, stájí a skladů. Tento objekt má výměru 378 m2. Součástí je dále druhý hospodářský objekt o výměře 112 m2, zahrada o výměře 1658 m2 a další zahrada o výměře 3732 m2. Věcné břemeno ke vstupu na zahradu. Zděná budova: chodba (krbová vložka, která slouží k vytápění, je zde bojler pro ohřev TUV), 2x obytná místnost, komora z bývalé vstupní verandy, koupelna s toaletou, dílna se skladem, komora, schodiště. V 2.NP: 3x pokoj. Dřevěné konstrukce jsou zachovalé. Odpad do jímky. Zdroj: Realitní kancelář Aktivreality 28. října 919, Neratovice 19

20 7) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Všelibice - Vrtky, okres Liberec Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 110 m2 Plocha pozemku: 4800 m2 Sklep: 10 m2 Rok rekonstrukce: 1963 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 400V Popis: Rodinný dům, stodola, chlévy a zahrada. Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město Tel.:

21 8) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Všelibice - Přibyslavice, okres Liberec Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Plocha zastavěná: 160 m2 Užitná plocha: 240 m2 Plocha pozemku: 2231 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Bazén: Ano Popis: Samostatný rodinný dům 4+1 o jednom nadzemním podlaží, částečně podsklepený, s podkrovím. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou smíšené neizolované. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Zatepleno, vnější omítky štukové. Střecha je sedlová, krytinu tvoří pálená taška. Klempířské prvky jsou měděné. Okna v domě jsou plastová s dvojsklem. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a vanou, WC. Interiérové dveře v domě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře domu jsou plastové bezpečnostní. Dům je připojen k elektrické síti a 230 V, je připojen k obecnímu vodovodu, plynovod není zaveden. Vytápění je řešeno kachlovými kamny a elektrickými přímotopy. Ohřev vody bojlerem. V obytných místnostech je dřevěná plovoucí podlaha; v koupelně, v kuchyni a ostatních místnostech - keramická dlažba. Rodinný dům s dobrou údržbou. Na pozemku se nachází trvalé porosty: okrasné dřeviny. Vedlejší stavby: stodola a bazén s posuvnou střechou a solárním ohřevem. Pozemek je rovinatého terénu, oplocení je částečně dřevěné, částečně pletivové. Dispozice: Suterén: sklep (je zde nutné odčerpávat vzlínající vodu čerpadlem) Přízemí: veranda, chodba, schodiště, obývací pokoj, kuchyň, koupelna, garáž pro dvě osobní auta, zimní zahrada Podkroví: chodba, tři pokoje, WC s umyvadlem Zdroj: Realitní kancelář Prokonzulta.cz Křenová 299/26, Brno - Trnitá 21

22 9) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Osečná - Kotel, okres Liberec Stavba: Cihlová Typ domu: Patrový Užitná plocha: 120 m2 Plocha pozemku: 2133 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Popis: Dispozice 6+1, částečně podsklepena, garáž; krytá studna, septik; v přízemí: krbová kamna s vložkou, krb, v patře přímotopy, 2 koupelny (1x vana, 1x sprch. kout), 2x WC. Dále nekryté zahradní sezení a venkovní krb a udírnou, oplocený pozemek m2 včetně zast. plochy Zdroj: Realitní kancelář OLYMP Jungmannova 855/7, Jablonec nad Nisou 22

23 10) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Hamr na Jezeře - Břevniště, okres Česká Lípa Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 449 m2 Užitná plocha: 380 m2 Plocha pozemku: 5134 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Popis: Částečně zrekonstruovaný rodinný dům, dvě bytové jednotky 5+kk a 2+kk, pozemky m2. V přízemí se nachází byt 2+kk, komora, částečně připravené WC a koupelna. Dále je v přízemí kotelna, uhelna, WC, dílna a garáž. V patře se nachází zrekonstruovaný byt 5+kk, obývací pokoj s kuchyní, dětský pokoj, ložnice, koupelna s WC a další dva pokoje. Vytápění kotlem na tuhá paliva, ohřev vody zajišťuje el. bojler, odpady svedeny do jímky, vodovod s obecního řádu. Dále na budovu navazuje stodola, hospodářská stavení, dílna a pískovcový sklep. Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY Mlýnská 39/2, Česká Lípa Tel.:

24 Zemědělské pozemky: 1) Zemědělské pozemky Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 10,60 Kč za m2 Lokalita: Jenišovice, okres Jablonec nad Nisou Plocha pozemku: 4229 m2 Popis: Louka vedena dle nového územního plánu jako přírodní plocha. Příjezd po zpevněné obecní cestě. Pozemek leží vedle Střeleckého klubu Jenišovice, v blízkosti chatové osady. Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město Tel.: ) Zemědělské pozemky Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 23,20 Kč za m2 Lokalita: Horní Bukovina, okres Mladá Boleslav Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 733 m2 Popis: Pozemky se nachází na okraji obce Horní Bukovina - Mladá Boleslav. Pozemek je vedený jako ostatní plocha. Příjezdová cesta k pozemku. 24

25 Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město Tel.: ) Zemědělské pozemky Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 30 Kč za m2 Lokalita: Všelibice - Benešovice, okres Liberec Plocha pozemku: 1518 m2 Popis: Pozemek vedený jako trvalý travní porost v obci Benešovice u Všelibic. Pozemek se nachází cca 10 km od Českého Dubu v okrese Liberec. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Samcova 1177/1, Praha - Nové Město www. remax.cz 25

26 4) Zemědělské pozemky Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 39,10 Kč za m2 Lokalita: Svijanský Újezd, okres Liberec Plocha pozemku: 4350 m2 Popis: louka u lesa, vzdálenost od obce cca 200 m (od poslední zástavby), polní přístupová cesta. Zdroj: Realitní kancelář Kp reality Václavské náměstí 823/33, Praha - Nové Město Tel.: ) Zemědělské pozemky Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 59,50 Kč za m2 Lokalita: Hamr na Jezeře, okres Česká Lípa Plocha pozemku: 4200 m2 Popis: příjezd po obecní komunikaci, lze připojit el., dále na pozemku studna a vzrostlé dřeviny, část je užívána jako zahrada. Přes pozemek protéká potok. Zdroj: Realitní kancelář Kp reality Václavské náměstí 823/33, Praha - Nové Město Tel.:

27 6) Zemědělské pozemky Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 65,30 Kč za m2 Lokalita: Pilínkovská, Liberec - Liberec (nečleněné město) Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 5821 m2 Popis: Zemědělský pozemek u Liberce. Zdroj: Realitní kancelář PrimaReal Rumjancevova 696/3, Liberec I-Staré Město 7) Zemědělské pozemky Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 89 Kč za m2 Lokalita: Svijany, okres Liberec Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 5154 m2 Popis: orná půda v obci Svijany. Pozemek se nachází na okraji obce. V blízkosti se nachází řeka Jizera. 27

28 Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město Tel.: ) Zemědělské pozemky Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 126 Kč za m2 Lokalita: Turnov - Malý Rohozec, okres Semily Plocha pozemku: 2782 m2 Popis: Zahrada - pozemek má mírný sklon. Na pozemku se nachází vzrostlé stromy. Zdroj: Realitní kancelář best-reality.cz, s.r.o. nám. J. Seiferta 817, Kralupy nad Vltavou - Lobeček 9) Zemědělské pozemky Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 150 Kč za m2 Lokalita: Neveklovice, okres Mladá Boleslav Plocha pozemku: 405 m2 Popis: Pozemek je veden jako trvalý travní porost, nachází se cca 10 km od Mnichova Hradiště. 28

29 Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Samcova 1177/1, Praha - Nové Město 10) Zemědělské pozemky Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 190 Kč za m2 Lokalita: Všelibice - Benešovice, okres Liberec Plocha pozemku: 3460 m2 Popis: Pozemek je veden jako trvalý travní porost. Jedná se o louku, která se svažuje směrem k jihu. Pozemek je lemován vzrostlými stromy. Nachází se cca 10 km od Českého Dubu. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Samcova 1177/1, Praha - Nové Město 29

30 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: 1) LV č. 106 Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní vedlejší stavby Upravená cena [Kč] SN ,85 1,15 1,10 1,05 1, SN ,85 1,00 0,80 0,85 1, SN ,85 0,90 1,00 0,90 1, SN ,85 1,10 1,10 0,90 1, SN ,85 1,00 1,00 0,85 1, SN ,85 0,95 0,85 1,00 1, SN ,85 1,10 0,95 1,00 1, SN ,85 1,15 1,00 0,70 1, SN ,85 1,00 1,05 0,80 1, SN ,85 1,05 0,70 0,80 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Spoluvlastnický podíl: 1 / Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

31 2) LV č. 171 Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN ,60 0,85 0,95 0,90 1,00 1,00 7,70 SN ,20 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 19,72 SN ,00 0,85 1,10 0,95 1,00 1,10 29,31 SN ,10 0,85 1,00 0,90 1,00 1,00 29,91 SN ,50 0,85 1,05 0,90 1,00 1,00 47,79 SN ,30 0,85 0,90 0,85 1,00 1,00 42,46 SN ,00 0,85 0,95 0,85 1,00 1,00 61,09 SN ,00 0,85 0,95 0,95 1,00 1,00 96,66 SN ,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 127,50 SN ,00 0,85 1,10 0,90 1,00 0,90 143,90 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 60,60 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 47,00 Minimální hodnota 7,70 AP - SO 13,60 Aritmetický průměr [AP] 60,60 AP + SO 107,60 Maximální hodnota 143,90 Výměra: 535 m ,33 Spoluvlastnický podíl: 1 / ,67 Srážka za spoluvlastnický podíl: -10% ,50 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu 31

32 navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 32