-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7236/3-2018 o ceně nemovitosti pozemků stp. čk. 102/1, 102/2, pp. čk. 746/23, 752/9, 752/11 včetně zemědělské stavby, zapsaných v LV 359 v k.ú. Bušanovice, obec Bušanovice, okres Prachatice Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov čp. 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 07.12.2017 pod čj. 040Ex 4337/16-98 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 25.01.2018 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy - situace širších vztahů - místní šetření - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující - informace stavebního úřadu - realitní servery a údaje místních realitních kanceláří Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 17.01.2018. Povinná byla přítomna, poskytla ústí informace. Do objektu ale nebyl umožněn přístup, bylo patrné že v části objektu se nalézá vepřový dobytek. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 17.01.2018. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 359, katastrální území Bušanovice, obec Bušanovice, okres Prachatice. Vlastník: společné jmění manželů Bušek František, narozen 23.01.1980 a Martina, narozena 27.09.1980
-3- Zemědělská stavba chlév se nalézá na stp. čk. 102/1 a stp. čk. 102/2, dále k nim náleží pp. čk. 746/23, 752/9 a 752/11. Veškeré pozemky spolu vytváří jeden funkční celek. 2. Projektová dokumentace ani stavební spis se nepodařilo dohledat, dle údajů starousedlíků byl objekt vepřína vybudován přibližně v roce 1965. V období před 10-15 lety obnovena nad částí objektu krytina a opravena zčásti elektroinstalace. 3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Zemědělská stavba (chlév) na stp. čk. 102/1 a 102/2 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemky stp. čk. 102/1 a 102/2 d) Ostatní pozemky pp. čk. 746/23, 752/9 a 752/11 4. Popis: Nemovitost se nalézá mimo zastavěnou část obce, je součástí bývalého areálu zemědělského závodu, který po privatizaci byl rozčleněn pro více vlastníků. Od centra obce vzdálena přibližně 400 m, přístup po místní obslužné zpevněné komunikaci. Území je částečně zainvestované (el. síť, veřejný vodovod), u objektu na stp. čk. 102/2 se nalézá původní žumpa. Pozemky jsou mírně svažité, přivráceny k západu.
-4- a) Hospodářský objekt na stp. čk. 102/1 a 102/2 Jde o přízemní halový objekt pro ustájení vepřů, k jižnímu štítu přiléhá přípravna, tvoří spolu jeden stavební celek. Stavba přízemní, nepodsklepená, bez půdního prostoru, k východní straně navazuje otevřená rampa. Po obou podélných stranách budovy jsou zčásti vytvořeny naháněcí chodby (nefunkční, ocelové zábrany poničeny). Konstrukční řešení: Objekt je vytvořen z ocelových profilů, ocelové sloupy ukotveny v betonových patkách, mezi sloupy provedeny cihelné vyzdívky opatřeny vápennou omítkou, s jednoduchými okny a ventilátory. Zastřešení provedeno ocelovými vazníky, podkladové desky převážně zničeny, krytina z tvarov. plechu KOB. Přípravna je plně zděná a krytina původní z vlnitých azbestových desek. Podlahy betonové, provedeny rozvody elektroinstalace a vody. Okna jednoduchá, vrata dřevěná. Technický stav: Svědčí o zanedbané údržbě, pouze nad stájí obnovena krytina. Další prvky se nacházejí v havarijním stavu. Rovněž okolní vlastní pozemky jsou devastovány. Výměry: Zastavěná plocha: 36,00x15,20+10,10x7,00 = 617,90 m2 Obestavěný prostor: 547,20x3,10+547,20x1,20/2,00+70,70x2,80+70,70x0,80/2,00 = 2 250,88 m3 b) Součásti a příslušenství Spočívají v přípojkách el. energie a vody, dále v nakládací venkovní rampě a žumpě (přibližně 80-90 m3). K objektu jsou dochovány z malé části původní venkovní komunikace (silně poškozeny).
-5- c) Pozemky Vytváří jeden funkční celek, jsou zdevastovány, neužívány, na částech se nalézají zemědělské stroje a plodiny. Jsou mírně svažité k východu, přístupy po zpevněné cestě. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 102/1 625 stp. čk. 102/2 85 pp. čk. 746/23 2 001 pp. čk. 752/9 686 pp. čk. 752/11 1 657 celkem 5 054 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-6- Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z cenového ukazatele ve stavebnictví STANDARDY. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Prachatice, s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC Kč/ m3 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 Zemědělská stavba - prasečák 4621152 2 150 0,60 0,70 0,42 903 kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný prostor Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč Zemědělská stavba - prasečák % opotř. Časová cena v Kč 2 251 903 2 032 653 90 203 265
-7- Součásti a příslušenství Ocení se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 2 % z časové ceny budovy. Výpočet: 203 265 x 2 % = 4 065,- Kč Pozemky Obvyklá cena stavebních pozemků v zemědělských areálech se pohybuje dle sdělení místních realitních kanceláří v rozmezí 80-220,- Kč/m2. Ceny přiléhajících pozemků ve výši 1/3 ceny. V tomto případě konkrétnímu situování v rámci dalších zemědělských staveb v blízkosti, devastovaným pozemkům, stanovena cena ve spodní hranici, tj. 80,- Kč/m2, ostatní pozemky 25,- Kč/m2. Výpočet: 710 m2 x 80,- Kč/m2 = 56 800,- Kč 4 344 m2 x 25,- Kč/m2 = 108 600,- Kč Celkem 165 400,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 359 v k.ú. Bušanovice činí 372 730,- Kč.
-8- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě obce oceňované nemovitosti a blízkém okolí se údajně v posledním období obdobné nemovitosti nezobchodovaly. Z toho důvodu použito údajů z realitních serverů, kde je prezentována nabídka obdobných nemovitostí. Tyto jsou upraveny v závislosti na konkrétní poloze, velikosti, zainvestovanosti, technickém stavu, velikosti pozemku vzhledem k oceňované nemovitosti. V závěru je u upravené ceny předešlými koeficienty zohledněna prodejnost, tj. současný stav na trhu (nabídka, poptávka). V tomto případě vzhledem k potřebě vynaložení investic uvažujeme sníženou poptávku, tj. index 0.90. Dle nabídek jde o následující nemovitosti: Lokalita Prodejní Zastavěná Výměra Cena za m2 Koeficient Srovnatelná cena plocha pozemků zast. plochy polohy a cena za m2 vybavení zast. plochy Svatá Maří 7 800 000 950 31781 8 211 0,20 1 642 Borovy 12 000 000 42 000 42 000 286 1,10 314 Dešenice 12 754 664 34 777 50 000 367 1,15 422 Švihov 2 064 000 3 173 10 000 650 0,90 585 Z toho vyplývá průměrná cena 740,- Kč/m2 zastavěné plochy. V ceně jsou obsaženy přiměřené pozemky, součásti a příslušenství. Prodejnost: 740 x 0,90 = 666,- Kč/m2 Výpočet: 618 m2 x 666,- Kč/m2 = 411 588,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 359 v k.ú. Bušanovice činí zaokrouhleně 411 600,- Kč.
-9- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy se jedná o zemědělsky užívaný objekt s devastovanými pozemky a nutno počítat s investičními náklady na další užívání, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací hodnoty. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 359 v k.ú. Bušanovice činí zaokrouhleně 412 000,- Kč. Slovy: Čtyřistadvanácttisíckorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 25.01.2018
-10- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7236/3-2018 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 25.01.2018
-11-
-12-