ZNALECKÝ POSUDOK číslo 003/2017

Znalec: Zadávateľ: Ing. Bruno Boroš, Drevárska 453/1, 058 01 Poprad Evidenčné číslo 910302 Tel. 0905 580 307 expresnyposudok.sk Copytrend, s.r.o. Macharova 1116/9, SK-851 01 Bratislava Mobil: +421 (0) 907 417 610 info@expresnyposudok.sk www.expresnyposudok.sk evidenčné číslo EP = 162000773 Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa 30.11.2016 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 003/2017 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - rodinný dom s.č. 102 na pozemku parc. č. 262/4 s príslušenstvom, a pozemku parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica, v obci Spišská Teplica, nehnuteľnosť zapísaná na LV č. 353, pre účel dobrovoľnej dražby. Počet listov : Počet odovzdaných vyhotovení: 28(dvadsaťosem), z toho príloh 9(deväť) 3(tri) Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 1 z 28

I. ÚVOD POSUDKU 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti - rodinný dom s.č. 102 na pozemku parc.č. 262/4 s príslušenstvom, a pozemku parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica, v obci Spišská Teplica, nehnuteľnosť zapísaná na LV č. 353, okres Poprad. 2. Dátum vyžiadania posudku: 30.11.2016 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 21.12.2016 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 21.12.2016 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Objednávka Znalecký posudok č. 112/2007, vyhotovený znalcom Ing. Gejdoš Pavel, Družstevná 617/50, Štrba, zo dňa 04.12.2007 5.2 Získané znalcom : Výpis z listu vlastníctva č. 353, k.ú. Spišská Teplica, zo dňa 03.01.2017, vytvorený cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky Informatívna kópia katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky Obhliadka nehnuteľnosti a zistenie skutkového stavu nehnuteľnosti Stavebné povolenie, vydané Okresným úradom v Poprade, odbor životného prostredia, č.j. OŽP/2000/28139/-SD, zo dňa 04.09.2000 Projektová dokumentácia Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení vyhl. MS SR č. 500/2005, 534/2008 a 33/2009 Z.z. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. 8. Osobitné požiadavky objednávateľa: V prípade, že dlžník neumožní vykonanie ohodnotenia žiada zadávateľ o postup v súlade s 12 ods. 3 Zákona č. 527/2002 Z.z., podľa ktorého: Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 2 z 28

(3) Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože nehnuteľnosť nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ nehnuteľnosti. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2016. Všeobecná hodnota nehnuteľností bude stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ocenenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou a opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : Na Výpise z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 353, k.ú. Spišská Teplica, zo dňa 03.01.2017, vytvorený cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky sa nachádzajú tieto údaje: Viď list vlastníctva v prílohe tohto znaleckého posudku. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 04.01.2017, za účasti vlastníka. Zameranie nehnuteľností vykonané dňa 04.01.2017. Fotodokumentácia prevedená dňa 04.01.2017. d) Technická dokumentácia, porovnanie súladu projektovej a stavebnej dokumentácie so zistením skutočným stavom: Bola predložená projektová dokumentácia rodinného domu. Previedlo sa kontrolné meranie skutkového stavu. Bolo zistené, že stavba 1. a 2.NP je prevedená podľa predloženej projektovej dokumentácie. Podkrovie sa v dokumentácii nenachádza. Situovanie podkrovia s rozmermi zastavanej plochy sú zakreslené do pôdorysu 2.NP. e) Údaje katastra nehnuteľností, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: Rodinný dom s.č. 102 na pozemku parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica, je zapísaný na liste vlastníctva č. 353. Objekt rodinného domu je zakreslený v katastrálnej mape. Zakreslenie rodinného domu v katastrálnej mape nezodpovedá skutočnosti. Nie je prevedené porealizačné zameranie po prístavbe a nadstavbe podľa stavebného povolenia a preto nie je zakreslený skutkový stav zastavanej plochy rodinného domu. Pozemok parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica, je zapísaný na liste vlastníctva č. 353. Parcela je zakreslená v katastrálnej mape. Právna dokumentácia pre oceňovanú nehnuteľnosť nie je v súlade so skutkovým stavom. Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 3 z 28

f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Rodinný dom s.č. 102 na pozemku parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica s príslušenstvom Pozemok parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica g) vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli určené. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom s.č. 102, na parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica POPIS STAVBY Rodinný dom je postavený na konci uličnej zástavby v obci Spišská Teplica v jej okrajovej časti, so zástavbou rodinných domov, mimo hlavného dopravného ťahu. Je postavený na rovinatom pozemku. Pôvodný rodinný dom bol postavený v roku 1977. V roku 2000 bolo vydané stavebné povolenie na nadstavbu a prestavbu rodinného domu a v tom istom roku boli práce aj ukončené. V roku 2010 sa previedla rekonštrukcia 1.NP, kde sa vymenili všetky prvky krátkodobej životnosti. Ide o trojpodlažný rodinný dom s nadzemnými podlažiami, bez podpivničenia. Na každom podlaží sa nachádza samostatný byt. Na 1.NP sa vchádza priamo z terénu, na 2. a 3.NP sa vchádza vonkajším schodiskom. Technické riešenie: Základy - betónové s izoláciou proti vode. Podmurovka - betónová. Zvislé nosné konštrukcie - obvodové steny sú murované z pórobetónových tvárnic skladobnej hrúbky 380 mm a ešte sú zateplené (pri výpočte použijem položku o stupeň vyššiu), priečky tiež murované z tehál hr. 150, 100 mm Vodorovné nosné konštrukcie - stropy nad 1. a 2.NP i tvorí stropná železobetónová doska s rovným podhľadom, strop nad podkrovím je tvorený samotnou strešnou konštrukciou. Schodisko - do podkrovia má oceľovú nosnú konštrukciu, stupne sú z tvrdého dreva bez podstupníc, zábradlie je výrobkom umeleckého zámočníctva. Strecha - sedlová s valbami a vikiermi, s nosnou konštrukciou drevenou, krytinu strechy tvorí poplastovaný plech, klampiarske konštrukcie sú úplné z poplastovaného plechu. Úpravy vonkajších povrchov - omietka na báze umelých látok hladká, v kombinácii s kamenným obkladom sokla. Vnútorné úpravy povrchov - omietka vápennocementová hladká s maľovkou, v kuchyniach a v kúpeľniach sú keramické obklady stien. V kúpeľniach sádrokartónový podhľad so zapustenými svietidlami Výplne otvorov - okná plastové veľkoplošné (francúzske) s izolačným trojsklom a plastovými žalúziami z vonkajšej strany opatrené zábradlím kovovým (umelecké zámočníctvo), dvere na 1.NP plastové s výplňou sklenenou s úpravou pieskovania (vyhláška neuvažuje s týmto materiálom, použijem hodnotovo porovnateľnú položku). Na 2. a 3.NP sú dvere drevené rámové s výplňou. Podlahy - v obytných miestnostiach v prevažnej časti je keramická dlažba veľkorozmerová, časť je laminátová z veľkoplošných parkiet a v ostatných miestnostiach je keramická dlažba veľkoformátová. Vnútorné rozvody: vodovod - rozvod studenej aj teplej vody plastovým potrubím, kanalizácia - zvody, rozvody a pripojenia z PVC rúr, elektroinštalácia - rozvody 200 a 400 V na 1.NP, na ostatných podlažiach je len 200 V, rozvádzač umiestnený na prízemí, zemný plyn - na všetkých podlažiach k plynovým zariaďovacím predmetom Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 4 z 28

vykurovanie - ústredné, na prízemí podlahové teplovodné v kombinácii s panelovými radiátormi, na ostatných podlažiach vykurovacie telesá sú oceľové panelové radiátory s termoventilmi. TV - rozvod pod omietkou. zabezpečovací systém - nenachádza sa Vnútorné vybavenie: kuchyňa na 1.NP - kuchynská linka na báze dreva dĺžky 9,0 m s nadštandardnou povrchovou úpravou, drez nerezový s pákovou batériou, zabudovaná plynová varná doska, elektrická rúra, mikrovlná rúra, digestor, zabudovaná umývačka riadu kuchyňa na 2.NP - kuchynská linka na báze dreva dĺžky 5,0 m, drez nerezový s pákovou batériou, kombinovaný sporák, digestor kuchyňa na 3.NP - kuchynská linka na báze dreva dĺžky 5,0 m, drez nerezový s pákovou batériou, kombinovaný sporák, kúpeľňa na 1.NP - keramické umývadlo, plastová vaňa rohová s masážnymi triskami obmurovaná, vodovodné batéria pákové, V miestnosti WC - záchodová misa so zabudovanou splachovacou nádržkou kúpeľňa na 2.NP - vaňa plastová jednoduchá obmurovaná, umývadlo keramické, WC misa so spodnou splachovacou nádržkou, pákové batérie kúpeľňa na 3.NP - vaňa plastová jednoduchá obmurovaná, umývadlo keramické, WC misa so spodnou splachovacou nádržkou, pákové batérie kotolňa - 1x kotol plynový so zásobníkovým ohrievačom TÚV, Z dôvodu prístavby, nadstavby a rekonštrukcie, opotrebenie stavby vypočítam analytickou metódou. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 7 Domy rodinné dvojbytové KS: 112 1 Dvojbytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP 1977 9,715*12,07 117,26 1. NP 2000 2,965*12,07 35,79 Spolu 1. NP 153,05 120/153,05=0,784 2. NP 1977 9,715*12,07 117,26 2. NP 2000 2,965*12,07 35,79 Spolu 2. NP 153,05 120/153,05=0,784 1. Nadstavba 2000 9,715*12,07 117,26 120/117,26=1,023 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 v použitom katalógu. ZP podľa zásad uvedených Bod Položka 1.NP 2.NP 3.NP 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 960 - - 3 Podmurovka 3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 255 - - 4 Murivo Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 5 z 28

4.2.b murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 50 do 60cm 1150 1150-4.2.c murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 40 do 50cm - - 940 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 160 160 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 400 400 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040 1040-7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové - - 760 8.1 zložité s nerovnakou výškou hrebeňov s valbami 660 - - 10 Krytiny strechy na krove 10.1.b plechové z hliníka 710 - - 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) 65 - - 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu 20 20 20 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260 260-14.4.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/3 - - 100 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.3 tvrdé drevo, červený smrek - 200-17.4 rámové s výplňou - 515 515 17.5 plastové plné alebo zasklené 570 - - 18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zasklením 250 250 250 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové 75 75 75 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) - 355 355 22.6 kamenné dlažby 420 - - 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 150 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely - 480 480 24.2.b podlahové teplovodné 770 - - 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 - - 25.2 svetelná - 155 155 Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 6 z 28

27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka 80 80 80 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 35 35 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 35 35 Spolu 8345 5360 4510 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (6 ks) 20 20 20 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 - - 34.3 kotol ústredného vykurovania (1 ks) 40 - - 35 Zdroj vykurovania 35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vaillant, Leblanc ) (1 ks) 335 - - 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (3 ks) 60 60 60 36.5 umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks) 150 - - 36.7 odsávač pár (2 ks) 30-30 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (3 ks) 30 30 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (19 bm) 495 275 275 37 Vnútorné vybavenie 37.3 vaňa plastová jednoduchá (2 ks) - 65 65 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) 115 - - 37.5 umývadlo (3 ks) 10 10 10 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (3 ks) 35 35 35 38.3 pákové nerezové (6 ks) 40 40 40 39.1 splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks) 80 - - 39.3 splachovací bez umývadla (2 ks) - 25 25 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (3 ks) 80 80 80 40.4 vane (3 ks) 15 15 15 40.6 WC min. do výšky 1 m (3 ks) 30 30 30 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (3 ks) 15 15 15 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 - - Spolu 1885 700 730 Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 7 z 28

Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP (8345 + 1885 * 0,784)/30,1260 326,06 2. NP (5360 + 700 * 0,784)/30,1260 196,14 1. Nadstavba (4510 + 730 * 1,023)/30,1260 174,49 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrátane zemných prác 4,73 1977 200 40 0,95 2 Zvislé konštrukcie 18,29 1977 200 40 3,66 3 Stropy 13,11 1977 150 40 3,50 4 Zastrešenie bez krytiny 3,25 2000 120 17 0,46 5 Krytina strechy 3,50 2000 50 17 1,19 6 Klampiarske konštrukcie 0,59 2000 50 17 0,20 7 Úpravy vnútorných povrchov 5,45 2000 50 17 1,85 8 Úpravy vonkajších povrchov 2,94 2000 50 17 1,00 9 Vnútorné keramické obklady 1,91 2000 50 17 0,65 10 Schody 0,98 2010 50 7 0,14 11 Dvere 7,29 2010 50 7 1,02 12 Vráta 0,00 1977 0 0 0,00 13 Okná 3,41 2000 50 17 1,16 14 Povrchy podláh 7,20 2000 50 17 2,45 15 Vykurovanie 9,62 2000 50 17 3,27 16 Elektroinštalácia 3,91 2010 50 7 0,55 17 Bleskozvod 0,00 1977 0 0 0,00 18 Vnútorný vodovod 1,50 2010 50 7 0,21 19 Vnútorná kanalizácia 0,27 2010 50 7 0,04 20 Vnútorný plynovod 0,48 2010 50 7 0,07 21 Ohrev teplej vody 0,52 2010 40 7 0,09 22 Vybavenie kuchýň 7,06 2010 30 7 1,65 23 Hygienické zariadenia a WC 1,88 2010 50 7 0,26 24 Výťahy 0,00 1977 0 0 0,00 25 Ostatné 2,11 2010 50 7 0,30 Opotrebenie 24,67% Technický stav 75,33% Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 8 z 28

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. NP z roku 1977 Východisková hodnota 326,06 /m 2 *153,05 m 2 *2,315*0,95 109 750,23 Technická hodnota 75,33% z 109 750,23 82 674,85 2. NP z roku 1977 Východisková hodnota 196,14 /m 2 *153,05 m 2 *2,315*0,95 66 019,78 Technická hodnota 75,33% z 66 019,78 49 732,70 1. Nadstavba z roku 2000 Východisková hodnota 174,49 /m 2 *117,26 m 2 *2,315*0,95 44 998,19 Technická hodnota 75,33% z 44 998,19 33 897,14 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie 109 750,23 82 674,85 2. nadzemné podlažie 66 019,78 49 732,70 1. nadstavba 44 998,19 33 897,14 Spolu 220 768,20 166 304,69 2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Vodovodná prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ 827 1 Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 15 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka 2000 17 33 50 34,00 66,00 Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 9 z 28

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 15 bm * 41,49 /bm * 2,315 * 0,95 1 368,70 Technická hodnota 66,00 % z 1 368,70 903,34 2.2.2 Kanalizačná prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ 827 2 Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 17 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka 2000 17 33 50 34,00 66,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 17 bm * 28,38 /bm * 2,315 * 0,95 1 061,05 Technická hodnota 66,00 % z 1 061,05 700,29 2.2.3 Plynová prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ 827 5 Plynovod 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 9 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 10 z 28

Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka 2000 17 33 50 34,00 66,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 9 bm * 14,11 /bm * 2,315 * 0,95 279,28 Technická hodnota 66,00 % z 279,28 184,32 2.2.4 Elektro prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ 828 7 Elektrické rozvody 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.x) káblová prípojka zemná Cu 4*35 mm*mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 610/30,1260 = 20,25 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 12,15 /bm Počet merných jednotiek: 7 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektro prípojka 2000 17 33 50 34,00 66,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 7 bm * (20,25 /bm + 0 * 12,15 /bm) * 2,315 * 0,95 311,74 Technická hodnota 66,00 % z 311,74 205,75 2.2.5 Vonkajšie schody na 2.NP ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ 822 2 Vonkajšie a predložené schody 2112 Miestne komunikácie Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.9. Na železobet. doske alebo nosníkoch s povrchom z dosiek z prír. terazza Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 830/30,1260 = 27,55 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 14*1,5 = 21 bm stupňa Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 11 z 28

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody na 2.NP 2000 17 63 80 21,25 78,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 21 bm stupňa * 27,55 /bm stupňa * 2,315 * 0,95 1 272,38 Technická hodnota 78,75 % z 1 272,38 1 002,00 2.2.6 Plot pred RD Výplň plota je výrobok umeleckého zámočníctva. Vyhláška s takýmto vyhotovením neuvažuje, preto pri výpočte použijem hodnotovo najbližšie porovnateľnú položku. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 815 2 Oplotenie 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 30,00m 700 23,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 30,00m 926 30,74 /m Spolu: 53,98 /m 3. Výplň plotu: z monolitického betónu 36,00m 2 1380 45,81 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 7505 249,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks 3890 129,12 /ks Dĺžka plotu: 30,0 m Pohľadová plocha výplne: 30*1,2 = 36,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot pred RD 2010 7 43 50 14,00 86,00 Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 12 z 28

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota Názov Výpočet Hodnota [ ] (30,00m * 53,98 /m + 36,00m 2 * 45,81 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,315 * 0,95 8 020,22 Technická hodnota 86,00 % z 8 020,22 6 897,39 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom s.č. 102, na parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica 220 768,20 166 304,69 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 1 368,70 903,34 Kanalizačná prípojka 1 061,05 700,29 Plynová prípojka 279,28 184,32 Elektro prípojka 311,74 205,75 Vonkajšie schody na 2.NP 1 272,38 1 002,00 Celkom za Vonkajšie úpravy 4 293,15 2 995,70 Plot pred RD 8 020,22 6 897,39 Celkom: 233 081,57 176 197,78 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Obec Spišská Teplica je obcou s cca 1800 obyvateľmi. Nachádza sa tu plne organizovaná základná škola, Súkromná obchodná akadémia, obecný úrad, matrika, zdravotné stredisko, lekáreň, cirkevné stavby, obchodné jednotky zmiešaného sortimentu, reštaurácia, pohostinstvo, športové plochy. Zastúpenie tu majú aj firmy - poľnohospodárske družstvo, ako ja malí živnostníci a remeselníci. Obec má veľmi dobre vybudovanú sieť technickej infraštruktúry - vodovod, kanalizáciu, plyn, elektrorozvody, telekomunikačné rozvody. Obec leží západne od mesta Poprad, v jeho tesnej blízkosti, vzdialenosť je cca 3 km. Mesto Poprad je okresným mestom. Toto pokrýva potreby občanov obce z hľadiska požiadaviek na vyššie občianske vybavenie. Dochádzka do mesta a okolia je zabezpečená linkami SAD. V Poprade je najbližšia železničná stanica so zastávkou rýchlikov a zrýchlených vlakov. V Poprade je aj autobusová stanica so zastávkou diaľkových liniek a letisko. Je priamy výhľad na Vysoké Tatry, ktoré sú vzdialené 12 km. Predmetný rodinný dom sa nachádza v okrajovej časti obce, v časti obce so zástavbou rodinných domov - zóna IBV Záhumena. Pri pozemku prechádza obecná komunikácia. Objekty základného a vyššieho občianskeho vybavenia - kultúrne, cirkevné stavby, obchody sa nachádzajú cca 10 minút chôdze od nehnuteľnosti. V lokalite v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza sú vybudované všetky inžinierske siete - vodovod, kanalizácia, elektrika, plyn. V zmysle schváleného územného plánu obce, je lokalita v ktorej sa daná nehnuteľnosť nachádza určená pre obytnú zónu so zástavbou rodinných domov. b) Analýza využitia nehnuteľností: Rodinný dom je určený na trvalé bývanie. Iné využitie domu sa nepredpokladá. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Podľa umiestnenia rodinného domu a účelu na ktorý sa bude využívať, je možné vylúčiť riziká pri užívaní nehnuteľnosti. V danej lokalite neboli zistené riziká, ktoré by vplývali na využívanie nehnuteľnosti. Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 13 z 28

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Výpočet všeobecnej hodnoty je vykonaný metódou polohovej diferenciácie s požitím metódy výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie podľa Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je zvolený na úrovni 0,50, ktorý zodpovedá priemernému pomeru všeobecnej a technickej hodnoty domov v obci Spišská Teplica. Zároveň približne vystihuje hodnotu predajnosti nehnuteľností v mieste a čase. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov a ich hodnotenie je uvedené v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,500 + 1,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 1,000 13 13,00 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,500 30 15,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,000 8 8,00 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,500 7 10,50 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,500 6 3,00 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. I. 1,500 10 15,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0,500 9 4,50 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 1,500 6 9,00 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0,500 5 2,50 Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 14 z 28

10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1,500 6 9,00 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa II. 1,000 7 7,00 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus IV. 0,275 7 1,93 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0,500 10 5,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,500 8 4,00 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti I. 1,500 9 13,50 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,500 8 4,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0,275 7 1,93 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,050 4 0,20 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 1,000 20 20,00 Spolu 180 147,05 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 147,05/ 180 0,817 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = 176 197,78 * 0,817 143 953,59 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok na LV č. 353, k.ú. Spišská Teplica POPIS Pozemok sa nachádza v okrajovej časti obce Spišská Teplica, so zástavbou rodinných domov, mimo hlavného dopravného ťahu. Na pozemku sa nachádzajú všetky inžinierske siete. Obec Spišská Teplica leží cca 3 km od mesta Poprad. Sú tu pozemky o ktoré majú veľký záujem obyvatelia Popradu, nakoľko sa jedná o pozemky v peknej prírodnej a relatívne tichej lokalite a s dobrou dostupovou vzdialenosťou - vlastným autom do centra Popradu do 5 minút, vzdialenosť od Vysokých Tatier je 12 km. Nakoľko ide o pozemok v lokalite Poprad a Vysoké Tatry, východisková hodnota pozemku bude stanovená z východiskovej hodnoty obce, z ktorej vyplýva zvýšený záujem, t.j. pre mesto Vysoké Tatry. Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 15 z 28

Parcela Druh pozemku Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 262/4 zastavané plochy a nádvoria 417,00 1/1 417,00 Obec: Spišská Teplica Východisková hodnota: VH MJ = 80,00% z 26,56 /m 2 = 21,25 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia 7. veľmi dobré obchodné oblasti v mestách od 50 000 do 100 000 obyvateľov 1,60 3. rodinné domy so štandardným vybavením 1,00 k D 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, koeficient dopravných vzťahov cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,00 k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 k Z 1. nevyskytuje sa zohľadnené vo východiskovej hodnote 1,00 koeficient povyšujúcich faktorov k R 1. nevyskytuje sa 1,00 koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,60 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 1,00 * 1,00 2,8800 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 21,25 /m 2 * 2,8800 61,20 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 417,00 m 2 * 61,20 /m 2 25 520,40 Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 16 z 28

III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 143 953,59 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 25 520,40 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom s.č. 102, na parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica 135 870,94 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 738,03 Kanalizačná prípojka 572,14 Plynová prípojka 150,59 Elektro prípojka 168,10 Vonkajšie schody na 2.NP 818,63 Spolu za Vonkajšie úpravy 2 447,49 Plot pred RD 5 635,17 Spolu stavby 143 953,59 Pozemky Pozemok na LV č. 353, k.ú. Spišská Teplica - parc. č. 262/4 (417 m 2 ) 25 520,40 Spolu VŠH 169 473,99 Zaokrúhlená VŠH spolu 169 000,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 169 000,00 Slovom: Jedenstošestdesiatdeväťtisíc Eur V Poprade dňa 4.1.2017 Ing. Bruno Boroš Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 17 z 28

IV. PRÍLOHY Objednávka Výpis z listu vlastníctva č. 353, k.ú. Spišská Teplica, zo dňa 03.01.2017, vytvorený cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky Informatívna kópia katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky Stavebné povolenie, vydané Okresným úradom v Poprade, odbor životného prostredia, č.j. OŽP/2000/28139/-SD, zo dňa 04.09.2000 Projektová dokumentácia Fotodokumentácia Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 18 z 28