Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 3451/316/2013 6 NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 5 na pozemku p.č. st. 124 a pozemky p.č. st. 124 a p.č. 1695, to vše v k.ú. Dobré obce Dobré. Adresa nemovitosti: Chmeliště 5 Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Rychnov nad Kněžnou, obec Dobré, k.ú. Dobré, kód k.ú. 627194, LV 420 Pozemky: st. 124, 1695 Vlastník stavby: Lenka Hynková, Skuhrov nad Bělou 134, 51703 Skuhrov nad Bělou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Lenka Hynková, Skuhrov nad Bělou 134, 51703 Skuhrov nad Bělou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EUPODRAŽBY. CZ a.s.; č. obj.:č.j: 113/2011-N, 19.11.2013 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 110 00 Praha IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 100 000 Kč Datum místního šetření: 5.12.2013 Datum zpracování : 17.12.2013 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 6 V Borohrádku, dne 17.12.2013 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1800 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Počet obyvatel: 851 (růst) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 1+kk 130 / 0 0 1 692 1 002 173 100,00 / 1 692 0 0 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Současný stav 600 210 Kč 0 Kč 5 395 737 Kč 600 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí na polosamotě, se špatnou dostupností větších sídel. V místě jsou neúplné inženýrské sítě. Použité konstrukce a vybavení jsou podstandardní, vedlejší stavby nijak výrazně neovlivňují obvyklou cenu nemovitostí. Spíše než k trvalému bydlení je objekt vhodný pro rodinnou rekreaci. Nabídka obdobných nemovitostí v širším okolí převyšuje poptávku. Cena nemovitostí je naprosto zásadním způsobem ovlivněna věcným břemenem doživotního užívání oceňovaných nemovitostí v celém rozsahu. Z tohoto pohledu se jedná o prakticky neprodejný objekt, resp. jeho cena je v podstatě nulová a to i vzhledem ke skutečnosti, že cena bytů srovnatelné velikosti se v nejbližším okolí pohybuje v rozpětí okolo 300 000,- až 500 000,- Kč. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu nemovitostí nezatížených věcným břemenem na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. V případě stanovení ceny nemovitostí s věcným břemenem předpokládám, že nemovitosti mohou být pouze předmětem spekulativního nákupu a cena bude minimální. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí LV 420 k.ú. Dobré obce Dobré vyhotovený dálkovým přístupem dne 5.12.2013. - Darovací smlouva a smlouva o zřízení práva věcného břemene ze dne 3.8. 1998. Charakteristika obce Dobré je obec s 800 obyvateli a s dobrou občanskou vybaveností (OÚ, MŠ, ZŠ 1. i 2. st., pošta, lékař, hřiště, sportovní hala, koupaliště, restaurace, obchod), rozvinutou infrastrukturou a kompletními inženýrskými sítěmi. Chmeliště je samostatnou částí obce Dobré v okrese Rychnov nad Kněžnou. Nachází se asi 3 km na severovýchod od Dobrého. V místní části je nulová občanská vybavenost. Poloha nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí na severovýchodním okraji místní části Chmeliště, napravo u silnice Dobré - Lomy. Na pozemku p.č. st. 124 je postaven jednopodlažní samostatně stojící dům se sedlovou střechou. Pozemek p.č. 1695 je zahrada ve funkčním celku. V místě je možnost napojení na elektrickou síť. Přístup po zpevněné komunikaci. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu (věcné břemeno doživotního užívání, jiná břemena) ANO Zástavní právo Komentář: - Na nemovitostech vázne věcné břemeno doživotního užívání ve prospěch Jaroslavy Holcové nar. 5.2.1946. - Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch České Spořitelny a.s. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis Na pozemku p.č. st. 124 je postaven samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Dům je částečně podsklepený, podkroví není využito. Základové pasy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce kamenné, Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby cihelné tl. 25-60 cm, krov dřevěný vázaný, krytina z pálených tašek. Okna dvojitá rámová, podlahy obytných místností jsou prkna na sraz, ostatních místností jsou cementová dlažba + teraco. Fasádní omítka vápenocementová + dřevěný obklad, vnitřní omítky vápenné omítky, vnitřní obklady v menším rozsahu. Topení lokální na tuhá paliva + akumulační kamna. Rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák. Dům pochází z roku 1800, v průběhu let byl průběžně upravován a modernizován.. Rodinný dům - bydlení. 1+kk Rodinný dům je v horším stavebně-technickém stavu, se zanedbanou údržbou. Použité konstrukce a vybavení jsou podstandardní.. stodola, včelín. - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou mírně svažité a jsou napojeny napojený na veřejný rozvod elektřiny. Kanalizace je svedena do trativodu. Pozemek je přístupný z veřejné zpevněné komunikace. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 124 751 0 zahrada 1695 941 0 Celková výměra pozemků 1 692 Hodnota pozemků celkem 0 OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.PP 15,00 m 2 10,00 m 2 1.NP 172,55 m 2 120,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP sklep 10,00 m 2 1,00 10,00m 2 1.PP - celkem 10,00 m 2 10,00 m 2 1.NP 1.NP 120,00 m 2 1,00 120,00m 2 1.NP - celkem 120,00 m 2 120,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP 3,00x5,00x2,00 = 30,00 m 3 1.NP 8,30x15,72x2,32+(4,18x9,18+5,00x0,74)x(2,01+4,8= 447,01 m 3 5) 2 zastřešení 8,30x15,72x(2,50+3,05 2) = 525,17 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 002,18 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 188 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 002,18 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 384 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 5 396 000 Stáří roků 100 Další životnost roků 0 Opotřebení % 0,00 Věcná hodnota (VH) Kč 5 396 000 Budoucí stav - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Bystré 180,00 1 393 949 000 5 272 0,60 3 163 Rodinný dům v zachovalém stavu. Dispozice RD: vstupní chodba, kuchyně, 2 pokoje, koupelna, WC. Na obytnou část navazuje stodola, kterou je možné užít jako garáž. El.: 230/400 V, vodovod obecní, kanalizace. Na zahradě je vlastní studna - užitková voda. UT - kombinovaný kotel (elektro/tuhá paliva). Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější části obce; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Kvasiny 90,00 326 530 000 5 889 0,82 4 829 Rodinný dům nepodsklepený, jednopodlažní, s volným půdním prostorem pod sedlovou střechou. V r. 2007 byl objekt částečně rekonstruován. Dispozice: 1. NP - zádveří, předsíň se schodišťovým prostorem, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, komora. Podkroví - volný půdní prostor. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Vliv pozemku - malý pozemek; Sněžné 100,00 320 890 000 8 900 0,64 5 696 Chalupa o zastavěnné ploše cca 57 m2. Pozemek je ohraničen malým potůčkem. Střecha původní bez izolace. Před 7 lety proběhla rekonstrukce rozvodů elektřiny, vody, byl instalován plastový septik a byly opraveny podlahy. V přízemí se nachází světnice se sporákem na tuhá paliva, kuchyňka a sociální zařízení ( toaleta splachovací, umývadlo). Ohřev vody na toaletě zajišťuje el. průtokový ohřívač. Dále se v přízemí nachází dílna. K dispozici je kamenný sklep. V podkroví jsou letní pokoje. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - menší snáze prodejný objekt; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Celkový stav - lepší údržba; Vliv pozemku - menší pozemek; Liberk - Bělá 144,00 191 850 000 5 903 0,81 4 781 Samostatně stojící dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím v Liberku, v části obce Bělá. Dispozice chalupy je následující: v 1.NP chodba, obývací pokoj, kuchyň a dílna. Nahoře dvě podkrovní ložnice, obývací pokoj a koupelna se sprchou a WC. Voda je rozvedena po objektu z vlastní studny, ohřev je řešen bojlerem. Chalupa má sedlovou střechu a je z větší části zděná, přístavba je dřevěná. Fasáda je částečně vápenná a z části dřevěný obklad. Střecha z betonových tašek. Topení je lokální na tuhá paliva + krb. Kanalizace řešena jímkou. Před 3 lety provedena rekonstrukce interiéru. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - malý pozemek; Variační koeficient před úpravami: 21,78 % Variační koeficient po úpravách: 19,82 % Průměrná cena 4 617 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 130,00 m 2 Porovnávací hodnota 600 210 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 420 ze dne 18.11.2013. 4 Snímek katastrální mapy ze dne 5.12.2013. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -