ZNALECKÝ POSUDEK O TRŽNÍ HODNOTĚ číslo 458-15/2017 Účel ocenění: Odhad tržní hodnoty za účelem prodeje nemovitostí zapsaných na LV 606 v k.ú. a obci Stachy v rámci insolvenčního řízení Sp. zn. KSPL 54 INS 25639/2016 (ocenění stávajícího stavu) Objednavatel : Ing. Petr Kočárek - insolvenční správce, IČO: 64058565 Pod vilami 10, 140 00 Praha 4 Zhotovitel: Ing. Josef Kouba Skalka 691, 383 01 Prachatice IČ: 73755664 telefon: 777 070 808, 388 313 969 OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: e-mail: domus@ustavdomus.eu 15 850 Kč 7.10.2017 Stav ke dni : 7.10.2017 Za přítomnosti znalce Počet stran: 18 stran Prachatice, dne 26.10.2017 Počet příloh: 12 Ing. Josef Kouba Počet vyhotovení: 2
A. NÁLEZ Znalecký úkol Odhad tržní hodnoty za účelem prodeje nemovitostí zapsaných na LV 606 v k.ú. a obci Stachy v rámci insolvenčního řízení Sp. zn. KSPL 54 INS 25639/2016 (ocenění stávajícího stavu) Základní informace Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Prachatice, obec Stachy, k.ú. Stachy Adresa nemovité Stachy, 384 73 Stachy věci: Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Petr Vaněček, náměstí Svobody 138, 342 01 Sušice, vlastnictví: výhradní Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu - kopie katastrální mapy - informace a údaje sdělené účastníky řízení - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace realitních kanceláří a realitní inzerce - vlastní databáze znalce - informace z pasportu komunikací obce Stachy - informace stavebního úřadu v návaznosti na platný územní plán Místopis Jedná se o bývalou střediskovou obec. V obci je obecní úřad, pošta, základní škola, zdravotnické zařízení, kanalizace, vodovod a plynovod, restaurace, spolky, obchod se základním sortimentem, základní služby. Obec sestává ze tří částí Stachy (Bláhov, Chalupy, Churáňov-samoty, Jirkalov, Krousov, Kusov, Lesní Chalupy, Michalov, Říhov, Stachy, Šebest ov, Zadov), Jaroškov a Úbislav (Kundratec, Úbislav). Obec má dopravní napojení veřejnou autobusovou dopravou. Ostatní služby v příslušné obci s rozšířenou působností ve Vimperku (15 km), nebo Prachaticích (37 km) Pozemek leží při místní komunikaci cca vprostřed cesty z Jirkalova do Bláhova. Přístupný je z veřejné komunikace přes pozemek vedený jako ostatní plocha - ostatní komunikace. V místě nejsou žádné služby. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec Současný stav Přípojky: voda elektro Budoucí stav kanalizace plyn telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Přípojky: voda elektro MHD železnice dálnice/silnice I. tř. širší centrum - bytové domy zděné -2- kanalizace plyn telefon zpev. příjezd autobus silnice II.,III.tř.
Celkový popis: Předmětem ocenění je soubor nemovitostí zapsaných na LV 606 v k. ú. a obci Stachy. Soubor je tvořen pozemky 1035/7 a 1035/8 a 1035/19 vedenými v KN jako orná půda a pozemkem 1047/3 vedeným v KN jako ostatní plochy - neplodná půda. Hranice pozemků při místním šetření nebyly přesně vytýčeny, znalec po dohodě s vlastníkem provedl místní šetření sám. Pozemek p.č. 1035/19 ve volně přístupný, zbylé pozemky jsou oploceny, oplocení pravděpodobně kopíruje průběh vnějších hranic celku 1035/7 a 1035/8 a 1047/3. Oplocení je na západní hranici tvořeno pletivem s proměnnými rozměry ok na dřevěných sloupcích, jižní a severní a východní hranice pak oplocena pletivem drátěným na ocelových sloupcích. Ve východní hranici umístěna brána - vstup n aoplocenou část pozemků. Na pozemku p.č. 1035/7 pak stojí dřevěný suchý záchod. Podle informace příslušného stavebního úřadu - Odbor výstavby a územního plánování městského úřadu Vimperk - jsou pozemky dle LV 606 v k.ú. Stachy podle platného územního plánu obce Stachy v nezastavěném území, kde není přípustná žádná výstavby kromě staveb pro lesnictví a ochranu přírody, dále lze zde umisťovat dopravní a technickou infrastrukturu. Nepřipouští se ani oplocování pozemků. Pokud by někdo v nezastavěném území pozemek oplotil, stavební úřad by zahájil řízení o odstranění stavby v souladu se stavebním zákonem, které by vyústilo v nařízení odstranění stavby plotu. Jiná možnost prý není. Vzhledem k výše uvedenému je na pozemky pro potřeby ocenění nahlíženo jako na pozemky holé bez úprav. Předpokládám, že v případě nutnosti vyklidit pozemek od provedeného oplocení budou náklady na odstranění pokryty získaným materiálem. Silné stránky Poloha v CHKO Šumava Slabé stránky Pouze zemědělské využití. Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE NE Komentář: Přístup k pozemku z veřejné komunikace přes pozemky vedené v KN jako ostatní plocha - ostatní komunikace, na kterých je umístěna veřejná komunikace. Přímo na pozemek přístup přes pozemek p.č. 2131/5 ve vlastnictví Františka Švarce, přístup evidentně není nijak omezován. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Komentář: V KN vedeno zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve prospěch VZP Čr a dále různé záznamy o zahájení exekuce různými exekutory v souvislosti s různými exekucemi. Ostatní rizika: nejsou NE -3-
C. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Porovnávací metoda Přehled srovnatelných pozemkůi Název: Dražba louky 25 972 m2 Lokalita: Vacov - Nespice, okres Prachatice Popis: Vyvolávací cena 315 000,- Kč včetně provize. E-dražba se koná dne 14.11.2017, od 09:40 hod na našich webových stránkách. Prohlídky se konají dne 12.10.2017 v 15:30 hod a 26.10.2017 v 11:30 hod na adrese Vacov, Žár 25. Dražební vyhláška, více informací a znalecký posudek jsou k dispozici na vyžádání u prodejce. Energetický štítek nebyl vypracován, prodejce upozorňuje, že uvedený údaj o energetické náročnosti budovy je pouze orientační. Koeficienty: redukce pramene ceny - vyvolávací cena dražby- předpokládám realizaci velikost pozemku poloha pozemku dopravní dostupnost možnost zastavění poz. intenzita využití poz. vybavenost pozemku úvaha zpracovatele ocenění Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. 2 2 [ Kč ] [m ] JC [ Kč/m ] KC [ Kč/m2 ] 315 000 25 972 12,13 12,13 Název: Zemědělský pozemek, p.č.: 1210/14, 1210/17, 1213/5 Lokalita: Stachy Popis: Realizovaný prodej 01/2017, 1210/14 9497 m2 ttp, 1210/17-25 m2 ttp, 1213/5 420 m2 neplodná půda. Realizovaná cena uvedená v KN - údaje o dosažených cenách. Koeficienty: redukce pramene ceny - realizovaný prodej velikost pozemku poloha pozemku dopravní dostupnost možnost zastavění poz. intenzita využití poz. vybavenost pozemku úvaha zpracovatele ocenění -4-
Cena [ Kč ] 30 000 Výměra [ m2 ] 9 942 Jednotková cena JC [ Kč/m2 ] 3,02 Koeficient KC Upravená JC. [ Kč/m2 ] 3,02 Název: Zemědělský pozemek, p.č.: 1223/3 Lokalita: Stachy Popis: Realizovaný prodej 06/2016, 1223/3-14494 m2 ttp. Realizovaná cena uvedená v KN údaje o dosažených cenách. Koeficienty: redukce pramene ceny - realizovaný prodej velikost pozemku poloha pozemku dopravní dostupnost možnost zastavění poz. intenzita využití poz. vybavenost pozemku úvaha zpracovatele ocenění Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m2 ] JC [ Kč/m2 ] KC [ Kč/m2 ] 72 470 14 494 5,00 5,00 Název: Zemědělský pozemek, p.č.: 266 Lokalita: Stachy Popis: Realizovaný prodej 08/2016, 266-1577 m2 ttp. Realizovaná cena uvedená v KN údaje o dosažených cenách. Koeficienty: redukce pramene ceny - realizovaný prodej velikost pozemku poloha pozemku dopravní dostupnost možnost zastavění poz. intenzita využití poz. vybavenost pozemku úvaha zpracovatele ocenění Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m2 ] JC [ Kč/m2 ] KC [ Kč/m2 ] 15 000 1 577 9,51 9,51 Název: Zemědělský pozemek, p.č.: 717/1 Lokalita: Stachy Popis: Realizovaný prodej 03/2017, 717/1-16826 m2 ttp. Realizovaná cena uvedená v KN údaje o dosažených cenách. Koeficienty: redukce pramene ceny - realizovaný prodej velikost pozemku poloha pozemku dopravní dostupnost možnost zastavění poz. intenzita využití poz. vybavenost pozemku -5-
úvaha zpracovatele ocenění Cena Výměra [ Kč ] [ m2 ] 50 000 16 826 Jednotková cena JC [ Kč/m2 ] 2,97 Koeficient Upravená JC. KC [ Kč/m2 ] 2,97 6,53 Kč/m2 Zjištěná průměrná jednotková cena Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Při zjištění ceny pozemků se vychází z realizovaných cen nebo dostupných nabídek na realitním trhu, které byly realizovány v poslední době. Zemědělské pozemky v obdobných lokalitách se obecně obchodují v rozmezí 3-20 Kč/m2. Cena pozemku závisí na poloze pozemku v obci, na jeho vybavenosti a možnosti přístupu. Oceňované pozemky jsou územním plánem určeny výhradně pro zemědělství, případně pro výstavbu objektů typově odpovídající krmelci či posedu. Územní plán neumožňuje ani trvalé oplocení. Pozemky nejsou napojeny na inženýrské sítě. V tomto případě tedy nemají venkovní úpravy vliv na cenu, podle informace stavebního úřadu v případě stížnosti bude zahájeno řízení o odstranění bez možnosti dodatečného povolení. Pozemky toho typu jsou zpravidla obchodovány jako jeden celek, bez rozlišení druhu půdy do určité rozumné míry zastoupení druhu neplodná půdy a ostatních ploch. Pro účely tohoto ocenění odhaduji realizovatelnou jednotnou cenu ve výši 10 Kč/m2 při prodeji veřejnou inzercí. Druh pozemku Parcela č. orná půda orná půda orná půda ostatní plocha neplodná půda Celková výměra pozemků 1035/7 1035/8 1035/19 1035/19 Výměra [ m2 ] 1 339 10 103 133 Jednotková cena [ Kč/m2 ] 10,00 10,00 10,00 10,00 1 585 Hodnota pozemků celkem -6- Celková cena pozemku [Kč] 13 390 100 1 030 1 330 15 850
D. REKAPITULACE OCENĚNÍ Podnota pozemku 15 850 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Porovnávací hodnota byla stanovena pro nemovitost jako celek porovnáním s obdobnými nemovitostmi nabízenými či zobchodovanými v současnosti na trhu, se zohledněním vybavení, technického stavu a polohy, možnosti využití. Vzhledem k výše uvedenému odhaduji současnou tržní hodnotu jako odpovídající porovnávací hodnotě. Skutečnou tržní hodnotu určí v průběhu prodeje trh, ta bude potvrzena výslednou realizovanou cenou, za kterou bude soubor nemovitostí prodán. Tato hodnota odpovídá nemovitostem bez závad obchodovaným jako celek prostým jakýchkoliv případných finančních závazků, předkupních práv a jiných vad a omezení. Při místním šetření ani v katastru nemovitostí nebyly zjištěny žádné movité věci, které by tvořily příslušenství oceňovaných nemovitostí kromě pozemku. Tržní hodnota 15 850 Kč slovy: Patnácttisícosmsetpadesát Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.8.5 Prachatice 26.10.2017 Ing. Josef Kouba Skalka 691 383 01 Prachatice telefon: 777 070 808, 388 313 969 e-mail: domus@ustavdomus.eu Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 21.12.2006 č.j. Spr. 1959/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí, a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, zemědělské a průmyslové, rozhodnutím ze 19.7.2011 jsem byl jmenován znalcem v oboru ekonomika, specializace oceňování hospodářské činnosti společností. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 458-15/2017 znaleckého deníku. -7-
E. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 606 ze dne 26.6.2017 Snímek katastrální mapy Pasport komunikací obce -8- počet stran A4 příloze 1 1 3 2 3
Mapa oblasti -9-
Brána jižní roh 1035/7 příjezd od Stach suchý záchod, západní roh celku Branka severní roh pozemku pohled na východní roh pozemků - od stach - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -