ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 118-114/2016 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 35/2 o výměře 528m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Plasy, č.p. 25, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č. St. 35/2, Parcela č. 63/4 o výměře 824 m2, zahrada, Parcela č. 63/6 o výměře 318 m2, zahrada, zapsané na LV č. 611, pro k.ú. Plasy, obec Plasy, okres Plzeň-sever, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Kralovice. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 17.10.2016 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 19 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích 10.11.2016
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 35/2 o výměře 528m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Plasy, č.p. 25, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č. St. 35/2, Parcela č. 63/4 o výměře 824 m2, zahrada, Parcela č. 63/6 o výměře 318 m2, zahrada, zapsané na LV č. 611, pro k.ú. Plasy, obec Plasy, okres Plzeň-sever, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Kralovice. 1.2. Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 611 pro k.ú. Plasy ze dne 25.03.2016 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Dvě nájemní smlouvy, obě ze dne 13.12.2008 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.3. Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 3
151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 611 ze dne 25.03.2016 pro k.ú. Plasy Vávra Rudolf, Bohumila Slámy 25, 33101 Plasy Adresa: Bohumila Slámy čp. 25 Název katastrálního území: Plasy Název obce: Plasy Název okresu: Plzeň sever List vlastnictví: LV č. 611 3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 611 pro k.ú. Plasy) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vávra Rudolf Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Vávra Rudolf Zahájení exekuce - Vávra Rudolf Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní - Nájemní smlouvy K oceňovaným nemovitým věcem byly předloženy dvě nájemní smlouvy. Jedna nájemní smlouva s panem Jakubem Rejzkem na užívání bytu 0+1 s příslušenstvím v přízemí rodinného domu od vstupu vpravo a druhá nájemní smlouva s paní Ivanou Rejzkovou na užívání bytu 3+1 s příslušenstvím v 1 patře rodinného domu. Obě smlouvy jinak ve stejném znění: pronájem na dobu neurčitou od 13.12.2008 s výpovědní dobou 6 měsíců za předpokladu zajištění náhradního ubytování v adekvátní úrovni. Užívání bez měsíční úplaty, pouze za údržbu a opravy. Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva a vlivu nájemních smluv. 3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o stavbu rodinného domu v obci Plasy, v mírně okrajové, východní části, při místní zpevněné komunikaci (parc.č. 470/2 ve vlastnictví Město Plasy, Plzeňská 285, 4
33101 Plasy). Rodinný dům je samostatně stojící, svoji podélnou osou rovnoběžně s komunikací, obvodovou stěnou téměř u komunikace. Rodinný dům je obdélníkového půdorysu, svojí podélnou osou rovnoběžně s komunikací, svou podélnou stěnou téměř u komunikace. Z komunikace je rovnou vjezd do garáže domu a vstup do přízemí domu a to ze západní strany, vstup do patra domu je z východní strany rovnou z terénu (rodinný dům stojí ve vysokém svahu tak, že přízemí je ze západní strany na terénu a z východní strany je celé pod terénem). U jižního štítu domu stojí původní zděná kolna. východně od rodinného domu ve vysokém svahu dva zemní sklepy. Odkanalizování splaškových vod do jímky na vyvážení, voda z veřejného řadu, el. instalace zavedena, bez plynu. Plasy se nachází na území okresu Plzeň sever a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kralovice. Obec Plasy se rozkládá asi dvacettři kilometrů severně od centra Plzně a devět kilometrů jihozápadně od města Kralovice. Trvalý pobyt na území tohoto malého města má nahlášeno asi 2620 obyvatel. Plasy se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Babina, Horní Hradiště, Lomnička, Nebřeziny, Plasy a Žebnice. V obci mohou děti docházet na základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hriště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Plasy májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. 3.1.4. Popis a stav objektů Rodinný dům čp. 25, součást pozemku st.parc.č. 35/2 Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený (jeden zemní sklep u severního štítu domu), se dvěma nadzemními podlažími, bez využitého podkroví. Dispozičně a orientačně výměry: 1 PP (suterén): jeden sklep přístupný z garáže, pro velmi špatný stav ho nebylo možné zaměřit, odhadem 5m2. 1 NP (přízemí): část přízemí pro špatný stav nebylo možno prohlédnout a zaměřit, jedná se chodbu a místnost místnost plocha m2 podlaha garáž 21,50 hlína chodba 8,10 ker.dlažba sociální zařízení 5,40 ker.dlažba pokoj 8,60 plovoucí pokoj 16,65 plovoucí sklad/kotelna zvenku 10,70 hlína celkem 70,95 2 NP (1 patro): místnost plocha m2 podlaha chodba 9,10 ker.dlažba pokoj 24,40 plovoucí sociální zařízení 7,00 ker.dlažba kuchyně 29,65 plovoucí 5
chodba 7,00 koberec pokoj 21,60 plovoucí celkem 98,75 Celkem v přízemí tři místnosti, soc.zařízení, garáž, kotelna, v patře byt 2+1, podlahová plocha 174,70m2, z toho obyvatelná 98,75m2, zastavěná plocha 145m2, obestavěný prostor informativně 1000m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce klenbové a dřevěné trámové, schody nejsou, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce provedeny, povrchy omítnuty, keramické obklady na sociálním zařízením, okna plastová, dveře náplňové, vytápění částečně lokálně kamny na tuhá paliva, částečně ústřední kotlem na tuhá paliva, zcela nefunkční, ohřev vody bojlerem, sociální zařízení v přízemí rozbité, nefunkční, v patře na sociálním zařízení umyvadlo, vana, WC společně, kuchyně v patře s rozbitou kuchyňskou linkou, rozvody instalací běžně provedeny, pravděpodobně nefunkční. Stáří rodinného domu dle sdělení více než sto let, přibližně před 8 roky byla provedena částečná rekonstrukce (okna, některé podlahy, rozvody vody, elektro, topení). Posledních přibližně 3,5 roku je rodinný dům prázdný, bez využití, bez oprav a bez údržby, ponechán ve špatném, částečně neuživatelném stavu. Vedlejší stavby Zděná kolna stojí v u jižního štítu rodinného domu, jedná se o původní kolnu, která je ve zcela špatném až havarijním stavu. Zastavěná plocha informativně 24m2. Zemní sklepy východně od rodinného domu, ve vysokém svahu. Zemní sklepy jsou ve špatném až havarijním stavu. Venkovní úpravy Venkovní úpravy v běžném rozsahu oplocení s vraty a vrátky, zpevněné plochy u domu, přípojky inž. sítí apod., vše ve zhoršeném, špatném stavu. Dále se jedná o různé opěrné zdi a zídky, které jsou převážně již zborcené. Pozemky st.parc.č. 35/2 o výměře 528m2, zastavěná plocha a nádvoří - zastavěný rodinným domem a kolnou, nezastavěná část je volným pozemkem převážně jižně od domu, pozemek je neudržovaný, zarostlý, nepřístupný, s částečně zborceným svahem. parc.č. 63/4 o výměře 824m2, zahrada je pozemek zahrady východně a jižně od domu, pozemek je zcela nepřístupný, zarostlý a zpustlý se zborceným svahem. parc.č. 63/6 o výměře 318m2, zahrada je pozemek zahrady severně od domu, pozemek je zcela nepřístupný, zarostlý a zpustlý se zborceným svahem. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD celkem 174,70m2 RD 145m2 1670m2 RD obyvatelná 98,75m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům ve velmi špatném, částečně neobyvatelném stavu. Pozemky okolo domu jsou zpustlé a zarostlé, nepřístupné, se zborceným svahem. Nemovité věci k celkové rekonstrukci. 6
3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) K Panholci, Plasy 160.000,- Kč Kupní cena, prodej 05/2015 Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, přízemní bez podkroví. V suterénu jsou pravděpodobně tři sklepy, přístupné z venku, v přízemí se pravděpodobně nachází byt 2+1 a dílna. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce jsou ze smíšeného masivního zdiva, stropní konstrukce jsou pravděpodobně v suterénu klenbové, ostatní jsou převážně dřevěné trámové, konstrukce krovu je dřevěná sedlová, krytina je tašková, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Povrchy jsou omítnuty, keramické obklady jsou na sociálním zařízení, okna jsou dřevěná, dveře náplňové, vytápění je pravděpodobně lokálně. Odkanalizování splaškových vod je z koupelny do trativodu, el. instalace je zavedena. Východně na rodinný dům navazuje pod jedním zastřešením stodola, pak chlév a chlívek. Dále je součástí studna. Zastavěná plocha 150m2, podlahová plocha obytná 100m2, pozemky celkem 1018m2, studna, stodola, chlévy. 2) Školní, Plasy 520.000,- Kč Kupní cena, prodej 10/2015 Rodinný dům je samostatně stojící, podsklepený, připojen na veřejné inž. sítě, konstrukce zděné, krytina tašková, povrchy omítnuty, sokl obložen, podlahy PVC, koberec, okna dřevěná. RD již bez oprav a bez údržby. Zastavěná plocha 160m2, podlahová plocha 120m2, pozemky celkem 1327m2. 3) Luční, Plasy 890 000,- Kč Kupní cena, prodej 03/2015 Rodinný dům je samostatně stojící, podsklepený, připojen na veřejné inž. sítě, konstrukce zděné, krytina tašková, povrchy omítnuty, podlahy PVC, koberec, okna plastová, částečné rekonstrukce. Zastavěná plocha 100m2, podlahová plocha 80m2, pozemky celkem 1167m2. 4) Kaznějov, okr. Plzeň sever 700 000,- Kč Kupní cena, prodej 12/2015 Rodinný dům částečně podsklepený, přízemní s podkrovím. V suterénu sklepy, v přízemí vstup, zádveří, koupelna, WC, chodba, kuchyně, dva pokoje, schody, v podkroví chodba a dva neobyvatelné pokoje. Svislé konstrukce zděné, okna špaletová, dveře náplňové, krov dřevěný, střecha sedlová, krytina tašková, podlahy betonové, PVC, ker.dlažba, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva, ohřev vody bojler. Stáří rodinného domu od roku 1935, v roce 1960 přístavba a modernizace. Stavebně technický stav horší, až špatný, morálně zastaralé. Zastavěná plocha 100m2, obestavěný prostor 765m3, užitná plocha 140m2. Garáž, studna, pozemky celkem 1342m2. Prodej 12/2015 7
5) Manětínská, Plasy 990 000,- Kč Nabídková cena Prodej rodinného domu v obci Plasy - Plzeň sever v ulici Manětínská. Zastavěná plocha 141 m2, o dispozici 3+kk, komora a koupelna. Nabízíme k prodeji rodinný dům v klidné čtvrti s výhledem na obec Plasy a velmi pěknou přírodu na severním Plzeňsku. Dům je podsklepený. V domě se nachází garáž. Možnost i půdní vestavby. Vytápění je řešeno na tuhá paliva. Součástí prodeje je zahrada 480 m2 na které se nachází kůlna. Do domu je zaveden městský vodovod, odpad je sveden do septiku. Veškerá občanská vybavenost jako škola, školka, obchody, pošta, lékaři atd. jsou přímo v obci Plasy. Jezdí sem pravidelné linky autobusů a vlaků. Doporučuji prohlídku, více info u makléře.celková cena: 990 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Hypotéka: 3 585,42 Kč měsíčně ID zakázky: 27528 Aktualizace: 25.10.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 141 m 2 Užitná plocha: 282 m 2 Plocha pozemku: 621 m 2 Plocha zahrady: 480 m 2 Sklep: Parkování: Garáž: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD K Panholci, Plasy 1,00 1,00 1,00 1,00 1,20 1,00 1,00 1600 1920 2. RD Školní, Plasy 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,95 4333 3705 3. RD Luční, Plasy 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,95 8900 7610 4. RD Kaznějov 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 5000 5000 5. RD Manětínská, Plasy 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,85 0,95 8250 6329 minimum 1920 maximum 7610 průměr 4913 užitná plocha m2 98,75 8
porovnávací hodnota celkem 485 119 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 480 000,00 Kč Slovy: čtyřistaosmdesát tisíc Kč 3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 480 000,00 Kč slovy: čtyřistaosmdesát tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky pěkný výhled Slabé stránky špatný, částečně neobyvatelný stav, zpustlé pozemky se zborceným svahem Z vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. rodinnými domy je v dané lokalitě obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z vlastní databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z aktuální nabídky a vlastní databáze pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Porovnání a analýza bylo provedeno rovněž s aktuální inzertní nabídkou. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena na úrovni hodnoty porovnávací. 9
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 17.10.2016. Slovy: čtyřistaosmdesát tisíc korun českých ve výši: 480 000,00 Kč V Pardubicích, 10.11.2016 Vypracoval Renáta Havířová ----------------------------------------- ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 118-116/2016 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 10
5.2. Fotodokumentace Mapy 11
1 NP (přízemí) vstup do přízemí sociální zařízení 12
pokoj pokoj neobyvatelná část garáž 13
zemní sklep u garáže kotelna zvenku 2 NP (1 patro) vstup 14
chodba sociální zařízení kuchyně 15
pokoj pokoj půda, krov zemní sklep ve svahu 16
zděná kolna východní část domu, východní vstup do 1 patra domu 17
jižní štít domu (vstup do kotelny) a část zděné kolna pohled jihozápadní pohled severozápadní 18
katastrální mapa 19