ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 28/8228/2019 o obvyklé ceně podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely 378/17, podle LV č. 99, k.ú. Chvalín, v obci Nové Dvory, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 28/8228/2019 LV no.: 99 Name of subject / Předmět ocenění: Podíl o velikosti ½ na pozemku čís. parcely 378/17, k.ú. Chvalín, v obci Nové Dvory, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Chvalín, 413 01 Nové Dvory GPS: 50.4379636N, 14.1985606E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: 71.695 Kč nebyla stanovena 98.000 Kč nebyla stanovena Market value Tržní hodnota celkem spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Obvyklá cena celkem spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 37.500 Kč 37.500 Kč nestanoveno Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: Chvalín, část obce Nové Dvory základní občanská vybavenost odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. 378/17 Size: Velikost: 5.515 m 2 Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří, zahrada, trvalý travní porost 13,- Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): Whole property: Celá nemovitost: Resident area: Bytové plochy: Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 99, prokazující stav evidovaný k datu 22.01.2019, jsou ve spoluvlastnictví: - Němcová Ludmila Ing., Třešňová 400, 25084 Křenice.. 1/4 - Wagnerová Dana, č.p. 74, 41115 Lkáň..1/2 - Zorklerová Iva, Šalounova 1941/2, Chodov, 14900 Praha 4...1/4 Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 99 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo exekutorské - 1x zahájení exekuce Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 99 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 99 je evidováno zástavní právo exekutorské. Legal and structural state / stavebně právní stav: Předmětný pozemek je v katastru nemovitostí evidován v druhu orná půda. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je pozemek užíván k zemědělské výrobě, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - nejsou zjištěny Strong points / silné stránky: - nejsou zjištěny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 99 pro k.ú. Chvalín, obec Nové Dvory, prokazující stav evidovaný k datu 22.01.2019, vyhotovený dálkovým p řístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Chvalín, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 31.01.2019 ve 14:15 hodin, na základ ě písemného oznámení společností Dražbyprost s.r.o., a to bez účasti jiných osob. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.. - 3 -
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 706124 Název katastrálního území: Chvalín Kód obce: 565342 Název obce: Nové Dvory Počet obyvatel obce: 398 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2018 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Chvalín, část obce Nové Dvory Infrastructure / infrastruktura: Obec Nové Dvory, část Chvalín se nachází v okrese Litoměřice v Ústeckém kraji, severozápadně od Roudnice nad Labem a jihovýchodně od Litoměřic. Obec je rozložená podél levého břehu potoka Čepel. Obec tvoří dvě místní části Nové Dvory a Chvalín. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2018 ČSÚ má obec 398 obyvatel, má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti. Po dopravní stránce je obec dob ře dostupná. Obec se nachází v blízkosti silnice E/55 a D8 Kralupy n.vl. Lovosice Ústí nad Labem. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází na severovýchodním okraji obce Chvalín, katastrální území Chvalín, v nezastav ěné části jinak klidné lokality, v extravilánu obce, vn ě území řešeného platným územním plánem obce. Short description property / stručný popis majetku: Pozemky(dle LV č. 99): Pozemek čís. parcely 378/17, k.ú.chvalín, o výměře 5515 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, bonitovaný, kód BPEJ 10401 a 10501, zp ůsob ochrany zemědělský půdní fond. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy a ortofotomapy v p říloze. Předmětný pozemek je přístupný přes pozemek čís. parcely 406/2, vedený v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace, vlastníkem je obec Nové Dvory. - 4 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena p ři prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podíl ů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjád ření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 75 %, což by m ělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikace výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely 378/17, k.ú. Chvalín, v obci Nové Dvory, okres Litoměřice, Ústecký kraj je patrná v následující tabulce: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledn ěním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých v ěcech 100.000 Kč 100.000 x 1/2 = 50.000 Kč 50.000 x 75 % = 37.500 Kč - 5 -
C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely 378/17, k.ú. Chvalín, v obci Nové Dvory, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v p řiložené tabulce, činí ke dni ocenění 31. ledna 2019 celkem Slovy: Třicetsedmtisícpětset Kč 37.500,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 99 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo exekutorské - 1x zahájení exekuce Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 99 v příloze. Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 99. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ZNALECKÁ DOLOŽKA ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav ů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 28/8228/2019. Ing. Vladimír H ůda, MBA jednatel V Mostě, dne 2. února 2019-6 -
SEZNAM PŘÍLOH 1. ANALÝZA CEN 2. SITUACE ŠIRŠÍCH VZTAHŮ 3. VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ 4. KATASTRÁLNÍ MAPA A ORTOFOTOMAPA 5. FOTODOKUMENTACE
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 28/8228/2019 LV no.: 99 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 0 0 0 2 0 0 3 0 0 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 0 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 378/17 orná půda 5515 13 71 695 2 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 71 695 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 71 695 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / Datum prodeje / Obestavěný Celková cena za Celková cena za Koeficient Plocha pozemků Cena pozemků Cena za objekty nabídková cena nabídky prostor pozemky objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Pozemky v části obce Křešice, okr.litoměřice 119 000,00 1-19 nestanoven 2291 22 50 402 0,00 0,90 107 100 nabídka RK *1), 2 Pozemky v části obce Hoštka, okr.litoměřice 530 000,00 10-17 nestanoven 26612 19 505 628 0,00 0,35 185 500 uskutečněný prodej *2), 3 Pozemky v části obce Hoštka, okr.litoměřice 213,00 3-18 nestanoven 122 2 244 0,00 1,00 213 uskutečněný prodej *3), 1/ nabídka realitní kancelá ře fondrealit.cz, s.r.o. 1/ uskutečněný prodej V- 6698/2017-510 3/ uskutečněný prodej V- 1724/2018-510 Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,072 mil.kč nebyla stanovena 0,098 mil.kč 0,100 mil.kč
99