ZNALECKÝ POSUDEK č. 4022-38/2015 O ceně nemovitých věcí, tj. - pozemku p.č.st.21 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 406m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.29 - pozemku p.č.678/12 ostatní plocha jiná plocha o výměře 46m 2, to vše zapsáno na LV č.181 pro obec a k.ú. Barchov, část obce Barchov Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání dobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 7.4.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj. - pozemku p.č.st.21 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 406m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.29 - pozemku p.č.678/12 ostatní plocha jiná plocha o výměře 46m 2, to vše zapsáno na LV č.181 pro obec a k.ú. Barchov, část obce Barchov. Ocenění provést jako podklad pro konání dobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp.29 + pozemky p.č.st.21,p.č.678/12 Adresa předmětu ocenění: Barchov 504 01 Barchov Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Barchov Katastrální území: Barchov Počet obyvatel: 324 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.3.2015 za přítomnosti p.zítka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 159/2015-D z 26.3.2015 - LV č.181 pro k.ú.barchov - cuzk.cz - místní šetření konané za účasti p.zítka, ovšem p.zítko nedovolil znalci provést fotodokumentaci interiéru domu, popis domku je tak proveden jen na základě rychlé prohlídky objektu,jen s měřením podlahových ploch místností. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Zitko Milan a Zitková Martina, Barchov 29, 50401, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Zitko Milan a Zitková Martina, Barchov 29, 50401, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovité věci v KB zapsané na LV č.181 pro obec a k.ú.barchov, část obce Barchov, tj.: - pozemek p.č.st.21 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 406m 2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.29 - pozemek p.č.678/12 ostatní plocha jiná plocha o výměře 46m 2. Ve skutečnosti se jedná o přízemní zděný nepodsklepený rodinný dům, půdorysného tvaru písmene L, se sedlovou střechou, s přístavbou garážovacího přístřešku při severní stěně domku (na pozemku p.č.678/12) - v prodloužení sedlové střechy. V okolí domku se nachází převážně vesnické rodinné domky či zemědělské usedlosti, přímo při západním okraji pozemku p.č.st.21 je umělá vodní nádrž - tj. místní požární nádrž. Domek má základy převážně s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je zděné cihelné o tl. stěn 45cm, stropy jsou převážně dřevěné, v pokoji je hurdiskový strop. Krytina na střeše ja tašková - betonová Bramac z roku 2008. Klempířské prvky - žlaby, svody, parapety, oplechování střechy vše z plechu Lindab. Vnitřní omítky v domku jsou vápenné štukové, fasádní omítka není. Na domku nejsou ani žádné venkovní obklady. Vnitřní obklady jsou bělninové v kuchyni, koupelně a WC. Schodiště v domku není. Dveře jsou hladké,. lakované, dřevěné zárubně. Okna jsou dřevěná euro s izolačními dvojskly z roku 2007. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové, v ostatních místnostech jsou keramické dlažby - koupelna, WC, předsíň, chodba. Vytápění je ústřední, plynový kotel, deskové radiátory. Světelná i motorová elektroinstalace. Bleskosvod není nainstalován.rozvod vody je v plastových trubkách, zdrojem teplé vody je zásobník u plynového závěsného turbo - 2 -
kotel. V domku je proveden rozvod zemního plynu. Odkanalizování je v plastových rourách. V koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, WC je combi. Kuchyně nebude dle sdělení p.zítka vybavena do dražby žádným vybavením. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, voda je z veřejného vodovodu, odkanalizování je do vlastní domovní ČOV. Zemní plyn je z rozvodu STL v obci. Dispoziční řešení: 1.NP: veranda - předsíň 5,72m 2, chodba 5,92m 2, kuchyně 18,17m 2, obývací pokoj + ložnice 16,37m 2, dětský pokoj 14,08m 2, koupelna 5,19m 2, WC 2,15m 2, tj. celkem 67,60m 2. Zastavěná plocha domku činí 110,65m 2 (včetně přistavěné stodůlky v západní části domu - pultová střecha) - odměřeno z cuzk.cz. Celková výměra pozemků činí 452m 2. Příslušenství domku tvoří otevřený garážovací přístřešek - jedná se o přístřešek v prodloužení sedlové střechy, dva dřevěné sloupy, bez podlahy - štěrkopísek, umístěný na pozemku p.č.678/12. Jedná se o přístřešek pro 2 osobní auta. U vstupu do domku je malá přístavba vstupního zádveří - zděná s pultovou střechou, plechová krytina, před ní je přístřešek vstupu ukotvený do zdiva domku a do dvou dřevěných sloupků.. Celkově se jedná o objekt působící nepříznivým dojmem - jedná se sice o dům částečně zrekonstruovaný (krytina, okna, vytápění), ovšem stav interiéru je špatný - výrazně opotřebovány jsou dveře, podlahy, omítky vnitřní ), vhodné není ani dispoziční řešení - koupelna je přístupná pouze z kuchyně. Ani umístění domku přímo v sousedství požární nádrže nezvyšuje jeho atraktivitu, ba naopak. Pozemek p.č.st.21 je do ulice oplocen pletivem v rámu do ocelových sloupků, s podezdívkou, na straně k nádrži je oplocení ze strojového pletiva do ocelových sloupků. Vesnice Barchov leží administrativně v okrese Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Nový Bydžov. Obec Barchov se rozkládá asi dvacetjedna kilometrů západně od centra Hradce Králové a osm kilometrů jihovýchodně od města Nový Bydžov. V intravilánu obce se nachází pět rybníků odtékajících do Barchovského potoka. Byly vybudovány asfaltové komunikace, kulturní dům s vinárnou pro 600 návštěvníků (1978), obec je kompletně telefonizována, zplynofikována(1996) a v roce 1999-2000 byl v obci vybudován vodovodní řad a přípojky. V obci žije přibližně 282 obyvatel, kteří dojíždějí za prací do okolních měst nebo pracují v zemědělském agrokombinátu. V obci je obchod s potravinami a smíšeným zbožím, pracuje zde 14 podnikatelů v oborech od prodeje software přes malířské a soustružnické práce až po prodej saponátů. V letech 2005-2008 bylo vybudováno v části obce Palouk nové sídliště s 8 parcelami plně zasíťované s novou komunikací a rozhlasem. Obec vybudovala v letech 2003-2009 u kulturního domu víceúčelové sportovní zařízení a dětské hřiště s krytým prostorem a s halogenovým osvětlením.v létě 2011 bylo v areálu zbudováno hasičské závodiště se dvěma startovacími deskami a 100 m dlouhým závodištěm a beachvolejbalové hřiště. Kulturní dům byl v zimě 2010/2011 nově vymalován a v létě 2011 byly opraveny a zatepleny stropy bočních lodí a boční stěny velkého sálu. - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny V současné se v Barchově, případně nejbližším okolí nabízí k prodeji např.: 1)za 1,79 mil.kč se nabízí - Prodej rodinného domu na okraji obce Barchov. Dispozice: obytná budova 5+kk po kompletní rekonstrukci, včetně rozvodů, zaveden plyn (wawky), topení krbovými kamny, městská voda, bojler. Na dům navazuje stodola, garáž a dílna. K dispozici vejminek, kde jsou 2 obytné místnosti. Celková plocha činí 3363 m2. Klidné místo na okraji obce.podlahová plocha 144m2, sklep 14m2. Tj. nabídka domku většího, ve výrazně lepším stavu, s velikým pozemkem, umístěný v lepším klidném místě na okraji obce. 2)za 525 tis.kč se nabízí Jednopatrový rodinný dům se sedlovou střechou a plastovými okny, umístěný jako řadový objekt na rovinatém pozemku v okrajové části obce Babice. V domě se nachází bytová jednotka 3+1 o celkové výměře 92,3 m2. Dům má podkrovní část, kde je možná půdní vestavba. Objekt leží na pozemku o celkové výměře 293 m2. Babice jsou poklidná obec se základní občanskou vybaveností (mateřská školka, obchod) s cca 200 obyvateli nacházející se cca 15 km od krajského města Hradce Králové. Tj. nabídka domku s větším bytem pozemkem. Sousední obec., v lepším stavu, s menším - 4 -
3)za 1,16 mil.kč se nabízí k prodeji rodinný dům o 3+1 o velikosti s garáží, dílnou a zahradou v klidné části obce Nechanice, okr. Hradec Králové, na pozemku o CP 715 m2. Nemovitost prošla v roce 2012 částečnou rekonstrukcí: podřezání a izolování, nová elektřina. Vytápění zajištěno plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva. Dispozice: vstupní chodba, technická místnost s kotli, pracovna, kuchyně s jídelním koutem, obývací pokoj, pokoj, koupelna, samostatné WC a komora na ovoce a zeleninu. Součástí nemovitosti prostorná půda (171 m2) s možností vybudování dalších obytných prostor. Dle inzerce užitná plocha 281m2, zastavěná plocha 170m2, pozemek 715m2, vytápění ústřední na tuhá paliva. Tj. prodej většího domku, též s částečnou rekonstrukcí, s větším pozemkem v jiné, obdobně žádané lokalitě. Oceňovaný rodinný domek čp.29 je samostatně stojící objekt, přízemní, bez obytného podkroví, do půdního prostoru není ani vybudováno schodiště. Objekt je zcela nevhodně umístěn při místní požární nádrži uprostřed obce. Jeho dispoziční řešení je též nevhodné byt velikosti 2+1 s příslušenstvím o PP celkem 67,60m2 má koupelnu přístupnou jen z kuchyně, z té je přístupen i obývací pokoj, který slouží nyní i jako ložnice. I přes provedené modernizační práce (krytina, okna, vytápění) je celkové opotřebení domku stále značné. Na domku chybí fasádní omítka. S ohledem na skutečnost, že klient neumožnil vyfocení vnitřních prostor domku znalcem, a tudíž kupující se nemůžou před koupí přesvědčit o stavu interiéru, předpokládám v rámci dražby sníženou poptávku po nemovitosti v lokalitě, ve které je i nyní velmi obtížné prodeje domků uskutečnit. Po zvážení všech těchto skutečností předpokládám úroveň obchodovatelnosti s oceňovaným domkem čp.29 a pozemky p.č.st.21, p.č.678/12 v úrovni cca 700-800 tis.kč. Pro potřebu dobrovolné dražby určuji cenu obvyklou v té nižší úrovni. Obvyklá cena činí 700 000,- Kč, Slovy: sedmsettisíc Kč V Lázních Bohdaneč 7.4.2015 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com - 5 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4022-38/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 022-48/15. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti, LV č.181, snímek kat.mapy z cuzk.cz 7-6 -
- 7 -
- 8 -