Zadávateľ: DUPOS dražobná, s.r.o., Tamaškovičova č. 17, Trnava, IČO:

Transkript

1 Znalec : Ing. Jozef Murin, znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností, Košice, Mojmírova 6, tel , evidenčné číslo znalca Zadávateľ: DUPOS dražobná, s.r.o., Tamaškovičova č. 17, Trnava, IČO: Číslo spisu (objednávky): písomná DD , zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo úkonu 157/2012 vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti rozostavaný rodinný dom bez súp. č. na pozemku KN č. 1077/2, vonkajšie úpravy a pozemky parc. č. 1077/1, 1079 a č. 1077/2 v k. ú. Kapušany, obec Kapušany, okres Prešov pre účely prevodu vlastníctva, záložnej zmluvy a zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Počet listov (z toho príloh): 28 (15) Počet odovzdaných vyhotovení: osem V Košiciach, Copyright 2012 by Ing. Jozef Murin, Mojmírova 6, Košice, akékoľvek rozmnožovanie tohto diela, alebo jeho časti je chránené autorským zákonom, podlieha schváleniu autorom.

2 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 2 z 28 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Stanoviť hodnotu nehnuteľnosti podľa vyhl. Min. spravodlivosti SR č. 492/2004 Z.z. rozostavaný rodinný dom bez súp. č. na pozemku KN č. 1077/2, oplotenie, studňa, vonkajšie úpravy a pozemky parc. č. 1077/1, 1079 a č. 1077/2 v k. ú. Kapušany, obec Kapušany, okres Prešov pre účely prevodu vlastníctva, zriadenia záložnej zmluvy a zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. 2. Dátum vyžiadania posudku: (písomná DD ) (dátum zabezpečenia posledného dokladu) 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): (dátum vykonania obhliadky) 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie posudku dodané zadávateľom : - Objednávka - Znalecký posudok č. 33/2009, vypracovaný znalcom Ing. Mikulášom Iľkovičom 6. Podklady obstarané znalcom : - Výpis z listu vlastníctva č. 63 vyhotovený Správou katastra Prešov zo dňa Projektová dokumentácia stavby vyhotovená Artinex CZ, s.r.o., Český Těšín, autor Róbert Wójciak, č. zákazky , projekt neoverený v stavebnom konaní - Kópia z mapy vyhotovená Správou katastra Prešov zo dňa Geometrický plán č. 47/2012 overený Správou katastra Prešov zo dňa pod č. G1-1356/ Stavebné povolenie č. SÚ SP 539/2008/208 zo dňa vydané Obcou Kapušany, právoplatné Zameranie a porovnanie skutkového stavu pri obhliadke s predloženými dokladmi. - Fotodokumentácia rodinného domu s príslušenstvom. - Informácie z realitných portálov 7. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov. 8. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zák. v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorou sa vydáva Štatistická klasifikácia stavieb. Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Miloslav Ilavský, Milan Nič, Dušan Majdúch Ohodnocovanie nehnuteľností, Miloslav Ilavský Mipress, Bratislava, 2012, ISBN Osobitné požiadavky objednávateľa: Nehodnotiť ťarchy záložného práva. 10. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Ako podklad pre prevod vlastníctva, uzavretie záložnej zmluvy a zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 Vyhl. MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a vyhl. č. 605/2008 Z.z. Min. spravodlivosti SR zo 4. decembra 2008, a vyhl. č. 254/2010 Z.z. Min. spravodlivosti SR zo 18. mája 2010, ktorými sa mení Vyhl. Min. spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhl. č. 626/2008 Z.z. a Vyhl. č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení Vyhl. Min. spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je vhodné, pretože stavba nie je schopná v súčasnosti dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je nevhodná z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby, nie je možnosť získania štatisticky významného súboru objektov vhodných na porovnávanie v danom mieste a čase, bez relevantných a identifikovateľných podkladov porovnávania. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený skutkový stav a konštrukčné vyhotovenie, nedokončenosť jednotlivých konštrukcií je zohľadnená pri výpočte rozpočtového ukazovateľa. Pre ohodnotenie konštrukcií, ktoré sa nevyskytujú explicitne v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ), je použitý zástupný rozpočtový ukazovateľ. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR. 2

3 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 3 z 28 b) Vlastnícke a evidenčné údaje : Podľa list vlastníctva č. 63 k.ú. Kapušany, vlastnícke a evidenčné údaje pozri v kópii LV v prílohe znaleckého posudku. Pôvodné pozemky sú po reparcelácii predloženým geometrickým plánom, ohodnotenie je podľa výkazu výmer predloženého geometrického plánu novovytvorené parcely: - parc. č. 1077/1, nová výmera bude 987 m 2 zastavané plochy a nádvoria, parc. č. 1077/2, nová výmera bude 266 m 2 zastavané plochy a nádvoria, - parc. č. 1079, nová výmera bude 1363 m 2 záhrada, všetky parcely vo vlastníctve Matej Bača a manž. Anna, Kapušany 339, okres Prešov, v celosti. Stavby na LV zapísané nie sú. V ťarchách sú zápisy : - Zmluva o zriadení záložného práva pre Slovenskú sporiteiňu, a.s. Tomášiková 48, Bratislava IČO: na par. 1077, 1078, 1079, podľa zml. V 3049/ Zmluva o zriadení záložného práva pre Ing.Ľuboš Kokoška r. Kokoška , Exnárova 33, Prešov na par. CKN -1077, 1078, 1079 a rod. dom s. č.318 na par. 1077, podľa zml. V 3821/2010. Poznámka na LV : - P-563/2012, Oznámenie o začatí výkonu záložného práva na nehn. CKN 1077, 1078,1079 od Ing. Ľuboš Kokoška, Exnárova 6630/33 Prešov, zo dňa: P-667/2012 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva č. 0292/3842/2012 pre Slovenská sporitelňa, a.s. Tomášíková Bratislava na par. CKN 1077,1078,1079, zo dňa: c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením, zameraním a fotodokumentáciou vykonaná dňa za účasti vlastníka. d) Technická dokumentácia: Pre spracovanie tohto znaleckého posudku bola k dispozícii projektová dokumentácia neoverená v stavebnom konaní. Skutkový stav bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. Rodinný dom je rozostavaný s jednoznačnými obrysmi budúceho nadzemného podlažia, predložené stavebné povolenie s vyznačenou právoplatnosťou, ohodnotenie je podľa stavebnotechnického stavu zisteného pri obhliadke. Dokladom o veku stavby je textácia stavebného povolenia a odborný odhad znalca, so stavbou sa začalo v roku 2008, stav, dokončenosť a vek jednotlivých konštrukcií je zrejmý podľa popisu v časti 2.1. tohto posudku. Vek stanovený aj na základe výpovede vlastníka, stavba bude užívaná na bývanie. Na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb boli použité rozmery zistené na obhliadke. Zmeny stavby oproti stavebnému projektu spočívajú predovšetkým v zmene rozmerov jednotlivých strán stavby, zmena dispozície v miestnosti č. 111, ostatné so zachovaním projektovej dispozície, ostatná dispozícia zodpovedá projektu, pôdorysné rozmery s malými odchýlkami, neboli presne dodržané, namerané hodnoty sú v prílohe tohto posudku v obrazovej časti, zodpovedajú meraniu v geometrickom pláne. e) Porovnanie právnej dokumentácie so skutočným stavom : Rozostavaný rodinný dom, stavba nezakreslená na kópii z katastrálnej mapy, zákres na predloženom geometrickom pláne súhlasí so skutočnosťou. Stavebné povolenie predložené, s vyznačením právoplatnosti. Stavba zatiaľ nie je skolaudovaná rozostavaná stavba, nemá pridelené súpisné číslo. Ohodnotený je rozostavaný rodinný dom ako celok s rozostavaným príslušenstvom. V zásade je možné konštatovať, že je možné stavbu jednoznačne v teréne identifikovať parcelným číslom. Prístup k hodnotenej nehnuteľnosti je po verejnej ceste s asfaltovým krytom. Ostatná právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. f) Vymenovanie jednotlivých stavieb nehnuteľnosti, ktoré sú vlastnícky podložené: Rozostavaný rodinný dom bez súp. č. na parc. č. 1077/2, k.ú. Kapušany, Kapušany, okres Prešov Studňa kopaná Podzemná pivnica Vonkajšie schody do pivnice Pozemky parc. č. 1077/1, 1077/2, 1079 g) Vymenovanie jednotlivých stavieb nehnuteľnosti, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Nezistené. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rozostavaný rodinný dom bez súp. č. na parc. č. 1077/2, k.ú. Kapušany, obec Kapušany, okres Prešov KS Jednobytové budovy (JKSO Domy rodinné jednobytové), index koef. cenovej úrovne, posledný známy ku dňu ohodnotenia je 2,204 pre odbor stavebníctvo ako celok, koef. územ. vplyvu 0,95 (ostatné obce). Rodinný dom je osadený na teréne s miernym sklonom, na parc. č. 1077/2, k.ú. Kapušany, obec Kapušany, okres Prešov. V danej lokalite je možnosť napojenia na verejnú elektrickú sieť, verejný vodovod, verejný plynovod, verejná kanalizácia, dátové siete. Výstavba rodinného domu bola začatá v roku Rozostavanosť stupeň dokončenosti jednotlivých prvkov je zrejmý z tabuliek pre tvorbu rozpočtového ukazovateľa. DISPOZIČNÉ RIEŠENIE: Dom bude mať jedno nadzemné podlažie s obytným podkrovím, so sedlovou strechou. Dispozičné riešenie je zrejmé z dispozície, ktorá tvorí prílohu znaleckého posudku. V 1. NP sú plánované vstupná terasa, zádverie so šatníkom, hala, kuchyňa, komora, izba s kuchynským kútom, pracovňa, chodba, kúpeľňa, kúpeľňa s wc, spálňa, šatník, kotolňa, technická miestnosť, garáž, schodisko, zadná terasa s kozubom, čiastočne prekrytá. V podkroví sú plánované schodište, chodba, 2x šatník, 4x izba, kúpeľňa s wc, balkón. 3

4 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 4 z 28 TECHNICKÝ POPIS PLÁNOVANÉHO VYHOTOVENIA: Na podlažiach sa budú vyskytovať konštrukcie v nasledujúcom vyhotovení: Základy betónové vyhotovené - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou, základy oddrenované. Murivo I. a podkrovia je z tehál s budúcim zateplením kamennou vlnou s ušľachtilou omietkou s farebnou povrchovou úpravou. Vnútorné priečky vymurované z tehál s budúcou vápennou hladkou omietkou. Strop nad I. NP rovný železobetónový monolitický nad podkrovím budúci rovná strop sadrokartónový na konštrukcii zložitej sedlovej drevenej strechy z väzníkov a stojok s krytinou z pálenej škridle. Oplechovanie strechy, žľaby a zvody úplné z lakoplastovaného plechu neúplné, ostatné klampiarske konštrukcie (parapety a pod.) budú vyhotovené z lakoplastovaného plechu. Obklad časti fasády bude z keramických tvaroviek (klinker). Dvere plné alebo zasklené drevené. Okná plastové s izolačným trojsklom. Okenné žalúzie vnútorné budú plastové. Podlahy v izbách budú drevené plávajúce podlahy, v ostatných miestnostiach prevažne z keramickej dlažby. Ústredné vykurovanie v na I. NP podlahové teplovodné, v podkroví radiátory plechové. Elektroinštalácia bude svetelná a motorická, bleskozvod. Rozvod vody bude z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja. Kanalizácia z plastového potrubia, vyhotovená len ležatá. Zdroj teplej vody bude zásobník TÚV kombinovaný s kotlom na plyn - zdroj vykurovania. Vybavenie kuchyne bude elektrická varná doska, umývačka riadu zabudovaná, odsávač pary, zabudovaná chladnička, nerezový drez, elektrická teplovzdušná rúra a integrovaná moderná kuchynská linka z materálov na báze dreva. Vnútorné vybavenie bude samostatná sprcha, WC podomietkové, umývadlo na nohy, 2x vaňa plastová, umývadlá. Vodovodné batérie budú pákové nerezové so sprchou, pákové nerezové. Vnútorné obklady budú prevažnej časti kúpeľne nad 1,35 m výšky, samostatnej sprchy, WC min. do výšky 1 m, kuchyne min. pri sporáku a dreze. Kozub plánovaný s uzatvoreným ohniskom s vložkou. Garážové vráta plastové segmentové s automatickým ovládaním Elektrický rozvádzač bude s automatickým istením. V dome bude zabezpečovací systém, rozvod TV a internetu, domáci telefón pod omietkou. MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP Podkrovie ,33*5,22+2,43*2,86+4,86*0,57+2,86*9, ,96,27*14,44+13,14*5,32+8,99*1,79+5,18*16,38 120/266,96=0,450 5,33*5,22+2,43*2,86+4,86*0,57+2,86*9, ,96,27*14,44+13,14*5,32+8,99*1,79+5,18*16,38 120/266,96=0,450 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 2 Základy 4 Murivo 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou ,0 4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové ,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické ,0 8.2 väznicové valbové ,0 10 Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridľové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach...) ,0 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.3 z plastov žľaby a zvody ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu ,0 14. Fasádne omietky 14.1.a omietky na báze umelých látok nad 2/ a omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/ a omietky na báze umelých látok do 1/ Obklady fasád 15.4.e obklady keramické do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.3 tvrdé drevo ,0 4

5 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 5 z Dvere 17.1 plné alebo zasklené z tvrdého dreva ,0 18 Okná 18.6 plastové s trojvrstvovým zasklením ,0 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.3 vlysy bukové ,0 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby ,0 24 Ústredné vykurovanie 24.2.b podlahové teplovodné ,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická ,0 26 Domáci telefón (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka ,0 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka ,0 28 Zabezpečovacie zariadenie (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka ,0 29 Bleskozvod - vyskytujúca sa položka ,5 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod zemného plynu ,0 - Konštrukcie naviac Zateplenie domu ,0 Spolu ,5 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.2 s automatickým ovládaním bez ohľadu na materiál (1 ks) ,0 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové potrubie (2 ks) ,0 35 Zdroj vykurovania 35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vailant, Leblanc ) (1 ks) 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne , varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) , umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks) , chladnička (zabudovaná) (1 ks) , odsávač pár (1 ks) , drezové umývadlo nerezové (1 ks) , kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (5.8 bm) ,0 37 Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová (1 ks) , umývadlo (4 ks) , umývadlo na nohy (1 ks) , samostatná sprcha (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 5

6 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 6 z pákové nerezové so sprchou (2 ks) , pákové nerezové (6 ks) ,0 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (2 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (2 ks) , vane (1 ks) , samostatnej sprchy (1 ks) , WC min. do výšky 1 m (2 ks) , kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) ,0 42 Kozub 42.3 s vyhrievacou vložkou (1 ks) ,0 44 Vstavané skrine 44.1 (1 ks) ,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) ,0 Spolu ,0 1. PODKROVIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 4 Murivo 4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové ,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu ,0 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.4.a omietky na báze umelých látok do 1/ plné alebo zasklené z tvrdého dreva , plastové s trojvrstvovým zasklením ,0 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.3 vlysy bukové ,0 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby ,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) , svetelná ,0 26 Domáci telefón (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka ,0 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka ,0 6

7 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 7 z Zabezpečovacie zariadenie (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka ,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové potrubie (1 ks) ,0 37 Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová (1 ks) , umývadlo (2 ks) , umývadlo na nohy (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) , pákové nerezové (3 ks) , splachovací bez umývadla (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 41 Balkón 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) , vane (1 ks) , WC min. do výšky 1 m (1 ks) , výmery do 5 m 2 (1 ks) ,0 Spolu 515 1,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,204 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie 1. NP 1. Podkrovie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia ( * 0,450)/30,1260 ( * 0,450)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia (4516, * 0,450)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 349,99 150,41 ( * 0,450)/30, ,63 39,78 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom pre odhad technického stavu stavby. Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 100,00 1. Podkrovie ,00 100,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. NP z roku 2012 Východisková hodnota 349,99 /m 2 *266,96 m 2 *2,204*0, ,71 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 150,41 /m 2 *266,96 m 2 *2,204*0, ,30 Technická hodnota 100,00% z , ,30 1. Podkrovie z roku 2012 Východisková hodnota 181,63 /m 2 *266,96 m 2 *2,204*0, ,06 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 39,78 /m 2 *266,96 m 2 *2,204*0, ,46 Technická hodnota 100,00% z , ,46 7

8 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 8 z 28 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po dokončení [ ] Východisková hodnota nedokončenej stavby [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie , , ,30 1. podkrovné podlažie , , ,46 Spolu , , ,76 Dokončenosť stavby: ( ,76 / ,77 ) * 100 % = 35,78 % 2.2 STUDNE Studňa kopaná ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Studne a záchyty vody Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: Priemer: 10 m 1000 mm Počet ručných čerpadiel: 1 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,204 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom pre odhad technického stavu stavby. Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa kopaná ,00 38,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (81,49 /m * 5m + 149,21 /m * 5m + 68,05 /ks * 1 ks) * 2,204 * 0, ,68 Technická hodnota 38,00 % z 2 557,68 971, VONKAJŠIE ÚPRAVY Podzemná pivnica Predmetom ohodnotenia je kamenná podzemná pivnica s rovným stropom - železobetónová doska, drevené zvlakové dvere, jedno kovové jednoduché okno s mrežou. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 14. Podzemná pivnica (JKSO 825 4) Bod: Maloplošné pivnice Položka: 14.1.a) Tehelná alebo kamenná klembová Kód KS: 1274 Ostatné budovy, inde neklasifikované Kód KS2: 1271 Nebytové poľnohospodárske budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 4210/30,1260 = 139,75 /m3 vop Počet merných jednotiek: 5,8*6,05*2,2 = 77,2 m 3 vop Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,204 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom pre odhad technického stavu stavby. Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Podzemná pivnica ,00 38,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 77,2 m 3 vop * 139,75 /m3 vop * 2,204 * 0, ,38 Technická hodnota 38,00 % z , ,96 8

9 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 9 z Vonkajšie schody do pivnice Predmetom ohodnotenia sú kamenné stupne zaklinované do upraveného terénu pre vstup do podzemnej pivnice. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Z lomového kameňa - kladené do piesku Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 140/30,1260 = 4,65 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 4,4*1,3 = 5,72 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,204 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom pre odhad technického stavu stavby. Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody do pivnice ,50 22,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 5,72 bm stupňa * 4,65 /bm stupňa * 2,204 * 0,95 55,69 Technická hodnota 22,50 % z 55,69 12, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rozostavaný rodinný dom bez súp. č. na parc. č. 1077/2, k.ú. Kapušany, Kapušany, okres Prešov , ,76 Studňa kopaná 2 557,68 971,92 Vonkajšie úpravy Podzemná pivnica , ,96 Vonkajšie schody do pivnice 55,69 12,53 Celkom za Vonkajšie úpravy , ,49 Celkom: , ,17 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosť sa nachádza v katastrálnom území Kapušany v lokalite rodinných domov v zastavanom území obce, v zóne určenej územným plánom vyhradenej pre bývanie, v susedstve rodinné domy a obchod s potravinami, dopravne pri miestnej komunikácii. Nehnuteľnosť sa nachádza v obci Kapušany, na okraji centra obce, v blízkosti je krajské mesto Prešov (7 km), lokalita je určená na trvalé bývanie. Pracovné možnosti obyvateľstva prevažne v blízkom meste Prešov, príslušenstvo odpovedajúce využitiu domu, prístup priamo z obecnej cesty s asfaltovým krytom, nezamestnanosť do 15 % v blízkosti dostupný autobus SAD, železnica, taxi, v blízkom Prešove je veľmi dobre rozvinutá infraštruktúra mesta, kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí veľmi dobrá, možnosť napojenia na verejný rozvod elektriny, verejný vodovod, verejná kanalizácia, verejný rozvod plynu. V blízkom okolí nie sú konfliktné skupiny osôb. Pozemok je oplotený. b) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť rozostavaný rodinný dom bez súp. č. s príslušenstvom, budúce využitie ako rodinný dom jednobytový, využitie na iný účel nevhodné. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: V súčasnosti nie sú spojené žiadne riziká v súvislosti s ďalším využitím nehnuteľnosti na účel, akému slúži v terajšej dobe, čiže ako rozostavaný rodinný dom s príslušenstvom. Bez ekologického zaťaženia pozemku. Nie je doklad o ohrození stavbami vo všeobecnom záujme. Bez nevýhodných nájomných zmlúv. Pri obhliadke neboli zistené žiadne skutočnosti, ktoré by obmedzovali riadne užívanie nehnuteľnosti ako je v súčasnosti, s výnimkou výkonu záložného práva. Stavba je vyhotovená podľa schváleného projektu s marginálnymi zmenami stavby. Na nehnuteľnosti viaznu ťarchy: - Zmluva o zriadení záložného práva pre Slovenskú sporiteiňu, a.s. Tomášiková 48, Bratislava IČO: na par. 1077, 1078, 1079, podľa zml. V 3049/ Zmluva o zriadení záložného práva pre Ing.Ľuboš Kokoška r. Kokoška , Exnárova 33, Prešov na par. CKN -1077, 1078, 1079 a rod. dom s. č.318 na par. 1077, podľa zml. V 3821/2010. Poznámka na LV : - P-563/2012, Oznámenie o začatí výkonu záložného práva na nehn. CKN 1077, 1078,1079 od Ing. Ľuboš Kokoška, Exnárova 6630/33 Prešov, zo dňa: P-667/2012 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva č. 0292/3842/2012 pre Slovenská sporitelňa, a.s. Tomášíková Bratislava na par. CKN 1077,1078,1079, zo dňa: Prístup z verejnej komunikácie. Všetky známe riziká v čase obhliadky sú zohľadnené v doporučenej všeobecnej hodnote. 9

10 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 10 z STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY Výpočet všeobecnej hodnoty je vykonaný metódou polohovej diferenciácie s použitím metódy výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie podľa Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je zvolený na úrovni, ktorá zodpovedá priemernému pomeru všeobecnej a technickej hodnoty rodinných domov podobnej kvality v obci Kapušany. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov a ich hodnotenie je uvedené v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,35 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,700) 1,050 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,700 III. trieda Priemerný koeficient 0,350 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,193 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,350-0,315) 0,035 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, , Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce nevhodné k bývaniu situované na okraji obce IV. 0, , Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu I. 1, , Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, , Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti I. 1, ,5000 obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0, , Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0, , Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, , Konfigurácia terénu južný svah o sklone 5% - 25% II. 0, , Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón II. 0, , Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica a autobus III. 0, , Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby III. 0, ,5000 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, , Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, , Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. 10

11 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 11 z 28 bez zmeny III. 0, , Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0, , Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, , Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 0, ,0000 Spolu ,33 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 81,33/ 180 0,452 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,17 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky zastavané, podľa GP Pozemok je čiastočne zastavaný, prístup z verejnej komunikácie, optimálny geometrický tvar pozemku pre výstavbu rodinného domu. Východisková hodnota je výrazne ovplyvnená blízkosťou mesta Prešov, obec Kapušany je možno považovať za satelit mesta Prešov. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov polohovej diferenciácie a ich hodnotenie je zrejmé z nasledujúceho textu, viď tiež kap. II.3. Parcela Druh pozemku Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1077/1 zastavaná plocha a nádvorie 987,00 1/1 987, /2 zastavaná plocha a nádvorie 266,00 1/1 266,00 Spolu výmera 1 253,00 Obec: Kapušany Východisková hodnota: VH MJ = 50,00% z 26,56 /m 2 = 13,28 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V Hodnotenie 5. obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta Hodnota koeficientu 4. nadštandardné rodinné domy koeficient intenzity využitia 1,05 k D 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k koeficient dopravných prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. vzťahov 0,90 k P koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov 4. veľmi dobrá vybavenosť (elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón) 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,05 1,40 1, iné faktory (pozemok čiastočne zastavaný stavbou) 0,80 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,05 * 1,05 * 0,90 * 1,00 * 1,40 * 1,30 * 0,80 1,4447 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 13,28 /m 2 * 1, ,19 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 1 253,00 m 2 * 19,19 /m ,07 11

12 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 12 z Pozemky nezastavané, podľa GP Pozemok je nezastavaný, prístup z verejnej komunikácie, veľká výmera, menej vhodný geometrický tvar pozemku pre výstavbu rodinného domu, vhodný ako záhrada za domom. Východisková hodnota je výrazne ovplyvnená blízkosťou mesta Prešov, obec Kapušany je možno považovať za satelit mesta Prešov. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov polohovej diferenciácie a ich hodnotenie je zrejmé z nasledujúceho textu, viď tiež kap. II.3. Parcela Druh pozemku Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1079 záhrada 1363,00 1/1 1363,00 Obec: Kapušany Východisková hodnota: VH MJ = 50,00% z 26,56 /m 2 = 13,28 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 5. obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta Hodnota koeficientu 4. nadštandardné rodinné domy 1,05 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 4. veľmi dobrá vybavenosť (elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón) 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 12. iné faktory (veľká výmera, menej vhodný geometrický tvar pozemku pre výstavbu rodinného domu, vhodný ako záhrada za domom ) 1,05 0,90 1,40 1,30 0,95 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,05 * 1,05 * 0,90 * 1,00 * 1,40 * 1,30 * 0,95 1,7156 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 13,28 /m 2 * 1, ,78 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 1 363,00 m 2 * 22,78 /m ,14 12

13 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 13 z 28 III. ZÁVER Znaleckou úlohou bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rozostavaného rodinného domu bez súp. č. na parc. č. 1077/2 a pozemok parc. č. 1077/2 a 1077/1, 1079 s príslušenstvom, evidované na LV č. 63 v kat. území Kapušany, okres Prešov, obec Kapušany, v zmysle aktuálneho listu vlastníctva a geometrického plánu. Všeobecná hodnota bola stanovená podľa vyhlášky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Všeobecná hodnota bytu bola stanovená metódou polohovej diferenciácie, pričom dosiahnuté výsledky objektívne vystihujú všeobecnú hodnotu predmetu ohodnotenia v danom mieste a čase pri jeho prípadnom predaji v bežnom obchodnom styku. Stanovená všeobecná hodnota podľa dostupných informácií z realitného trhu zodpovedá dosahovaným všeobecným cenám v danom mieste a čase k dátumu Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Rozostavaný rodinný dom bez súp. č. na parc. č. 1077/2, k.ú. Kapušany, Kapušany, okres Prešov ,56 Studňa kopaná 439,31 Vonkajšie úpravy Podzemná pivnica 3 879,95 Vonkajšie schody do pivnice 5,66 Spolu za Vonkajšie úpravy 3 885,61 Spolu stavby ,48 Pozemky Pozemky zastavané - parc. č. 1077/1 (987 m 2 ) ,53 Pozemky zastavané - parc. č. 1077/2 (266 m 2 ) 5 104,54 Pozemky nezastavané - parc. č (1 363 m 2 ) ,14 Spolu pozemky (2 616,00 m 2 ) ,21 Spolu VŠH ,69 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Jedenstosedemtisíc Eur Dokončenosť hlavnej stavby je 35,78 % Spôsobilosť stavby pre zápis do KN v zmysle 3 ods. 15 Katastrálneho zákona stavba spĺňa podmienky pre zápis stavby do KN. V Košiciach, dňa Ing. Jozef Murin, znalec IV. PRÍLOHY 1, objednávka 2, výpis z listu vlastníctva č. 63 3, kópia z katastrálnej mapy 4, geometrický plán 5, situácia, dispozičné riešenie podlaží domu, rez domu 6, stavebné povolenie 7, fotodokumentácia 13

14 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 14 z 28 14

15 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 15 z 28 15

16 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 16 z 28 16

17 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 17 z 28 17

18 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 18 z 28 18

19 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 19 z 28 19

20 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 20 z 28 Situácia 20

21 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 21 z 28 Dispozícia I. NP 21

22 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 22 z 28 Dispozícia podkrovia 22

23 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 23 z 28 Rez domom 23

24 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 24 z 28 24

25 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 25 z 28 25

26 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 26 z 28 26

27 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 27 z 28 27

28 Znalecký posudok - znalecký úkon č. 157/2012 Strana č. 28 z 28 Interiér I.NP Pohľad na dom predný z ulice Interiér podkrovia Pohľad na dom zo záhrady za domom Budúce schodisko Pohľad bočný na dom Podzemná pivnica Záhrada za domom Fotodokumentácia rodinný dom bez súp. č. na parc. č. 1077/2, kat. úz. Kapušany, vyhotovené V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR pod č zo dňa pre odbor: Stavebníctvo, odvetvie: Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 157/2012 znaleckého denníka č Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č. 157/