ZNALECKÝ POSUDEK č. 4616-415/2015 O ceně pozemku p.č.st.539, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 127 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.232 v ulici Na Veselkách, obec Tehov, včetně příslušenství a pozemku p.č.902/2, orná půda, o velikosti 723 m 2, vše zapsáno na LV č.736 pro k.ú. Tehov u Říčan Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 8.12.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 8.12.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.539, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 127 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.232 v ulici Na Veselkách, obec Tehov, včetně příslušenství a pozemku p.č.902/2, orná půda, o velikosti 723 m 2, vše zapsáno na LV č.736 pro k.ú. Tehov u Říčan 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Na Veselkách 232 251 01 Tehov Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Tehov Katastrální území: Tehov u Říčan Počet obyvatel: 806 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 967,73 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.12.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.736 pro k.ú. Tehov u Říčan - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 670215/0477, Pan Ivan Poddubiyenko, Na Veselkách 232, 25101 Tehov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 670215/0477, Pan Ivan Poddubiyenko, Na Veselkách 232, 25101 Tehov, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že přístavba garáže není zapsána v KN. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný. Má sedlovou střechu, krytina je z betonové tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná Euro, fasáda je zateplená, na přístavbě garáže pak chybějící. Vnitřní vybavení předpokládám standardníí. Vytápění je zřejmě ústřední. Stav domu je podprůměrný, údržba je horší. V domě se nebydlí. Dům - 3 -
je zřejmě napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci. Je možnost napojení na plyn. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba přístřešku k posezení, zastřešený bazén a porosty. Hodnota příslušenství je zohledněna při stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Přístup k domu je, kromě pozemků ve vlastnictví obce, také přes pozemky jiného vlastníka: pozemky p.č.902/1 a 871/10 - vlastník Hůla Jiří Ing., Žatecká 2092, 25228 Černošice. Na vlastníka je navíc uvalen exekuční příkaz k prodeji majetku. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,010 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,061 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,010 * 1,000 * 1,061 = 1,072 11 i = 2-6 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 967,73 1,072 1 037,41 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.539 127,00 1 037,41 131 751,07 nádvoří 4 odst. 1 orná půda 902/2 723,00 1 037,41 750 047,43 Stavební pozemky - celkem 850,00 m 2 881 798,50 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha východ Stáří stavby: 5 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 5 563,- Kč/m 3-7 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: = 175,00 m 2 podkroví: = 170,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 175,00 m 2 2,60 m podkroví: 170,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 175,0*3,5 = 612,50 m 3 zastřešení: 170,0*5,0/2 = 425,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 037,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 175,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 345,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,97 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan V 0,08-8 -
6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - nadstandardní provedení a rozsah V 0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 5 let: s = 1-0,005 * 5 = 0,975 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,975 = 0,995 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,010 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01-9 -
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,061 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 563,- Kč/m 3 * 0,995 = 5 535,19 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 037,50 m 3 * 5 535,19 Kč/m 3 * 1,010 * 1,061= 6 153 998,64 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 6 153 998,64 Kč Cena staveb celkem = 6 153 998,64 Kč Pozemky - celkem + 881 798,50 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = 7 035 797,14 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 7 035 797,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 7 035 797,10 Kč Celkem 7 035 797,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 7 035 797,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 7 035 797,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 7 035 797,10 Kč Celkem 7 035 797,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 7 035 797,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 7 035 800,- Kč slovy: Sedmmilionůtřicetpěttisícosmset Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 5.000.000,- Kč a 2.000.000,- Kč a pohledávky budoucí ve výši 500.000,- Kč a 200.000,- Kč - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Staré Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 650.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí smluvní pokutou až do výše 734.000,- Kč - Senger David, Kotěrova 1588/2a, Dejvice, 16000 Praha 6, Zástavní právo smluvní k zajištění budoucí pohledávky do výše 4.940.000,- Kč, pohledávky bezdůvodného obohacení do celkové výše 4.940.000,- Kč a pohledávky budoucí ve výši 494.000,- Kč - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Staré Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.550.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky až do výše 1.696.000,- Kč dále ve výši 1.678.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky až do výše 1.924.000,- Kč - Renč Aleš, U Skály 183, Drahelice, 28802 Nymburk, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 7.160.000,- Kč s příslušenstvím - První peněžní s.r.o., Sokolská 584/11, 77900 Olomouc, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 33.142,79 Kč s příslušenstvím a náklady řízení - RWE Energie, s.r.o., Limuzská 3135/12, Strašnice, 10800 Praha 10, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 4.440,71 Kč s příslušenstvím - Finanční úřad pro Středočeská kraj, Žitná 563/12, Nové Město, 12000 Praha, Zahájení exekuce 099EX-10159/2014-6 ze dne 10.4.2015 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 099EX-10159/2014-13 ze dne 10.4.2015, Zahájení exekuce 181EX-12143/2015-22 ze dne 19.9.2015 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 181EX-12143/2015-25 ze dne 21.9.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Oprávnění: Věcné břemeno chůze a jízdy. Tato skutečnost je zohledněna při stanovení obvyklé ceny. - 12 -
Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům 4+1 s terasou, postavený ve stylu Feng shui, který leží v obci Svojetice, Praha východ. Dům leží na pozemku o celkové velikosti 767 m2, z čehož je zastavěná plocha 109 m2, užitná plocha 220 m2 a plocha zahrady 658 m2. Dispozice domu: v přízemí je vstupní chodba, rozlehlý obývací pokoj s východem na terasu, kuchyňská linka SÝKORA s vestavěnými spotřebiči ( digestoř, indukční deska, trouba, mikrovlnná trouba, lednice ), šatna, špajz, koupelna se sprchovým koutem, toaleta a bidet. V prvním patře jsou 2 ložnice, pracovna ( dá se rozdělit na dvě velké ložnice ), koupelna s rohovou vanou, toaleta a bidet. Na podlaze v domě dlažba, koberec, kvalitní dřevěná podlaha, vytápění řešeno elektro kotlem, ohřev vody el. bojlerem. Dům napojen na IS (studna- vlastní vrt, elektřina, kanalizace ). U domu ještě dvougaráž, částečná občanská vybavenost (školka, potraviny, obecní úřad ), dobrá dopravní dostupnost ( Praha 20 min autem, autobusem 36 min na metro C Háje ). Požadovaná cena 6 450 000 Kč za nemovitost, včetně provize. - 13 -
Dvoupodlažní, kompletně podsklepený RD 8+1, dvojgaráž, terasa, na pozemku o výměře 1513 m2, situovaný v rezidenční části obce Mukařov. Z oddělené předsíně je vstup do šatny, na schodiště, do sklepa, garáže a do rozlehlé haly. Z haly (31m2) je přístupné oddělené WC, 2 propojené pokoje s vlastní koupelnou, obývací pokoj s krbem (35,2m2), francouzským oknem průchozí přes terasu do zahrady, jídelna (10,32m2), kuchyň (13,6m2) vybavená vestavěnými spotřebiči s pračkou a komora (6,8m2). Po masivním dřevěném schodišti je vstup na galerii v 2.NP s vestavěnou prosklenou knihovnou. Dispozice 2.NP: ložnice s velkým úložným prostorem a vlastní koupelnou (vana s vířivkou, WC), 2 pokoje (27m2) a (17,9m2), koupelna (sprch. kout, WC). Podlahové krytiny: plovoucí podlaha, dlažba, vytápění podlahové, elektrokotel. Požadovaná cena 8.500.000,- Kč. - 14 -
Prodej zajímavě řešené dvougenerační novostavby o dvou bytových jednotkách, každá se samostatným vchodem, Tehovec. Menší bytová jednotka 1+kk o celkové rozloze 32 m2 se nachází v přízemí. Lze ji jednoduchou stavební úpravou řešit jako 2+kk, případně zvětšit o část větší jednotky. Větší bytová jednotka o celkové rozloze 6+1+pracovna o celkové rozloze 178 m2 se nachází v přízemí a 1. patře domu. Celková zastavěná plocha je 177 m2. Ve všech místnostech je podlahové topení, vytápění elektrokotlem s řídící jednotkou Siemens (topí na poměru venkovní a vnitřní teploty). Podlahy plovoucí a keramická dlažba. Dostatek vnitřních i venkovních úložných prostor, zateplená půda, sklad, zahradní domek s přístřeškem na dřevo. Možnost dalšího pozemku o celkové rozloze 300 m2 zpevněná plocha. Dům má krásnou udržovanou zahradu, slunnou terasu, příjemnou stinnou verandu s posezením. Venkovní bazén. Z inženýrských sítí k dispozici elektřina, voda, kanalizace. Krásné klidné prostředí u lesa, cyklostezky, Voděradské bučiny a rybníky. Dobrá dostupnost do Říčan i Prahy, zastávka BUS na metro Háje 2 min. od domu. V obci mateřská školka, lékař, multifunkční kulturní dům. Ostatní vybavenost v blízkých Říčanech u Prahy. Požadovaná cena 7.490.000,- Kč. - 15 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 7.390.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 10.000,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 7.400.000,- Kč. Slovy: Sedmmilionůčtyřistatisíc Kč V Tršicích 8.12.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4616-415/2015 znaleckého deníku. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 736 ze dne 11.11.2015 6 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
- 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -