ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 0231-07/2014 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 893/36 v Klatovech III, Čechova 893 Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Klatovy, obec Klatovy, k.ú. Klatovy Adresa nemovitosti: Čechova 893, 339 01 Klatovy Vlastník stavby: Dušan Popelka, Čechova 893, 33901 Klatovy III, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Dušan Popelka, Čechova 893, 33901 Klatovy III, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Eurodražby cz a.s. Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774 344 241 e-mail: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ500902342 fax: jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 500 000 Kč Datum místního šetření: 19.02.2014 Stav ke dni : 19.02.2014 Počet stran: 19 stran Počet příloh: 12 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne 24.2.2014 Ing. František Klokočík NÁLEZ Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 01.02.2014 Kopie katastrální mapy k datu 24.02.2014
Kopie prohlášení vlastníka Místopis Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 893/36 která se nachází v bytovém domě č.p. 892, 893 v Klatovech, ulice Čechova 893. Bytový dům stojí na pozemku parcelního čísla st. 6087 v katastrálním území Klatovy, obec Klatovy. Pozemek má pěknou jižní orientaci. Pozemek je kompletně zasíťovaný : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace, plynovod a telefon. K nemovitosti je bezproblémový přístup a příjezd z Čechovy ulice i z pozemku p.č. 1465/1, který je ve vlastnictví města Klatovy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Bytový dům č.p. 893 má jedno částečné podlaží podzemní a pět podlaží nadzemních. Na podlažích 1-4 jsou čtyři byty na posledním podlaží jsou tři byty. Bytový dům je postavený ve zděném konstrukčním systému a je zastřešený plochou střechou. Obvodové zdivo je zateplené. Vnitřní schodišťový prostor je řešen prostorově. Omítky jsou štukové. Podlaha tohoto prostoru je keramická dlažba. Okna jsou plastová. Dveře jsou dřevěné hladké. Dům má svůj osobní výtah. Poslední byt na posledním podlaží je předmětným bytem. Byt je o velikosti 2+kk ale náleží k němu ještě neobvykle rozlehlá terasa o výměře 64,60 m2, z které musí být nádherný výhled. Byt mi nikdo neotevřel ale zábradlí terasy je možné vidět na fotografiích v příloze. Dispozice : Prohlídka bytu mi nebyla umožněna. Dle podkladu z prohlášení vlastníka se byt skládá z obývacího pokoje s kuchyňským koutem, ložnice, chodby, koupelny, WC, komory, lodžie a terasy. Bytový dům je postavený ve velmi dobré kvalitě. Dům má svoji architektonickou hodnotu. Silné stránky Rozlehlá terasa na 5. nadzemním podlaží o výměře 64,60 m 2. Slabé stránky Nemovitost určena k nedobrovolné dražbě. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru - 2 -
nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek v celkové výši 3 750 000,- Kč s příslušenstvím k zajištění veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše 3 750 000,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, as.s. Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 400,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Allianz pojišťovnu, a.s. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Cena pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Klatovy Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 700 1 097 100 1 567,29 0,90 1 410,56 Popis pozemku: Stavební pozemek. Inženýrské sítě se zavádějí. Průměrná jednotková cena 1 410,56 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek parcelního čísla st. 6087 v katastrálním území Klatovy je pozemkem stavebním. Pozemek je kompletně zasíťovaný : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace a plynovod. K pozemku je bezproblémový přístup a příjezd z Čechovy ulice. - 3 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 1 323 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] 6087 1 323 1 400 12 785 / 259 330 91 314 91 314 Věcná hodnota současného stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Výpočet věcné hodnoty stavby Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha obývací pokoj Obytné prostory 19,00 m 2 1,00 19,00 m 2 pokoj Obytné prostory 14,43 m 2 1,00 14,43 m 2 kuchyň Obytné prostory 10,50 m 2 1,00 10,50 m 2 chodba Obytné prostory 10,15 m 2 1,00 10,15 m 2 koupelna Obytné prostory 4,50 m 2 1,00 4,50 m 2 WC Obytné prostory 1,85 m 2 1,00 1,85 m 2 komora Obytné prostory 2,82 m 2 1,00 2,82 m 2 lodžie Obytné prostory 6,30 m 2 1,00 6,30 m 2 terasa Obytné prostory 32,30 m 2 1,00 32,30 m 2 Celková podlahová plocha 101,85 m 2 101,85 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z cihel POROTHERM tl. 44 cm 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech asfaltové 6. Klempířské konstrukce titanzinek 7. Úprava vnitřních povrchů štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah plovoucí 15. Vytápění dálkové 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod - 4 -
18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 101,85 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 25 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 546 250 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 7 Další životnost roků 93 Opotřebení % 7,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 368 010 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Klatovy, ulice Čechova byt s velkou terasou Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděný konstrukční systém 101,85 m 2 5. NP 2+kk 1 794 699 Kč 17 621 Kč/m 2 Popis oceňované nemovitosti Výměru terasy do výpočtu zahrnuji jednou polovinou z celku. Popisy porovnatelných nemovitostí Prodej, bytová jednotka Prodej nových slunných bytů v klidné lokalitě Čechova ulice Klatovy. Byty o velikostech 1+kk až 3+kk s velkou terasou. V blízkosti autobusové a vlakové nádraží. Prodej, bytová jednotka Zahájení prodeje nových bytů 3+1 o velikosti 84,78m2 z toho balkon 4,56m2 v nově připravovaném zděném čtyřpodlažním objektu. Jedná se o bytový dům č. 5. V technickém podlaží jsou umístěny sklepy, garáže, schodiště a společné prostory. Možnost výběru podlaží, včetně dokoupení garáže 19m2. Každá bytová jednotka má svůj samostatný plynový kombinovaný kotel s - 5 -
ohřevem teplé užitkové vody, svoje měření plynu, elektro, vody. Klidná lokalita, dobrá dopravní dostupnost, školka, škola, obchody, sportovní zázemí. Dokončení výstavby červen 2014. Srovnatelné jednotky Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita: Klatovy, ulice Čechova Podlaží: 5. NP Dispozice: 2+kk Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena 103,00 2 501 000 Kč 24 282 Kč/m 2 m 2 zděný konstrukční systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou menší; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - stejné; Celkový stav - novostavba; Vliv pozemku - stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita: Klatovy, ulice Plánická Podlaží: 2. NP Dispozice: 3+1 Typ stavby zděný konstrukční systém Celkový koef. K C 0,70 Upravená j. cena Kč/m 2 16 885 Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 80,00 m 2 2 049 987 Kč 25 625 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 0,90-6 -
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - bez terasy; Celkový stav - novostavba; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 18 356 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 16 885 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 17 621 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 18 356 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 17 621 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 101,85 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 794 699 Kč Popis: byt s velkou terasou REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 1 794 699 Kč 0 Kč 2 459 327 Kč 91 314 Kč Obvyklá cena 1 500 000 Kč slovy: Jedenmilionpětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Odůvodnění : Porovnávací hodnota je o výši 1 790 000,- Kč ale za tuto cenu je předmětná nemovitost neprodejná. V posledním roce taky značně klesla kupní síla občanů v Klatovech. Obvyklá cena musí být nižší než cena porovnáním. Koncesní Znalecký posudek jsem podal jako znalec pro oceňování majetku pro věci listina: nemovité jmenován Okresním živnostenským úřadem Okresního úřadu Plzeň-sever pod č.j. ŽÚ/5068/01 ze dne 18.12.2001-7 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne24.02.2014 1 Informace o parcele p.č. 1465/1 1 Mapa oblasti 1 Mapa oblasti 1 Prohlášení vlastníka 3 Fotodokumentace nemovitosti 5-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -