ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0257-04/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 2139/605 v Sokolově, Závodu míru 2139 Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Sokolov, k.ú. Sokolov Adresa nemovité věci: Závodu míru 2139, 356 01 Sokolov Vlastník stavby: Karel Fencka, Závodu míru 2139, 35601 Sokolov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Karel Fencka, Závodu míru 2139, 35601 Sokolov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774344241 e-mail: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ500902342 fax: jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 280 000 Kč Datum místního šetření: 04.02.2015 Stav ke dni : 04.02.2015 Počet stran: 42 stran Počet příloh: 33 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne 05.02.2015 Ing. František Klokočík
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 2139/605 v Sokolově, Závodu míru 2139 pro účely nedobrovolné dražby Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 06.11.2014 Kopie katastrální mapy k datu 31.01.2015 Prohlášení vlastníka Místopis Sokolov je okresním městem se základní občanskou vybaveností a dobrou infrastrukturou včetně blízkého dopravního napojení na dálnici. V dané lokalitě je ale nedostatek pracovních příležitostí a je cítit nárůst sociálně slabšího obyvatelstva města a tím pádem pokles kupní síly. Pozemek, na kterém předmětný dům stojí, má parcelní číslo 1523/19 v katastrálním území Sokolov, obec Sokolov. Pozemek má obdélníkový tvar a jihovýchodní severozápadní orientaci. V katastru nemovitostí je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je kompletně zasíťovaný : rozvod elektrické energie, vodovod, kanalizace, teplovod, plyn, telefon. K domu je přístup a příjezd z ulice Závodu míru po pozemku parcelního čísla 1523//10 v k.ú. Sokolov, kterého vlastníkem je Město Sokolov. V katastru nemovitostí je veden jako ostatní plocha, ostatní komunikace. Na tomto pozemku je zřízeno parkoviště s omezeným počtem parkovacích stání. Vchod do domu je přes elektronického vrátného. Pod bytovou jednotkou č. 605 je příjmení Fencka. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Bytový dům je domem s bytovými i nebytovými prostory. Nebytové prostory jsou umístěny do 1. nadzemního podlaží, kde je například manikúra a pedikúra. Na 2. - 8. nadzemním podlaží jsou umístěny bytové jednotky. V 1. podzemním podlaží jsou garáže a technické zázemí domu. Na každém nadzemním podlaží počínaje 2. nadzemním podlažím je 5 bytových jednotek o velikosti 2+1, dvě bytové jednotky o velikosti 1+1, jedna bytová jednotka o velikosti 3+1 a společenská místnost. Dispozice každého nadzemního podlaží je formou ubytovny. Dům má novou zateplenou fasádu z fasádního polystyrenu potaženou jemnozrnnou omítkou. S fasádou se rovněž vyměnily původní okna za okna nová plastová. Dům má vlivem lodžií dobrý architektonický výraz. Dalo by se říct, že se jedná o nadstandardní dům. Ale po prozkoumání vnitřních konstrukčních prvků dojdeme k domu téměř podstandardnímu. - 2 -
Dominantou dispozice je chodba široká 2,67m a dlouhá až 42,87 m. Chodba je neudržovaná. Omítky jsou štukové, ale malby jsou již dožité. PVC na podlaze je poničené a úplně dožité a schází mu sokl z PVC. Elektroinstalace ke stropním světlům vede vrchem lištami. Dům má novou plochou střechu potaženou modifikovanými asfaltovými pasy. Do domu tedy již nezatéká srážková voda. Schodišťový prostor obsahuje rekonstruovaný výtah a z mezipodesty je vstup na lodžii. Lodžie byla zamčená. Dveře lodžie jsou poničené nešetrným zacházením. Schodišťové stupně jsou z litého terazza. Zábradlí je kovové potažené dřevěným madlem. Stěny a strop schodišťového prostoru je ze štukové omítky, která je již na hranici životnosti. Malby jsou již dožité. Dům i dodávka teplé užitkové vody je zabezpečena dálkovým systémem. Sporák v kuchyňské lince je plynový, usuzuji to z toho, že na chodbě je patrný rozvod zemního plynu. Stoupačky studené a teplé vody a kanalizace jsou po rekonstrukci. Dle vyjádření vlastníka sousedního bytu v loňském roce byl dům půl roku bez dodávky teplé užitkové vody. Často nesvítí světla v chodbě. Důvod? V domě bydlí hodně neplatičů. Do bytové jednotky mi nebyl umožněn vstup. Bytová jednotka má číslo 605 ale na ocelové zárubni sousední bytové jednotky je číslo 41. Z toho vyvozuji, že číslo předmětné bytové jednotky má další číslo 40. Bytová jednotka je situovaná na 6. nadzemním podlaží a je o velikosti 2+1. Vstupní plné dveře jsou poničené otvory pro dveřní kování. Bytová jednotka má tuto dispozici : Vstupním prostorem je předsíň, z které jsou vstupy do kuchyně, pokoje, druhého pokoje, do koupelny a do WC. Z pokoje je vstup na lodžii. Bytová jednotka má nevýhodnou severozápadní orientaci. K bytové jednotce nenáleží garáž v 1. podzemním podlaží. Dispozici jsem našel v prohlášení vlastníka. Předchozím vlastníkem byla Sokolovská uhelná, a.s. Bytová jednotka je vytápěna dálkovým topným systémem. Stejně tak je zabezpečena dodávka teplé užitkové vody. Sporák v kuchyňské lince je plynový. Slabé stránky Dům v kombinaci ubytovny a bytového domu. V domě bydlí sociálně slabší. Dům působí neudržovaně. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou - 3 -
Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 139 566,89 Kč, včetně příslušenství, nákladů předcházejícího řízení a nákladů oprávněného s oprávněním pro Intrum Justitia, s.r.o., Prosecká 851/64, 190 00 Praha 9 Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 48 583,- Kč, včetně příslušenství, nákladů předcházejícího řízení, nákladů oprávněného s oprávněním pro Společenství Závodu míru 2139, Závodu míru 2139, 35 601 Sokolov Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 79 908,- Kč, včetně příslušenství a nákladů soudního řízení s oprávněním pro Komerční banku, a.s. Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 1 261,- Kč, včetně příslušenství, nákladů soudního řízení a nákladů oprávněného s oprávněním pro Pojišťovnu České spořitelny, a.s., Vienna Insurance Group Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky v celkové výši 5 461,- Kč s oprávněním pro Okresní správu sociálního zabezpečení Sokolov Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 38 285,- Kč, včetně příslušenství, nákladů oprávněného a nákladů exekuce s oprávněním pro Vojenskou zdravotní pojišťovnu České republiky Zástavní právo soudcovské k uspokojení pohledávek ve výši 44 602,- Kč s oprávněním pro Okresní správu sociálního zabezpečení Sokolov Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 4 572,- Kč, včetně příslušenství, nákladů předchozího řízení, nákladů oprávněného a nákladů exekuce s oprávněním pro Českou pojišťovnu, a.s. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek a jejich příslušenství, tj. : a) pohledávky banky vyplývající ze smlouvy o úvěru č. 237741149 znějící na částku ve výši 450 000,- Kč, b) veškeré budoucí pohledávky banky, které budou vznikat od uzavření předmětné smlouvy do 31.03.2037, a to až celkové výše 450 000,- Kč Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nezvykle vysoké břemeno ve formě zástavního práva exekutorského, zástavního práva soudcovského, zástavního práva smluvního a zástavního práva z rozhodnutí správního - 4 -
orgánu. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Cena pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Sokolov KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 800 1 100 000 611,11 0,90 550,00 Popis pozemku: Stavební pozemek v Sokolově. Všechny inženýrské sítě jsou v dodahu pozemku. Průměrná jednotková cena 550,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek parcelního čísla 1523/19 v katastrálním území Sokolov, obec Sokolov je pozemkem stavebním. Pozemek je kompletně zasíťovaný : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, teplovod a telefon. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 700 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] 1523/19 700 550 552 / 35 534 5 981 5 981 Výpočet věcné hodnoty stavby Věcná hodnota bytové jednotky č. 2139/605 v Sokolově Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha pokoj Obytné prostory 20,20 m 2 1,00 20,20 m 2-5 -
pokoj Obytné prostory 16,20 m 2 1,00 16,20 m 2 kuchyň Obytné prostory 9,80 m 2 1,00 9,80 m 2 předsíň Obytné prostory 5,80 m 2 1,00 5,80 m 2 koupelna Obytné prostory 2,40 m 2 1,00 2,40 m 2 WC Obytné prostory 0,80 m 2 1,00 0,80 m 2 Celková podlahová plocha 55,20 m 2 55,20 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech asfaltové 6. Klempířské konstrukce titanzinek 7. Úprava vnitřních povrchů novodobé nástřiky 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah koberec 15. Vytápění dálkové 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 55,20 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 16 500 Reprodukční hodnota (RC) Kč 910 800 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 39 Další životnost roků 61 Opotřebení % 39,00 Věcná hodnota (VH) Kč 555 590-6 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Sokolov, Závodu míru 2139 Dům s bytovými i nebytovými prostorami Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena Panelový montovaný systém 55,20 m 2 6. NP 2+1 304 870 Kč 5 523 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Na serveru Sreality jsem našel dvě bytové jednotky v tom samém bytovém domě, co předmětná bytová jednotka. Má to pro mně takovou vypovídací schopnost, že již nepotřebuji porovnávat jiné jednotky. Popisy porovnatelných jednotek Prodej, bytová jednotka Prodej bytu 2+1, 60 m2, Závodu míru, Sokolov 410 000 Kč Nabízíme k prodeji byt 2+1 v 5. patře 8 patrového panelového domu s novou fasádou, zateplením a plastovými okny nedaleko centra. Částečně zrekonstruován, plná občanská vybavenost ( ČD, ČSAD, nemocnice, obchodní centrum...), zasklená lodžie s plastovými okny, výtah. Nutno vidět, rádi Vám pomůžeme s financováním s FINCENTRUM a.s. Při rychlém jednání sleva. Prodej, bytová jednotka Prodej bytu 2+1, 59 m2, Závodu míru, Sokolov 370 000 Kč Nabídka prodeje bytu o dispozici 2+1 v osobním vlastnictví, 59 m2, který se nalézá ve druhém podlaží osmipodlažního panelového domu v Sokolově, ulice Závodu Míru. Dům je napojen na veškeré zdroje energie, včetně teplé vody a dálkového vytápění. Jedná se o velmi výhodnou cenovou nabídku částečně zrekonstruovaného bytu, který se nachází v těsné blízkosti nákupního centra Michal. Okna jsou plastová, podlaha v chodbě a kuchyni je plovoucí, v pokojích položeno linoleum. Bytové jádro je původní v udržovaném stavu. Velmi zajímavé také jako investiční příležitost - možno byt koupit jako nájemní bydlení, kdy současní nájemníci by zůstali nadále v podnájmu. Nabídku bytu vzhledem k velmi výhodné ceně a lokalitnímu umístění doporučujeme. Více informací u realitní makléřky. Rádi Vám zdarma budeme nápomocni s vyřízením financování. Srovnatelné jednotky Název: Prodej, bytová jednotka - 7 -
Lokalita: Sokolov, Závodu míru 2139 Podlaží: 5. NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 60,00 m 2 410 000 Kč 6 833 Kč/m 2 panelový montovaný systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - menší podlahová plocha; Poloha - téměř stejná, rozdíl v jednom podlaží; Provedení a vybavení - stejné; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku - stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita: Sokolov, Závodu míru 2139 Podlaží: 2. NP Dispozice: 2+1 Celkový koef. KC 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 5 439 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 59,00 m 2 370 000 Kč 6 271 Kč/m 2 Panelový montovaný systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou menší; Poloha - horší, 6. NP; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku - stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - horší nemovitost; Celkový koef. KC 0,89 Upravená j. cena Kč/m 2 5 607-8 -
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 5 439 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 5 523 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 5 607 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 5 523 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 55,20 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 304 870 Kč Popis: Dům s bytovými i nebytovými prostorami REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 304 870 Kč 0 Kč 561 569 Kč 5 981 Kč Obvyklá cena 280 000 Kč slovy: Dvěstěosmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Nemovitost je zatížena samými negativními vlivy : příliš vysoký převis nabídky nad poptávkou, do domu se stěhuje sociálně slabší vrstva obyvatelstva Sokolova, dům je z větší části bez údržby, orientace bytové jednotky na severozápad, bez garáže anebo parkovacího stání. Proto se předmětná bytová jednotka stává obtížně obchodovatelná a tím pádem obtížně prodejná. Závěr Obvyklá cena je cenou reálnou V Plasích 05.02.2015 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774344241 e-mail: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0257-04/2015 znaleckého deníku. - 9 -
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 02/2015. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 30.01.2015 1 Snímek katastrální mapy ze dne 30.01.2015 1 Snímek katastrální mapy ze dne 30.01.2015 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10888 ze dne 06.11.2014 a 10 prohlášení vlastníka Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti 18-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
- 39 -
- 40 -
- 41 -
- 42 -