-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6766/115-2013 o ceně nemovitosti rodinného domu čp. 211 v k.ú. Svoboda nad Úpou, obec Svoboda nad Úpou, okres Trutnov, včetně součástí a pozemků Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny ideální ½ nemovitosti dle Usnesení ze dne 15.07.2013 pod čj. 158 EX 62/12-35 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 13 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních.
-2- V Trutnově dne 12.08.2013 A.SITUACE: Vyhotovení č.: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) částečná dokumentace f) dohoda spoluvlastníků o užívání z roku 2004 g) statické posouzení stropu z roku 2001 h) plná moc ch) databáze vlastní a spolupracujících odhadců majetku a realitní servery Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 02.08.2013 za účasti zástupců exekutora (dle prezenční listiny), dále p. Anny Kneževičové na základě plné moci p. Kateřiny Gécové. Povinný Tomáš Kopečný, ač řádně obeslán se nedostavil, údajně ve výkonu trestu. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni 02.08.2013. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 118, katastrální území Svoboda nad Úpou, obec Svoboda nad Úpou, Okresní úřad Trutnov, pod čp. 211.
-3- Vlastník: podílové spoluvlastnictví Čáp Roman, narozen 29.09.1973 Gécová Kateřina, narozena 22.06.1989 ½ ½ Rodinný dům je vybudován na stp. čk. 272, dále k ní náleží a souvisí pp. čk. 274/1 spolu tvoří jeden funkční celek. 2. Dle projektové dokumentace byl objekt vybudován v roce 1937, stavební řešení i použitý materiál tomuto údaji odpovídají. V roce 1976 údajně pořízeno ÚT (nyní pouze v 1.NP), v roce 2002 dle sdělení účastnice místního šetření obnovena zčásti krytina nad zadní částí za plechovou a modernizována koupelna. 3. Výčet oceňovaných součástí: a) Rodinný dům čp. 211 b) Venkovní úpravy
-4- c) Stavební pozemky 4. Popis: Nemovitost je situována v okrajové části města s počtem obyvatel 2 160, v prostoru nad Janským potokem na stráni po jeho pravé straně, přístupna po nezpevněné veřejné cestě ve vzdálenosti 250 m od náměstí. Objekt vybudován na silně svažitém pozemku, v území zainvestovaném el. sítí a veřejnou kanalizací, voda přivedena pouze provizorně hadicí, nutno provést novou přípojku a) Rodinný dům čp. 211 Objekt volně stojící, přízemní, zčásti podsklepen, s podkrovím, obsahuje jednu bytovou jednotku 1+4 se sociálním příslušenstvím. Dispoziční řešení: suterén kotelna, uhelna, sklep přízemí vchodová veranda, chodba, kuchyň 17.10 m2, pokoj 15.80 m2, pokoj 12.20 m2, koupelna s WC 6.80 m2, komora 8.20 m2 podkroví pokoj 14.00 m2, pokoj 21.60 m2 + připůdičky Obytná podlahová plocha činí 80.70 m2, celková plocha činí 165 m2. Konstrukční řešení: Základy bez hydroizolace (značná vzlínající vlhkost), svislé konstrukce zděné v tl. 45 cm, strop dřevěný trámový se záklopem, střecha sedlová vaznicové konstrukce, krytina osinkocementová, nad zadním přízemním přístavkem plechová, fasáda stříkaná. Okna dvojitá, schody do podkroví dřevěné zničené, dveře náplňové, podlahy prkenné, dlažby betonové. V kuchyni el. sporák, koupelna s WC standardní (po modernizaci), vytápění ústřední, kotel na uhlí pouze pro přízemí, podkroví nelze vytápět pro havarijní stav komínů (předložena revizní zpráva). Technický stav: Objekt velmi špatný, je zjevna zanedbaná údržba (mimo modernizaci sociálního zařízení a části krytiny), dále nešetrné užívání podkroví zcela neobytné vyžadující rekonstrukci. Dle dohody o užívání z roku 2004 bylo podkroví užíváno povinným p. Kopečným. Dále předchozím zatékáním staticky narušeny krovy a strop.
-5- Výměry Zastavěná plocha: Suterén 8,00x4,20+2,60x4,10 = 44,26 m2 Přízemí 8,00x9,10+4,50x7,80+5,10x1,95 = 117,85 m2 Zastřešení 8,00x9,10 = 72,80 m2 Obestavěný prostor: Suterén 99,59 m3 Přízemí 375,74 m3 Zastřešení 145,60 m3 Celkem 620,93 m3 b) Venkovní úpravy Sestávají z přípojky kanalizace, venkovních předložených betonových schodů, venkovní dlažby, neošetřovaných trvalých porostů. c) Pozemky Jde o silně svažité pozemky, přístupny z nezpevněné veřejné cesty, zčásti zainvestovány, převážně obtížně osobními vozidly dostupné. U dalšího pozemku lze považovat za přiměřenou výměru funkčního celku cca 800 m2, další část jižně položená posuzována za 50 % cenově hodnotný. č.parcely stp. čk. 272 část pp. čk. 274/1 celkem Výměra v m2 262 800 1 062 č.parcely Výměra v m2
-6- část pp. čk. 274/1 C. OCENĚNÍ: 811 Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. V tomto případě použita analogicky vyhláška č. 450/2012 Sb Ministerstva financí. 1. Rodinný dům čp. 211 1.1 Výměry obestavěného prostoru Část Výměra rodinný dům čp. 211 620,93 m3
-7-1.2 Výpočet podlažnosti Část Výměra suterén 44,26 m2 přízemí 117,85 m2 zastřešení 72,80 m2 Zastavěná plocha celkem 234,91 m2 Zastavěná plocha 1.NP 117,85 m2 Podlažnost 1,99 1.3 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: Stavba po celk.rekonstrukci: Kraj: Oblast/obec/kategorie: 2013-1937 = 76 r. ne Královéhradecký 2001-10000 obyv. 1.4 Výpočet indexu cenového porovnání Hodnocený znak Pásmo Hodnota 1 Situace na trhu I. -0,10 poptávka výrazně nižší než nabídka 2 Vlastnictví nemovitostí 0,00 stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů I. -0,05 negativní Index trhu = 1-0,15 = 0,850 1 Význam obce I. 0,00 bez většího významu 2 Úřady v obci 0,02 obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci -0,01 okrajová území obce 4 Okolní zástavba a životní prostředí I 0,00 převažující objekty pro bydlení 5 Obchod, služby, kultura v okolí 0,00 základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí 0,00 základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí 0,00 omezená dostupnost zdravotnické péče
-8-8 Veřejná doprava I 0,00 zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo 0,00 bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí I. -0,04 vyšší než je průměr v kraji 11 Změny v okolí s vlivem na cenu I 0,00 bez vlivu 12 Vlivy neuvedené 0,00 bez dalších vlivů Index polohy = 1-0,03 = 0,970 0 Typ stavby I H podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby I 0,00 samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn I 0,00 zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn 0,00 45 cm 4 Podlažnost 0,01 hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě I 0,00 přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I 0,00 ústřední, etážové, dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD I 0,00 úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. 0,00 bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy -0,03 minimálního rozsahu 10 Vedlejší stavby k RD 0,00 bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se stav. I 0,01 nad 800 m2 celkem 12 Kriterium jinde neuvedené -0,05 mírně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav IV. 0,65 stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších staveb. úprav) Koeficient s pro kategorii D činí 0,7 Index konstrukce a vybavení = (1-0,06) x 0,65 x 0,7 = 0,428 Index cenového porovnání I = 0,850 x 0,970 x 0,428 = 0,353
-9-1.5 Ocenění ( 26a) Index. průměrná cena IPC (příloha č. 20a) 3.338,00 Kč/m3 Index cenového porovnání I x 0,353 Cena upravená CU 1.178,31 Kč/m3 Výměra obestavěného prostoru x 620,93 m3 Zjištěná cena - rodinný dům čp. 211 731.648,03 Kč VENKOVNÍ ÚPRAVY Ocení se vzhledem k hlavnímu objektu přiměřeně, v tomto případě ve výši 5 % z časové ceny. Výpočet: 731 648,03 x 0,05 = 36 582,- Kč POZEMKY Ve městě není schválena cenová mapa, proto se oceňují dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z databáze odhadců majetku okresu Trutnov. Obvyklá cena stavebních pozemků v okrajové části města činí 240,- Kč/m2, pozemků vytvářejících funkční celek 50 %, tj. 120,Kč/m2. Výpočet: stp. čk. 272 část pp. čk. 274/1 část pp. čk. 274/1 celkem 262 m2 x 240,- Kč/m2 = 62 880,- Kč 800 m2 x 240,- Kč/m2 = 192 000,- Kč 811 m2 x 120,- Kč/m2 = 97 320,- Kč 352 200,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsaná v LV č. 118
-10- v k.ú. Svoboda nad Úpou činí zaokrouhleně 1 120 000,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřenými koeficienty prodejnosti na inzerované, nabízené obdobné nemovitosti v oblasti, včetně přiměřených pozemků. Lokalita Svoboda nad Úpou Hostinné Rudník Bernartice Prodejní cena 1 290 000 1 390 000 990 000 1 260 000 Koeficient polohy a Srovnatelná cena vybavení 0,90 1 161 000 0,85 1 181 500 0,90 891 000 1,05 1 323 000 Z toho vyplývá průměrná cena 1 139 125,- Kč. Tyto ceny obsahují i pozemky, součásti a příslušenství. Srovnávací hodnota nemovitosti zapsaná v LV č. 118 v k.ú. Svoboda nad Úpou činí zaokrouhleně 1 140 000,- Kč.
-11- Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, negativně ovlivněnou současnou realitní a ekonomickou krizí, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří a mé zkušenosti jako majitele První krkonošské realitní kanceláře v Trutnově, stanovuji obvyklou cenu ve výši srovnávací hodnoty, poníženou o minimální nutné náklady ve výši 240 000,- Kč na uvedení do užívání místností v podkroví. Výpočet: 1 140 000 240 000 = 900 000,- Kč Tomuto závěru odpovídá situace na trhu, kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku a dále i odpovídající zjištěná věcná hodnota. Obvyklá cena nemovitosti zapsaná v LV č. 118 v k.ú. Svoboda nad Úpou činí 900 000,- Kč, spoluvlastnický podíl ve výši ideální ½ činí 450 000,- Kč. Pozn.: Nebyly mnou zjištěny žádná práva a závady s nemovitostí spojená váznoucí na nemovitosti, mimo uvedená v Listu vlastnictví. Užívání druhou spolumajitelkou nemovitosti není dle mého názoru vzhledem k předloženým podkladům důvodem ke snížení ceny. V Trutnově dne 12.08.2013 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6766/115-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
-12- V Trutnově dne 12.08.2013
-13-