ZNALECKÝ POSUDEK č. 792-24/2018 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 3889 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Hradiště u Chebu a obec Cheb, a to pozemku p.č. St.288 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.141 (rod. dům), pozemku p.č. St.305 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba bez čp/če (garáž ), pozemku p.č.9/8 ( ostatní plocha ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku le zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 7.12.2018 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Počet stran: 22 včetně titulního listu. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze 17.12.2018 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Č.j. 55 EX 988/14-74 ze dne 20.7.2018 vypracovat ocenění nemovitostí, a to nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 3889 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Hradiště u Chebu a obec Cheb, a to pozemku p.č. St.288 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.141 (rod. dům), pozemku p.č. St.305 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba bez čp/če (garáž ), pozemku p.č.9/8 ( ostatní plocha ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: RD s garáží a pozemky Adresa předmětu ocenění: Karlovarská 141 350 02 Cheb LV: 3889 Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Cheb Katastrální území: Hradiště u Chebu Počet obyvatel: 32 394 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 899,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 7.12.2018 z volně přístupných pozemků. Povinný ani jeho zástupce se na prohlídku nedostavil a neposkytnul součinnost o údajích o posuzovaném nemovitém majetku. V návaznosti na ustanovení 336 odst. 4 o.s.ř. je zřejmé, že neposkytne-li povinný součinnost při ocenění nemovitého majetku, ocenění je provedeno z dostupných písemných dokladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které si znalec obstará sám, viz. např. stanovisko odvolacího Městského soudu v Praze, č.j. 14 Co 405/2014 ze dne 1.11.2014, kdy povinný prohlídku nemovitosti neumožnil. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení Č.j. 55 EX 988/114-74 ze dne 20.7.2018 požadující vypracovat ocenění nemovitostí, a to nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 3889 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Hradiště u Chebu a obec Cheb, a to pozemku p.č. St.288 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.141 (rod. dům), pozemku p.č. St.305 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba bez čp/če (garáž ), pozemku p.č.9/8 ( ostatní plocha ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2) Výpis z katastru nemovitostí číslo 3889 vyhotovený bezúplatně EX. úřadem KV u ČÚZK, katastrální území Hradiště u Chebu a obec Cheb, obsahující identifikační údaje o posuzovaných nemovitostech uvedených na LV č.3889. 2
3 ) Údaje evidované o posuzovaných nemovitostech u ČÚZK. 4) Výřez z kopie katastrální mapy pro katastrální území Hradiště u Chebu a obec Cheb obsahující identifikační polohové údaje o posuzovaných nemovitostech na LV č.3889. 5) Údaje zjištěné při místním šetření dne 7.12.2018 6) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, Bezrealitky.c, Hledamreality.cz. a Portálu dražeb. 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 3889 vyhotoveném bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK pro katastrální území Hradiště u Chebu a obec Cheb, je jako vlastník posuzovaných nemovitostí uveden: 3
6. Dokumentace a skutečnost, práva a závady 1 ) K budově č.p. 141 umístěné na pozemku p.č. St.288 nebyla povinným ani zadavatelem posudku postoupena žádná projektová dokumentace. 2 ) Evidenčně je posuzovaná stavba č.p. 141 evidována v KN jako rodinný dům svým venkovním vzhledem a charakterem odpovídá stavba tomuto stavu a bude i takto posuzována. 3 ) K budově bez čp/če umístěné na pozemku p.č. St.305 nebyla povinným předložena žádná projektová dokumentace. 4 ) Evidenčně je posuzovaná stavba bez čp/če umístěná na pozemku p.č. St.305 evidována v KN jako garáž svým venkovním vzhledem a charakterem odpovídá stavba tomuto stavu a bude i takto posuzována. 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly zjištěny ani zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva - nebyla zjištěna ani zadavatelem posudku nebo povinným sdělena 4
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovitosti se nachází v intravilánu obce Cheb - části Hradiště a jsou přístupné z místní veřejné komunikace. Pro ocenění stavby RD byly výměry převzaty z evidenčního stavu v KN, nebo doměřeny lineární interpolací. 5
Stáří stavby RD činí cca 40 let. RD je již déle než dva roky opuštěný ( dle sdělení vlastníka sousedního RD č.p.47 ), ve stavu nedokončené celkové rekonstrukce RD, dle venkovní obhlídky je dokončena výměna výplní vnějších otvorů a venkovních dveří a výměna střešní krytiny s osazením střešních oken. Vstup v oplocení RD je uzamknut. Na hranici s uliční čárou je samostatná zděná garáž. RD je napojen na veškeré inž. sítě v rozsahu voda, elektřina,kanalizace,plyn. Na pozemku p.č. St. 305 je samostatná stavba zděné garáže. 6
Příslušenství posuzovaných nemovitostí tvoří: - částečné oplocení pozemku s bránou a brankou - zděný sloupek na přívod elektřiny - zděný sloupek na přívod plynu 7
8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. ) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění: a ) nákladový způsob ( u staveb majících vliv na cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí - tj. stavbu RD v nedokončené rekonstrukci a stavbu garáže) dle současně platného oceňovacího předpisu - vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb.,č. 443/2016 Sb, a č. 457/2017 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že předpis je od 1.1.2018 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - u stavby vychází z jednotkové ceny za m3 obestavěného prostoru typového objektu bydlení v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného objektu a upravenou příslušným indexem vybavení nemovitosti, indexem trhu s nemovitostmi a indexem polohy nemovitosti ; u pozemku pak indexem omezujících vlivů a indexem trhu ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzované nemovitosti vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ), současně je zohledněn stav dokončenosti jednotlivých konstrukčních částí stavby, jejich kvalita a zůstatková životnost, a to použitím analytického způsobu opotřebení. b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které jsou v současné nabídce. Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je dána váha 2 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 ( rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti od nemovitosti typové je omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela postihnout jednotlivé odlišnosti posuzované nemovitosti od nemovitosti porovnávané ). 8
B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1.Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území V 1,02 vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 1,071 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 1,000 i = 1 9
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - standardní stavební pozemek v zástavbě objekty bydlení zastavěný RD II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,990 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,060 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,990 1. RD Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Nemovitá věc je součástí pozemku 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 10
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] podsklepení 9,5*11,52 = 109,44 1NP 9,5*11,52 = 109,44 podkroví (9,5*11,52) = 109,44 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná Konstr. výška plocha podsklepení 109,44 m 2 2,80 m 1NP 109,44 m 2 2,90 m podkroví 109,44 m 2 2,10 m Obestavěný prostor -Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] podsklepení (9,5*11,52)*(2,80) = 306,43 m 3 1NP (9,5*11,52)*(2,90) = 317,38 m 3 podkroví ((9,5*11,52))*(2,10) = 229,82 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor podsklepení PP 306,43 m 3 1NP NP 317,38 m 3 podkroví Z 229,82 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 853,63 m 3 Popis a hodnocení standardu(s = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky C 5,80 100 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře C 3,20 80 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 20 1,00 0,64 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností C 2,20 100 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností C 1,00 100 0,00 0,00 16. Vytápění C 5,20 100 0,00 0,00 11
17. Elektroinstalace S 4,30 50 1,00 2,15 17. Elektroinstalace C 4,30 50 0,00 0,00 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody C 3,20 100 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení C 4,10 100 0,00 0,00 25. Záchod C 0,30 100 0,00 0,00 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 64,29 Koeficient vybavení K 4 : 0,6429 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12,75 40 150 26,67 3,4004 2. Zdivo S 21,20 100,00 1,00 21,20 32,97 40 90 44,44 14,6519 3. Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 12,29 40 90 44,44 5,4617 4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 11,35 40 90 44,44 5,0439 5. Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 5,29 5 45 11,11 0,5877 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 1,40 5 45 11,11 0,1555 8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 4,36 40 40 100,00 4,3600 11. Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,56 40 90 44,44 0,6933 12. Dveře S 3,20 20,00 1,00 0,64 1,00 5 50 10,00 0,1000 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 8,09 5 50 10,00 0,8090 17. Elektroinstalace S 4,30 50,00 1,00 2,15 3,34 40 60 66,67 2,2268 21. Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,78 20 60 33,33 0,2600 22. Kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,82 20 60 33,33 1,6065 Opotřebení: 39,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6429 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1920 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 795,13 Plná cena: 853,63 m 3 * 3 795,13 Kč/m 3 = 3 239 636,82 Kč Koeficient opotřebení: (1-39,4 % /100) * 0,606 Nákladová cena stavby CS N = 1 963 219,91 Kč Koeficient pp * 0,990 Cena stavby CS = 1 943 587,71 Kč RD - zjištěná cena = 1 943 587,71 Kč 12
2. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2014 Základní cena ZC (příloha č. 26): 974,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží garáž: = 58,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška garáž: 58,00 m 2 2,30 m Obestavěný prostor garáž: (58)*(2,30) = 133,40 m 3 zastřešení: 58*,4 = 23,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 156,60 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání - Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby: samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce: obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení: přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. III 0,00 pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy: bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav: stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stavby 4 roky po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (4 + 15)= 0,905 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 6 * 0,905 = 0,905 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 974,- Kč/m 3 * 0,905 = 881,47 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 156,60 m 3 * 881,47 Kč/m 3 * 1,000 * 0,990= 136 657,82 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 136 657,82 Kč 13
3. pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,990 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - pozemek přilehlý k uliční čáře -přístupný přímo z veřejné komunikace s množností napojení na veškeré inženýrské sítě II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,990 = 0,990 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 899,- 0,990 890,01 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St..288 118 890,01 105 021,18 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a St.,305 58 890,01 51 620,58 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 9/8 330 890,01 293 703,30 Stavební pozemky - celkem 506 450 345,06 Pozemky - zjištěná cena = 450 345,06 Kč 14
Rekapitulace cen staveb a pozemků majících vliv na cenu obvyklou. 1. RD 1 943 587,70 Kč 2. garáž 136 657,80 Kč 3. pozemky 450 345,10 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 530 590,60 Kč 2 530 590,- Kč 15
B.2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí obdobných k posuzované nemovitosti, tzn. objektů bydlení (rodinných domů) v obci Cheb a nejbližšího okolí do 10 km. Údaje byly čerpány z nabídkových cen realitních kanceláří. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně je zohledněno: - poloha nemovitosti v rámci obce a její dostupnost - velikost stavby a pozemku - stav dokončenosti stavby/rekonstruce - technický stav staveb - rozsah a tech,.stav. příslušenství - koeficient zohledňující rozsah inženýrských sítí - věrohodnost informací tyto parametry ovlivňující cenu nemovitosti jsou při porovnání hodnocené nemovitosti se srovnatelnými nemovitostmi označeny jako koeficienty, ze kterých je pak jejich pronásobením stanoven index odlišnosti nemovitosti posuzované od nemovitosti srovnávané. 16
a.1) srovnatelná nemovitost č.1. Cheb - ulice Severní, nabídková cena 3 980 000,- Kč 17
a.2) srovnatelná nemovitost č.2. Cheb, Okrouhlá, nabídková cena 2 550 000,- Kč 18
a.3) srovnatelná nemovitost č.3. Cheb, nabídková cena 2 550 000,- Kč 19
b ) Vyhodnocení srovnatelných nemovitostí Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 koeficient polohy objektu a umístění bytu v objektu K2 koeficient velikosti stavby a pozemku ( vlastnictví pozemku s posuzovanou stavbou) K3 koeficient stavu rekonstrukce/stavby K4 koeficient technického stavu K5 koeficient úpravy dle velikosti a druhu příslušenství nebo dalších staveb (garáž,stodola,oplocení,zpevněné plochy,pergoly,terasy apod.) K6 koeficient zohledňující rozsah inženýrských sítí K7 koeficient validity informací ( nabídka *0,9,skutečný prodej, vyvolávací cena=1,0) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5*k6*k7*k7 srov. Nem. cena Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 l cena po srovnání 1 3 980 000 0,95 1,15 0,7 0,9 1,1 1 0,9 0,65 2 588 671 2 2 550 000 1 1,1 0,7 0,9 1,1 1,2 0,9 0,75 1 920 450 3 1 810 000 1,1 1 1 1 1,1 1,2 0,9 1,31 2 365 308 průměr 2 291 476 c ) klady : - nemovitost se nachází v intravilánu obce, stavba má dobrou dostupnost, přiměřenou celkovou velikost pozemku 506 m2 a samostatnou garáž, pozemek je napojen na veškeré inženýrské sítě d) zápory: - nedokončená rekonstrukce, opuštěná netemperovaná stavba e) cena nemovitosti dle cenového předpisu (pouze stavby mající vliv na cenu obvyklou a pozemek) platného 7.12.2018 činí celkem 2 530 590.- Kč 2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností vážený průměr pomocných hodnot váha cena dle oceňovací vyhlášky 2 530 590 Kč 1 přímé porovnání 2 291 476 Kč 2 vážený průměr cen 2 371 181 Kč 3 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí pro exekuční řízení (prodej v dražbě) na 2 370 000,- Kč. 20
C. REKAPITULACE o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví číslo 3889 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Cheb, katastrální území Hradiště u Chebu a obec Cheb, a to pozemku p.č. St.288 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba č.p.141 (rod. dům), pozemku p.č. St.305 ( zastavěná plocha a nádvoří ), jehož součástí je stavba bez čp/če (garáž ), pozemku p.č.9/8 ( ostatní plocha ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Cena obvyklá podle zák.151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 S, č.443/2016 Sb. a č.457/2017 Sb., podle stavu ke dni 30.1.2018 včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými činí 2 370 000,- Kč. slovy: Dvamilionytřistasedmdesát Kč. Příslušenství posuzovaných nemovitostí tvoří : - částečné oplocení pozemku s bránou a brankou - zděný sloupek na přívod elektřiny - zděný sloupek na přívod plynu C2 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny, Práva - nebyla zjištěna ani zadavatelem posudku nebo povinným sdělena V Praze 17.12.2018 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 21
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 792-24/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 24/2018. 22