ZNALECKÝ POSUDEK č. 5594-201/2018 O ceně podílu o velikosti 1/8 pozemků v obci Klobouky u Brna, p.č.2635/22, vodní plocha, o velikosti 24 m 2, p.č.2636/20, ostatní plocha, o velikosti 85 m 2, p.č.2636/21, ostatní plocha, o velikosti 92 m 2, p.č.2696/13, ostatní plocha, o velikosti 33 m 2, p.č.2696/14, ostatní plocha, o velikosti 34 m 2, p.č.2735/38, vinice, o velikosti 3715 m 2 a p.č.2735/39, vinice, o velikosti 3507 m 2, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.526 pro k.ú.klobouky u Brna Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 779 00 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby 185EX-5587/2009 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 20.9.2018 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Počet stran: 25 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 20.9.2018
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/8 pozemků v obci Klobouky u Brna, p.č.2635/22, vodní plocha, o velikosti 24 m 2, p.č.2636/20, ostatní plocha, o velikosti 85 m 2, p.č.2636/21, ostatní plocha, o velikosti 92 m 2, p.č.2696/13, ostatní plocha, o velikosti 33 m 2, p.č.2696/14, ostatní plocha, o velikosti 34 m 2, p.č.2735/38, vinice, o velikosti 3715 m 2 a p.č.2735/39, vinice, o velikosti 3507 m 2, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.526 pro k.ú.klobouky u Brna 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Klobouky u Brna 691 72 Klobouky u Brna LV: 526 Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Klobouky u Brna Katastrální území: Klobouky u Brna Počet obyvatel: 2 463 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 276,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území města III 1,02 Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka, nebo autobusová zastávka III 0,90-2 -
O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, ambulantní zdravotní zařízení, základní škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 683,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.9.2018 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č.526 pro k.ú.klobouky u Brna - kopie snímku katastrální mapy - mapa oblasti - statistické údaje o obcích ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Ladislava Kleslová, Loučky 202, 742 36 Odry, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Pavlovín spol. s r.o., Hlavní 666/2, 691 06 Velké Pavlovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 7 / 8 Vlastníci pozemku: Ladislava Kleslová, Loučky 202, 742 36 Odry, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Pavlovín spol. s r.o., Hlavní 666/2, 691 06 Velké Pavlovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 7 / 8 odpovídají skutečnosti - 3 -
6. Dokumentace a skutečnost bylo zjištěno, že pozemek p.č.2636/21 není komunikací, ale hospodářsky nevyužitelným pozemkem s náletovými porosty 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nacházejí mimo zastavěné území obce. Pozemky p.č.2735/38 a 2735/39 jsou vinice, pozemek p.č.2635/22 je korytem vodního toku, pozemky p.č.2636/20, 2696/13 a 2696/14 jsou polními komunikacemi. Pozemek p.č.2636/21 je hospodářsky nevyužitelným pozemkem s náletovými porosty. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." - 4 -
Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemky 1.1. Oceňované pozemky 1.2. Porosty - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemky 1.1. pozemky Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky a místní komunikace IV třídy -0,25 (samostatné chodníky, cyklistické stezky, cesta v chatových oblastech, obytné a pěší zóny) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. území sídelní části obce 0,05 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,03 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití II Možnost komerčního využití a dálnice 1,15-6 -
Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i ) = 0,886 4 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 683,- 0,886 1,000 605,14 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 2636/20 85 605,14 51 436,90 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 2696/13 33 605,14 19 969,62 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace 2696/14 34 605,14 20 574,76 Ostatní stavební pozemky - celkem 152 91 981,28 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] vinice 2735/38 30110 1 189 17,63 40,00 24,68 29 344,52 vinice 2735/38 30300 48 19,79 40,00 27,71 1 330,08 vinice 2735/38 30850 2 478 9,67 40,00 13,54 33 552,12 vinice 2735/39 30110 1 058 17,63 40,00 24,68 26 111,44 vinice 2735/39 30300 28 19,79 40,00 27,71 775,88 vinice 2735/39 30850 2 421 9,67 40,00 13,54 32 780,34 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 7 222 m 2 123 894,38-7 -
Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - hospodářsky nevyužitelné pozemky Upr. cena [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 11,04 0,25 40 % 3,86 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 2636/21 92 3,86 355,12 Jiný pozemek - celkem 92 355,12 Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku Index P Index T Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ] 8 odstavec 4 683,- 0,06 1,00 40,98 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 vodní plocha 2635/22 24 40,98 983,52 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 24 m 2 983,52 1.2. Porosty Viničné porosty: příloha č. 37. Název Výměra/ Stáří Jedn. Úprava Cena Počet cena Komerční vinice (vinice) na poz. p.č.: 2735/38 1 679 1 76,- -20,00 % 102 083,20 Komerční vinice (vinice) na poz. p.č.: 2 036 12 80,- 162 880,- 2735/38 Komerční vinice (vinice) na poz. p.č.: 1 611 1 76,- -20,00 97 948,80-8 -
2735/39 % Komerční vinice (vinice) na poz. p.č.: 1 896 12 80,- 151 680,- 2735/39 Součet 514 592,- Celkem - vinice: = 514 592,- Kč Porosty - zjištěná cena = 514 592,- Kč 1.1. Pozemky: 217 214,30 Kč Pozemky - zjištěná cena = 731 806,30 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE 1. Pozemky 731 806,30 Kč 1.1. Oceňované pozemky 217 214,30 Kč 1.2. Porosty 514 592,- Kč = 731 806,30 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Sedmsettřicetjednatisícosmsetdeset Kč 731 806,30 Kč 731 810,- Kč - 10 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní práva exekutorská, Zahájení a Nařízení exekucí, Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, vše k podílu o velikosti 1/8, je podrobně rozepsáno na přiloženém LV č.526 pro k.ú.klobouky u Brna k datu 4.5.2018. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) vinohrad o celkové výměře 1 145 m², v úrodné trati Nivky v Týnci. Vinohrad začíná za domy ulice Hlavní a pokračuje dál směrem na Hrušky. Jeho nejbližší okolí tvoří vinohrady, zahrady a další zemědělské pozemky. Příjezd na pozemek je možný polní cestou z ulice Hrušecké. Požadovaná cena 71,- Kč/m2. 2) soubor slunných, zemědělských pozemků nacházející se v okolí vinařské obce Morkůvky, okres Břeclav. Pozemky (vinice) o celkové výměře 4.541 m² jsou obhospodařovány s nájemním vztahem. Požadovaná cena 50,- Kč/m2. - 11 -
Jednotkovou srovnávací cenu zemědělských pozemků s ohledem na výše uvedené stanovuji na 70,- Kč/m2, ostatních pozemků na 40,- Kč/m2. Za pozemky celkem 516.260,- Kč, po zaokrouhlení pak 520.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 520.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu (kráceno koeficientem 0, 7) Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/8 nemovitosti stanovuji na 45.000,- Kč. Slovy: Čtyřicetpěttisíc Kč V Tršicích 20.9.2018 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.10. - 12 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5594-201/2018 znaleckého deníku. - 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí k datu 4.5.2018 pro LV č.526 pro k.ú.klobouky u 6 Brna Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace - ortofoto 1 Mapa oblasti 3-14 -
Výpis z katastru nemovitostí k datu 4.5.2018 pro LV č.526 pro k.ú.klobouky u Brna - 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
Kopie katastrální mapy - 21 -
Fotodokumentace ortofoto - 22 -
Mapa oblasti - 23 -
- 24 -
- 25 -