OCENĚNÍ NEMOVITOSTI. o ceně podílu na domě ul. Nádražní č.p.499 obec Loket, včetně příslušenství a pozemku. ev.č OCENĚNÍ NEMOVITOSTI

Transkript

1 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ev.č Předmět posudku: o ceně podílu na domě ul. Nádražní č.p.499 obec Loket, včetně příslušenství a pozemku Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54, 616 Brno č.j. 97EX 319/11-73 ze dne Účel posudku: podklad k exekučnímu jednání Zhotovitel posudku: Ladislav KUPKA Alšova 1743, Sokolov mob , kupkaladislav@volny.cz - znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr /68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál - člen Asociace odhadců a znalců České republiky o.s. Brno - koncesovaný odhadce majetku IČO dle Koncesní listiny ev.č držitel vysvědčení o absolvování specializačního studia - oceňování podniku- Vysoká škola ekonomická- Institut oceňování majetku - ze dne člen České komory odhadců majetku Datum, k němuž je provedeno ocenění: Podklady pro vypracování posudku: Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č. 777 ze dne Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného ve dnech pomocně pro informaci - Vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Vlastní aktualizovaná databáze realizovaných prodejů a nabízeních k prodeji podobných bytů v místě a regionu. Sokolov, dne:

2 1. NÁLEZ M.1. Spoluvlastnický podíl 1016/ Loket čp. 449 Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Loket Kód obce: Název obce: Loket Kód okresu: CZ0413 Název okresu: Sokolov Název kraje (oblasti): Karlovarský kraj (Severozápad) Popis a účel: Jedná se o řadový, vícebytový dům postavený v roce Je podsklepený s 4xNP a půdou, napojený na EL, VO, KA a Pl. Přístup a příjezd je z veřejné zpevněné komunikace ulice města. Spoluvlastnický podíl 1016/ Bližší popis technických prvků je uveden dále v ocenění - tabulka K4. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. vícebytový dům čp.449 M.1.2. stavební pozemek p.č. 337/1 M.1.3 porovnávací způsob ocenění M.1.1. vícebytový dům čp.449 Ocenění nákladovým způsobem podle 3 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha - ZP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Zastavěná plocha ,06 Zastavěná plocha ZP = 228,06 m 2 Podlahová plocha - PP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Podlahová plocha ,55 Podlahová plocha PP = 637,55 m 2 Obestavěný prostor - OP Část stavby Počet ZP (m2) Výška (m) OP (m3) Spodní stavba 1 215,34 2,62 564, *19.4 Vrchní stavba 4 215,34 3, ,99 Zastřešení 1 592, *(0.6+4*0.5) Celkem 3 810,14 2

3 Soustava koeficientů Koeficient K 1 určen dle přílohy č.4: konstrukce 1 zděné: K 1 = 0,93900 Koeficient K 2 = 0,92 + 6,60 / PZP Koeficient K 3 = 0,30 + 2,10 / v p Výpočet průměrné zastavěné plochy PZP a výšky podlaží v p Podlaží / Část Počet ZP (m2) vč (m) v (m) ZP*v (m3) 1PP 1 215,34 0,00 2,52 542,66 NP 4 215,34 0,00 3, ,99 Součet , ,65 Průměrná zastavěná plocha PZP = 1 076,70 / 5 = 215,34 m 2 K 2 = 0,92 + 6,60 / 215,34 = 0,95065 Průměrná výška podlaží v p = 3 195,65 / 1 076,70 = 2,97 m K 3 = 0,3 + 2,10 / 2,97 = 1,00707 Koeficient K 4 určen dle přílohy č.15 tabulky č.1 Vysvětlivky ke sl. St: S = standardní, N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Podíl 2 Koef Podíl 3 01 Základy včetně zemních prací bez hydroizolac P 0, ,00 0, ,46 0, Svislé konstrukce zdivo S 0, ,00 0, ,00 0, Stropy nespalné S 0, ,00 0, ,00 0, Zastřešení mimo krytinu sedlová S 0, ,00 0, ,00 0, Krytiny střech standard S 0, ,00 0, ,00 0, Klempířské konstrukce pozink S 0, ,00 0, ,00 0, Úpravy vnitřních povrchů štukové S 0, ,00 0, ,00 0, Úpravy vnějších povrchů vápenné S 0, ,00 0, ,00 0, Vnitřní obklady keramické S 0, ,00 0, ,00 0, Schody žula S 0, ,00 0, ,00 0, Dveře hladké běžné S 0, ,00 0, ,00 0, Vrata bez C 0, ,00 0, ,00 0, Okna standard S 0, ,00 0, ,00 0, Povrchy podlah prkna, dlažby, beton, tkaná podlaha S 0, ,00 0, ,00 0, Vytápění přímotopy plynem S 0, ,00 0, ,00 0, Elektroinstalace 400V S 0, ,00 0, ,00 0, Bleskosvod ano S 0, ,00 0, ,00 0, Vnitřní vodovod TUV S 0, ,00 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace do veřejné sítě S 0, ,00 0, ,00 0, Vnitřní plynovod zaveden S 0, ,00 0, ,00 0, Ohřev teplé vody el, bojlery S 0, ,00 0, ,00 0, Vybavení kuchyní plynový sporák kuch linka S 0, ,00 0, ,00 0, Vnitřní hygien. zařízení vana, umyvadlo, WC S 0, ,00 0, ,00 0, Výtahy bez C 0, ,00 0, ,00 0, Ostatní centrální zamykání, hydranty P 0, ,00 0, ,46 0, Instalační prefabrik. jádra bez C 0, ,00 0, ,00 0,00000 Celkem 1, , ,92436 K 4 = 0,92436 Koeficient K 5 určen dle přílohy č.14: 4 Ostatní města: K 5 = 1,00000 Koeficient K i určen dle přílohy č.38: SKP : CZ-CC 1122: K i = 2,13100 Opotřebení stavby metodou analytickou Vstupní údaje Stavba Rok ocenění 2013 Rok kolaudace 1928 Stáří - S (roky) 85 Celková životnost - Z (roky) 115 Zbytková životnost Z - S (roky) 30 3

4 Tabulka opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení Pol Konstrukce a vybavení Podíl 3 Podíl A Stáří Život Opotř. Př.opotř. 01 Základy včetně zemních prací bez hydroizolac 0, , , , Svislé konstrukce zdivo 0, , , , Stropy nespalné 0, , , , Zastřešení mimo krytinu sedlová 0, , , , Krytiny střech standard 0, , , , Klempířské konstrukce pozink 0, , , , Úpravy vnitřních povrchů štukové 0, , , , Úpravy vnějších povrchů vápenné 0, , , , Vnitřní obklady keramické 0, , , , Schody žula 0, , , , Dveře hladké běžné 0, , , , Vrata bez 0, , , , Okna standard 0, , , , Povrchy podlah prkna, dlažby, beton, tkaná podlaha 0, , , , Vytápění přímotopy plynem 0, , , , Elektroinstalace 400V 0, , , , Bleskosvod ano 0, , , , Vnitřní vodovod TUV 0, , , , Vnitřní kanalizace do veřejné sítě 0, , , , Vnitřní plynovod zaveden 0, , , , Ohřev teplé vody el, bojlery 0, , , , Vybavení kuchyní plynový sporák kuch linka 0, , , , Vnitřní hygien. zařízení vana, umyvadlo, WC 0, , , , Výtahy bez 0, , , , Ostatní centrální zamykání, hydranty 0, , , , Instalační prefabrik. jádra bez 0, , , ,00000 Celkem 0, , ,67111 Opotřebení O = Suma((B / C) * 100 * A) = 67,111 % Vysvětlivky: B = skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení (sl. Stáří) C = předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení (sl. Život) Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.2 Typ K Domy tří a vícebytové (netypové): ZC = Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i ZCU = * 0,93900 * 0,95065 * 1,00707 * 0,92436 * 1,00000 * 2,13100 = 3 807,23 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí cena VC = ZCU * OP VC = 3 807,23 * 3 810,14 = Kč Zjištěná cena C = VC * (1 - O / 100) C = * (1-67,111 / 100) = Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu podle 22 a 23 Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok Kč/měsíc Nájemné B podlahová plocha celková 637,55m2 637,55 46,00 552, , Celkem 637, Vysvětlivky: B - byty, K - kanceláře, S - sklady, O - ostatní Náklady snižující nájemné - 40 % z ročního nájemného * 40 / 100 = Kč 4

5 - 5 % z ceny pozemku ve vlastnictví stejného subjektu * 5 / 100 = Kč P.č. Název J.cena (Kč/m2) Plocha (m2) Cena (Kč) 337/1 zastavěná plocha a nádvoří 717,93 215, Celkem Výpočet ceny pozemku je dokumentován v objektu: M.1.2. stavební pozemek p.č. 337/1 Celkové náklady snižující nájemné = Kč tj. 42 % ročního nájemného Roční nájemné upravené N N = = Kč Výpočet ceny Roční nájemné upravené N = Kč Míra kapitalizace p určena dle přílohy č.16 Bytové domy netypové - budovy typu K: p = 4,5 % Cena zjištěná výnosovým způsobem CV = (N / p) * 100 CV = ( / 4,5) * 100 = Kč Charakteristika dle analýzy rozvoje nemovitosti určena dle přílohy č. 17, Tab. č. 1 D Změny okolí a podmínek bez zásadních změn na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti. Cena zjištěná nákladovým způsobem CN z ceny stavby Název (sub)objektu Cena (Kč) Celkem Výpočet ceny stavby je dokumentován v objektu: R = CV - CN = = Kč Zjištěná cena kombinací nákladového a výnosového způsobu určena dle přílohy č. 17, Tab. č. 2 C = CV + 0,10 R = ,10 = Kč vícebytový dům čp celkem: Zjištěná cena Kč M.1.2. stavební pozemek p.č. 337/1 Ocenění nákladovým způsobem podle 28 Soupis parcel Parcela: 337/1 - zastavěná plocha a nádvoří Základní cena ZC určena dle odst. 1 písm. f): ZC = Cp x 3,00 C p = 35 + (a ) * 0,007414; kde a = počet obyvatel C p = 35 + ( ) * 0, = 51,25 Kč/m 2 ZC = 51,25 * 3,00 = 153,75 Kč/m 2 Koeficient K P1 a K P2 určen dle přílohy č.21 tabulky č.1 a 2 Č.p. Důvod úpravy ceny pozemku Srážka Přirážka (%) (%) výhodnost polohy pozemku v ostatních obcích 100 5

6 K P1 = 1 + 1,00 = 2,00 Č.p. Důvod úpravy ceny pozemku Srážka (%) Přirážka (%) 2.11 pozemek s možností jeho napojení na veřejný rozvod plynu 10 Celkem 0 10 K P2 = 1 + 0,10 = 1,10 Koeficient K i určen dle přílohy č.38: K i = 2,131 Základní cena upravená ZCU = ZC * K P1 * K P2 * K i * K p ZCU = 153,75 * 2,00 * 1,10 * 2,131 *0,996 = 717,93 Kč/m 2 Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 337/1 zastavěná plocha a nádvoří 215,00 717, ,95 Celkem 215, ,95 stavební pozemek p.č. 337/1 - celkem: Zjištěná cena Kč Rekapitulace majetku Název Zjištěná cena (Kč) vícebytový dům čp stavební pozemek p.č. 337/ celkem Podíl na domě / / * 1016 = ,-Kč M.1.3- Porovnávací způsob ocenění bytu Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu a internetu, se obvyklá cena podobných bytů- podílů na domě- v místě s ohledem na nepříznivý stav ekonomiky pohybuje kolem 4 000,-Kč/m2 Cena je odvislá od místa, technického stavu a pod. Byt modernizovaný je proti nemodernizovanému bytu o cca až ,-Kč dražší. Oceňovaný byt není modernizován. 1- Rotava podlahová plocha 56m2, nabídka za ,-Kč 2- Rotava podlahová plocha 76m2, nabídka za ,-Kč 3- Rotava podlahová plocha 53m2, nabídka za ,-Kč Podíl na domě čp.449 v Lokti Porovnávací hodnota : Kč 6

7 Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných bytů Kč Kč Silné stránky nemovitosti : zástavba blízko středu obce napojena na všechny obslužné sítě Slabé stránky nemovitosti : V místě je větší nabídka bytů než je poptávka Byt je v původním stavu, jen částečná modernizace výměna oken za plastová Dům potřebuje novou fasádu Podíl na domě čp. 449 v Lokti Obvyklá cena : Kč 3. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ- ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, je odhadnutá obvyklá cena podílu na vícebytovém domě čp. 449 v Lokti ,-Kč Na nemovitosti váznou závazky podrobně uvedeno v přiloženém LV 777. Zástavní právo z rozhodnutí - Finanční úřad v Sokolově v celkové výši ,-Kč Zástavní právo exekutorské ve výši ,-Kč Zástavní právo exekutorské ve výši ,-Kč Zástavní právo exekutorské ve výši ,57Kč Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č PŘÍLOHY LV č. 777 fotodokumentace 7

8 8

9 9

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15