Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku Zadání závěrečných posudků pro období 1. 4. 2015 31. 3. 2016 K dokončení studia je třeba odevzdat závěrečné posudky z předmětů: - Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, - Tržní oceňování nemovitostí. Obecné poznámky a pravidla - Závěrečné posudky slouží k ověření znalostí vybrané problematiky. - Závěrečné posudky je třeba vypracovat na počítači se všemi náležitostmi podle zákona č. 36/1967 Sb. a vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších novel. - Není povoleno používat jakýkoliv z existujících programů pro oceňování nemovitostí. Cílem totiž je, aby se posluchači naučili sami zpracovávat znalecké posudky včetně všech detailů. Posudky jsou voleny tak, aby bylo možno textový soubor, resp. alespoň některé jeho části, využít i pro některé další posudky. - Posudky budou mít řádnou úpravu a budou správné jak po stránce odborné (početní), tak i po stránce jazykové (gramatické). - Nebudou používány žádné zkratky, které nejsou obecně známé (např.: kce, HSV, CÚ apod.). Odevzdání závěrečných posudků Závěrečné posudky se odevzdávají prostřednictvím ISIS (Integrovaný informační studijní systém (https://isis.vse.cz/)) 1. Pro jednotlivé závěrečné posudky jsou vytvořeny samostatné předměty: 1 Pro odevzdání závěrečných posudků a přihlášení k závěrečné zkoušce obdrží posluchači 16. a starších běhů přístup do ISIS na základě žádosti na sekretariát IOM. nám. W. Churchilla 4 224 095 496 http://iom.vse.cz 130 67 Praha 3 iom@vse.cz
- Závěrečný posudek 1 z tržního oceňování nemovitostí (ident ON_ZP1_TON) - Závěrečný posudek 2 z tržního oceňování nemovitostí (ident ON_ZP2_TON) - Závěrečný posudek 1 z oceňování nemovitostí podle cenových předpisů (ident ON_ZP1_OCP) - Závěrečný posudek 2 z oceňování nemovitostí podle cenových předpisů (ident ON_ZP2_OCP) Předměty je třeba si nejprve v ISIS zapsat viz sekce: Moje studium -> Portál studenta -> Mimosemestrální kurzy (ikona ). Odevzdání jednotlivých závěrečných posudků pak probíhá přes Odevzdávárny, které jsou v jednotlivých předmětech (viz výše) vytvořeny. Odevzdávárny lze nalézt v sekci: Moje studium -> Portál studenta -> Odevzdávárny. Upozorňujeme, že do Odevzdávárny je možné vložit soubor o maximální velikosti 5 MB, a proto je třeba dokument optimalizovat, to platí zejména v případech, kdy jsou součástí dokumentů obrázky či schémata. Doporučujeme volit název souboru bez diakritiky (v případě problémů v některých prohlížečích je třeba zkrátit název souborů na max. 8 znaků). Po vložení souboru je třeba potvrdit odevzdání na další obrazovce v ISIS, jinak nebude řádně odevzdán! Dále upozorňujeme, že termíny odevzdání závěrečných posudků předchází závěrečné zkoušky zpravidla o 1 měsíc. Odevzdání závěrečných posudků a jejich kladné hodnocení (1/2/3) jsou nutnou podmínkou pro přistoupení k závěrečné zkoušce, proto je zapsání předmětu Závěrečná zkouška (ident ON_SZK) možné až po kladném hodnocení všech závěrečných posudků. (k tomu viz samostatný materiál Závěrečná zkouška) Předměty závěrečných posudků si lze zapsat až po splnění všech standardních předmětů studia. Konzultace ke znaleckým posudkům V případě dotazů při přípravě znaleckých posudků lze emailem kontaktovat lektory, kteří je zadávají a vyhodnocují: - Ing. Jiří Kokoška (Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů) jkokoska@volny.cz - Ing. Bedřich Malý (Tržní oceňování nemovitostí) maly@ckom.cz 2/6
Zadání závěrečných posudků podle cenových předpisů Pokud dojde v meziobdobí ke změně cenového předpisu, předkládá se ocenění podle znění platného 3 měsíce přede dnem odevzdání. Posudky podle cenových předpisů: předmět pro odevzdání v ISIS 2 č. 1 Ocenění stavby nákladovým a výnosovým způsobem ON_ZP1_OCP č. 2 Ocenění rodinného domu porovnáním ON_ZP2_OCP 1. Ocenění stavby nákladovým a výnosovým způsobem Ve smyslu ustanovení 31 vyhl. č. 199/2014 Sb. odst. 1, písm. c) oceňte stavbu vedenou v příl. č. 8 pod písm. S Budovy pro skladování a dopravu. Jde tedy o stavbu, která není pronajata, ale její stavebně-technický stav pronajmutí umožňuje a v místě lze objektivně zjistit obvyklé nájemné, které bude v ocenění použito. Nejsou specifikovány rozměry konkrétního typu skladové stavby a případného příslušenství. Zůstává na posluchači, jakou stavbu tohoto zadání v okolí najde. Podstatné je popsat a zdůvodnit její použití zejména ve smyslu tab. 1 a 2 přílohy č. 23 vyhl. č. 199/2014 Sb. Formálně bude mít práce úpravu znaleckého posudku, tj. vedle titulního listu s identifikací stavby, účelu ocenění a jeho zpracovatele, bude posudek rozdělen na části: - A. Nález - s údaji o podkladech, - B. Posudek - s vlastním výpočtem zůstatkové ceny stavby a náznakem znalecké doložky. 2. Ocenění rodinného domu porovnáním Ve smyslu ustanovení 35 vyhl. č. 199/2014 Sb. oceňte stavbu rodinného domu splňující podmínku odst. 1, tj. jde o dokončený RD, který nepatří k původní zemědělské usedlosti, s obestavěným prostorem do 1 100m 3. Že jde o rodinný dům je nutno prokázat konfrontací s ustanovením vyhlášky č. 501/2006 Sb., 2, písm. a) bod 2. Stavba je umístěna na stavebním pozemku přiměřené výměry 2 Uveden indent předmětu. 3/6
v jednotném funkčním celku se zahradou s určitými porosty. Součástí jsou venkovní úpravy, jejichž součástí je bazén a zahradní altán. Vedlejší stavby mají zastavěnou plochu větší než 25m 2. Formální úprava viz zadání u posudku 1. 4/6
Zadání závěrečných posudků tržních Posudky tržní: předmět pro odevzdání v ISIS 3 č. 1 Provozní budova s administrativními prostory ON_ZP1_TON č. 2 Polyfunkční dům ON_ZP2_TON Obecné podmínky - Zadání tržních závěrečných posudků není detailně upraveno, oceňovaná nemovitost pouze musí splňovat uvedené charakteristiky. - Posudky musí být vypracovány, co se obsahu týče, dle metodiky ČKOM (verze 2013) jak po obsahové stránce, tak z hlediska aplikace všech tří oceňovacích přístupů (výnosový, nákladový, porovnávací). - Hodnocení proveďte v podmínkách lokální reflexe trhu vašeho bydliště. - V případě, že zadání neumožní aplikaci porovnávací metody s obdobným obchodovaným majetkem je možné obdobné majetky simulovat, včetně příslušné kvalitativní a kvantitativní analýzy. - Musí být stanoven standard hodnoty a kategorie hodnoty. Pokud budou zvoleny majetky, které se na trhu buď nevyskytují, nebo jsou k nalezení jen v malém segmentu, je třeba provést ohodnocení na jiném než tržním základě a výsledek nelze nazývat tržní hodnotou. - Pro ocenění nepoužívejte pro jednotlivé metody aplikaci oceňovacího předpisu! Vlastní zadání 1. Skladová hala - moderní opláštěná hala, obvodová konstrukce a střešní plášť zatelený, vnitřní prostor temperovaný, - konstrukční systém možno zvolit (beton, ocel, dřevo...), - podlahové konstrukce z betonu s povrchovou úpravou proti mechanickému namáhání, - velikost haly cca 10 000-15 000m 3 OP, 3 Uveden indent předmětu. 5/6
- v prostoru haly je dispozičně začleněno cca 200-250 m 2 provozně kancelářské plochy, - hala je vybavena běžnými inženýrskými sítěmi, - v kapitole zabývající se analýzou trhu a současnou regionální reflexí je nutné označit kladné a záporné cenotvorné faktory, které ovlivňují hodnotu majetku, a výsledek hodnocení promítnout do závěrečného výroku. 2. Polyfunkční dům V polyfunkčním domě jsou ordinace lékařů, kanceláře a maloobchodní prostory + pouze tato stavba je podsklepená. Doplňující informace: - Stavby jsou podsklepené v prvém případě jedno podzemní podlaží, u polyfunkčního domu dvě podzemní podlaží. - Při výpočtu výnosové hodnoty nepracujte s nájemními smlouvami, ale příjem z pronájmu modelujte na základě dosažitelných cen v místě, kde budete nemovitost lokalizovat. Vycházejte z analýzy trhu. Tempo růstu příjmů bude opět vycházet z analýzy trhu. - Při výpočtu VH v části obhospodařovacích nákladů nepracujte s odpisy. V tomto duchu použijte tabulku v Excelu, která byla pro snadnější výpočet výnosové hodnoty poskytnuta v rámci výukové části kurzu. - S ohledem na technické stáří zvolené stavby pracujte s odpovídající ekonomickou životností stavby, resp. její produkční fází, kdy je možno ještě generovat zisk. - Pro míru kapitalizace nepoužívejte sazby dle cenového předpisu, ale pracujte v souladu s metodikou ČKOM. 6/6