ZNALECKÝ POSUDEK č. 4053-273/2016 O ceně obvyklé pozemků se stavbami, venkovními úpravami a trvalými porosty v katastrálním území Švábov Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Pan JUDr. Karel Maláska insolvenční správce dlužnice paní Coufalové Dity Hornická 901 66603 Tišnov Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro účel: Insolvenční řízení, č.j.: KSBR 45 INS 20704/1015 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 14.12.2016 znalecký posudek vypracovala: Ing. Jana Juráková Pikárec 11 592 53 Strážek telefon: +420603156800 e-mail: ingjurakova@seznam.cz Počet stran: 9 včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Pikárci dne 14.12.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitých věcí, zapsaných na listu vlastnictví číslo 157 pro katastrální území a obec Švábov. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky se stavbami, venkovními úpravami a trvalými porosty, zemědělský pozemek Adresa předmětu ocenění: Švábov 13 588 51 Švábov Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Švábov Katastrální území: Švábov Počet obyvatel: 69 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 160,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 180,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 19.5.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z listu vlastnictví číslo 157 pro katastrální území a obec Švábov - snímky mapy a záplav - zákon číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR číslo 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky číslo 199/2014 Sb., vyhlášky číslo 345/215 Sb. a vyhlášky číslo 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen vyhláška) - výsledky místního šetření ze dne 19.5.2016 - související právní předpisy - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z listu vlastnictví číslo 157 pro katastrální území a obec Švábov Vlastník: Coufal Miloslav, Lazebnická 616/13, 58601 Jihlava - 1/2 Coufalová Dita, Švábov č.p. 13, 58851 Švábov - 1/2 Pozemky: st. 20/1 836 m 2 zastavěná plocha a nádvoří součástí pozemku je stavba Švábov č.p. 13, rodinný dům 68/1 2.442 m 2 trvalý travní porost 68/3 300 m 2 ostatní plocha - manipulační plocha 69 310 m 2 orná půda Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Zástavní právo smluvní Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nabývací listiny: Smlouva kupní ze dne 22.11.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.11.2006. Vyhotoveno dne: 23.11.2016 Vyhotovil: Novotný Ladislav Řízení PÚ: 2076/2016 6. Dokumentace a skutečnost Skutečný stav souhlasí se stavem vedeným v katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o rodinný dům č.p.13 v obci Švábov. Pozemky jsou oploceny, jsou zde trvalé porosty. Dům je možné napojit na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a elektřinu. Znalci se nepodařilo nemovité věci prohlédnout, prohlídka provedena pouze zvenčí. V archívu stavebního úřadu v Batelově se nenachází žádná dokumentace k domu č.p. 13. Předzahrádka před domem je na pozemku jiného vlastníka - obce Švábov. Rodinný dům č.p. 13 Rodinný dům č.p.13 je obytná část zemědělské usedlosti, samostatně stojící stavba s jedním nadzemním podlažím, základy bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina taška pálená, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky vápenné, vnější obklady chybí, okna dřevěná dvojitá, bleskosvod chybí, plyn chybí, - ostatní - podlahy, vnitřní obklady, schody, dveře, vytápění, elektrická energie, rozvod vody, zdroj teplé vody, odkanalizování, vybavení kuchyně, vnitřní vybavení chybí, WC - stanoveno odhadem jako standardní. - 3 -
Dům byl postaven před více než sto lety, na štítu domu je letopočet 1896. Dům je obydlen, technický stav je průměrný Venkovní úpravy u domu č.p. 13: - oplocení - plotová brána - vodovodní přípojka - elektropřípojka Stodola Hospodářská část - stodola navazuje na obytnou část zemědělské usedlosti, jednoduchá stavba s jedním nadzemním podlažím, základy bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné, střecha sedlová, krytina taška pálená, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky vápenné, podlaha beton, ostatní chybí Stavba je stará stejně jako dům, technický stav je průměrný - 4 -
B. Posudek - Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno dosáhnout v rozhodné době a místě za konkrétní věc jako předmět prodeje. Úroveň obvyklých cen je odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří a podobně. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak nepřihlíží se k mimořádným okolnostem (stav tísně prodávajícího, osobní poměry mezi prodávajícím a kupujícím, cena zvláštní obliby). Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji a může se od zjištěné hodnoty i značně odlišovat. Je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími recese a konjunktury, liší se koupěschopnost obyvatelstva. Nemovité věci jsou věcmi dlouhodobého charakteru, cena za ně dosahovaná může být v jistých obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Závazná metodika pro stanovení obvyklé ceny neexistuje. Pro většinu odhadů nemovitostí lze doporučit následující schéma: 1. ocenění dle cenového předpisu 2. výnosová metoda 3. porovnávací metoda Výnosová hodnota nemovitostí Je to součet všech předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. Příjem z nemovitých věcí je nutno počítat z nájemného, které by bylo možno reálně dosáhnou. Oceňované nemovité věci nejsou v takovém technickém stavu, aby mohly být pronajaty, výnosovou metodu jsem proto nepoužila. Porovnávací metoda Je jedním ze způsobů oceňování, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při prodeji. Porovnání se provádí na základě řady hledisek: - druh a účel věci - koncepce a technické parametry - materiál - kvalita provedení - velikost - využitelnost - umístění - použité materiály - technický stav věci Dle podkladů získaných od realitních kanceláří, z vlastní databáze znalce a na internetu jsem zjistila nabízené obdobné nemovitosti v daném místě a čase. Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve výši 100%, ceny nabídkové jsou zpravidla nižší, než ceny obvyklé. - 5 -
1. Rodinný dům Jihlávka Rodinný dům - původní zemědělská usedlost, tvar L. Zdivo smíšené, vybavenost: el. 230/400 V, topení - ústřední na tuhá paliva, voda z veřejného vodovodu, kanalizace do septiku. Hospodářská část. Možnost půdní vestavby. Zahájena rekonstrukce. Celková plocha pozemku je 1.001 m2, zastavěná plocha je 526 m2. Celková cena 900.000,--Kč. Stejně velký rodinný dům, obdobně vybavený, v lepším technickém stavu, stejně starý, menší pozemek, obec v sousedství. 2. Rodinný dům Švábov - 6 -
Samostatně stojící rodinný dům v obci Švábov, podsklepený, se zahradou a stodolou. Zdivo cihelné, vybavenost: el. 230/400 V, topení lokální tuhá paliva, voda obecní, kanalizace do jímky. Zahájena rekonstrukce, nutno dokončit. Celková plocha pozemku je 284 m2, zastavěná plocha je 120 m2. Celková cena 590.000,--Kč. Stejný rodinný dům, stejně vybavený, v lepším technickém stavu, mladší, menší pozemek, stejná obec. 3. Rodinný dům Černov Samostatně stojící, nepodsklepený rodinný dům o velikosti v obci Černov. Zdivo smíšené, vybavenost: el. 230/400 V, plyn na hranici pozemku, topení ústřední elektrokotel, voda veřejný vodovod, kanalizace. Provedena rekonstrukce v roce 2002. Celková plocha pozemku je 490 m2, zastavěná plocha je 170 m2. Celková cena 1.120.000,--Kč. Stejně velký rodinný dům, mnohem lépe vybavený, v lepším technickém stavu, mladší, menší pozemek, obdobná obec. Cena stanovená cenovým porovnáním 890.000,--Kč E. Rekapitulace cen nemovitých věcí Cena stanovená cenovým porovnáním 890.000,-- Kč id. 1/2 445.000,--Kč Obvyklá cena 890.000,-- Kč id. 1/2 445.000,--Kč - 7 -
F. Závěr Rodinný dům hodnotím jako hůře obchodovatelný, nutná rekonstrukce. Cenu snižuje i skutečnost, že předmětem prodeje by byla pouze ideální 1/2. Dům je umístěn v obci Švábov je to menší obec v okrese Jihlava. V obci není dostupná vybavenost, vybavenost je k dispozici v nedalekém městysi Batelov. Na základě zjištěných a uvedených skutečností určuji obvyklou cenu nemovitých věcí dle zákona číslo 151/1997 Sb. - o oceňování majetku, a to: Ideální 1/2 pozemků parcel se stavbami, venkovními úpravami a trvalými porosty, zapsaných na listu vlastnictví číslo 157 pro katastrální území a obec Švábov v daném místě a čase na: slovy: čtyřistačtyřicetpěttisíckorunčeských 445.000,--Kč V posudku nejsou zohledněny zástavy a exekuce váznoucí na nemovitých věcech a zapsané v části C listu vlastnictví číslo 157 pro katastrální území a obec Švábov. Práva a závady spojené s uvedenými nemovitými věcmi - nejsou známy Ocenění jsem provedla jako osoba nezávislá V Pikárci dne 14.12.2016 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Ing. Jana Juráková Pikárec 11 592 53 Strážek telefon: +420603156800 e-mail: ingjurakova@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.4. Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 26.6.2000 č.j. Spr. 3475/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3899-119/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3899-119/2016. - 8 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 157 pro k.ú. Švábov - část 4 Snímky katastrální mapy, mapa záplav oblasti 1 Fotodokumentace nemovitých věcí 1-9 -