Znalecký posudek č. 3478/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3478/2012 o ceně nemovitostí - pozemků č. parc. 852/90, 852/93, 956/5, 967/5, 967/6, 1042/3, 1045/56 a 1083/9 v kat. úz. Onšovice u Čkyně, obec Čkyně, okres Prachatice, ve vlastnictví Jaroslavy Matulkové. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 11138/10-18 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA Holečkova 657 Hálova Praha 5 Košíře Praha 9 Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) pozemků č. parc. 852/90, 852/93, 956/5, 967/5, 967/6, 1042/3, 1045/56 a 1083/9 v kat. úz. Onšovice u Čkyně, obec Čkyně, okres Prachatic, zapsáno na LV č. 23. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Pozemky parc. č. 852/90, 852/93, 956/5, 967/5, 967/6, 1042/3, 1045/56 a 1083/ Čkyně Region: Jihočeský Okres: Prachatice Katastrální území: Onšovice u Čkyně 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV č. 23, kat. úz. Onšovice u Čkyně, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP Prachatice - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Vimperk 1-2/32, měřítko 1:1000, kat. úz. Onšovice u Čkyně - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Vimperk 2-2/42, měřítko 1:1000, kat. úz. Onšovice u Čkyně - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Vimperk 1-2/31, měřítko 1:1000, kat. úz. Onšovice u Čkyně - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 11138/10-18 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 11138/10-86 ze dne lesní hospodářská osnova platná od fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 2

3 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 23, k.ú. Onšovice u Čkyně, obec Čkyně ze dne , A - vlastnické právo: Matulková Jaroslava, Pod Malsičkou 643, Volyně B - nemovitosti: - pozemek parc. č. 852/90 - lesní pozemek o výměře 2412 m2 - pozemek parc. č. 852/93 - lesní pozemek o výměře 766 m 2 - pozemek parc. č. 956/5 - trvalý travní porost o výměře 2328 m 2 - pozemek parc. č. 967/5 - ostatní plocha - neplodná půda o výměře 101 m 2 - pozemek parc. č. 967/6 - lesní pozemek o výměře 15 m 2 - pozemek parc. č. 1042/3 - trvalý travní porost o výměře 50 m 2 - pozemek parc. č. 1045/56 - lesní pozemek o výměře 2346 m 2 - pozemek parc. č. 1083/9 - ostatní plocha - ostatní komunikace o výměře 16 m 2 C - omezení vlastnických práv: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice-JUDr.Ondřej Mareš 124- EX 11138/2010 ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud ve Strakonicích 17 EXE-3399/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Strakonice Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice 124-EX 11138/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud ve Strakonicích 17 EXE-1580/ ze dne ; uloženo na prac. Strakonice D - Jiné zápisy Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne , Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Kroměříž 122-EX 41/ ze dne E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva o převodu nemovitosti RI 1283/1990 Darovací smlouva ze dne Smlouva darovací ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Celkový popis nemovitosti: Šumavská vesnice Čkyně spadá do okresu Prachatice a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Vimperk. Obec Čkyně se rozkládá asi 18 km severozápadně od Prachatic a 9 km severovýchodně od města Vimperk. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Čkyně májí ordinaci tři praktičtí lékaři a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. 3

4 Oceňované pozemky jsou situovány jižně od obce Onšovice, mimo zastavěné území obce. Pozemky jsou v KN vedeny jako lesní pozemky, trvalý travní porost a ostatní plochy. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, na lesních pozemcích převažuje smrk a borovice. Pozemek parc. č. 967/6 nemá vyhotoven LHP, tento pozemek o výměře 15 m 2 byl pravděpodobně přilepen k jinému lesnímu majetku jiného vlastníka. 7. Obsah posudku: a) Porosty a 1 ) Lesní porost na č. parc. 1045/56 a 2 ) Lesní porost na č. parc. 852/90 a 852/93 b) Pozemky b 1 ) Pozemky 852/90 a 852/93 b 2 ) Pozemky parc. č. 956/5, 967/5, 967/6 a 1083/9 b 3 ) Pozemky parc. č. 1042/3 a 1045/56 8. Popis objektů a pozemků: a) Porosty a 1 ) Lesní porost na č. parc. 1045/56 Lesní porost na parc. č. 1045/56 s převážně smrkovým porostem. Silně kamenitý až suťovitý severní svah. Nálet, místy doplněný sadbou se zbytky původní kmenoviny. a 2 ) Lesní porost na č. parc. 852/90 a 852/93 Lesní porost na parc. č. 852/90 a 852/93 je převážně smrkový. Střední až strmý východní svah, místy balvanitý, při úpatí sklon mírnější. Ve východní části prosvětlená kmenovina, podrosty smrku. b) Pozemky b 1 ) Pozemky 852/90 a 852/93 b 2 ) Pozemky parc. č. 956/5, 967/5, 967/6 a 1083/9 b 3 ) Pozemky parc. č. 1042/3 a 1045/56 4

5 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porosty a 1 ) Lesní porost na č. parc. 1045/56 Lesní porosty: Název Stáří [roků] Bonita Zakm. B a Obmýtí [roků] Výměra V Zast. Z mýtní výtěže A u Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor f a Opravný faktor f uv Jednotková cena: H a = [(A u c) * f a (eventuelně * 1 / f uv )+ c] * B a * Z smrk ztepilý 4 4 0, ,80 11,76 0,000 H a = [(62,80-11,76) * 0, ,76] * 0,80 * 100 % = 9,4080 Kč/m ,40 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,420 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,00 smrk ztepilý - celkem 7 112,45 borovice lesní , ,59 16,94 0,862 H a = [(26,59-16,94) * 0, ,94] * 2,00 * 70 % = 35,3616 Kč/m ,64 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,795 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,00 borovice lesní - celkem ,99 smrk ztepilý , ,99 12,46 0,609 H a = [(52,99-12,46) * 0, ,46] * 2,00 * 30 % = 22,2857 Kč/m ,28 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,795 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,00 smrk ztepilý - celkem 7 086,85 Celkem - lesní porosty = ,29 Kč Lesní porost na č. parc. 1045/56 - zjištěná cena = ,29 Kč a 2 ) Lesní porost na č. parc. 852/90 a 852/93 Lesní porosty: Název Stáří [roků] Bonita Zakm. B a Obmýtí [roků] Výměra V Zast. Z mýtní výtěže A u Náklady na zajištěnou kulturu c Věkový hodnot. faktor f a Opravný faktor f uv Jednotková cena: H a = [(A u c) * f a (eventuelně * 1 / f uv )+ c] * B a * Z borovice lesní , ,31 16,94 0,862 0,956 5

6 2 488, , ,50 H a = [(26,31-16,94) * 0,862 * 1 / 0, ,94] * 0,70 * 70 % = 12,4405 Kč/m 2 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,825 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,00 borovice lesní - celkem 2 052,68 smrk ztepilý , ,71 12,46 0,609 0,881 H a = [(49,71-12,46) * 0,609 * 1 / 0, ,46] * 0,70 * 30 % = 8,0240 Kč/m 2 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,825 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,00 smrk ztepilý - celkem 1 323,96 smrk ztepilý , ,89 12,46 0,614 0,887 H a = [(58,89-12,46) * 0,614 * 1 / 0, ,46] * 0,90 * 100 % = 40,1398 Kč/m 2 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,850 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. 39): * 1,00 smrk ztepilý - celkem ,08 Celkem - lesní porosty = ,72 Kč Lesní porost na č. parc. 852/90 a 852/93 - zjištěná cena = ,72 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Porosty a 1 ) Lesní porost na č. parc. 1045/56 = ,- Kč a 2 ) Lesní porost na č. parc. 852/90 a 852/93 = ,- Kč objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky 852/90 a 852/ Lesní pozemky oceněné dle 30. Ocenění: Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava UC lesní pozemek 952/90 5K ,00 4,24 4, ,88 lesní pozemek 952/93 5K1 766,00 4,24 4, ,84 Mezisoučet ,72 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemky oceněné dle 30 - celkem ,72 Pozemky 852/90 a 852/93 - zjištěná cena = ,72 Kč 6

7 a 2 ) Pozemky parc. č. 956/5, 967/5, 967/6 a 1083/ Pozemek oceněný dle 28 odst. 6 a) s povrchem nezpevněným a nebo prašným. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Min. cena ostatní plocha - ostatní komunikace 1083/9 16,00 39,37 2,2740 0, ,35 677,60 Pozemek oceněný dle 28 odst. 6 a) s povrchem 677,60 nezpevněným a nebo prašným - celkem Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - sousední k.ú. 40,00 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km -3,00 % Celková úprava ceny: 37,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC trvalý travní 956/ ,06 37,00 1, ,35 porost trvalý travní porost 956/ ,20 37,00 3, ,05 Výměra celkem 2328 Mezisoučet 4 787,40 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 4 787,40 Lesní pozemek oceněný dle 30. Ocenění: Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava UC lesní pozemek 967/6 5K1 15,00 4,24 4,24 63,60 Mezisoučet 63,60 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemek oceněný dle 30 - celkem 63,60 Pozemek oceněný dle 29 odst. 4. Název Parcelní číslo Výměra JC Koef. Srážka UC ostatní plocha - 967/ ,37 0,06 0 2,36 238,36 neplodná půda Součet 238,36 Úprava ceny dle 29 odst. 4: * 0,65 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemek oceněný dle 29 odst. 4 - celkem 154,93 7

8 Pozemky parc. č. 956/5, 967/5, 967/6 a 1083/9 - zjištěná cena = 5 683,53 Kč a 3 ) Pozemky parc. č. 1042/3 a 1045/ Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - sousední k.ú. 40,00 % Celková úprava ceny: 40,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC trvalý travní porost 1042/ ,05 40,00 1,47 73,50 Výměra celkem 50 Mezisoučet 73,50 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 73,50 Lesní pozemek oceněný dle 30. Ocenění: Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava UC lesní pozemek 1045/56 5N ,00 3,91 3, ,86 Mezisoučet 9 172,86 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemek oceněný dle 30 - celkem 9 172,86 Pozemky parc. č. 1042/3 a 1045/56 - zjištěná cena = 9 246,36 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a 1 ) Pozemky 852/90 a 852/93 = ,- Kč a 2 ) Pozemky parc. č. 956/5, 967/5, 967/6 a 1083/9 = 5 680,- Kč a 3 ) Pozemky parc. č. 1042/3 a 1045/56 = 9 250,- Kč pozemků činí celkem ,- Kč 8

9 Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky 852/90, 852/93 a 1045/56 Popis porovnávaných pozemků: 1) Prodej lesa u Čkyně lesní pozemky vedle sebe v několika parcelách dohromady 1,62 ha.smrkový porost stáří let, zakmenění 7-8 2) Nabízíme k prodeji lesní pozemek v k. ú. Stachy/Prachatice - Jihočeský kraj. V lese proběhla v roce 2012 těžba dřevní hmoty, stávající porost - 15let smrková mlazina, 40ks jedle 120let, zbytek holina - povinnost zalesnit do dvou let. 3) Nabízíme k prodeji lesní pozemek v blízkosti obce Nahořany u Čkyně. Celková výměra pozemku je 7.244m2. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. cena 1) Les Čkyně , ,83 0,98 1,00 9,63 2) Les Stachy , ,00 0,95 1,00 7,60 3) Les Volyně , ,00 0,90 1,00 13,50 30,73 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 10,24 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 7,60 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 13,50 Kč/m 2 Oceňované pozemky: lesní pozemek p.č. 852/ m 2 lesní pozemek p.č. 852/ m 2 lesní pozemek p.č. 1045/ m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 5524 m ,00 m 2 á 10,24 Kč/m 2 = ,76 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,76 Kč Pozemky 852/90 a 852/93 - výsledná cena = ,76 Kč 9

10 a 2 ) Pozemky parc. č. 956/5 a 1042/3 Popis porovnávaných pozemků: 1) Dobře přístupný pozemek s výměrou m2 navazující na zastavěnou část obce blízko Křišťanovického rybníka. Zajímavá perspektivní lokalita. 2) Prodej mírně se svažujícího pozemku na okraji obce Zdíkov o CP 3258 m2, vhodný jako zahrada s chatou. Pozemek má charakter louky a je orientován SV směrem. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost a některé služby, úřady dostupné v nedalekém Vimperku. 3) Prodej pozemku - louky u rekreačního areálu Milavy o celkové ploše m2. Mírně svažitý pozemek, krásné místo, klid a lesy. K pozemku vede zpevněná obecní cesta, poslední kus cesty nezpevněn. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. cena 1) Pozemek , ,66 0,80 1,05 15,73 Křišťanovice 2) Pozemek Zdíkov , ,71 0,10 1,20 11,97 3) Pozemek Velká , ,18 0,40 1,20 18,87 Turná 53,53 / 3,450 Průměrná jednotková cena: 15,51 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 11,97 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 18,87 Kč/m 2 Oceňované pozemky: trvalý travní porost p.č. 956/ m 2 trvalý travní porost p.č. 1042/3 50 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 2378 m ,00 m 2 á 15,51 Kč/m 2 = ,78 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,78 Kč Pozemky parc. č. 956/5, 967/5, 967/6 a 1083/9 - výsledná cena = ,78 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a 1 ) Pozemky 852/90 a 852/93 = ,- Kč a 2 ) Pozemky parc. č. 956/5, 967/5, 967/6 a 1083/9 = ,- Kč pozemků činí celkem ,- Kč 10

11 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka pozemků určených k lesní funkci a louky a pastviny je na realitním trhu v místě a okolí na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: pozemky netvoří celek, omezený přístup Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: devadesát tři tisíc čtyři sta padesát Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 11

12 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3478/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Vypracovala společnost B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , která je oprávněna na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik. Ocenění bylo zapsáno pod poř.č. 213/2012 deníku. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 12