ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 83/7833/2017 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 1459, jehož součástí je stavba č.e. 9717, rodinná rekreace a pozemků čís. parcel 1460 a 1461, k.ú. Sebuzín, v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 83/7833/2017 LV no.: 153 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemku čís. parcely 1459, jehož součástí je stavba č.e. 9717, rodinná rekreace a pozemk ů čís. parcel 1460 a 1461, k.ú. Sebuzín, v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Sbuzín č.e. 9717, 400 01 Ústí nad Labem GPS: 50.6011461N, 14.0785358E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1.843.588 Kč Market value Tržní hodnota celkem 580.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena celkem 580.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 584.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rekreační chata Čísla parcel Parcel of land nr. 1459, 1460, 1461 Other constructions: Další stavby: venkovní úpravy (přípojky inž. sítí - předpoklad) Size: Velikost: 44, 83, 1968 m 2 Location in the town: Poloha v obci: jižní okraj městské části Sebuzín Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří, zahrada Infrastructure: Infrastruktura: základní občanská vybavenost odpovídající velikosti městské části Unit price: Jednotková cena: 830 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 44 m 2 Resident area: Bytové plochy: 82 m 2 Storage area: Skladové plochy: 171 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 1750 Kč/m 3 Income: Příjem: m 2 m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: odhadem 1970 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 65 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2, 400 01 Ústí nad Labem Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 153, výpisu z katastru nemovitostí prokazujícímu stav evidovaný k datu 2.5.2017, jsou ve vlastnictví: - Malůš Roman, bytem Velká Hradební 2336/8a, 400 01 Ústí nad Labem Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 153 nejsou evidována žádná omezení: Jiné zápisy se nachází v části E (nabývací tituly a podklady k zápisu) listu vlastnictví č. 153, kde je uvedený zápis o Usnesení exekutora č.z-15085/2011-510 Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 153 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 153 nejsou evidována žádná zástavní práva: Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba rekreační chaty č.e. 9717 je v katastru nemovitostí evidována se zp ůsobem využití stavba rodinné rekreace. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je rekreační chata stavebně technicky uspořádána a užívána pro účely rekreace, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - budova vyžaduje zvýšené investice do celkové rekonstrukce - nezpevněná přístupová komunikace - sklonitý pozemek Strong points / silné stránky: - oblíbená lokalita vhodná k rekreaci - dobrá dostupnost do Ústí nad Labem (cca 10 km do centra) i linkami MHD - velikost pozemku Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 153 pro k.ú. Sebuzín, obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 02.05.2017, vyhotovený dálkovým p řístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Sebuzín, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 18.05.2017 v 16:00 hodin. - 3 -
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 746428 Název katastrálního území: Sebuzín Kód obce: 554804 Název obce: Ústí nad Labem Počet obyvatel obce: 93 248 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2015 Kód okresu: CZ0427 Název okresu: Ústí nad Labem Název kraje: Ústecký Poloha v obci: část obce Sebuzín Infrastructure / infrastruktura: Městská část Sebuzín je částí Statutárního města Ústí nad Labem, nachází se na jihovýchodním okraji území města, přibližně 3 km jihozápadně od centra města Ústí nad Labem. Městská část Sebuzín je stavebně oddělena od města Ústí nad Labem, má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti, s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na centrální části města. Po dopravní stránce je městská část Sebuzín dobře dostupná silniční, železniční i městskou hromadnou dopravou MHD Ústí nad Labem, leží na silni ční komunikaci II/261 z Liběchova přes Litoměřice do Děčína. Městskou částí Sebuzín prochází dvoukolejná elektrifikovaná železni ční trať číslo 072 Lysá nad Labem - Ústí nad Labem. Dostupnost vlakem do Ústí nad Labem a do Litoměřic je poměrně uspokojivá. Městskou částí Sebuzín prochází také cyklostezka, která vede z Velkých Žernosek podél Labe až do N ěmecka. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází na jižním okraji městské části Sebuzín, v klidné lokalitě zahrádkářských, rekreačních chat a rodinných domů, v blízkosti se nachází řeka Labe. Short description property / stručný popis majetku: Rekreační chata č.e. 9717: Rekreační chata č.e. 9717 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely 1459, k.ú. Sebuzín. Dispoziční řešení: Dům má přízemí, podkroví. - v přízemí je chodba se schodištěm do podkroví, obytná místnost, kuchyn ě s jídelním koutem, záchod se sprchovým koutem - v podkroví je chodba se schodištěm do přízemí, tři ložnice. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva kámen+cihla, se založením na kamenných a betonových základech, stropy jsou dřevěné s podhledem, v podkroví s podhledem, st řecha je pultová a s krytinou z asfaltových izolačních pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodišt ě je dřevěné, podlahy jsou betonové opatřené plovoucí laminátovou krytinou, v koupeln ě keramická dlažba, vnitřní omítky jsou vápenné, vnější omítky jsou hrubé, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné do dřevěných zárubní. Ve vybavení koupelny je sprchový kout, umyvadlo, záchod. Dle vybavení se dá předpokládat, že chata má přípojku el. proudu, vody, kanalizaci svedenou do vlastní žumpy, topení je lokální s krbem (další nelze blíže specifikovat). - 4 -
Stáří a stavební stav: Stáří stavby bylo stanoveno odborným odhadem, a to s přihlédnutím k použitým materiálům přibližně na rok 1970, její stáří činí ke dni ocenění za tohoto předpokladu 47 let. Chata je v probíhající a nedokon čené rekonstrukci, dlouhodobě nevyužívaná, neudržovaná, její stavebně-technický stav odpovídá stáří, provedeným úpravám a zaostávající údržb ě. Ostatní vedlejší stavby a venkovní úpravy: Na pozemcích se dále nachází oplocení, přípojky vody, elektrické energie, oplocení, venkovní schody, op ěrné zídky. Pozemky (podle LV č. 153): Pozemek čís. parcely 1459, k.ú. Sebuzín, o výměře 44 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastav ěná plocha a nádvoří, způsob využití zastavěno rekreační chatou č.e. 9717, - rozsáhlé chráněné území, ochranné pásmo vodního zdroje 2.stupně. Pozemek čís. parcely 1460, k.ú. Sebuzín, o výměře 83 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost, způsob ochrany rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond, ochranné pásmo vodního zdroje 2.stupn ě. Pozemek čís. parcely 1461, k.ú. Sebuzín, o výměře 1968 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada, způsob ochrany rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond, ochranné pásmo vodního zdroje 2.stupn ě. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází venkovní úpravy (p řípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy apod.). Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 1547 vedeného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace, vlastník Ústecký kraj, Velká Hradební 3118/48, Ústí nad Labem-centrum, 40001 Ústí nad Labem, a z pozemku čís. parcely 1475 vedeného v katastru nemovitostí v druhu pozemku lesní pozemek, který je ve vlastnictví České republiky, s právem hospodaření Lesy České republiky. - 5 -
C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 1459, jehož součástí je stavba č.e. 9717, rodinná rekreace a pozemk ů čís. parcel 1460 a 1461, k.ú. Sebuzín, v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, stanovená na základ ě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v p řiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. května 2017 celkem 580.000,- Kč Slovy: Pětsetosmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi Zástavní práva: Na listu vlastnictví č. 153 nejsou evidována žádná zástavní práva: Další omezení vlastnického práva Na listu vlastnictví č. 153 nejsou evidována žádná omezení: Jiná rizika nebo omezující podmínky v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. - 6 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav ů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 83/7833/2017. Ing. Vladimír H ůda, MBA jednatel V Mostě, dne 19. května 2017-7 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 83/7833/2017 LV no.: 153 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rekreační chata č.e. 9717 171 1 750 299 250 65,0 104 738 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 104 738 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 1459 zastavěná plocha a nádvoří 44 830 36 520 2 1460 trvalý travní porost 83 830 68 890 3 1461 zahrada 1968 830 1 633 440 4 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 1 738 850 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 843 588 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář 1 Rekreační chata v části obce Sebuzín, okr.ústí nad Labem Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK *1), 590 000,00 5-17 nestanoven 369 830 306 270 283 730,00 0,95 560 500 RCH s 1 PP, 1NP, novostavba 2 Rekreační chata v části obce Střekov, okr.ústí nad Labem nabídka RK *2), 550 000,00 5-17 nestanoven 489 830 405 870 144 130,00 0,90 495 000 RCH s 1 NP, dřevostavba 3 Rekreační chata v části obce Střekov, okr.ústí nad Labem nabídka RK *3), 820 000,00 5-17 nestanoven 572 830 474 760 345 240,00 0,85 697 000 RCH s 1 NP,podkroví, novostavba 1/ nabídka realitní kanceláře M&M reality 2/ nabídka realitní kanceláře M&M reality 3/ nabídka realitní kanceláře REALITY DISK s.r.o. Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,844 mil.kč nebyla stanovena 0,584 mil.kč 0,580 mil.kč
Rekreační chata č.e. 9717 podled východní pohled jihozápadní pohled jižní pohled východní chodba v přízemí obytná místnost v přízemí výhled z obytné místnosti v přízemí výhled z obytné místnosti v přízemí
kuchyně v přízemí obytná místnost v přízemí jídelní kout v přízemí záchod v přízemí sprchový kout v přízemí ložnice 1 v podkroví ložnice 1 v podkroví ložnice 2 v podkroví - 2 -
ložnice 3 v podkroví chodba v přízemí pozemek čís.p.1461 pozemek čís.p.1461-3 -