ZNALECKÝ POSUDEK č. 5532 o obvyklé hodnotě: Počet stran: 12 Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 1 domu čp. 44 s pozemky p.č. st. 49, 192/6, 192/10 a 486 k.ú. Víska u Chotěboře, obec Víska, okres Havlíčkův Brod Vypracoval: Ing. Martin Vetchý, Lidická kolonie 9, 586 01 Jihlava, tel.: 567310185, 603269426 Datum: 29. července 2012
ZNALECKÝ POSUDEK o obvyklé (tržní) hodnotě domu č.p. 44 na parcele p.č. st. 49 s pozemky p.č. st. 49, 192/6, 192/10 a 486 k.ú. Víska u Chotěboře, obec Víska, okres Havlíčkův Brod. Objednavatel posudku: Dražbyprost s.r.o., Ústí nad Labem Účel posudku: stanovení obvyklé hodnoty pro nedobrovolnou dražbu Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a orientačně prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl.č. 456/08 Sb., č. 460/09 Sb., č. 364/10 Sb. a č. 387/11 Sb. Ocenění ke dni: 9.7.2012 Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí LV č. 556 k.ú. Víska u Chotěboře - snímek katastrální mapy - Malý lexikon obcí ČR pro rok 2012 - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitostí dne 25.7.2012 - databáze vlastní realitní agentury I.Nález - stručný popis Předmětem ocenění je dům č.p. 44, který se nachází ve starší řídké zástavbě rodinných domů v jižní části obce Víska na pozemku p.č. st. 49 k.ú. Víska u Chotěboře. Dům byl postaven z větší části nově v roce 1976 na místě požárem zničené původní drobné usedlosti. V roce 2003 byla provedena částečná modernizace (elektroinstalace, část podlah, odpady, voda. V současné době je dokončována modernizace koupelny a rekonstrukce druhého pokoje (chybí zde omítky, podlahy, instalace). V domě je jediný byt 1+1 (druhý pokoje není způsobilý k užívání) a nejsou v něm nebytové prostory, jde proto o rodinný dům. Z levé strany je k domu přistavěna stodola. Dům je připojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, má i vlastní studnu, odpady jsou svedeny do septiku, plyn v obci není. K domu patří větší zahrada tvořená parcelami p.č. 192/6 a 192/10 s ovocnými trvalými porosty. Přístup do domu je dobrý z přilehlé zpevněné komunikace p.č. 167/1. Samostatně je oceněn pozemek p.č. 486 s kulturou lesní pozemek, který tvoří součást většího celku lesní půdy. Nejprve je provedeno orientační ocenění domu s pozemky p.č. st. 49, 192/6 a 192/10 podle platného cenového předpisu (administrativní cena), a poté navržena obvyklá hodnota 1
oceňovaných nemovitostí pomocí srovnávací metody - porovnání se skutečně realizovanými prodeji srovnatelných nemovitostí. II.Posudek A) Administrativní cena Obsah ocenění 1. Rodinný dům, rekr. chalupa a domek 2. Stodola 3. Stavební pozemky 4. Stavební pozemky 5. Trvalé porosty 6. Rekapitulace 1. Rodinný dům, rekr.chalupa a domek Dům č.p. 44 ve Vísce je samostatná přízemní zděná nepodsklepená stavba se sedlovým krovem, v němž není zřízeno podkroví. Osazení domu s částečnými izolacemi obvodové zdivo zčásti původní smíšené masivní, zčásti v tl. 45 cm, venkovní omítky břizolitové bez obkladů. Střešní krytinu tvoří pálené tašky, i verandy plech, střecha je opatřena žlaby a svody, stropy jsou s rovným podhledem. Okna jsou zdvojená, dveře hladké, na podlahách obývacího pokoje jsou plovoucí šablony, v ostatních nová keramická dlažba. Jsou provedeny nové rozvody studené a teplé vody, k ohřevu slouží boiler, vytápění je lokální krabovými kamny. V kuchyni je kombinovaný sporák a odsávač, je zde proveden keramický obklad. Koupelna je v přestavbě bez obkladů a podlahy, zadní pokoj je bez instalací, vytápění, omítek a podlahy. Dispozici domu veranda, hala, obývací pokoj, kuchyně, koupelna, WC a přestavovaný pokoj. Vzhledem k nedokončenosti stavebních prací je cena podle cenového předpisu určena nákladovým způsobem s použitím Kp, který je však snížen o 30 % kvůli nedokončenosti a sníženým užitným vlastnostem (prakticky je zde pouze byt 1+1). Opotřebení je vypočteno analyticky. 1.1 Výměry Obestavěný prostor: 7,1x17,6x(4,0+3,2x0,5)+ 2,0x5,15x2,8 = 728,62 m3 1.2 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP Svislá nosná konstrukce: zděná 2
Počet nadzemních podlaží: 1 Typ střechy: Velikost podkroví: šikmá nebo strmá podkroví není zřízeno 3
1.3 Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy, zemní práce S 0,08200 100 1,00 0,08200 02 Svislé konstrukce S 0,21200 60 1,00 0,12720 02 Svislé konstrukce P 0,21200 40 0,46 0,03901 03 Stropy S 0,07900 100 1,00 0,07900 04 Zastřešení S 0,07300 100 1,00 0,07300 05 Krytiny střech S 0,03400 100 1,00 0,03400 06 Klempířské konstrukce S 0,00900 100 1,00 0,00900 07 Vnitřní omítky S 0,05800 100 1,00 0,05800 08 Fasádní omítky S 0,02800 100 1,00 0,02800 09 Vnější obklady Ch 0,00500 100 0,00 0,00000 10 Vnitřní obklady S 0,02300 100 1,00 0,02300 11 Schody Ch 0,01000 100 0,00 0,00000 12 Dveře S 0,03200 100 1,00 0,03200 13 Okna S 0,05200 100 1,00 0,05200 14 Podlahy obyt. místn. S 0,02200 100 1,00 0,02200 15 Podlahy ostat. místn. S 0,01000 100 1,00 0,01000 16 Vytápění P 0,05200 50 0,46 0,01196 16 Vytápění Ch 0,05200 50 0,00 0,00000 17 Elektroinstalace S 0,04300 100 1,00 0,04300 18 Bleskosvod Ch 0,00600 100 0,00 0,00000 19 Rozvod vody S 0,03200 100 1,00 0,03200 20 Zdroj teplé vody S 0,01900 100 1,00 0,01900 21 Instalace plynu Ch 0,00500 100 0,00 0,00000 22 Kanalizace S 0,03100 100 1,00 0,03100 23 Vybavení kuchyní S 0,00500 100 1,00 0,00500 24 Hygienické vybavení S 0,04100 100 1,00 0,04100 25 Záchod S 0,00300 100 1,00 0,00300 26 Ostatní Ch 0,03400 100 0,00 0,00000 Koeficient vybavení stavby K4 0,854 1.4 Výpočet koeficientu rozestavěnosti Konstrukce a vybavení Přepočet. Stupeň Dokončení podíl dokončení z celku 01 S Základy, zemní práce 0,09600 100 % 0,09600 02 S Svislé konstrukce 0,14893 100 % 0,14893 03 S Stropy 0,09249 100 % 0,09249 04 S Zastřešení 0,08546 100 % 0,08546 05 S Krytiny střech 0,03980 100 % 0,03980 06 S Klempířské konstrukce 0,01054 100 % 0,01054 4
07 S Vnitřní omítky 0,06790 70 % 0,04753 08 S Fasádní omítky 0,03278 100 % 0,03278 10 S Vnitřní obklady 0,02693 30 % 0,00808 12 S Dveře 0,03746 100 % 0,03746 13 S Okna 0,06088 100 % 0,06088 14 S Podlahy obyt. místn. 0,02576 50 % 0,01288 15 S Podlahy ostat. místn. 0,01171 50 % 0,00586 16 P Vytápění 0,01400 70 % 0,00980 17 S Elektroinstalace 0,05034 60 % 0,03020 19 S Rozvod vody 0,03746 90 % 0,03371 20 S Zdroj teplé vody 0,02224 100 % 0,02224 22 S Kanalizace 0,03629 100 % 0,03629 23 S Vybavení kuchyní 0,00585 100 % 0,00585 24 S Hygienické vybavení 0,04800 100 % 0,04800 25 S Záchod 0,00351 100 % 0,00351 02 P Svislé konstrukce 0,04567 100 % 0,04567 Koef. stupně rozestavěnosti 0,913 1.5 Výpočet opotřebení Analytická metoda výpočtu Konstrukce a vybavení Podíl Stáří Život. Opotř.% 100A B C 100Ax(B/C) 01 S Základy, zemní práce 0,60 x 10,504 100 150 4,201602 01 S Základy, zemní práce 0,35 x 10,504 36 150 0,882336 01 S Základy, zemní práce 0,05 x 10,504 6 100 0,031512 02 P Svislé konstrukce 4,997 36 100 1,798920 02 S Svislé konstrukce 0,20 x 16,295 100 100 3,259000 02 S Svislé konstrukce 0,80 x 16,295 36 100 4,692960 03 S Stropy 10,120 36 100 3,643200 04 S Zastřešení 9,351 36 100 3,366360 05 S Krytiny střech 4,355 36 50 3,135600 06 S Klempířské konstrukce 1,153 36 40 1,037700 07 S Vnitřní omítky 5,200 36 50 3,744000 08 S Fasádní omítky 3,587 36 50 2,582640 10 S Vnitřní obklady 0,884 36 40 0,795600 12 S Dveře 4,099 36 50 2,951280 13 S Okna 6,661 36 50 4,795920 14 S Podlahy obyt. místn. 1,409 9 50 0,253620 15 S Podlahy ostat. místn. 0,641 36 50 0,461520 16 P Vytápění 1,072 9 25 0,385920 17 S Elektroinstalace 3,304 9 40 0,743400 19 S Rozvod vody 0,40 x 3,688 36 40 1,327680 19 S Rozvod vody 0,60 x 3,688 9 40 0,497880 20 S Zdroj teplé vody 2,433 9 30 0,729900 22 S Kanalizace 0,60 x 3,971 36 50 1,715472 5
22 S Kanalizace 0,40 x 3,971 9 50 0,285912 23 S Vybavení kuchyní 0,640 9 30 0,192000 24 S Hygienické vybavení 5,252 9 30 1,575600 25 S Záchod 0,384 9 30 0,115200 Opotřebení analytickou metodou 49,20% Zvolená metoda výpočtu opotřebení: analytická 1.6 Ocenění ( 5) Typ stavby "A" (příloha č. 6) 2.290,00 Kč/m3 Koeficient za podkroví - Základní cena ZC 2.290,00 Kč/m3 Koeficienty: vybavení K4 x 0,854 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 prodejnost Kp (příloha č. 39, HB do 1tis, sl.11) 1,056 snížen o -30,0% ( 44 odst. 11) x 0,739 Základní cena upravená ZCU 2.647,31 Kč/m3 Obestavěný prostor x 728,62 m3 Cena dokončené stavby 1.928.883,01 Kč Koeficient rozestavěnosti x 0,914 Cena stavby bez odpočtu opotřebení 1.762.999,07 Kč Snížení o opotřebení 49,20 % -867.395,54 Kč Zjištěná cena - rodinný dům, rekrea 895.603,53 Kč ============= 2. Stodola Je to přízemní zděná nepodsklepená stavba se sedlovou střechou, krytou taškami. Zdivo je provedeno v tl. 30-50 cm, strop a podlaha chybí, omítky jsou jen venkovní, okno je jednoduché nebo zdvojené, vrata dřevěná. 2.1 Výměry Obestavěný prostor: 7,3x9,8x(3,8+3,2x0,5) = 386,32 m3 6
2.2 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Velikost podkroví: podkroví není zřízeno 2.3 Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy S 0,06200 100 1,00 0,06200 02 Obvodové stěny S 0,30400 100 1,00 0,30400 03 Stropy Ch 0,19300 100 0,00 0,00000 04 Krov S 0,10800 100 1,00 0,10800 05 Krytina S 0,06900 100 1,00 0,06900 06 Klempířské konstrukce S 0,01900 100 1,00 0,01900 07 Úpravy povrchů S 0,04900 50 1,00 0,02450 07 Úpravy povrchů Ch 0,04900 50 0,00 0,00000 08 Schodiště Ch 0,03800 100 0,00 0,00000 09 Dveře P 0,03100 100 0,46 0,01426 10 Okna S 0,01000 100 1,00 0,01000 11 Podlahy Ch 0,06800 100 0,00 0,00000 12 Elektroinstalace Ch 0,04900 100 0,00 0,00000 Koeficient vybavení stavby K4 0,611 2.4 Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: 2012-1916 = 96 r. Předpokládaná životnost: 120 r. Celkové opotřebení: 100 % / 120 r. x 96 r. = 80,00 % 2.5 Ocenění ( 7) Typ stavby "A" (příloha č. 8) 1.250,00 Kč/m3 Koeficient za podkroví - Základní cena ZC 1.250,00 Kč/m3 Koeficienty: vybavení K4 x 0,611 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,103 prodejnost Kp (příloha č. 39, HB do 1tis, sl.11) 1,056 snížen o -30,0% x 0,739 Základní cena upravená ZCU 1.008,91 Kč/m3 Obestavěný prostor x 386,32 m3 7
Cena stavby bez odpočtu opotřebení 389.762,11 Kč Snížení o opotřebení 80,00 % -311.809,69 Kč Zjištěná cena - stodola 77.952,42 Kč ============ 3. Venkovní úpravy (zjednodušeně) Rodinný dům, rekrea chalupa a domek 895.603,53 Kč Stodola 77.952,42 Kč 3.1 Ocenění ( 10) Zjištěná cena stavby 973.555,95 Kč Podíl z ceny podle 10 odst. 2 3,5 % Zjištěná cena - venkovní úpravy (zje 34.074,46 Kč ============ 4. Stavební pozemky 4.1 Ocenění ( 28 odst. 2) Obec: Víska, 172 obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min.1.000-1.000)x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena st. 49 741 m2 35,00 25.935,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.3 Nelze napojit na veřej. kanalizaci -5 % 2.5 Vzdálenost od veřejné dopravy -4 % Úprava základní ceny celkem -9 % -2.334,15 Kč Základní cena upravená 23.600,85 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost Kp (příloha č. 39, HB do 1tis, sl.11) x 1,056 Zjištěná cena - stavební pozemky 53.707,98 Kč ============ 8
5. Stavební pozemky 5.1 Ocenění ( 28 odst. 5) Obec: Víska, 172 obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min.1.000-1.000)x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena 192/6 32 m2 35,00 1.120,00 Kč 192/10 660 m2 35,00 23.100,00 Kč Základní cena celkem 24.220,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.3 Nelze napojit na veřej. kanalizaci -5 % 2.5 Vzdálenost od veřejné dopravy -4 % Úprava základní ceny celkem -9 % -2.179,80 Kč Základní cena upravená 22.040,20 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost Kp (příloha č. 39, HB do 1tis, sl.11) x 1,056 Cena dle 28 odst. 2 50.156,44 Kč Koeficient dle 28 odst. 5 x 0,40 Zjištěná cena - stavební pozemky 20.062,58 Kč ============ 6. Ovocné,okrasné,réva (zjednodušeně) 6.1 Ocenění ( 42) Zjištěná jednotková cena pozemku 29,00 Kč/m2 Výměra porostu 150,00 m2 Koeficient pro ovocné dřeviny 0,035 Zjištěná cena - ovocné,okrasné,réva 152,25 Kč ========= 9
7. Rekapitulace 1. Rodinný dům, rekrea chalupa a domek 895.603,53 Kč 2. Stodola 77.952,42 Kč 3. Venkovní úpravy (zjednodušeně) 34.074,46 Kč 4. Stavební pozemky 53.707,98 Kč 5. Stavební pozemky 20.062,58 Kč 6. Ovocné,okrasné,réva (zjednodušeně) 152,25 Kč Zjištěná cena celkem 1.081.553,22 Kč =============== Výsledná zjištěná administr.cena 1.081.550,00 Kč Slovy: =Jedenmilionosmdesátjedentisícpětsetpadesátkorunčeských= B) Obvyklá hodnota Jedná se o dům č.p. 44 nacházející se v malé obci cca 5 km od Chotěboře ve svažitém terénu v řídké venkovské zástavbě. Dům byl do současné podoby upraven v roce 1976 po požáru a nedávno byl jen částečně modernizován, stavební práce nejsou ukončeny. I když má dům větší zastavěnou plochu i obestavěný prostor, je v něm jediný byt 1+1. Druhý pokoj není k užívání, je pouze vymezen kamennými zdmi, koupelna není dokončena. Tyto skutečnosti v současné době omezují jeho užívání a zároveň jsou značně nepříznivým faktorem ovlivňujícím jeho prodejnost. Dalšími nepříznivými faktory jsou slabá infrastruktura v obci a starší část původního zdiva (kámen) b zadní části domu. Výhodou je naopak slušný pozemek a stodola u domu. Obvyklá hodnota je navržena na základě porovnávací metody, kdy oceňované nemovitosti jsou porovnány se realizovanými cenami srovnatelných rodinných domů v regionu. Realizované prodeje srovnatelných RD: 1) RD v Pozovicích, OP = 650 m3, opotřebení 65 %, pozemek 2640 m2, prodejní cena v roce 2012 byla 850 tis. Kč (blíž větších sídel, podobná velikost, horší stav i vybavení, vetší pozemek). 2) RD v Kejžlicích, OP = 600 m3, opotř. 65 %, pozemek 2400 m2, 10
prodejní cena v roce 2011 byla 1.200 tis. Kč (podobná poloha, podobná velikost, horší stav i vybavení, značně větší pozemek). 3) RD v Bezděčíně, OP = 400 m3, opotřebení 50 %, pozemek 800 m2, prodejní cena v roce 2012 byla 940 tis. Kč (podobná poloha, menší dům, mírně horší stav i vybavení, menší pozemek). Vzhledem ke zkušenosti vlastní realitní agentury, která v regionu působí již od r. 1991, je navržena obvyklá (tržní) hodnota oceňovaných nemovitostí na základě vyhodnocení všech výhod a nevýhod předmětných nemovitostí oproti výše uvedeným realizovaným prodejům srovnatelných rozestavěných rodinných domů. Výhodami jsou velikost pozemku, částečná modernizace a stodola u domu. Nevýhodami jsou kamenné zdivo v části stavby, nedokončený stav a malá velikost bytu a rovněž slabá infrastruktura v místě. Uvedené závažné negativní faktory mají nepochybně značný vliv na obvyklou cenu směrem dolů. Je samozřejmě přihlédnuto i k zjištěné administrativní ceně, která činí je cca 1.080 tis. Kč. Na základě výše uvedeného rozboru považuji za přiměřené navrhnout obvyklou hodnotu domu č.p. 44 na pozemku p.č. st. 49 s pozemky p.č. st. 49, 192/6 a 192/10 k.ú. Víska u Chotěboře v částce cca 900 tis. Kč. Na LV č. 556 k.ú. Víska je dále zapsána parcela p.č. 486 s kulturou lesní pozemek. Jde o součást většího celku lesní půdy (okraj lesa) cca 1 km severozápadně od obce Víska. Jde o stoletý les z 60 % listnatý a ze 40 % jehličnatý, řidší, zčásti poškozený. Obdobné lesní pozemky s porosty se obvykle prodávají v sazbách kolem 40 % ceny určené podle cenového předpisu, tedy cca 0,4 x 50,- Kč/m2 = 20,- Kč/m2. Při výměře 655 m2 činí obvyklá cena pozemku p.č. 486 s porostem 13.100,- Kč, zaokrouhleně 10 tis. Kč. Obvyklá hodnota domu č.p. 44 na pozemku p.č. st. 49 s pozemky p.č. st. 49, 192/6, 192/10 a 486 k.ú. Víska u Chotěboře pro nedobrovolnou dražbu činí zaokrouhleně 910 tis. Kč. Návrh obvyklé hodnoty nemovitostí činí 910 tis. Kč (slovy: devětsetdesettisíc korun českých) 11
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Brně dne 10.1.1990, č.j. 16/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a dne 3.2.1998,č.j. 3052/97, pro oceňování podniků. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 5532 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v přiloženém vyúčtování. 12