ZNALECKÝ POSUDEK č. 2264-3/2015 spoluvlastnického podílu 1/4 na pozemcích st.p.č.659, p.č.162/2 s rekreační chatou ev.č.2 a příslušenstvím v k.ú. a obci Davle (část: Sloup), okres: Praha-západ. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 2651/11 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 22.2.2015 znalecký posudek vypracoval: ng. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré 24.2.2015 12 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednavateli se
-2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu spoluvlastnického podílu:1/4 na pozemcích st.p.č.659, p.č.162/2 s rekreační chatou ev.č.2 a příslušenstvím v kat.území a obci Davle (část: Sloup); okres: Praha - západ; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Rekreační chata - spol.podíl: 1/4 Sloup ev.č.2 252 06 Davle Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Davle Katastrální území: Davle Počet obyvatel: 1 504 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv 2 71 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) č. Pi 0,75 0,85 1,02 0,85 1,00 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 1 422,96 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.2.2015 za přítomnosti p.kacovského Karla. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 22.2.2015 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 22.2.2015 při prohlídce - informace sdělené p.karlem Kacovským při prohlídce dne 22.2.2015 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 14.2.2014 (č.j.088ex 2651/11) - exekuční příkaz ze dne 2.10.2012 od Exekutorského úřadu Kladno - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 15.1.2015 - výpis z KN ze dne 15.1.2015 - snímek katastrální mapy ze dne 25.1.2015 - údaje zjištěné na OÚ Davle :
-3- a/ doklady ohledně rekreační chaty z r.1938 (původní plán atd...) b/ v r.1961 přestavba rekreační chaty c/ rekreační chata dodatečně zkolaudována dne 2.6.1978 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou 2 pozemky s rekreační chatou ev.č.2 jihozápadně od sídelní části obce Davle, v lokalitě rekreačních chat (část obce: Sloup). Příslušenství rekreační chaty tvoří 1 dřevěná vedlejší stavba(kolna), zemní sklep, venkovní úpravy a trvalé porosty. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.659, p.č.162/2 - spol.podíl:1/4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ndex trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Jedná se o spoluvlastnický podíl: 1/4, jenž je velmi obtížně prodejný..., a proto bylo použito srážky 30%...! 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5 ndex trhu T P6 * (1 + Pi) 0,640 i1 č. Pi -0,06 V -0,30 V 1,00
-4- ndex polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) V 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd pouze jednostopým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - K rekreační chatě je obtížný přístup, autem to není možné, pouze pěšky...! Pi 0,85 0,05 0,07-0,05-0,04-0,01-0,10 11 ndex polohy P P1 * (1 + Pi) 0,782 i2 Koeficient pp T * P 0,500 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.659, p.č.162/2 - spol.podíl:1/4 Jedná se o svažité pozemky k jihovýchodu, přístupné pouze pěšky nezpevněnou cestou; s možností napojení na elektroinstalaci a užitkový vodovod (v létě); bez možnosti napojení na kanalizaci, plynovod; tvar pozemku je trojúhelníkový. Pozemek p.č.162/2 (lesní pozemek) je částečně zastavěn rekr.chatou a vedlejší stavbou a je užíván v jednotném funkčním celku s rekreační chatou ev.č.2 a stavebním pozemkem st.p.č.659; vyskytují se na něm trvalé porosty. Ocenění
-5- Výpočet indexu cenového porovnání ndex omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití - Pozemek má trojúhelníkový tvar s rekr.chatou na hranici pozemku...! 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů č. Pi -0,03-0,02 6 ndex omezujících vlivů O 1 + Pi 0,950 i1 ndex trhu s nemovitostmi T 0,640 ndex polohy pozemku P 0,782 Celkový index T * O * P 0,640 * 0,950 * 0,782 0,475 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 422,96 Typ Název 4 odst. 1 Parcelní číslo st.659 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 skutečně zast.plocha 162/2 4 odst. 1 lesní pozemek 162/2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ndex Koef. 0,475 Upr. cena [Kč/m2] 675,91 Výměra [m2] 26,00 Jedn. cena [Kč/m2] 675,91 Cena [Kč] 17 573,66 21,00 227,00 675,91 675,91 14 194,11 153 431,57 185 199,34 Ocenění staveb na pozemcích Rekreační chata ev.č.2 Jedná se o dřevěnou rekreační chatu s vyzdívaným, částečným suterenem v jihovýchodním svahu, jenž byla postavena cca v r.1950. Obvodové zdivo suterenu je smíšené a konstrukce přízemí je dřevěná, oboustraně
-6- obíjená ; střecha je nad verandou je sedlová s plechovou krytinou a nad obytnou místností je pultová o malém sklonu (také s plechovou krytinou); podlaha je prkenná; okna jsou dřevěná, jednoduchá. Celkově má rekreační chata dobrou údržbu, pouze venkovní omítka u suterenu částečně opadává. Přízemí je dispozičně členěno na chodbu, verandu a obytnou místnost; v suterenu je skladový úložný prostor. Rekreační chata je napojena na veřejnou elektroinstalaci(220v) a vodovod užitkový (v letní sezoně); vytápění je lokální (1 kamna na pevné palivo). V ceně rekreační chaty jsou již zahrnuty venkovní úpravy: přípojka elektro, plotová vrátka, oplocení, zemní sklep(obest.prostor...6,3m3), venkovní schody a dále 1 dřevěná vedlejší stavba (kolna a suchý WC) o půdorysných rozměrech 1,60m*4,80m.. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25): Rekreační chata 36 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 77 let 3 580,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 6,80*5,40 1.podz.podl.: 5,40*2,80 Název podlaží 1.nadz.podl.: 1.podz.podl.: Zastavěná plocha 36,72 m2 15,12 m2 36,72 m2 15,12 m2 Konstrukční výška 2,50 m 2,10 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: 2,40*5,40*2,50+4,40*5,40*(2,10+2,50)/2 1.podz.podl.: 5,40*2,80*2,10 zastřešení: 2,40*5,40*1,10/2 Obestavěný prostor - celkem: 87,05 m3 31,75 m3 7,13 m3 125,93 m3 Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění č. Vi typ F -0,03-0,01-0,06
-7-7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 77 let: s 1-5 * 77 0,615 1,00 9 ndex vybavení V (1 + Vi) * V10 * 0,615 0,554 i1 ndex trhu s nemovitými věcmi T 0,640 ndex polohy pozemku P 0,782 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC * V 3 580,- Kč/m3 * 0,554 1 983,32 Kč/m3 CSP OP * ZCU * T * P 125,93 m3 * 1 983,32 Kč/m3 * 0,640 * 0,782 125 000,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem 125 000,- Kč Cena staveb celkem 125 000,- Kč Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Jedná se o 6 smrků, 4 břízy, 2 duby (vše v plném zápoji) ; oceněno zjednodušeným způsobem. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Kč m2 m2 Kč * Trvalé porosty - zjištěná cena 9 543,- Kč Cena porostů celkem Pozemky st.p.č.659, p.č.162/2 - spol.podíl:1/4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky st.p.č.659, p.č.162/2 - spol.podíl:1/4 - zjištěná cena C. REKAPTULACE 185 623,00 248,00 15 112 271,98 0,085 9 543,00 * 9 543,- Kč 319 742,34 Kč 1/4 79 936,- Kč
-8- Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.659, p.č.162/2 - spol.podíl:1/4 79 936,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 79 936,- Kč Celkem 79 936,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 79 936,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 79 940,- Kč Závěr - stanovení ceny (hodnoty) nemovitosti: Uskutečněné prodeje porovnatelných nemovitostí v této lokalitě jsem neměl žádné k dispozici, a proto nemohu stanovit tzv. obvyklou cenu. Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji rekreačních chat v této lokalitě (viz. Příloha č.5 znaleckého posudku), jenž jsou nabízeny v cenovém rozpětí cca 249-560 tisíc Kč (u těchto nabízených prodejů uvažuji s budoucí prodejní cenou nižší tj cca 85-90% z nabízených cen...). Dále jsem vyhodnotil také aktuální situaci na trhu s nemovitostmi, a odhaduji, že dle mého názoru je tržní hodnota celé nemovitosti cca 300-320 tisíc Kč. Tržní hodnota spol.podílu 1/4...75 000,-Kč (slovy:sedmdesátpěttisíckč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (např. nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna. Ve Velké Dobré 24.2.2015 ng. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá
-9- telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2264-3/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2264-3/2015. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 22.2.2015 2 Situace - poloha obce 1 Snímek katastrální mapy ze dne 25.1.2015 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.738 ze dne 15.1.2015 4 Porovnatelné nabídky rekreačních chat k prodeji v této lokalitě ze dne 23.2.2015 5
- 10 - Rekreační chata ev.č.2, k.ú. a obec:davle (část: Sloup), okres: Praha-západ; pohled severní Pohled jižní
- 11 - Pohled severozápadní Vedlejší stavba (dřevěná kolna)
- 12 - Obytná veranda Obytná místnost