Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 210/22/2014 Typ nemovitosti Pozemek parc.č. 50/8 - orná půda, pozemka parc.č. 82/35 - lesní pozemek v současném stavu Účel ocenění Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení Předmět ocenění pozemek parc.č. 50/8, LV č. 333 pozemek parc.č. 82/35, LV č. 333 Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Komařice Počet obyvatel 303 Kat. území Sedlo u Komařic Ulice Sedlo u Komařic Část obce dle LV Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p. 197 381 01 Český Krumlov Tel. E-mail podatelna@exekuceck.cz IČ 66254132 DIČ CZ7412231882 Vlastnictví pozemek parc.č. 50/8 Dvořáková Jana - Komařice, Komařice 64 pozemek parc.č. 82/35 Dvořáková Jana - Komařice, Komařice 64 Zpracováno pro exekutora Vypracoval Seltsam Josef Na Vyhlídce 541 382 41 Kaplice email: josef.seltsam@seznam.cz tel: 724 722556 Počet stran textu 7 Počet stran příloh 21 Dne 30.3.2014 Ke dni 26.3.2014 Prohlídka dne 26.3.2014 Obvyklá cena - pozemek parc. č. 50/8 - orná půda Výměra pozemku 4431 m 2 50 Kč/m 2 222 000 Kč Obvyklá cena - pozemek parc. č. 82/35 - lesní pozemek Výměra pozemku 9961 m 2 63 000 Kč Obvyklá cena 285 000 Kč Dvěstěosmdesátpět tisíc Kč - 1 -
Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) ANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Na listu vlastnictví č. 333 pro k. ú. Sedlo u Komařic odd. C jsou zapsána následující vlastnického práva: nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské, atd. - viz. LV č. 333 v příloze. Tato omezení nejsou v obvyklé ceně zohledněna. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen, nemovitosti nejsou předmětem změny vlastnických práv. Jedná se odhad obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení. - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 333. Snímek kat. mapy pro k.ú. Sedlo u Komařic. Fotodokumentace. Situační mapa. Informace o přístupové cestě. Informace z platného územního plánu pro obec Komařice. Informace a údaje zjištěné při místním šetření dne 24.3.2014. Realitní inzerce nabídka. Znalecký posudek č. 412-3/14 pro lesní pozemek parc. č. 82/35, vypracoval Ing. Blažek. Datum předání kompletních podkladů 30.3.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 333. Fotodokumentace. Situační mapa. Znalecký posudek č. 412-3/14 pro lesní pozemek parc. č. 82/35, vypracoval Ing. Blažek. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Komařice - místní část Sedlo se nachází v okrese České Budějovice, kraj Jihočeský. V obci Komařice je dílčí infrastruktura, minimální občanská vybavenost. Obec se nalézá cca 12 km jihovýchodně od města Trhové Sviny a cca 19 km severně od krajského města České Budějovice. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Oceňované pozemky parc. č. 50/8 - orná půda a parc. č 82/35 - lesní pozemek se nachází v intravilánu obce Komařice, k.ú. Sedlo u Komařic, vše zapsáno na LV č. 333. Pozemek parc. č. 50/8 - orná půda, jedná se o pozemek, který je k datu ocenění nevyužívaný k zemědělské produkci. Pozemek se nachází na jižním okraji obce Komařice - místní část Sedlo. Okolí oceňovaného pozemku parc. č. 50/8 tvoří zemědělské pozemky. Pozemek je sklonité charakteristiky k jihu, nepravidelného půdorysného tvaru, bez porostů, je oplocen. Přístup a příjezd na oceňovaný pozemek je z parc. č. 592/1 ve vlastnictví obce Komařice. Dle platného územního plánu je pozemek veden jako plocha určená k bydlení - zástavba rodinnými domy venkovského typu. V blízkosti oceňovaného pozemku nejsou vedeny přípojky inženýrských sítí Pozemek parc. č. 82/35 - lesní pozemek. Ocenění lesního pozemku provedl znalec pro obor ekonomika, pozemky a porosty lesní, tak ostatní zeleň rostoucí mimo les - Ing. Vojtěch Blažek. Výsledná hodnota ocenění lesního pozemku je zahrnuta v rekapitulaci ocenění. Celkový výpočet ocenění lesního pozemku je nedílnou součástí přílohy znaleckého posudku č. 210/22/2014. Přes písemnou výzvu nebyla povinnou doložena případná existence nájemní smlouvy k oceňovaným pozemkům, případná existence nájemních smluv k pozemkům parc. č. 50/8, parc. č. 82/35 není v obvyklé ceně zohledněna. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě Informace o nemovitosti nízká frekvence spojů Ne 19 Km Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 592/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis pozemku Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Tvar pozemku přibližně čtvercový Sklon pozemku sklonitý Orientace pozemku převážně na jih Oplocení pozemku celé Výměra 4431.0 m 2 Inženýrské sítě Elektro není Voda z řadu není Voda ze studny není Kanalizace do řadu není - 3 -
Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality, datum vložení inzerátu 18.7.2013, datum změny inzerátu 30.8.2013 Územní plán není Napojení na IS není provedeno Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra 9226.0 m 2 Cena za pozemek 349 000 Kč 38 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 297000 Kč 32 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Nabízíme k prodeji pozemky ve velmi pěkném prostředí v obci Trhové Sviny. Jedná se o pozemky v mírně zvlněné krajině. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Jihočeské reality - servis bydlení, datum vložení inzerátu 2.9.2013 Územní plán byl schválen Napojení na IS není provedeno Sklon pozemku Výměra 4115.0 m 2 Cena za pozemek 855 920 Kč 208 Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena 642000 Kč 156 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Pozemek o celkové ploše 4115m2 na okraji obce Trhové Sviny. Pozemek se skládá se dvou částí - trvalý travní porost a celkové rozloze 4070m2 a 45m2 tvoří les. Součástí prodeje je i starší dřevěná chatka, která je na pozemku umístěna. Voda je z vlastní studny, ostatní sítě nedaleko pozemku. Po zažádání je možná změna v územním plánu a pozemek využít k výstavbě RD. - 4 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Jihočeské reality, datum vložení inzerátu 30.8.2013 Územní plán Byl schválen Napojení na IS není provedeno Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra 8777.0 m 2 Cena za pozemek 699 000 Kč 80 Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena 524000 Kč 60 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Nabízíme k prodeji pěkné stavební pozemky nedaleko Trhových Svinů (4km) a 14km od Českých Budějovic. Pozemek je zahrnut územním plánem do území pro výstavbu rodinných domů. Veškerá občanská vybavenost v Trhových Svinech. Vhodné pro rozdělení na 3 stavební parcely. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S reality, datum vložení inzerátu 9.6.2013 Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Napojení na IS není provedeno Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra 6990.0 m 2 Cena za pozemek 400 000 Kč 57 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 340000 Kč 49 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Prodej stavebního pozemku v obci Borovany. Celková plocha 6.990 m2. Pozemek určen k zástavbě v průmyslové zóně, která na tento pozemek navazuje. Bezproblémová příjezdová cesta. Přes pozemek vede elektrické a plynové vedení. Vhodné pro vybudování skladu, drobné podnikatelské výrobny a jiné. Klidné místo na okraji obce. - 5 -
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 32-156 Kč/m 2 297 000-642 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 50 Kč/m 2 Hodnocení trhu: Na trhu s nemovitostmi v této lokalitě je nabídka vyšší než poptávka, záleží na konkrétním umístění nemovitosti. Informace o situaci na trhu jsou z internetu, z vlastní databáze, z nabídek RK působících v tomto regionu a z uskutečněných prodejů. Současná cena obvyklá byla stanovena na základě porovnání srovnávaných nemovitostí z nabídek RK na trhu v dané lokalitě. Byla zohledněna poloha nemovitosti, umístění dostupnost, dopravní obslužnost a sklonitost pozemků. Přes písemnou výzvu nebylo povinnou doložena případná existence nájemních smluv k oceňovaným pozemkům, případná existence nájemních smluv k pozemkům parc. č. 50/8, parc. č. 82/35 není v obvyklé ceně zohledněna. Obvyklá cena pozemek parc. č. 50/8 - orná půda, zapsaný na listu vlastnictví č.333, v k.ú. Sedlo u Komařic, obec Komařice - místní část Sedlo odhaduji na 50,- Kč/m2, tzn. 222.000,- Kč. Obvyklá cena pozemek parc. č. 82/35 - lesní pozemek, zapsaný na listu vlastnictví č.333, v k.ú. Sedlo u Komařic, obec Komařice - místní část Sedlo byla stanovena na základě znaleckého posudku č. 412-3/14(vypracoval Ing. Blažek) ze dne 28.3.2014, stanovená cena 63.000,- Kč. Celková obvyklá cena pozemků zapsaných na LV č. 333 pro k.ú. Sedlo u Komařic, obec Komařice místní část Sedlo je 285.000,- Kč. Vypracoval Licence číslo 0842 Seltsam Josef Na Vyhlídce 541 382 41 Kaplice podpis - 6 -
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Podle části C listu vlastnictví č. 333 pro k. ú. Sedlo u Komařic, obec Komařice - místní Sedlo je vlastnické právo k pozemkům parc. č. 50/8 a parc. č. 82/35 omezeno následujícími omezeními: - nařízení exekuce - zástavní právo exekutorské - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a další - (viz. LV č. 333 v příloze posudku) Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 333. Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 22.05.2008 pod poř.číslem 1877/Z pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 210/22/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 25/2014. V Kaplici, 30.3.2014 Josef Seltsam Na Vyhlídce 541 382 41 Kaplice telefon: 724 722 556 e-mail: josef.seltsam@seznam.cz - 7 -
Fotodokumentace pozemek parc. č. 50/8 - východní pohled pozemek parc. č. 50/8 - jižní pohled pozemek parc. č. 50/8 - západní pohled pozemek parc. č. 50/8 pozemek parc. č. 82/35 - lesní pozemek - 8 -
Fotodokumentace - mapy Mapa oblasti pozemek parc. č 50/8, k.ú Sedlo u Komařic - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -