Znalecký posudek č. 3477/2012 o ceně nemovitosti - 1/2 pozemku parc. č. 673/43 s příslušenstvím v kat. úz. Příchovice u Přeštic, obec Příchovice, okres Plzeň-jih. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská 20 412 01 Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 575/09-11 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni 17.5.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíře 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 13.6.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 pozemku parc. č. 673/43 s příslušenstvím v kat. úz. Příchovice u Přeštic, obec Příchovice, okres Plzeň-jih, vše zapsáno na LV č. 560. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 pozemku parc. č. 673/43 334 01 Příchovice Region: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Katastrální území: Příchovice u Přeštic 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17.5.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 22.3.2012, LV č. 560, kat. úz. Příchovice u Přeštic, Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, KP Plzeň-jih - kopie mapy katastrální ze dne 4.4.2012, mapový list č. Přeštice 0-4/33, měřítko 1:1000, kat. úz. Příchovice u Přeštic - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 575/09-11 ze dne 3.2.2009 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 575/09-179 ze dne 22.3.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace OÚ Příchovice - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 2
5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 560, k.ú. Příchovice u Přeštic, obec Příchovice ze dne 22.3.2012, A - vlastnické právo: SJM Mašek Bohuslav a Suchá Miroslava, Heyrovského 480/31, Plzeň 3, Doudlevce, 301 00 Plzeň 1, Klatovská 372, 340 21 Janovice nad Úhlavou B - nemovitosti: - pozemek č. parc. 673/43 - zahrada o výměře 391 m 2 C - omezení vlastnických práv: Usnesení soudu o nařízení exekuce : Okresní soud v Klatovech : 15 Nc-2581/2009-5 ze dne 13.01.2009.; uloženo na prac. Klatovy Exekuční příkaz Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš 124 EX-575/2009-11 ze dne 03.02.2009. Exekuční příkaz Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš 124 EX-575/2009-11 ze dne 03.02.2009. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Soudní exekutor JUDr. Vendula Flajšhansová 121 EX-11421/2010-9 ze dne 04.01.2011. Právní moc ke dni 21.02.2011. Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud Plzeň-město 73 EXE-2491/2011-11 ze dne 01.12.2011.; uloženo na prac. Plzeň-město Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Klatovy, 27 EXE 2692/2011-9 ze dne 06.01.2012.; uloženo na prac. Klatovy Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Soudní exekutor JUDr. Dalimil Mika, LL.M. 120 EX-41650/2011-11 ze dne 27.02.2012. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová 091 EX-06131/2011-013 ze dne 24.01.2012. Právní moc ke dni 14.02.2012. D - Jiné zápisy Změna výměr obnovou operátu Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 27.2.2012, Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Soudní exekutor JUDr. Dalimil Mika, LL.M. 120 EX-41650/2011-10 ze dne 27.02.2012. Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 6.3.2012, Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Soudní exekutor JUDr.Ondřej Mareš, LL.M. 124 EX-575/2009-162 ze dne 06.03.2012. E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva o převodu nemovitosti RI 522/1986 kupní sml. 6. Dokumentace a skutečnost: Částečná prohlídka pozemku byla provedena dne 17.5.2012 bez přítomnosti vlastníka. Při prohlídce bylo zjištěno, že se jedná o neudržovaný zarostlý pozemek. Obecní úřad Příchovice k pozemku sdělil, že v Územním plánu je veden jako plocha individuální rekreace. 3
Na listu vlastnictví je uvedena plomba - údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů. Z nahlížení do katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o další exekuční řízení. Na listu vlastnictví je uvedeno společné jmění manželů. Ex. úřad Litoměřice nařídil vypracovat znalecký posudek na 1/2 nemovitostí. 7. Celkový popis nemovitosti: Vesnice Příchovice spadá do okresu Plzeň jih a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Přeštice. Obec Příchovice se rozkládá asi 23 km jižně od centra Plzně a 2 km jihovýchodně od města Přeštice. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má nahlášeno asi 1010 obyvatel. Protéká zde řeka Úhlava. Příchovice se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Kucíny, Příchovice a Zálesí. V obci je pro menší děti dispozci škola mateřska. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu a kostel. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší železniční zastávka je v Přešticích. Oceňovaný pozemek je situován cca 1,4 km východně od obce Příchovice v rekreační lokalitě pod Ticholovcem. Pozemek je svažitý jižním směrem, nepravidelného tvaru. Pozemek je zarostlý se vzrostlými dřevinami. V místě není veřejné osvětlení a místní rozhlas, případnou stavbu nelze napojit na kanalizaci. Některé parcely v okolí mají připojení na el. energii. Vodu řeší majitelé pozemků vrtanou studnou. Přístup k pozemku je přes nezpevněné pozemky v majetku jiných vlastníků. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc. č. 673/43 9. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc. č. 673/43 1) Nabízíme k prodeji pozemek o výměře 639m2 s chatou v obci Snopoušovy.Plyn a elektřina na hranici pozemku.v krásném prostředí,možnost rybaření. 2) Nabízím k prodeji pozemek o celkové výměře 750 m2 v Radkovicích u Měčína. ástečně oplocený pozemek je vhodný především k rekreaci, ale i pro trvalé bydlení. Nutno vybudovat elektrickou přípojku a studnu. 3) Prodej pozemku - Přeštice Nabízíme prodej pozemku v katastrálním území Přeštice, Pod Střížovem okres Plzeň - jih. Pozemek o výměře 3396 m2 je oplocen, napojen na eletřinu a má vlastní vrtanou studnu. Hezké okolí pro turistiku, klidná chatová oblast blízko lesa a asi 200 m nad řekou Úhlavou. 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc. č. 673/43-27 - 32 Nestavební pozemek zahrnutý do územního plánu obce oceněný dle 32 odst. 1. Základní cena = 35,43 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 673/43 391,00 35,43 13 853,13 Součet 13 853,13 Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -5 % 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -5 % dopravy Úprava ceny celkem -22 % - 3 047,69 Mezisoučet 10 805,44 Úprava ceny dle 32 odst. 1: * 0,3000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2710 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 32 odst. 1 - celkem 8 878,85 8 878,85 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemek parc. č. 673/43 - zjištěná cena = 4 439,43 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc. č. 673/43 = 4 440,- Kč Cena pozemků činí celkem 4 440,- Kč Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc. č. 673/43 Seznam porovnávaných pozemků: 5
Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena 1) Pozemek Dolní Lukavec 516,- Kč/m 2 1,00 1,00 0,40 0,70 1,00 1,00 1 842,86 Kč/m 2 2) Pozemek Radkovice 252,- Kč/m 2 1,00 0,50 0,40 0,70 1,00 1,00 1 800,- Kč/m 2 3) Pozemek Přeštice 174,- Kč/m 2 0,60 1,00 0,70 0,70 1,251,00 473,47 Kč/m 2 Součet: 4 116,33 Kč/m 2 / 3 Průměrná upravená výchozí cena: 1 372,11 Kč/m 2 Výchozí cena: = 1 372,11 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 0,60 B - typ stavebního pozemku: * 0,50 C - třída velikosti obce podle počtu obyvatel: * 0,40 D - obchodní resp. průmyslová poloha: * 0,70 E - územní připravenost, infrastruktura: * 0,75 F - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 86,44 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zahrada p.č. 673/43 391 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 391 m 2 391,00 m 2 á 86,44 Kč/m 2 = 33 798,04 Kč Pozemek oceněný srovnávací indexovou metodou - celkem = 33 798,04 Kč Pozemek parc. č. 673/43 - výsledná cena = 33 798,04 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek parc. č. 673/43 = 33 800,- Kč Cena pozemků činí celkem 33 800,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 4 440,- Kč 4 440,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 33 800,- Kč 33 800,- Kč 6
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: na realitním trhu jsou v místě a okolí nabízeny především pozemky k bydlení, nabídka pozemků k rekreaci je na střední úrovni b) parametry povyšující cenu: chatová oblast c) parametry ponižující cenu: neudržovaný pozemek, spoluvlastnický podíl Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu ½ nemovitosti ve výši 16.900,- Kč. Obvyklá cena ½ nemovitosti: 16 900,- Kč slovy: šestnáct tisíc devět set Kč V Praze dne 13.6.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 7
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3477/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 212/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 8