ZNALECKÝ POSUDEK. zjištění obvyklé ceny nemovitosti (podílu ve výši 1/2) dle Usnesení ze dne pod čj. 040Ex 5522/10-34

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7249/16/C-2018 o ceně nemovitosti I. pozemku zapsaného v LV č. 807 v k.ú. Osek u Duchcova, obec Osek, okres Teplice II. pozemků zapsaných v LV č v k.ú. Duchcov, obec Duchcov, okres Teplice Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti (podílu ve výši 1/2) dle Usnesení ze dne pod čj. 040Ex 5522/10-34 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) podklady o zjištěných tržních cenách u místních realitních kanceláří g) údaje realitních serverů a FARMY CZ h) územní plány a údaje lesního hospodářského plánu Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření mnou provedeno dne Požádal jsem povinného o součinnost, ale bez odpovědi. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.

3 -3- I. LV 807 k.ú. Osek u Duchcova 1) Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 807, katastrální území Osek u Duchcova, obec Osek, okres Teplice. Vlastník: podílové spoluvlastnictví: Fiala Miloslav 1/2 Krbaťa Pavel 1/2 2) Výčet oceňovaných nemovitostí: Pp. čk. 543/63 o výměře m2 orná půda 3) Popis: Pozemek je situován mimo zastavěnou část města s počtem obyvatel 4 770, ve vzdálenosti 300 m východně od souvisle obytné zastavěné části, pozemek je nepatrně svažitý k jihu, přístupen po nezpevněné polní cestě. Parcela není v terénu dobře identifikovatelná, je ve zceleném bloku, který je přístupen veškeré technice pro přípravu půdy a sklizně. Užívána současně v honu jako louka (pastvina). V operátu evidence nemovitostí uvedeno věcné břemeno služebnosti vodovodu a dále věcné břemeno služebnosti dolování (z roku 1929), pro již neexistující firmu Nelson. Obě břemena neovlivňují současnou obvyklou cenu. Dále je vyznačeno věcné břemeno služebnosti cesta a dolování pro Mosteckou uhelnou společnost adresa neznámá, dle územního plánu uvažována důlní činnost, proto posuzována dle současného využití.

4 -4- II. LV 1216 k.ú. Duchcov 1) Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1216, katastrální území Duchcov, obec Duchcov, okres Teplice. Vlastník: podílové spoluvlastnictví: Fiala Miloslav 1/2 Krbaťa Pavel 1/2 2) Výčet oceňovaných nemovitostí: Pp. čk. 2956/4 o výměře m2 ostatní plocha Pp. čk. 2957/7 o výměře 251 m2 ostatní plocha Pp. čk. 2958/6 o výměře m2 ostatní plocha 3) Popis: Pozemky se nalézají severozápadně od zastavěného území města s počtem obyvatel 8 359, ve vzdálenosti přibližně 1 km od zastavěného území. Pozemky spolu tvoří jeden funkční celek, jsou vzdáleny 100 m vlevo od silnice z Duchcova na Osek, odděleny podélně se silnicí Loučenským potokem (jde o uměle vytvořený kanál v prostoru dotčeném důlní činností v minulosti. Dle územního plánu se jedná o plochu těžby nerostů rekultivace lesní. Na pozemcích jsou vysázeny listnaté porosty (břízy, osiky) ve stáří 5-20 let. Bez geodetického vytyčení není hranice parcel identifikovatelná. Dle zaměřeného koryta Loučenského potoka a v terénu zřetelné zaměřené mokřiny Hájský II proběhla identifikace v terénu a všechny parcely mají přibližně shodný charakter, který odpovídá údajům SÚP Města Duchcov.

5 -5- V platném SÚP je celá lokalita jižně od upraveného koryta Loučenského potoka určena jako lesní půda a uvedené parcely jsou součástí této plochy včetně parcely 2957/7, která je v EN vedena jako ostatní komunikace. Parcely jsou oceněny v souladu s 9, odstavec 3 zákona č. 151/1997 Sb., dle skutečného stavu a pozemky jsou oceněny jako nelesní půdy s lesním porostem. Na lokalitě jižně od Loučenského potoka není u zalesněné lokality založen lesní hospodářský plán, ale lesní parcely ve stejné lokalitě severně od vodoteče jsou podchyceny v LHP a pozemky jsou evidovány jako,,téměř rovina, rekultivovaná výsypka RBC USES Duchcovské rybníky- Ochranné pásmo přírodních léčivých zdrojů II C. V této lokalitě shodného původu jako oceňované parcely je SLT 2 H 7. Parcely 2956/4, 2957/7, 2958/6 jsou oceněny shodně s LHP 2 H7, cena pozemků je upravena v souladu s tabulkou 7 vyhlášky č. 457/2017 Sb., cena je snížena dle položky 5.2,,lesní pozemky na antropogenní půdě- na haldě, výsypkách o 50 %. LESNÍ POROSTY jsou oceněny po provedení venkovní pochůzky jako lesní na nelesní půdě, druhové zastoupení a zakmenění je stanoveno znalcem, bonita dřevin na základě Schwappachova výškového faktoru. Lesní porost je náletového původu různého stáří dřevin v rozpětí stáří 5-20 let, zastoupení dřevin bříza + osika 100 %, zakmenění stanoveno hodnotou 0,6. C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.

6 -6-1) Výpočet věcné hodnoty V tomto případě věcná hodnota zjištěna dle vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 457/2017 Sb. I. k.ú. Osek u Duchcova VÝPOČET : A. Zemědělská půda: ocenění dle 6 Pozemková parcela č. BPEJ výměra Cena 1 m2 Cena pozemku 543/ , , ,61 158,64 mezisoučet 6 494,42 úprava ceny dle přílohy 5, položka % ,77 Celkem m ,19 Kč II. k.ú. Duchcov A. Lesní pozemky s lesním porostem: ocenění dle 7, odstavec 1- Základní cena je snížena o 50 % dle přílohy 7, položka 5.2 = 4,81 Kč x 6,71 x 0,5 =2,36 Kč/m2 Parcela výměra SLT cena 1 m2 Cena pozemku 2956/ H7 2, , / H7 2,36 592, / H7 2, ,28 Celkem m ,48 Kč

7 -7- B. Lesní porosty na lesní a nelesní půdě: ocenění dle 45 odstavec 1-4. Parcela 2956/4 Porostová skupina 2 - výměra m2 zastoupení dřevin na ploše: bříza + osika = m2- bonita 3, zakmenění 0,6 - stáří 15 let HBR + OS = m2 x 0,46 Kč x 0,6 = 1 164,44 Kč C e l k e m ( m2) 1 164,44 Kč Parcela 2957/7 Porostová skupina 2 - výměra 251 m2 - zastoupení dřevin na ploše: bříza + osika = 251 m2- bonita 3, zakmenění 0,6 - stáří 15 let HBR + OS = 251 m2 x 0,46 Kč x 0,6 = 69,28 Kč C e l k e m ( 251 m2) 69,28 Kč Parcela 2958/6 Porostová skupina 2 - výměra m2 - zastoupení dřevin na ploše: bříza + osika = m2- bonita 3, zakmenění 0,6 stáří 15 let HBR + OS = m2 x 0,46 Kč x 0,6 = 696,35 Kč C e l k e m ( m2) 696,35 Kč Celkem lesní porosty 1 930,07 Kč REKAPITULACE: Parcela číslo výměra Cena pozemku Cena porostu Cena celkem 2956/ , , , / ,36 69,28 661, / ,28 696, ,63 Celkem m ,55 Kč zaokrouhleno ,00 Kč =============================

8 -8- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobným, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. I. k.ú. Osek u Duchcova Zemědělská půda se nalézá v teplém a mírně vlhkém regionu, s průměrnou roční srážkou m, nalézá se poblíž města, při okraji katastrálního území. Celá její plocha je zemědělsky užívána ve sceleném bloku. Jde o pozemek dobré kvality. Pro porovnání údajů, zjištěných z tržních cen v okolí jsou využity údaje o cenách v místě a čase obvyklé, dále z informací poradenské a realitní společnosti FARMY CZ, která realizuje největší objem majetkových převodů v rámci ČR. Pro tuto lokalitu eviduje rozpětí 21 29,- Kč/m2. Vzhledem k poměrně malé výměře a z důvodu podílového spoluvlastnictví je cena stanovena ve spodní třetině rozpětí, tj. 24,00 Kč/m2. Výpočet: pp. čk. 543/ m2 x 24,00 Kč/m2 = ,- Kč II. k.ú. Duchcov Lesní pozemky Cena pozemků vychází z tržních cen zalesněných pozemků v okolí Duchcova, které mají shodné omezení z hlediska ochrany přírody a ochrany přírodních vodních zdrojů. Lesní pozemky v těchto podmínkách jsou omezeny jen částečně na produkčních možnostech při respektování základních zásad především v těžební činnosti. Pozemky i v těchto podmínkách mohou poskytovat shodné produkční schopnosti jako lesní pozemky mimo ochranná pásma. Jako cena v místě a čase obvyklá je za 1 m2 nelesní půdy s lesním porostem stanovena ve výši. 4,50 Kč/m2.

9 -9- Lesní porosty jsou na oceňovaných parcelách náletového původu, bez jakékoliv pěstební péče. Současná druhová skladba dřevin a jejich pěstební stav předurčují stávající lesní porost jako dřevinu na antrogenní půdě, současný stav nemá předpoklad být využíván v tomto stavu a druhovém zastoupení po celou dobu obmýtí. Vhodnou druhovou skladbu doporučí nový lesní hospodářský plán po převodu kultury v EN do lesní půdy. Současný stav porostu ve stáří do 20 let je vhodný pouze pro produkci štěpky a cena je stanovena na úrovni 1,80 Kč/m2. REKAPITULACE: Parcela číslo výměra Cena pozemku Cena porostu Cena celkem 2956/ , , , / ,50 451, , / , , ,90 Celkem m ,90 Kč =============================

10 -10- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy jsou celkově pozemky vyhledávány zájemci, s přihlédnutím k podílovému spoluvlastnictví je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 807 v k.ú. Osek u Duchcova činí zaokrouhleně ,- Kč, spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/2 činí zaokrouhleně ,- Kč. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č v k.ú. Duchcov činí zaokrouhleně ,- Kč, spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/2 činí zaokrouhleně ,- Kč. Sumář: LV č. 807 v k.ú. Osek u Duchcova ideální 1/2 činí LV č v k.ú. Duchcov ideální 1/2 činí Celkem ,- Kč ,- Kč ,- Kč Slovy: Čtyřicetčtyřitisícšestsetdvacetkorunčeských

11 -11- Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne , čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7249/16/C-2018 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

12 -12-