ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 7827-291/2019 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby majetku. Adresa předmětu ocenění: Dyjákovičky, okres Znojmo Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 13.02.2019 Zpracováno ke dni: 13.02.2019 Zhotovitel: XP invest, s.r.o., Mgr. Tomáš Doležal Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: kontakt@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 17.02.2019 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. 738, jehož součástí je stavba bez čp/če, jiná stavba, nacházejícího se v obci Dyjákovičky, okres Znojmo, katastrální území Dyjákovičky. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemní sklep v k.ú. Dyjákovičky Adresa předmětu ocenění: Dyjákovičky 669 02 Dyjákovičky Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Dyjákovičky Katastrální území: Dyjákovičky Počet obyvatel: 538 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 359,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka, nebo III 0,90 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (pouze obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 478,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 13.02.2019. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne 15.02.2019 - snímek katastrální mapy - územní plán obce Dyjákovičky - místní šetření ze dne 13. 02. 2019 - pořízená fotodokumentace - vlastní databáze realizovaných prodejů a nabízených nemovitostí - kupní smlouvy k realizovaným prodejům podobných nemovitostí 2
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Dvořák Tomáš, U železné lávky 557/6, Malá Strana, 11800 Praha 1 Nemovitosti: Pozemek parc. č. 738 v obci Dyjákovičky, okres Znojmo, katastrální území Dyjákovičky. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Pozemek je lokalizován asi 2,5 km jihozápadně od obce Dyjákovičky v rekreační oblasti. V okolí pozemku se vyskytuje rekreační zástavba a především vinné sklepy. V obci jsou vedeny veškeré inženýrské sítě, v dosahu je pouze elektřina. Příjezd k pozemku je po zpevněné obecní komunikaci. Parkovací možnosti jsou dobré. V obci je minimální občanská vybavenost, v místě není dostupná. V obci se nachází zastávka autobusu, vzdálenost více než 1 km. Pozemek parc. č. 738 o výměře 26 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází ruina lisovny a vstup do zemního sklepa. Stavba lisovny je ve zcela dezolátním stavu střecha propadlá dovnitř, obvodové zdivo vyboulené, poškozené, chybějící, předpokládá se kompletní odstranění trosek stavby. Stavba je nezaměřitelná. Zemní sklep je zděný cihlový klenbový vinný sklep, odhadované stáří minimálně 100 let. Klenby jsou místy porušené a vyžadují opravy. Neklenuté chodby jsou z části zřícené, nepřístupné, zaměření bylo možné pouze v dostupných částech sklepa. Obestavěný prostor činí asi 52 m 2. Dle územního plánu obce Dyjákovičky se jedná o plochy rekreace. Pozemek není dotřen věcnými břemeny. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 13.02.2019 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, 3
důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody: Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 13.02.2019. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena nemohla být stanovena. Na relevantním trhu se s obdobnými nemovitostmi neobchoduje ani se nepronajímají nebo nejsou adekvátně porovnatelné. Ocenění srovnávací metodou nemohlo být rovněž provedeno z následujících důvodů: Katastr nemovitostí obsahuje údaje o prodeji podobných nemovitostí. Bohužel údaje jsou často zastaralé. Rovněž u nich není zajištěno, že byly prodány na základě tržních postupů bez subjektivních vlivů, které se mohly promítnout do ceny. Oslovené realitní kanceláře disponují údaji o prodeji zdánlivě podobných nemovitostí. Bohužel se však jedná o data z hluboké minulosti, které ztratily svoji vypovídací schopnost, nebo jde o nesrovnatelné nemovitosti. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Zemní sklep zděný 2. Pozemek parc. č. 738 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,05 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území V 1,02 vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + P i) = 0,785 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu IT = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,950 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci: Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II -0,05 i = 1 5
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,901 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,707 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0,856 1. Zemní sklep zděný Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 15. Zemní sklep zděný nebo betonový Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Nemovitá věc je součástí pozemku Výměra: 1,6*2,0*6,1+2,2*2,35*5,6+1,6*2,2*1,0 = 51,99 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 1 800,- Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3700 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 3 412,80 Plná cena: 51,99 m 3 * 3 412,80 Kč/m 3 = 177 431,47 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 110 = 90,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 26 614,72 Kč Koeficient pp * 0,856 Cena stavby CS = 22 782,20 Kč Zemní sklep zděný - zjištěná cena = 22 782,20 Kč 6
2. Pozemek parc. č. 738 Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,901 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,901 = 0,856 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 478,- 0,856 409,17 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 738 26 409,17 10 638,42 Stavební pozemek - celkem 26 10 638,42 Pozemek parc. č. 738 - zjištěná cena celkem = 10 638,42 Kč Rekapitulace ceny dle cenového předpisu 1. Zemní sklep zděný 22 782,20 Kč 2. Pozemek parc. č. 738 10 638,40 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 33 420,60 Kč 33 420,- Kč 7
C. REKAPITULACE a ZÁVĚR Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí bylo možné stanovit pouze zjištěnou cenu předmětné nemovitosti. Obvyklou cenu nebylo možné stanovit z důvodu nedostatečného vzorku podobných nemovitostí pro porovnání - na relevantním trhu se s obdobnými nemovitostmi neobchoduje ani se nepronajímají nebo nejsou adekvátně porovnatelné. Cena předmětného nemovitého majetku je v daném místě a čase stanovena na 33 420,- Kč slovy: Třicettřitisícčtyřistadvacet Kč Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal V Praze, dne 17.02.2019 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 7827-291/2019 znaleckého deníku. 8
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 9
Územní plán 10
Pořízená fotodokumentace 11