ZNALECKÝ POSUDEK č. 1483-33/2013 o obvyklé ceně nemovitosti dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Předmět posudku: o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 814 na parcele č. 1780/1 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 1780/1 a 1780/2 v k.ú. Bludov, obec Bludov, okres Šumperk. Evidenční údaje: Vlastník stavby a pozemků: Vichta Radomír, Kroupova 814, 789 61 Bludov Katastrální území: Bludov (605816) LV č.: 1292 Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Bludov Část obce: Bludov Ulice: Kroupova Číslo popisné: 814 Účel posudku: podklad pro realizaci nedobrovolné dražby Objednatel posudku: Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí 2 400 01 Ústí nad Labem Oceněno ke dni: Prohlídka dne: 9.4.2013 9.4.2013 Obvyklá cena: 1,500.000 Kč (slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč) pohled z ulice Kroupova ze severozápaodu Nemovitost je obchodovatelná: běžně v regionu i přímo v lokalitě však nabídka převyšuje poptávku. Poznámky: * Při prohlídce nemovitosti konané dne 9.4.2013 nebyl umožněn vstup do nemovitosti vlastník se k místnímu šetření dne 9.4.2013 nedostavil byly získány pouze ústní informace od paní Vladimíry Vichtové (sestry vlastníka nemovitosti) - ocenění je proto ve smyslu instrukcí objednatele posudku vypracováno na základě vnější prohlídky, vnějšího zaměření a informací ústně sdělených paní Vladimírou Vichtovou. * Vliv zástavních práv exekutorských, zástavního práva soudcovského, nařízených exekucí a exekutorských příkazů zapsaných na přiloženém výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. 1292 není v určené obvyklé ceně zohledněn. Vypracoval: Ing. Petr Václavek tel.: +420 602 553 756 Horní Lán 1327/6A, 779 00 Olomouc e-mail.: vaclavekpetr@seznam.cz Tento posudek obsahuje 12 stran (6 stran textu a 6 stran příloh), objednateli se předává v 1 vyhotovení + elektronická neautorizovaná verze ve formátu.pdf. Dne 14.4.2013
Přílohy č. přílohy počet stran - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1292 vydaný KÚ-KP Olomouc dne 10.4.2013, - Kopie katastrální mapy vyhotovená KÚ-KP Olomouc dne 10.4.2013, - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 9.4.2013. 1 2 3 4 1 1 Podklady - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1292 vydaný KÚ-KP Olomouc dne 10.4.2013, - Kopie katastrální mapy vyhotovená KÚ-KP Olomouc dne 10.4.2013, - Sdělení paní Vladimíry Vichtové - vlastníka nemovitosti, - Vnější ohledání a vnější zaměření nemovitosti provedené dne 9.4.2013, - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 9.4.2013, - Územní plán obce Bludov, - Letecké snímky, - Databáze prodejních cen a realitní nabídky srovnatelných nemovitostí. Prohlídka a zaměření Vnější ohledání s vnějším zaměřením nemovitosti bylo provedeno na místě samém dne 9.4.2013. A - NÁLEZ - ÚDAJE O PŘEDMĚTNÉ NEMOVITOSTI Obec: Bludov Část obce dle LV: Bludov Poloha v obci: Typ stavby: Poloha vzhledem k užívání: Okolí nemovitosti: Občanská vybavenost: Dopravní dostupnost veřejnou dopravou: Dopravní dostupnost automobilem: Počet obyvatel: cca 3.130 v západní části obce. rodinný dům zděný. neutrální. rodinné domy. na úrovni větší obce, vč. zdravotního střediska. autobus IDOS - zastávky ve vzdálenosti cca 300 m, vlak - stanice ve vzdálenosti cca 1.000 m. dobrá Místopis: Předmětný rodinný dům č.p. 814 a pozemky parc.č. 1780/1 a 1780/2 se nachází v severozápadní zastavěné části obce Bludov, při jižní straně slepé místní komunikace Kroupova. Pozemky parc.č. 1780/1 a parc.č. 1780 tvoří s rodinným domem č.p. 814 funkční celek výrazně obdélníkového tvaru šířka pozemku pouze 7,4 m. Nemovitost je přístupná přímo z veřejné komunikace Kroupova s asfaltovým povrchem. Oceňovaná nemovitost se dle územního plánu obce nachází v ploše uvedené jako stabilizovaná BR bydlení individuální. Finanční a právní omezení (blíže uvedena na přiloženém výpisu z KN pro LV č. 1292), která nejsou v určené obvyklé ceně zohledňována: - zástavní práva exekutorská, zástavní právo soudcovské, nařízené exekuce a exekutorské příkazy. - 2 -
Hlavní stavby: Rodinný dům č.p. 814 Popis: na základě vnějšího ohledání a sdělení paní Vladimíry Vichtové je dovozeno, že jde o zděný rodinný dům dokončený v období roku 1987, omezeně udržovaný, bez modernizací, užívaný pro účely bydlení v mírně nižším standardu. Zděný rodinný dům je zděný typový, řadový vnitřní, založený na základových pasech, se střechou plochou. Dispozice: stavba má: jedno podzemní a 2 nadzemní podlaží, hlavní vstup do domu a vjezd do garáže jsou ze severní strany z ul. Kroupova, vstup na zahradu je z jižní strany domu. Výčet místností (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové): 1.PP: garáž, chodba, kotelna, dílna, prádelna; 1.NP: zádveří, chodba se schodištěm, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, koupelna s WC, spíž, terasa, balkon; 2.NP: podesta u schodiště, kuchyň, obývací pokoj, pokoj, ložnice, koupelna s WC, 2x balkon. Stavba s předpokladem menších oprav i modernizací. S ohledem skutečnost, že nebyl umožněn vstup do stavby, je ocenění provedeno s předpokladem konstrukcí a vybavení podle informací paní Vladimíry Vichtové, která tento dům rovněž trvale užívá (nájemní smlouva prokázána nebyla). parametry a provedení forma užívání rodinné bydlení (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové) nemovitost je běžně užívána ano, v nižším standardu (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové) typ konstrukce stavby zděná počet podlaží PP/NP 1PP / 2NP počet bytových jednotek / typy 1 / 5+2 zastavěná plocha 1NP cca 88 m 2 orientační obestavěný prostor: cca 720 m 3 podlahová plocha (započit.) cca 180 m 2 (celková podlahová plocha cca 210 m 2 ) rozestavěnost / popis: stavba dokončena stáří původní: cca 26 let opotřebení celkové: cca 25 až 30 % (předpoklad) technický stav stavby: předpokládaný stav je bez závažnějších závad, údržba částečně zanedbaná, pravděpodobně již vhodná modernizace některých prvků krátkodobé životnosti. konstrukce a vybavení: základy základové pasy betonové s hydroizolací (předpoklad) svislé nosné konstrukce zdivo z porobetonových tvárnic (předpoklad) vodorovné nosné konstrukce stropy nespalné (předpoklad) schodiště dřevěné na ocelové konstrukci (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové) střešní konstrukce střecha plochá střešní krytina svařované asfaltované pásy klempířské konstrukce pozinkovaný plech venkovní omítky a obklady omítky břizolitové a vápenné hladké, obklad soklu Vnitřní omítky a obklady hladké omítky a keramický obklad soc. částí a kuchyní (dle sdělení p. V. Vichtové) povrchy podlah cementový potěr, dlažba, PVC a parkety (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové) okna dřevěná zdvojená dveře hladké plné a prosklené (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové) vytápění ústřední s kotlem na plyn (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové) ohřev vody el. boiler (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové) kanalizace kompletní odkanalizování (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové) rozvod vody studené i teplé (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové) rozvod elektro světelné rozvody (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové) rozvod plynu rozvod zemního plynu (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové) vybavení kuchyní 1x plynový a 1x kombinovaný sporák (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové) vybavení hygien., zařízení 2x vana 2x WC, 2x umyvadlo (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové) ostatní vnitřní vybavení 1x digestoř (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové) dokončenost dokončeno (dle sdělení paní Vladimíry Vichtové) - 3 -
Vedlejší stavby: Ostatní příslušenství: venkovní úpravy nevyskytují se. venkovní úpravy v běžném rozsahu vzhledem k velikosti stavby a výměře pozemků. Pozemky: popis: pozemky parc.č. 1780/1 (zastavěná plocha o výměře 141 m 2 ) a parc.č. 1780/2 (ostatní plocha o výměře 124 m 2 ) vytváří jednotný funkční celek výrazně obdélníkového tvaru, jsou částečně svažité k jihozápadu. Využití je v souladu s územním plánem obce výměra pozemků celkem: činí 265 m 2 napojení na sítě: veřejné vlastní voda, kanalizace, elektro, plyn. B POSUDEK Ocenění nemovitosti je provedeno podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Určení obvyklé ceny zpravidla vychází ze 3 základních hodnot stanovených - metodou nákladovou - metodou výnosovou - metodou srovnávací. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu s pozemky je určující hodnota zjištěná metodou srovnávací, přičemž hodnoty určované nákladovou i výnosovou metodou nekorespondují u obdobných nemovitostí s obvyklými cenami. Databáze obchodovaných cen obdobných rodinných domů není k dispozici, srovnání je proto provedeno podle aktuálně inzerovaných srovnatelných nemovitostí (nabídkové ceny jsou pak pro účely srovnání korigovány do obchodovatelné úrovně). Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost realitní nabídka Zdroj informace realitní nabídka z 04/2013 (M&M reality holding, a. s.) Lokalita Bludov klidná část obce Konstrukční provedení / využití zděná stavba / bydlení Počet podlaží / kapacita 1PP/1NP+podkroví / byt 4+1 Zastavěná plocha / obest. prostor cca 90m 2 / 700 m 2-4 -
Podlahová plocha započitatelná cca 160 m 2 Stáří / technický stav stáří cca 60 let, stav dobrý, vhodná částečná modernizace Výměra a kvalita pozemků jako celku 1.572 m 2 pozemky rovinné Nabídková cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí 1,599.000,- Kč 1,400.000,- Kč / 8.700,- Kč/m 2 na započitatelnou podlahovou plochu Porovnávaná nemovitost je kapacitou srovnatelná, technický stav je částečně horší, pozemky s výrazně větší výměrou, příslušenství většího rozsahu, lokalita pro bydlení srovnatelná. 2. srovnatelná nemovitost realitní nabídka Zdroj informace realitní nabídka z 04/2013 (COLBER INVEST, s.r.o.) Lokalita Bludov okrajová část obce Konstrukční provedení / využití zděná stavba / bydlení Počet podlaží / kapacita 0PP/1NP+podkroví / byt 3+1 a 2+1 Zastavěná plocha / obest. prostor cca 120m 2 / 750 m 2 Podlahová plocha započitatelná cca 190 m 2 Stáří / technický stav stáří cca 50 let, stav velmi dobrý, po rekonstrukci Výměra a kvalita pozemků jako celku 1.127 m 2 pozemky rovinné Nabídková cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí 1,699.000,- Kč 1,500.000,- Kč / 7.900,- Kč/m 2 na započitatelnou podlahovou plochu Porovnávaná nemovitost je kapacitou srovnatelná, technický stav je mírně lepší, pozemky s výrazně větší výměrou, příslušenství částečně většího rozsahu, lokalita pro bydlení srovnatelná. 3. srovnatelná nemovitost realitní nabídka Zdroj informace realitní nabídka z 04/2013 (Realitní kancelář STING, s.r.o.) Lokalita Postřelmov klidná část obce Konstrukční provedení / využití zděná stavba / bydlení Počet podlaží / kapacita 1PP/2NP+půdní prostor / byt 5+1 Zastavěná plocha / obest. prostor cca 85m 2 / 800 m 2 Podlahová plocha započitatelná cca 165 m 2 Stáří / technický stav stáří cca 25 let, stav velmi dobrý Výměra a kvalita pozemků jako celku 560 m 2 pozemky rovinné - 5 -
Nabídková cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí 1,600.000,- Kč 1,400.000,- Kč / 8.500,- Kč/m 2 na započitatelnou podlahovou plochu Porovnávaná nemovitost je kapacitou srovnatelná, technický stav je mírně lepší, pozemky s větší výměrou, příslušenství částečně většího rozsahu, lokalita pro bydlení srovnatelná. Vyhodnocení srovnávací metody a stanovení obvyklé ceny nemovitosti Rozpětí jednotkových cen 7.900,- až 8.700,- Kč/m 2 Kladné stránky oceňované nemovitosti: zvláštní nezjištěny. Záporné stránky oceňované nemovitosti: zvláštní nezjištěny. Porovnání je provedeno podle aktuálně inzerovaných srovnatelných rodinných domů ve shodné obci a v nedaleké obci srovnatelného významu (s korekcí nabídkových cen pro účely srovnání do obchodovatelné úrovně. Pro určení obvyklé ceny po zohlednění výše uvedených skutečností, stávající situace na trhu nemovitostí s převisem nabídky obecně i v předmětné obci, zohlednění konstrukčního typu, vlivu charakteru a tvaru pozemků, stanovuji jednotkovou cenu pro předmětnou nemovitost ve střední části intervalu cen analyzovaných srovnáním - v úrovni 8.300,-Kč/m 2 započitatelné podlahové plochy stavby cca 180 m 2, tj. obvyklá cena určená metodou srovnávací po zaokrouhlení pak činí 1,500.000,-Kč. C ZÁVĚR, REKAPITULACE Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu předmětných nemovitostí na 1,500.000,- Kč Při prohlídce vykonané dne 9.4.2013 od 10:00 nebyl umožněn vstup do oceňované nemovitosti, ocenění je proto vypracováno na základě ústně sdělených informací paní Vladimírou Vichtovou, vnější prohlídky a vnějšího zaměření. Dne 14.4.2013 Ing. Petr Václavek Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 21.3.1990, č.j. Spr. 1112/90 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, s rozšířením rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 20.4.2000, č.j. Spr. 1348/2000 o specializaci oceňování podniků, nepeněžitých vkladů a nehmotného majetku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1483-33/2013 znaleckého deníku. - 6 -
- 7 - Příloha č. 1
- 8 -
- 9 -
- 10 -
Katastrální mapa Příloha č. 2-11 -
Fotodokumentace ze dne 9.4.2013 Příloha č. 3 pohled na dům č.p. 814 ze SV z ulice Kroupova pohled na dům č.p. 814 ze SZ z ulice Kroupova pohled na dům č.p. 814 z JZ zahradní strany - 12 -