ZNALECKÝ POSUDEK č. 3326-40/2017 O ceně pozemků parc.č.1173, 1174 a 1177/1 při ulici Jateční v k.ú.holešovice, Praha 7, Hl.m.Praha Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: BÜSSMARK, aukční centrum, RČ/IČO: 27224163 Štúrova 1701/55 142 00 Praha 4 Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 12.6.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Milan Pavlovský Budějovická 42 140 00 Praha 4 telefon: +420603280808 e-mail: milanpavlovsky@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Praze 18.6.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně pozemků. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Jateční Praha 7 -Holešovice LV: 1297 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Holešovice Počet obyvatel: 1 267 449 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 15 120,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 12.6.2017. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z KN, LV č.1297 - Snímek katastrální mapy - CMP 2017 - Prohlídka nemovitosti - Stavební povolení MČP 7 050618/2010/OVT/Kr 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: FORHOUSE TRADE LTD, 2nd Floor id.č. 7383598 9 Chapel Place, EC2A 3DQ, Spojené království Velké Británie a Severního Irska, vlastnictví: výhradní Údaje uvedeny na LV č.1297 pro k.ú.holešovice 6. Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace souhlasí se skutečností. - 2 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nacházejí v k.ú.holešovice při ulici Jateční. Pozemky jsou v KN vedeny jako ostatní plocha - jiná a manipulační. V územním plánu jsou vedeny jako pozemky určené ke stavbě - OV - všeobecně obytné, v r.2010 k nim bylo vydáno stavební povolení ke stavbě polyfunkčního domu s 27 byty, 40 garážovými stáními, s obchody a kancelářemi. Dům měl mít 4 PP a 7 NP. V cenové mapě pozemků mají pozemky cenu 10 000,-Kč/m 2. Obvyklá cena takovýchto pozemků, na nichž se nechá stavět, je daleko vyšší než jsou ceny v cenové mapě. Například nezastavěné pozemky na rohu ulic Národní a Mikulandské byly zhruba před 5 léty prodány za 250 000,-Kč/m 2. Dnes na nich stojí nový hotel, cena pozemků pod ním je v CMP 2017 uvedena ve výši cca 56 000,-Kč/m 2 tak jako je tomu u okolních stávajících domů na Národní třídě a Václavském náměstí. 8. Základní pojmy a metody ocenění Protože se jedná o volný nezastavěný stavební pozemek, bylo upuštěno od ocenění podle cenové mapy 2017 a bylo použito tabulek oceňovací vyhlášky. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než nabídka - pozemků k zastavění je velmi málo III 0,06 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku V 0,00 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Pozitivní nebo stabilizovaná III 0,08 území v historických jádrech obcí, lázeňských a horských středisek - jedná se o stabilizované území v Praze Holešovicích 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Pozitivní - na pozemcích se III 0,04 může stavět 5. Ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - Jedná se o pozemek v III 0,30 centru Prahy, na němž se nechá stavět obytný dům s byty. Cena bytů ve zrekonstruovaných domech na Praze 1 se pohybuje v současné době přes 150 000,-Kč/m2, v nově zrekonstruovaném domě v sousední Lannově ulici se byty prodávali okolo 200 000,-Kč/m2, proto i stavební pozemky jsou velmi drahé. Před cca 5ti léty byl prodán nezastavěný pozemek na rohu ulice Národní a Mikulandské za 250 000,-Kč/m2. 6. Povodňové riziko: Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - pozemky v povodňové zóně 2 III 0,95 7. Hospodářsko-správní význam obce: Havířov a katastrální území I 1,20 lázeňských míst typu A) a obce s lyžařskými středisky kategorie 4 až 5 hvězdiček nebo obce s významnými turistickými cíli 8. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou I 1,10 nebo Brnem 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i ) = 1,949 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1-4 -
Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i ) = 1,406 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Výhodná stavba s komerční využitelností - na pozemku může stát polyfunkční dům s obchody, kancelářemi, garážovými stáními a byty IV 0,08 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - k pozemkům bylo vydáno stavební povolení III 0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,470 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 2,865 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 2,067-5 -
1. Pozemky Oceňované pozemky se nacházejí v k.ú.holešovice při ulici Jateční. Pozemky jsou v KN vedeny jako ostatní plocha - jiná a manipulační. V územním plánu jsou vedeny jako pozemky určené ke stavbě, v r.2010 k nim bylo vydáno stavební povolení ke stavbě polyfunkčního domu s 27 byty, 40 garážovými stáními, s obchody, restaurací a kancelářemi. Dům měl mít 4 PP a 7 NP. V cenové mapě pozemků mají pozemky cenu 10 000,-Kč/m 2. Obvyklá cena takovýchto pozemků, na nichž se nechá stavět, je daleko vyšší než jsou ceny v cenové mapě. Například nezastavěné pozemky na rohu ulic Národní a Mikulandské byly zhruba před 5 léty prodány za 250 000,-Kč/m 2. Dnes na nich stojí nový hotel, cena pozemků pod ním je v CMP 2017 uvedena ve výši cca 56 000,-Kč/m 2 tak jako je tomu u okolních stávajících domů na Národní třídě a Václavském náměstí. Na Praze 7 v Libni při ulici V Holešovičkách je nabízen pozemek 784 m 2 s projektem office vily za 16 952,-Kč/m 2. Podle cenové mapy pozemků 2017 se cena pohybuje od 4150,-Kč do 6740,-Kč/m 2. Na Praze 6 v Nebušicích je nabízen pozemek 752 m 2 s projektem bytového domu o 7 bytech a 7 garážích za 18 418,-Kč/m 2. Pozemek na Praze 7 v Troji 1173 m 2 s malým dřevodomkem 3+1 o zast.pl.70 m 2 je nabízen za 20 392,-Kč, zbourání domku lze realizovat do 500 000,-Kč. V Praze 6 Liboci je nabízen pozemek 155 m 2 se dvěmi řadovými garážemi a studií na RD za 48 381,-Kč/m 2. Z výše uvedených skutečností vyplývá, že ceny nezastavěných pozemků několikanásobně překračují ceny zastavěných pozemků uvedených v cenové mapě pozemků, zvláště u možnosti výstavby polyfunkčních domů. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,406 Index polohy pozemku I P = 1,470 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 6 i = 1-6 -
Celkový index I = I T * I O * I P = 1,406 * 1,000 * 1,470 = 2,067 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění - zasíťovaný 4 odst. 2 - zasíťovaný 15 120,- 2,067 31 253,04 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 - ostatní plocha 1173 153,00 31 253,04 4 781 715,12 zasíťovaný 4 odst. 2 - ostatní plocha 1174 1 980,00 31 253,04 61 881 019,20 zasíťovaný 4 odst. 2 - zasíťovaný ostatní plocha 1177/1 270,00 31 253,04 8 438 320,80 Stavební pozemky - celkem 2 403,00 75 101 055,12 Pozemky - zjištěná cena = 75 101 055,12 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE 1. Pozemky 75 101 055,10 Kč Výsledná cena - celkem: 75 101 055,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 75 101 060,- Kč slovy: Sedmdesátpětmilionůjednostojedentisícšedesát Kč Výše uvedená cena je cena zjištěná podle vyhlášky, ale bez použití cenové mapy pozemků, protože pozemky jsou nezastavěné. Tato cena se jeví jako minimální obvyklá cena, protože na pozemcích je možné stavět obytný dům s nebytovými prostory, garážovými stáními a byty a zastavěnost pozemku je ještě vyšší než byla v r.2010. V Praze 18.6.2017 Ing. Milan Pavlovský Budějovická 42 140 00 Praha 4 telefon: +420603280808 e-mail: milanpavlovsky@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.8. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 31.8.1987 čj. Spr 831/85 pod poř.číslem 990 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a dne 19.4.1993 pro základní obor stavebnictví, stavby obytné, zemědělské a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3326-40/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 51-17. - 8 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Informace o pozemcích z KN 3 Snímek z KM 1 Letecký snímek 1 Stavební povolení z r.2010 12-9 -
Informace o pozemcích z KN - 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek z KM - 13 -
Letecký snímek - 14 -
Stavební povolení z r.2010-15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -