Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3155/42/ NEMOVITOST: Rodinný dům č. p. 36 Adresa nemovitosti: Krahulčí 36 / 36, Katastrální údaje: Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Krahulčí, k.ú. Krahulčí u Telče, kód k.ú , LV 24 Ostatní stavby: Pozemky: st. 2/1, 13/2 Vlastník stavby: Libuše Vltavská, sídliště Vajgar 677, Jindřichův Hradec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Miloš Vltavský, sídliště Janštejn 147, Horní Dubenky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Libuše Vltavská, sídliště Vajgar 677, Jindřichův Hradec, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Miloš Vltavský, sídliště Janštejn 147, Horní Dubenky, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 8179/14, obj. ze dne Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, Praha 6 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu / 25, Vřesina u Hlučína telefon: , cisarfrantisek@centrum.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 8179/14, obj. ze dne Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 15 stran Počet příloh: 6 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 670 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední plynové Energetický průkaz stavby: Není RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % / ,00 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Krahulčí v okrese Jihlava, v Kraji Vysočina. Obec Krahulčí má 670 obyvatel. Obec je vybavena základní sítí obchodů a služeb. Je zde mateřská škola, základní škola nižšího stupně, sportovní hřiště. Obec Krahulčí je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 24 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Místního šetření se zúčastnil pan Miloš Vltavský. Rodinný dům č. p. 36 byl zpřístupněn. Účastník místního šetření p. Vltavský poskytl znalci všechny potřebné informace. Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 36, který tvoří levou polovinu dvojdomu v Krahulčí, k. ú.krahulčí u Telče. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm, základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina z pálených tašek na bednění. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře hladké plné nebo prosklené. Podlahy o- bytných místností jsou palubkové, podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. Vytápění ústřední, kotel na zemní plyn Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody, vnitřní kanalizace a zemního plynu. Vnitřní vybavení vana. Záchod je splachovací. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači v kombinaci s ÚT. Schodiště je železobetonové s povrchem teracovým. Sporák v kuchyni je elektrický. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Vnější omítky jsou vápenné štukové hladké

3 Stavba slouží jako rodinný dům k bydlení. V rodinném domě se nachází jeden samostatný byt s úplným příslušenstvím. V 1.P.P. se nachází schodiště, předsíň, kotelna, domácí dílna a sklepy. V 1.N.P. se nachází předsíň, schodiště, koupelna s WC, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, ložnice. Nad celým 1.N.P. se nachází půda.. Dle vyjádření p. Vltavského byl rodinný dům dán do užívání v roce V průběhu dosavadního užívání nebyly provedeny žádné rekonstrukce. Byly prováděny běžné opravy a údržba. Příslušenstvím stavby rodinného domu je studna a dále venkovní úpravy - přípojky inženýrských síti, zpevněné plochy, septik, oplocení s vraty a vrátky. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 24 Kraj: CZ063 Kraj Vysočina Okres: CZ0632 Jihlava Obec: Krahulčí Katastrální území: Krahulčí u Telče Ulice: č.o.: 36 Vlastníci FO RČ: Libuše Vltavská sídliště Vajgar 677, Jindřichův Hradec FO RČ: Miloš Vltavský sídliště Janštejn 147, Horní Dubenky Podíl 1 / 2 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Krahulčí č.p. 36 na pozemku p.č. st. 2/1 ANO Pozemky st. 2/1 Stavební parcela Parcela KN 219 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 13/2 Pozemková parcela Parcela KN 546 m 2 zahrada 1 / 2 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.P.P. 96,74 m 2 24,30 m 2 1.N.P. 96,74 m 2 70,54 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 96,74*2,08 = 201,22 m 3 1.N.P. 96,74*3,05 = 295,06 m 3 krov 96,74*4,62/2 = 223,47 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 719,75 m 3-3 -

4 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm a více železobetonové Krov je sedlový Pálené tašky Pozinkovaný plech vápenné, štukové Vápenné štukové Kamenný sokl běžné keramické obklady železobetonové monolitické s povrchem teracovým hladké plné dveře Dřevěná dvojitá Palubkové Keramická dlažba ústřední topení na zemní plyn světelná, třífázová Chybí ocelové trubky, studená i teplá voda Elektrický zásobníkový ohřívač vody zemní plyn plastové potrubí Elektrický sporák vana, WC splachovací rozvod antén Zastavěná plocha [m 2 ] 97 Obestavěný prostor [m 3 ] 719,75 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 64 Další životnost roků 36 Opotřebení % 64,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č.st. 2/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 219 m 2, parc. č. 13/2 zahrada o výměře 546 m 2 z LV č. 24 pro obec Krahulčí, k. ú. Krahulčí u Telče. Vlastníkem pozemků jsou v ideálním spoluvlastnictví: 1. Libuše Vltavská, č. p. 36, Krahulčí 1/2 2. Miloš Vltavský, sídliště Janštejn 147, Horní Dubenky 1/2 U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Na pozemku parc. č. st. 2/1 je postavený rodinný dům č. p. 36. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 24 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Nevcehle ,52 0,80 247,62 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd

5 Mrákotín ,45 0,80 381,16 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Hodice ,44 0,80 352,35 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Řásná ,63 0,80 265,30 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Panenská Rozsíčka ,00 0,80 248,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Sedlejov ,00 0,80 152,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena 274,41 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 2/ / zahrada 13/ / Celková výměra pozemků: 765 Hodnota pozemků celkem: STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 36 porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Krahulčím a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2014 a v lednu Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. chodba 6,19 m 2 0,50 3,09m 2 sklep 9,06 m 2 0,50 4,53m 2 sklep 9,08 m 2 0,50 4,54m 2 sklep 8,61 m 2 0,50 4,31m 2 sklep 6,26 m 2 0,50 3,13m 2 kotelna 9,40 m 2 0,50 4,70m 2 1.P.P. - celkem 48,61 m 2 24,30 m 2 1.N.P. kuchyň 6,99 m 2 1,00 6,99m 2 předsíň 10,35 m 2 1,00 10,35m 2 obývací pokoj 17,27 m 2 1,00 17,27m 2-5 -

6 ložnice 17,85 m 2 1,00 17,85m 2 jídelna 10,37 m 2 1,00 10,37m 2 koupelna s WC 5,57 m 2 1,00 5,57m 2 schodiště 2,14 m 2 1,00 2,14m 2 1.N.P. - celkem 70,54 m 2 70,54 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Nevcehle 120, , Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Hodice 81, , Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je stanový. Vytápění lokální na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Telč, ul. 267, , 2+1, , Kostelnomyslovská Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Panenská Rozsíčka 117, , Rodinný dům, Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Mrákotín 200, x2+kk , Rodinný dům, Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, zemního plynu, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace

7 Telč, ul. Hradební 85, , Rodinný dům, Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Vlastní příjezd z místní komunikace. Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 36 v Krahulčím, k. ú. Krahulčí u Telče s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 2/1 a parc. č. 13/2 z LV č. 24 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od Kč/m 2 do Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu č. p. 36 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 2/1 a parc. č. 13/2 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Klidná lokalita v okrajovém území obce se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí rodinného domu - Dobrý stavebně technický stav Slabé stránky nemovitosti - Nemovitosti v ideálním spoluvlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost rodinného domu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 36 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 94,84 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 94,84 m 2 x Kč/m 2 = Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 36 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 2/1 a parc. č. 13/2 z LV č. 24 v Krahulčím, k. ú. Krahulčí u Telče stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu Kč, po zaokrouhlení Kč slovy: šestsetšedesáttisíc Kč - 7 -

8 Spoluvlastnický podíl povinného Miloše Vltavského o velikosti 1/2 činí: Kč x 1/2 = Kč slovy: třistatřicettisíc Kč Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 24 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitosti rodinného domu č. p. 36 s příslušenstvím a pozemků parc. č. st. 2/1 a parc.č. 13/2 z LV č. 24 v Krahulčím, k ú. Krahulčí u Telče, Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Telč, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí LV č. 24 Ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na nemovitosti rodinného domu č. p. 36 s příslušenstvím a pozemků parc. č. st. 2/1 a parc.č. 13/2 z LV č. 24 v Krahulčím, k ú. Krahulčí u Telče, Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Telč, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění Kč slovy: třistatřicettisíc Kč - 8 -

9 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 24 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína Ing. František Císař U Sadu 293/ Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3155/42/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3155/42/

10 - 10 -

11 - 11 -

12 Snímek katastrální mapy

13 Fotodokumentace nemovitosti Kuchyň Jídelna Koupelna s WC Předsíň Obývací pokoj Ložnice

14 Schodiště na půdu Plynová kotelna v 1.P.P. Domácí dílna v 1.P.P. Pohled západní Pohled jižní Pohled východní Pohled z komunikace Pozemek parc. č. 13/2-14 -

15 Mapa oblasti