-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6922/88-2014 o ceně nemovitosti stavební parcely čk. 720 se stavbou rodinného domu čp. 612, dále stp. čk. 953 se stavbou garáže, pp. čk. 330/6, včetně součástí a příslušenství, zapsané v LV č. 92 v k.ú. Hostinné, obec Hostinné, okres Trutnov Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 01.09.2014 pod čj. 158 EX 544/14-23 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 13 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních. V Trutnově dne 08.10.2014 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná dokumentace g) databáze vlastní a databáze skupiny odhadců majetku okresu Trutnov Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření provedeno dne 03.10.2014 na základě mého obeslání povinné, která byla přítomna, umožnila prohlídku a poskytla informace. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 03.10.2014. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 92, katastrální území Hostinné, obec Hostinné, okres Trutnov, pod čp. 612. Vlastník: individuální vlastnictví Zeifartová Jaroslava, narozena 24.04.1961
-3- Objekt je vybudován na stp. čk. 720, dále k ní náleží stp. čk. 953 se stavbou garáže a pp. čk. 330/6 zahrada - všechny spolu vytváří jeden funkční celek. 2. Dle zjištěných podkladů byl domek vybudován v roce 1951. V letech 1970-74 realizována přístavba vchodové verandy s kuchyní a pokojem, přibližně v tomto období údajně provedena i modernizace. 3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům čp. 612 na stp. čk. 720 b) Garáž na stp. čk. 953 c) Součásti a příslušenství d) Pozemky stp. čk. 720 a 953, pp. čk. 330/6 4. Popis: Nemovitost je situována v severní, zastavěné části města s počtem obyvatel 4 650, zvané Podháj, od historického centra města vzdálena přibližně 1.50 km, od autobusové zastávky a železniční stanice 500 m. Nalézá se v území zainvestovaném, na sítě včetně plynu je objekt napojen, vybudována v obytné zástavbě rodinných domů. Pozemky jsou mírně svažité, přivrácené k jihozápadu, přístupna ze zpevněné veřejné komunikace.
-4- a) Rodinný dům čp. 612 Objekt volně stojící, přízemní, s malým sklepem, bez podkroví, obsahuje jednu bytovou jednotku 1+3 s příslušenstvím, půda nevyužita. Dispoziční řešení: 1.PP sklep s plynovým agregátem 8.00 m2 1.NP vchodová veranda, předsíň, kuchyň, komora, 3x pokoj, koupelna, WC celková podlahová plocha 82 m2. Celková užitná plocha činí 91 m2, obytná plocha činí 70 m2. Konstrukční řešení: Objekt vybudován z cihelného zdiva na betonových základech s hydroizolací, přístavba ze škvár. tvárnic, stropy s vodorovnými podhledy. Střecha sedlová, krov dřevěný, krytina plechová. Okna špaletová, podlahy PVC a keramické, podstandardní vybavení koupelny a WC (s keramickými obklady a vanou), ohřev TÚV el. boilerem, vytápění etážové plynovým agregátem teplovodní + 1 ks kamen na dřevo. Technický stav: Celkově svědčí o realizované údržbě, přesto menší závady vykazuje poškozená komínová hlava, zanedbané nátěry a již zmíněné podstandardní sociální zařízení. V operátu evidence nemovitostí není zaznamenána přístavba vchodové verandy. Výměry: Zastavěná plocha: 1.PP 9,00 m2 1.NP 11,70x7,30+5,00x2,50 = 97,91 m2 Obestavěný prostor: 8,00x2,80+85,41x2,90+85,41x1,80/2,00+12,50x2,60 = 382,26 m3
-5- b) Garáž na stp. čk. 953 Vybudována systémem dvougaráže, oceňována je její severní část. Je přízemní, nepodsklepená, s pultovou střechou, s malým sklepem. Jde o zděnou stavbu, omítky vápenné, strop dřevěný trámový, krytina lepenková. Podlaha betonová, vrata dvoukřídlová dřevěná. Stáří 42 let, přiměřený technický stav. Výměry: Zastavěná plocha: 6,60x3,70 = 24,42 m2 Obestavěný prostor: 24,42x2,45 = 59,83 m3 c) Součásti a příslušenství Jedná se o přípojky inženýrských sítí, oplocení s vraty a vrátky, venkovní dlažby. d) Pozemky Vytváří spolu jeden funkční celek, přístupny ze zpevněné veřejné komunikace, situovány v zastavěné části města, jeho obytné zóně, v území plně zainvestovaném. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk. 720 92 stp. čk. 953 25 pp. čk. 330/6 650 celkem 767
-6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok 2013. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.
-7- a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC Kč/ m3 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 Rodinný dům čp. 612 462111 5 150 0,81 0,85 0,69 3 553 Garáž 462119 3 150 0,85 0,82 0,70 2 205 kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný prostor Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Rodinný dům čp. 612 382 3 553 1 357 246 63 502 181 Garáž 60 2 205 132 300 53 62 181 Celkem 564 362 SOUČÁSTI A PŘÍSLUŠENSTVÍ Oceňují se přiměřeně k hlavním objektům, v tomto případě ve výši 5 % z časové ceny. Výpočet: 564 362 x 5 % = 28 218,- Kč
-8- POZEMKY Obvyklá cena stavebních pozemků činí dle databáze vlastní a skupiny odhadců majetku 520,- Kč/m2. Pozemky spolu vytváří jeden funkční celek. Výpočet: 767 m2 x 520,- Kč/m2 = 398 840,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 92 v k.ú. Hostinné činí zaokrouhleně 991 000,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi, případně již realizované nemovitosti v posledních 18 měsících. V tomto případě vycházeno z databáze odhadců majetku okresu Trutnov, níže uvedeny vzorky, porovnány dle podlahových ploch a výměr pozemků, v závěru stanovena průměrná porovnávací hodnota.
-9- Lokalita Mladé Buky Počet bytů 1/6+1 Obestavěný prostor (m3) 1073 Zastavěná plocha (m2) 141 Užitková podlahová plocha (m2) 195 Vybavenost mírně podstandardní vybavení, vytápění ÚT (horkovod) Technický stav zděná stavba (1/2 dvojdomku) z roku 1901, rekonstrukce 1977-90 a 2007, nová krytina, udržovaný Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) 539 Poznámka elektro, vodovod, žumpa Cena 1 480 000,- Kč, koeficient 1.05, tj. 1 554 000,- Kč Lokalita Velichovky - Hustířany Počet bytů 1/4+kk Obestavěný prostor (m3) 649 Zastavěná plocha (m2) 75 Užitková podlahová plocha (m2) 120 Vybavenost standardní - koupelna, 2x WC, vytápění krb + teplovzdušné kanály Technický stav dobrý stav. stav po celkové rekonstrukci, chybí vrchní fasáda na provedeném zateplení Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) 704 Poznámka elektro, voda, žumpa, možnost připojení na plyn Cena 1 620 000,- kč, koeficient 1.00, tj. 1 620 000,- Kč Lokalita Dvůr Králové nad Labem Počet bytů 1/3+1 Obestavěný prostor (m3) 401 Zastavěná plocha (m2) 62 Užitková podlahová plocha (m2) 88 Vybavenost standardní Technický stav dobrý, údržba průměrná - morálně zastaralé vybavení, 1997 nové rozvody vytápění včetně radiátorů a kombinovaného kotle, dodatečné odizolování 1.N.P. od zemní vlhkosti, nové podlahy, nová kuchyňská linka, koupelna Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) 331 Poznámka el., zemní plyn, kanal., voda, přísl: garáž (nová, chybí fasáda), kůlna zděná (horší stav) Cena 1 400 000,- Kč, koeficient 0.90, tj. 1 260 000,- Kč
-10- Lokalita Radvanice Počet bytů 2*2+1 Obestavěný prostor (m3) 976 Zastavěná plocha (m2) 124 Užitková podlahová plocha (m2) 174 Vybavenost standard Technický stav postavení 1920,údržba v části zanedbaná Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) 2093 Poznámka el.voda,septik Cena 1 490 000,- Kč, koeficient 1.10, tj. 1 639 000,- Kč Z toho vyplývá průměrná cena 1 518 250,- Kč V ceně jsou obsaženy přiměřené pozemky, součásti a příslušenství. Celková nabídka ve městě značně převyšuje poptávku. Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 92 v k.ú. Hostinné činí zaokrouhleně 1 520 000,- Kč.
-11- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je v lokalitě silný převis nabídek nad poptávkou je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací hodnoty, která vychází z reálných dosažených cen. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 92 v k.ú. Hostinné činí 1 520 000,- Kč. Slovy: Jedenmiliónpětsetdvacettisíckorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 08.10.2014
-12- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6922/88-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 08.10.2014
-13-