ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 360/6440/2013 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 95 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 317, 1781/3, 1802/2, 1803, 1804/1 a 1853/2, k.ú. Staré Křečany, obec Staré Křečany, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 360/6440/2013 LV no.: 393 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 95 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 317, 1781/3, 1802/2, 1803, 1804/1 a 1853/2, k.ú. Staré Křečany, obec Staré Křečany, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Staré Křečany č.p. 95, 407 61 Staré Křečany GPS: 50.94460N, 14.48631E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: 1.103.480 Kč nebyla stanovena 401.000 Kč nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rodinný dům venkovní úpravy (jímka, oplocení apod.) jihozápadní část obce občanská vybavenost odpovídající velikosti obce (obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, obchody, pohostinství) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný a částečně roubený nezjištěn Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 143 m 2 Resident area: Bytové plochy: 142 m 2 Storage area: Skladové plochy: 785 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 82 % Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: 140.000 Kč 140.000 Kč nestanoveno Kč St. 317; 1781/3; 1802/2; 1803; 1804/1; 1853/2 celkem 6 330 m 2 1x zast. plocha a nádvoří 1x ostatní plocha 4x trvalý travní porost 150; 50 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 393 jsou ve společném jmění manželů Jiřího Deuse, bytem č.p. 95, 407 61 Staré Křečany, a Vlasty Deusové, bytem Vlčí Hora 128, 407 46 Krásná Lípa. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 vzhledem k celku na nemovitostech evidovaných na listu vlastnictví č. 393. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 393 jsou evidována následující omezení: - 3x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, - 7x zástavní právo soudcovské, - 1x zástavní právo exekutorské, - 5x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 8x nařízení exekuce - 1x dražební vyhláška. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 393 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 393. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 393 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 393 jsou evidována tato zástavní práva: - 3x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, - 7x zástavní právo soudcovské, - 1x zástavní právo exekutorské. Podrobnější údaje o výše uvedených zástavních právech viz část C listu vlastnictví č. 393 v příloze. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 95 je v katastru nemovitostí evidovaný se způsobem využití jako rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě byl dům užívaný pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - rodinný dům je ve špatném stavebně technickém stavu - rodinný dům je delší dobu neužívaný Strong points / silné stránky: - více než 6 000 m 2 pozemků ve funkčním celku s domem, v územním plánu obce evidovaných jako plochy bydlení - obec se nachází v lokalitě oblíbené pro rekreaci, v blízkosti Národního parku České Švýcarsko a CHKO Lužické hory Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 393 pro k.ú. a obec Staré Křečany, prokazující stav evidovaný k datu 16.9.2013, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most b/ katastrální mapa pro část k.ú. Staré Křečany, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ znalecký posudek č. 532-2008 vyhotovený Miluškou Kubešovou dne 10.3.2008 d/ územní plán obce e/ informace sdělené obyvateli lokality f/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 16.9.2013. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 754439 Název katastrálního území: Staré Křečany Kód obce: 562823 Název obce: Křečany Počet obyvatel obce: 1 260 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2011 Kód okresu: CZ0421 Název okresu: Děčín Název kraje: Ústecký Poloha v obci: jihozápadní část obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Staré Křečany se nalézá ve Šluknovském výběžku, v Ústeckém kraji, v okrese Děčín, přibližně 4 km západně od města Rumburk, přibližně 35 km severovýchodně od města Děčín a přibližně 130 km severně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má obec Staré Křečany, včetně svých částí, 1 260 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská školka, obchody, pohostinství). Po dopravní stránce je obec dostupná silničními komunikacemi III. třídy, obec je také napojena na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí v jihozápadní části obce Staré Křečany, v lokalitě zastavěné převážně rodinnými domy. Podle sdělení místních obyvatel se v lokalitě z inženýrských sítí nachází pouze rozvod elektrického proudu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 95: Rodinný dům č.p. 95 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 317, k.ú. Staré Křečany. Dispoziční řešení: Dům je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a jednu podkrovní místnost v části zastřešení. Vnitřní dispozice domu je tvořena: - v suterénu chodbou se schodištěm a jednou sklepní místností, - v přízemí chodbou se schodištěm, 2 pokoji, koupelnou, kotelnou a 2 místnostmi v přístavbě, - v podkroví jedním podkrovním pokojem. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné a částečně roubené, stropy nad suterénem jsou klenuté, stropy nad přízemím jsou dřevěné trámové, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z betonových tašek, schodiště do podkroví je dřevěné, podlahy jsou betonové a prkenné, povrchy podlah tvoří dlažba a textilní krytiny, okna jsou dřevěná jednoduchá, v jednom z pokojů v přízemí pak dřevěná s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné převážně do kovových zárubní, vnitřní i vnější omítky jsou hladké. Dům má vnitřní instalace elektrického proudu, vody původně čerpané ze studny v suterénu a kanalizace s odkanalizováním do jímky, topení bylo ústřední s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody byla zajišťována v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojleru), kuchyně je v současnosti bez vybavení, sociální zařízení je vybaveno vanou. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří domu činí více než 100 roků. Dům byl od r. 2000 postupně modernizován, byla provedena izolace části obvodových stěn v přízemi, byla vyměněna část oken a dveří, byly provedena renovace části vnitřních i vnějších povrchů apod., tyto renovační práce však nebyly dokončeny a dům přestal být užíván. V současné době je dům již delší dobu neužívaný a je volně přístupný vstupem z přístavby. Stavební konstrukce a vybavení domu jsou ve velmi špatném stavu vlivem dlouhodobě neprováděné údržby a vnitřní vybavení je devastované při násilných vniknutích do domu, např. chybí rozvody el. proudu a vytápění včetně zdroje vytápění a zdroje ohřevu teplé vody, dále chybí vybavení kuchyně a část vybavení koupelny. - 4 -
Další stavby: Příslušenství rodinného domu tvoří venkovní úpravy (jímka, oplocení apod.). Venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 317, k.ú. Staré Křečany, o výměře 191 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 95. Pozemek čís. parcely 1803, k.ú. Staré Křečany, o výměře 1 179 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 95 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 317, k.ú. Staré Křečany. Pozemek čís. parcely 1781/3, k.ú. Staré Křečany, o výměře 659 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 95 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 317, k.ú. Staré Křečany. Pozemek čís. parcely 1802/2, k.ú. Staré Křečany, o výměře 573 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha - neplodná půda. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 95 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 317, k.ú. Staré Křečany. Pozemek čís. parcely 1804/1, k.ú. Staré Křečany, o výměře 3 371 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 95 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 317, k.ú. Staré Křečany. Pozemek čís. parcely 1853/2, k.ú. Staré Křečany, o výměře 357 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Jedná se o pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 95 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 317, k.ú. Staré Křečany. V územním plánu obce jsou pozemky evidované jako plochy bydlení. Tvary pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemky jsou přístupné z veřejných komunikací ve vlastnictví Obce Staré Křečany a Ústeckého kraje. - 5 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitostech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitostech, budou nemovitosti nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitostí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitostech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 95 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 317, 1781/3, 1802/2, 1803, 1804/1 a 1853/2, k.ú. Staré Křečany, obec Staré Křečany, okres Děčín, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitostí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitostí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitostech 400.000 Kč 400.000 x 1/2 = 200.000 Kč 200.000 x 70 % = 140.000 Kč - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 95 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 317, 1781/3, 1802/2, 1803, 1804/1 a 1853/2, k.ú. Staré Křečany, obec Staré Křečany, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 16. září 2013 140.000,- Kč Slovy: Jednostočtyřicettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 393 jsou evidována následující omezení: - 3x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, - 7x zástavní právo soudcovské, - 1x zástavní právo exekutorské, - 5x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 8x nařízení exekuce - 1x dražební vyhláška. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 393 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 393. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 360/6440/2013. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 23. září 2013-7 -
PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 360/6440/2013 LV no.: 393 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 95 785 4 600 3 611 000 82,0 649 980 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 649 980 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 317 zastavěná plocha a nádvoří 191 150 28 650 2 1803 trvalý travní porost 1179 150 176 850 3 1802/2 ostatní plocha 573 50 28 650 4 1781/3 trvalý travní porost 659 50 32 950 5 1804/1 trvalý travní porost 3371 50 168 550 6 1853/2 trvalý travní porost 357 50 17 850 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 453 500 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 103 480 Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty Komentář cenové úpravy 1 2 3 Rodinný dům v části obce Staré Křečany- Nové Křečany, okr. Děčín Rodinný dům v části obce Staré Křečany- Nové Křečany, okr. Děčín Rodinný dům v Mikulášovicích, okr. Děčín Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK *1), RD ve 349 000,00 IX-13 nestanoven 2500 100 250 000 99 000,00 0,95 zhoršeném stavu 331 550 zanedbanou údržbou, dispozice 4+1 nabídka RK *2), 799 000,00 IX-13 nestanoven 1583 150 237 450 561 550,00 0,60 RD ve velmi dobrém 479 400 stavebně technickém stavu nabídka RK *3), 490 000,00 IX-13 nestanoven 2750 100 275 000 215 000,00 0,80 392 000 RD se zanedbanou údržbou, dispozice 6+1 1) nabídka realitní kanceláře Reality plus, Liberec 2) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s., Praha 3) nabídka realitní kanceláře Českomoravská realitní a.s., Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,103 mil.kč nebyla stanovena 0,401 mil.kč 0,400 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
Rodinný dům č.p. 95 v obci Staré Křečany, okr. Děčín Severní pohled Západní pohled Jihozápadní pohled Jižní pohled Přízemí - pokoj 1 Přízemí - pokoj 2
Přízemí - koupelna Přízemí - chodba Podkrovní pokoj Sklepní místnost Pozemky ve funkčním celku s domem Pozemky ve funkčním celku s domem